物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。物業(yè)可大可小，一個單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。

各區(qū)縣人民政府，市政府各局委：

為進一步改善城鎮(zhèn)人居環(huán)境，構(gòu)建和諧家園，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》（國務院令第379號）、《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》（建房〔2009〕274號）和其他有關規(guī)定，結(jié)合我市實際，經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)就加強住宅小區(qū)（以下簡稱小區(qū)）管理提出以下意見：

一、規(guī)范小區(qū)業(yè)主自治

（一）加強對小區(qū)業(yè)主自治的指導。小區(qū)業(yè)主指小區(qū)內(nèi)房屋物業(yè)登記的產(chǎn)權(quán)人和產(chǎn)權(quán)共有人。小區(qū)業(yè)主自治是城鎮(zhèn)社區(qū)自治的重要組成部分。新型城鎮(zhèn)化和城市的建設發(fā)展，已經(jīng)改變了按原住居民自然分布的居委會、居民小組結(jié)構(gòu)的城市（區(qū)、鎮(zhèn)）社區(qū)自治與管理形式，應將小區(qū)作為社區(qū)有機組成部分納入社區(qū)自治和管理范圍，切實加強城市（區(qū)、鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處、社區(qū)居委會對小區(qū)自治和事務管理的指導。

（二）建立健全小區(qū)業(yè)主自治組織。業(yè)主大會是小區(qū)自治組織，應依法成立。業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。業(yè)主大會的籌備、成立，業(yè)主委員會的選舉、備案應嚴格按法定程序進行。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居委會對所轄物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付專有部分面積超過建筑物總面積50%的小區(qū)，應指導協(xié)助成立小區(qū)業(yè)主大會，并訂立業(yè)主大會議事規(guī)則、小區(qū)管理規(guī)約，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。社區(qū)居委會、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、房地產(chǎn)行政管理部門對選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會實行備案管理，對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日常活動進行指導和監(jiān)督；業(yè)主委員會任期屆滿的，及時指導換屆。

小區(qū)業(yè)主委員會委員人選應符合以下條件：具備完全民事行為能力；擁護中國共產(chǎn)黨的領導；遵守國家法律、法規(guī)和城市（區(qū)、鎮(zhèn)）政府相關政策，無治安拘留及以上個人違法記錄；遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、小區(qū)管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務；按時交存住宅專項維修資金，按時交納物業(yè)服務費；誠實守信，個人無不誠信記錄；熱心小區(qū)公益，責任心強、公正廉潔；有一定的溝通、組織、協(xié)調(diào)能力，擁有必要的工作時間；其他應符合的條件。

小區(qū)業(yè)主委員會委員發(fā)生或發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)、違反政策、不履行職責、義務或被依法限制人身自由的，其委員資格自行終止或由業(yè)主大會決定終止。

暫不具備業(yè)主大會成立條件的小區(qū)，由所在轄區(qū)街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居委會履行組織小區(qū)自治和事務管理的義務。

（三）規(guī)范小區(qū)業(yè)主自治行為。規(guī)范小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動與行為。業(yè)主大會和業(yè)主委員會應嚴格按照《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》開展活動，小區(qū)所有重大事項由業(yè)主大會決定。小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)和物業(yè)維修施工單位的選聘、物業(yè)維修資金使用等重大事項由業(yè)主大會決定，業(yè)主委員會不得改變或代替業(yè)主大會作出決定。業(yè)主委員會對違反小區(qū)管理規(guī)約的行為進行批評教育和勸止，對侵占小區(qū)公共權(quán)益及其他違法行為代表業(yè)主大會和業(yè)主提起訴訟。

小區(qū)業(yè)主委員會應自覺接受所在社區(qū)居委會、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和房地產(chǎn)行政管理部門的指導，向業(yè)主定期通報工作，并接受業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主委員會委員要提高自身素質(zhì)，學法、懂法、守法，不得利用業(yè)主委員會委員身份和職務之便謀取業(yè)主合法權(quán)益之外的特殊利益。業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費經(jīng)業(yè)主大會決定后，可以由全體業(yè)主分攤，或從小區(qū)業(yè)主共有物業(yè)經(jīng)營所得收益中列支。業(yè)主大會、業(yè)主委員會不得占用物業(yè)管理用房作其他用途，其工作經(jīng)費不得從物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營收益中列支。

小區(qū)業(yè)主應自覺遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、小區(qū)管理規(guī)約，按時交存住宅專項維修資金，按時交納物業(yè)服務費和垃圾處理費，不得以放棄權(quán)利為由不履行義務。業(yè)主不履行按時交存住宅專項維修資金義務的，業(yè)主大會或業(yè)主大會委托業(yè)主委員會書面催交，催交無果的，業(yè)主大會決定后依法提起訴訟；業(yè)主不履行按時交納物業(yè)服務費和垃圾處理費義務的，物業(yè)服務企業(yè)書面催交，業(yè)主委員會督促和調(diào)解，調(diào)解不成的，小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)依法提起訴訟。

小區(qū)物業(yè)承租人或借用人，應自覺遵守小區(qū)管理規(guī)約，承擔相應義務。

（四）城市（區(qū)、鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處、社區(qū)居委會對小區(qū)業(yè)主自治實行層級指導和管理。城市（區(qū)、鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處應對小區(qū)自治和管理工作作出部署，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居委會應將小區(qū)自治和管理工作納入日常工作范圍。業(yè)主委員會及其成員不履職或不依法履職導致小區(qū)管理失序和混亂的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居委會應指導和組織小區(qū)召開業(yè)主大會依法改組業(yè)主委員會。

二、將小區(qū)納入社會管理綜合治理范圍

（五）各區(qū)縣人民政府和園區(qū)管委會要堅持屬地管理原則，明確本轄區(qū)小區(qū)事務管理機構(gòu)，將小區(qū)管理納入社會管理綜合治理考核范圍。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居委會是管理轄區(qū)內(nèi)小區(qū)事務的責任主體。各級各有關部門要嚴格按照職能職責和授權(quán)范圍，加強對小區(qū)的行政管理和行政執(zhí)法工作，確保職責履行到位（行政管理和行政執(zhí)法部門的小區(qū)管理工作職責詳見附件）。

街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）設立小區(qū)事務管理辦公室，明確分管領導和工作人員，在市、區(qū)縣職能部門指導下，做好轄區(qū)內(nèi)小區(qū)管理、業(yè)主自治和物業(yè)服務的指導工作；社區(qū)居委會設小區(qū)事務管理專干，具體指導轄區(qū)內(nèi)小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的籌備、成立、備案和履職，以及小區(qū)管理、小區(qū)自治、小區(qū)物業(yè)信訪投訴接待處理工作。

（六）各級綜治部門要加強對小區(qū)社會治安防控體系建設工作的指導。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居委會督促開發(fā)建設單位和物業(yè)服務企業(yè)在小區(qū)、樓棟、樓層、電梯、出入口安裝電子監(jiān)控設施；指導建立小區(qū)群防群治隊伍，完善小區(qū)社會治安和防火巡防機制；指導小區(qū)、樓棟、單元、家庭等平安創(chuàng)建活動。

（七）建立市、區(qū)縣小區(qū)管理工作聯(lián)席會議制度。聯(lián)席會議由綜治、信訪、公安、司法、發(fā)改、民政、人力資源社會保障、環(huán)保、住房城鄉(xiāng)建設、規(guī)劃、國土資源、城管行政執(zhí)法、房管、工商、消防、安監(jiān)、質(zhì)監(jiān)、衛(wèi)生計生、電力、自來水、交警、環(huán)衛(wèi)、園林綠化等部門負責人組成，由市、區(qū)縣人民政府分管城市工作的負責人召集，辦公室設房地產(chǎn)行政管理部門。根據(jù)會議需要，邀請街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)代表參加。聯(lián)席會議負責研究商討小區(qū)自治、物業(yè)服務、管理政策措施，指導實施小區(qū)自治、物業(yè)服務、管理工作重大事項，及時研究和解決小區(qū)自治、物業(yè)服務、管理工作中全局性、傾向性問題。

三、提升小區(qū)物業(yè)服務水平

（八）夯實小區(qū)前期管理與前期物業(yè)服務基礎。房地產(chǎn)、消防、交警等部門應參與新建房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃、設計評審會并提出意見。房地產(chǎn)開發(fā)建設單位應嚴格按照規(guī)劃指標，設計配建配備物業(yè)管理用房、社區(qū)管理用房、垃圾轉(zhuǎn)運用房、車位（庫）、文體活動場所、小區(qū)道路、視頻監(jiān)控和門禁設施，以及消防、園林綠化、環(huán)保環(huán)衛(wèi)、人防、供水、供電、供氣和通訊、電視、網(wǎng)絡設施。

上述配套用房和設施設備須經(jīng)物業(yè)承接查驗合格，房地產(chǎn)行政管理部門應對此加強監(jiān)督。未經(jīng)前期物業(yè)服務企業(yè)、購房人代表參與物業(yè)承接查驗并合格的項目，開發(fā)建設單位不得交房。物業(yè)承接查驗合格后，物業(yè)服務企業(yè)、購房人或業(yè)主代表應當與開發(fā)建設單位簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，并報房地產(chǎn)行政管理部門備案。開發(fā)建設單位應將物業(yè)承接查驗相關資料移交前期物業(yè)服務企業(yè)，小區(qū)業(yè)主大會產(chǎn)生后轉(zhuǎn)交小區(qū)業(yè)主委員會。未辦理物業(yè)承接查驗備案手續(xù)的新建房地產(chǎn)開發(fā)項目，房屋測繪機構(gòu)不得受理現(xiàn)場實物測繪。

開發(fā)建設單位申請房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收時，應通知前期物業(yè)服務企業(yè)、購房人或業(yè)主代表參與并在各單項驗收單上簽字。

（九）規(guī)范物業(yè)服務項目交接。小區(qū)業(yè)主大會自管物業(yè)，開發(fā)建設單位或業(yè)主大會解聘、選聘物業(yè)服務企業(yè)，應報房地產(chǎn)行政管理部門備案。物業(yè)服務合同期滿或依法終止、物業(yè)服務企業(yè)撤出小區(qū)時，應按照有關規(guī)定向業(yè)主委員會交接承接物業(yè)（即小區(qū)配套用房和設施設備）及相關資料。房地產(chǎn)行政管理部門應加強對物業(yè)交接的監(jiān)管。

（十）嚴格履行房屋質(zhì)量及配套設施設備保修責任。開發(fā)建設單位、承建單位應積極履行房屋及配套設施設備法定期保修責任。法定保修期滿前，房地產(chǎn)行政管理部門應管控開發(fā)項目資本金；開發(fā)建設單位在退還承建單位質(zhì)量保證金時，須經(jīng)小區(qū)業(yè)主委員會、所在地社區(qū)居委會及物業(yè)服務企業(yè)簽字同意。對法定保修期內(nèi)未履行保修責任和義務的開發(fā)建設單位，延長保修責任期，所管控開發(fā)項目資本金解控期相應延長。

（十一）推進小區(qū)配套設施設備綜合改造。供電、供水、供氣、網(wǎng)信、有線電視等單位要加強和組織小區(qū)管網(wǎng)的升級改造，依法承擔相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任。

（十二）加強小區(qū)住宅專項維修資金交存和使用管理。市房地產(chǎn)行政管理部門應當根據(jù)本地實際，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的標準，并適時調(diào)整。住宅專項維修資金應當用于住宅共用部位、小區(qū)共用設施設備保修期滿后的維修維護和更新、改造，不得挪作他用。小區(qū)業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)或社區(qū)居委會應及時對住宅專項維修資金使用情況在受益區(qū)域予以公示，接受業(yè)主監(jiān)督；審計部門應加強對住宅專項維修資金使用情況的專項審計；房地產(chǎn)行政管理部門應加強對使用住宅專項維修資金維修共用部位、共用設施設備的方案及工程質(zhì)量、造價等的監(jiān)督。

小區(qū)業(yè)主首期交存住宅專項維修資金使用后余額不足三分之一的，小區(qū)業(yè)主大會應設定業(yè)主續(xù)交續(xù)存住宅專項維修資金及標準，小區(qū)業(yè)主委員會應履行催交義務和責任。

小區(qū)業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)及維修施工單位虛報維修工程造價、虛設維修事項套取住宅專項維修資金的，除依法、依紀追究相關責任外，將該物業(yè)服務企業(yè)、維修施工企業(yè)計入不誠信記錄名單，限制該物業(yè)服務企業(yè)承接新的物業(yè)服務項目，限制該維修施工企業(yè)承接新的小區(qū)維修工程。

（十三）開展物業(yè)服務行業(yè)星級評定。房地產(chǎn)行政管理部門牽頭制定出臺物業(yè)管理項目、物業(yè)服務企業(yè)星級評定細則和標準，組織開展星級評定工作。

（十四）加強物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理。對管理混亂、服務水平低、不履行物業(yè)服務合同、業(yè)主投訴較多經(jīng)查證屬實，以及達不到相關規(guī)定要求的物業(yè)服務企業(yè)，房地產(chǎn)行政管理部門應責令其限期整改，情節(jié)嚴重或拒不整改、多次整改仍無實效的，按照相關規(guī)定注銷其資質(zhì)。業(yè)主、業(yè)主委員會對物業(yè)服務企業(yè)不按物業(yè)服務合同履行義務的，可依法提起訴訟。

四、優(yōu)化物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展環(huán)境

（十五）制定并落實支持物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展的各項優(yōu)惠政策。合理確定物業(yè)服務企業(yè)繳稅基礎，切實減輕物業(yè)服務企業(yè)負擔。支持和鼓勵物業(yè)服務企業(yè)購買企業(yè)責任險、電梯責任險等商業(yè)保險。

（十六）加強物業(yè)服務行業(yè)勞動用工保障。人力資源社會保障部門應指導物業(yè)服務企業(yè)加強勞動合同用工管理，為物業(yè)服務企業(yè)招用人員舉辦招聘會、優(yōu)先提供招聘平臺并實行免費服務。