物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。物業(yè)可大可小，一個(gè)單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項(xiàng)物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。

第一條 為規(guī)范我市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《廣東省實(shí)施<中華人民共和國價(jià)格法>辦法》、《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《廣東省物價(jià)局、廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳<關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法>》等法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為 。

第三條 本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。

第四條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。

第五條 市價(jià)格主管部門會(huì)同市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的管理監(jiān)督工作。

各縣（市、區(qū)）價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的管理監(jiān)督工作。

第六條 業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。

包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

第七條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

業(yè)主大會(huì)成立之前的住宅（含業(yè)主自有產(chǎn)權(quán)或取得使用權(quán)的車位、車庫）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。別墅、業(yè)主大會(huì)成立之后的住宅（含業(yè)主自有產(chǎn)權(quán)或取得使用權(quán)的車位、車庫）及其它非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

第八條 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，按照屬地管理原則，梅州市城區(qū)內(nèi)（含梅縣新縣城）由市價(jià)格主管部門會(huì)同市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門根據(jù)不同類型和服務(wù)內(nèi)容制定基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度。其他（縣、市）由當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門制定本地區(qū)的基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度，并抄送市價(jià)格主管部門和市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門備案。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本、業(yè)主承受能力以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r等因素制定并適時(shí)調(diào)整。制定或調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)應(yīng)進(jìn)行成本監(jiān)審。

第九條 前期物業(yè)管理階段實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的新建住宅物業(yè)，建設(shè)單位通過招投標(biāo)或者協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由建設(shè)單位與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)銷售前根據(jù)政府指導(dǎo)價(jià)范圍制定，并簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同，報(bào)當(dāng)?shù)卣�府價(jià)格主管部門備案。

負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂買賣合同的同時(shí)與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的新建住宅，前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)確需超過政府指導(dǎo)價(jià)水平的，應(yīng)當(dāng)報(bào)當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門核定。

實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的住宅（不含別墅）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)由業(yè)主大會(huì)決定。業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

別墅、其它非住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)由開發(fā)建設(shè)單位與其選聘負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)銷售前自主制定，并簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行酬金制的，酬金比例或酬金數(shù)額由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主雙方協(xié)商確定。

第十條 前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)載明物業(yè)服務(wù)等級(jí)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式及計(jì)費(fèi)起始時(shí)間等，并在物業(yè)銷售前進(jìn)行公示。

建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同載明的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容。

建設(shè)單位在物業(yè)銷售前應(yīng)制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定，向物業(yè)買受人明示，并予以說明。業(yè)主應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。

第十一條 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，因成本變化等原因需要調(diào)整時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)合同未到期限或沒約定期限的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主根據(jù)服務(wù)成本變化情況在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)協(xié)商確定，并與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)補(bǔ)充協(xié)議，報(bào)當(dāng)?shù)卣�府價(jià)格主管部門核查備案后執(zhí)行。前期物業(yè)服務(wù)合同已到期限的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向全體業(yè)主征求意見，經(jīng)專有部分占建筑物總面積85%以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)85%以上的業(yè)主同意后，報(bào)當(dāng)?shù)卣�府價(jià)格主管部門核查備案。價(jià)格主管部門在30個(gè)工作日內(nèi)核查征求意見情況，并將核查結(jié)果在該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置進(jìn)行為期15天的公示，公示期滿且業(yè)主對(duì)征求意見的真實(shí)性無異議后備案正式受理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同。

成立業(yè)主大會(huì)的住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，因成本變化等原因需要調(diào)整時(shí)，由業(yè)主大會(huì)決定。

第十二條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。

實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。

物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：

（一）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利

費(fèi)等；

（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用；

（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)以及園林水池、噴泉、宣傳、裝飾、節(jié)日喜慶等用水用電費(fèi)用；

（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；

（六）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；

（七）物業(yè)管理服務(wù)所需的正常辦公費(fèi)用；

（八）管理費(fèi)分?jǐn)偅?/p>

（九）物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

（十）經(jīng)業(yè)主共同決定的其它費(fèi)用。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改

造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本。

第十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共用場(chǎng)地、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的水電費(fèi)用可按約定的方式向全體業(yè)主合理分?jǐn)偂？煞謹(jǐn)偟墓灿盟�電需設(shè)置獨(dú)立計(jì)量表，費(fèi)用單獨(dú)列帳，在收取分?jǐn)傎M(fèi)前及時(shí)向業(yè)主公布共用水電分?jǐn)偟挠昧�、總金額以及各業(yè)主應(yīng)負(fù)擔(dān)的金額等。嚴(yán)禁把分?jǐn)偟墓灿盟�電費(fèi)用與業(yè)主自用的水、電費(fèi)用在政府規(guī)定的水、電費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上加價(jià)混合統(tǒng)收。

設(shè)置獨(dú)立計(jì)量表確實(shí)有困難的老住宅小區(qū)，經(jīng)測(cè)算共用水電費(fèi)總額后，按約定方式向業(yè)主合理分?jǐn)偂?/p>

第十四條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)法定產(chǎn)權(quán)建筑面積按月計(jì)收。已辦理房產(chǎn)證的，以房產(chǎn)證記載的建筑面積為準(zhǔn)。房產(chǎn)證未記載建筑面積或未辦理房產(chǎn)證的，按商品房買賣合同約定的建筑面積計(jì)收。業(yè)主住宅附屬地面花園沒有計(jì)入房屋建筑面積的，則不應(yīng)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的花園綠化等服務(wù)項(xiàng)目的，其服務(wù)報(bào)酬由雙方協(xié)商確定。

業(yè)主自有產(chǎn)權(quán)的車位、車庫按產(chǎn)權(quán)面積收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，其它取得使用權(quán)的車位、車庫物業(yè)服務(wù)費(fèi)按車位計(jì)收。

第十五條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法追繳。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

第十六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主委員會(huì)可以聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。

業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出異議時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。

第十七條 物業(yè)管理區(qū)域已竣工但尚未出售或者已出售但尚未交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位按照該物業(yè)區(qū)域同類物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)全額交納。

第十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線數(shù)字電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，可向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)或水電周轉(zhuǎn)金。

第十九條 業(yè)主對(duì)其物業(yè)進(jìn)行室內(nèi)裝修時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向業(yè)主或裝修人員收取裝修保證押金。裝修未對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備造成損壞或自行修復(fù)了損壞的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，并經(jīng)雙方驗(yàn)收合格后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時(shí)全額退還裝修保證押金。

業(yè)主裝修產(chǎn)生的垃圾、余泥渣土可自行安排清理，也可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)安排清理。委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)安排清理的，清運(yùn)垃圾所產(chǎn)生的費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。

對(duì)裝修人員出入實(shí)行持證管理的，證件押金收取標(biāo)準(zhǔn)可按制作成本收取。

第二十條 物業(yè)小區(qū)實(shí)行出入證管理的，應(yīng)當(dāng)為業(yè)主免費(fèi)提供每戶不少于4張、汽車每輛不少于1張的出入證（含IC卡）。業(yè)主要求增補(bǔ)出入證（含IC卡）的，可按制作成本合理收取工本費(fèi)。

第二十一條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，所得收益依法歸全體業(yè)主共有，并主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

第二十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動(dòng)車停放保管服務(wù)收費(fèi)按市（縣、市）制定的機(jī)動(dòng)車停放保管服務(wù)收費(fèi)管理有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。已收取機(jī)動(dòng)車停放保管服務(wù)費(fèi)的，不得重復(fù)收取車位、車庫物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

第二十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的自愿委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)報(bào)酬由雙方協(xié)商確定。

第二十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費(fèi)用的，其他部門、單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用。

第二十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，將服務(wù)等級(jí)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格誠信承諾以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、價(jià)格投訴調(diào)處程序、服務(wù)咨詢電話和12358價(jià)格舉報(bào)投訴電話等在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置進(jìn)行公示，自覺按受有關(guān)管理部門的檢查和業(yè)主監(jiān)督。明碼標(biāo)價(jià)方式由屬地管理價(jià)格主管部門負(fù)責(zé)監(jiān)制。

第二十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守國家的價(jià)格法律、法規(guī)和政策，建立健全內(nèi)部價(jià)格管理制度，配備物價(jià)員，加強(qiáng)價(jià)格自律，自覺規(guī)范價(jià)格行為，不斷改善管理服務(wù)。嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)，為業(yè)主提供更好的服務(wù)。

第二十七條 對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)有爭(zhēng)議的，業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向物業(yè)所在地價(jià)格主管部門申請(qǐng)協(xié)商調(diào)解。

第二十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由價(jià)格主管部門依法查處：

（一）未經(jīng)當(dāng)?shù)卣�府價(jià)格主管部門核定，超過政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)的；

（二）擅自設(shè)立強(qiáng)制性收費(fèi)項(xiàng)目的；

（三）不按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的；

（四）不按規(guī)定備案的；

（五）不執(zhí)行本辦法第十一條、十二條、十三條規(guī)定擅自提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、擴(kuò)大有關(guān)費(fèi)用分?jǐn)偡秶�或提高分�(jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)的;

（六）其他違反價(jià)格法律、法規(guī)、規(guī)定的。