物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。物業(yè)可大可小，一個單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。

各縣（區(qū)）人民政府（管委會），市府直屬各單位：

為進一步規(guī)范市區(qū)（源城區(qū)、江東新區(qū)轄區(qū)范圍）物業(yè)管理工作，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務院《物業(yè)管理條例》、《廣東省物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)，結(jié)合我市實際，提出以下意見：

一、理順市區(qū)物業(yè)管理工作關(guān)系，明確管理主體

市區(qū)的物業(yè)管理工作按屬地管理原則，相應由源城區(qū)人民政府、江東新區(qū)管委會負責（市高新區(qū)的物業(yè)管理工作由源城區(qū)人民政府負責）。市住房城鄉(xiāng)規(guī)劃建設部門是市物業(yè)管理行政主管部門，負責指導、監(jiān)督和協(xié)調(diào)全市物業(yè)管理工作，制定全市物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃、發(fā)展目標及有關(guān)政策；市直相關(guān)部門根據(jù)職能配合源城區(qū)人民政府、江東新區(qū)管委會做好物業(yè)管理有關(guān)工作。源城區(qū)人民政府、江東新區(qū)管委會應將物業(yè)管理工作納入政府目標責任管理體系，擬訂物業(yè)管理相關(guān)操作規(guī)范，督促本轄區(qū)各部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）落實物業(yè)管理工作責任，建立長效管理機制。

二、加大行政監(jiān)管力度，規(guī)范物業(yè)服務行為

（一）嚴把物業(yè)服務企業(yè)準入退出關(guān)。凡在河源市區(qū)從事物業(yè)管理的企業(yè)，須將已簽訂的《物業(yè)服務合同》報物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。外來企業(yè)在河源市區(qū)承接業(yè)務的，必須分別到市物業(yè)管理行政主管部門、物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。物業(yè)服務企業(yè)退出管理項目，須提前3個月以書面形式向物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和業(yè)主委員會告知退出原因、退出時間，并公告全體業(yè)主。物業(yè)服務企業(yè)如擅自退出，造成業(yè)主大量投訴或發(fā)生影響惡劣事件的，市物業(yè)管理行政主管部門可根據(jù)物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門的處理意見，暫停其資質(zhì)定（升）級和換證。

（二）規(guī)劃建設物業(yè)服務用房。規(guī)劃部門在審查建設工程規(guī)劃方案時，應確定物業(yè)服務用房的位置和面積。物業(yè)服務用房面積按照物業(yè)總建筑面積2‰標準配置（總建筑面積5萬平方米以下的不低于100平方米），其中業(yè)主委員會的辦公用房從物業(yè)服務用房中調(diào)劑，面積不少于20平方米。物業(yè)服務用房應當為地面以上的獨立成套裝修房屋，具備通風、采光條件和水、電使用功能，主要用于物業(yè)服務、工作人員值班以及存放工具、材料等。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)不得改變物業(yè)服務用房的用途。建設單位應在房屋預售時公布物業(yè)服務用房的位置和面積。

（三）把好物業(yè)項目承接驗收關(guān)。新建項目竣工驗收合格后，建設單位須向前期物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)管理用房和下列資料，并簽訂《物業(yè)承接查驗協(xié)議書》：

1.竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

2.設施設備清單及其安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料、出廠資料；

3.物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

4.物業(yè)及配套設施的產(chǎn)權(quán)清單；

5.物業(yè)服務用房清單；

6.物業(yè)管理所必須的其他材料。

物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時將上述資料無條件移交給業(yè)主委員會。開發(fā)建設單位、物業(yè)服務企業(yè)未按上述要求辦理交接手續(xù)的，物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門應責令其限期改正，逾期仍不提供或不移交的，依照有關(guān)法規(guī)進行處罰。

（四）強化前期物業(yè)監(jiān)管。實行前期物業(yè)管理招投標制度。建設單位要以招標的方式選聘有資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)進行前期物業(yè)管理服務，并簽訂《前期物業(yè)服務合同》�！肚捌谖飿I(yè)服務合同》應統(tǒng)一使用廣東省住房和城鄉(xiāng)建設廳制定的規(guī)范文本。投標人少于3個的，經(jīng)物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。

（五）依法召開首次業(yè)主大會。已建成入住的住宅小區(qū)，20%以上業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）提出成立業(yè)主大會的書面要求。已交付使用的物業(yè)建筑總面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積50%以上的，業(yè)主應當在30日內(nèi)向物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）提出召開首次業(yè)主大會的書面報告。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當在接到業(yè)主書面報告或者業(yè)主書面要求后的30日內(nèi)，會同物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門組建業(yè)主大會籌備組，按有關(guān)規(guī)定組織召開首次業(yè)主大會，依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，引導小區(qū)業(yè)主自我管理、自我教育、自我約束和自我服務。業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)向物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。

（六）規(guī)范物業(yè)服務收費行為。物業(yè)服務收費根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價，嚴格按照《河源市物業(yè)服務收費管理實施細則》（河發(fā)改價格〔2014〕279號）的規(guī)定執(zhí)行。專業(yè)經(jīng)營單位委托物業(yè)服務企業(yè)代收有關(guān)費用的，雙方協(xié)商支付手續(xù)費，物業(yè)服務企業(yè)不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

（七）加強住宅專項維修資金管理。住宅專項維修資金實行專戶存儲、專款專用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則，規(guī)范使用。物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門負責轄區(qū)內(nèi)住宅專項維修資金歸集使用的監(jiān)管工作。

三、建立配套管理機制，促進物業(yè)管理健康發(fā)展

（一）建立聯(lián)席會議制度。物業(yè)管理工作聯(lián)席會議由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）召集，物業(yè)所在地的規(guī)劃、建設、房管、城管、公安、環(huán)保、物價、工商、質(zhì)監(jiān)等部門和社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)的負責人參加，主要協(xié)調(diào)解決業(yè)主委員會換屆、物業(yè)服務合同糾紛以及物業(yè)服務企業(yè)變更交接等重大問題。

（二）建立首次業(yè)主大會籌備金制度。首次業(yè)主大會籌備金由建設單位承擔。建設單位在辦理商品房預售證時，按每戶20元標準繳存至物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門指定的代管銀行專門賬戶（最低不少于1萬元）。在召開首次業(yè)主大會條件成熟時，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）向物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門申請撥付。首次業(yè)主大會召開后籌備金尚有剩余的，由業(yè)主大會決定用途。

（三）建立物業(yè)管理履約保證金制度。物業(yè)服務企業(yè)自簽訂《物業(yè)服務合同》之日起30日內(nèi)，將履約保證金（按合同約定的物業(yè)服務費用年度總額的5%）交存到物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門開設的監(jiān)管賬戶，合同履約期滿后，物業(yè)服務企業(yè)取回保證金。如物業(yè)服務企業(yè)違約或出現(xiàn)重大責任事故，保證金用于代付違約金或賠償金。

（四）建立物業(yè)服務企業(yè)誠信評估制度。誠信評估分為誠信內(nèi)容和誠信等級，其中誠信內(nèi)容包括基本信息、業(yè)績信息和警示信息三部分內(nèi)容，誠信等級由高到低分為優(yōu)秀、良好、合格、不合格四個等級。物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門負責建立物業(yè)服務企業(yè)誠信評估檔案，客觀記載物業(yè)服務企業(yè)誠信信息和誠信等級，每年進行一次通報，并向社會公布。誠信等級作為招投標、創(chuàng)先評優(yōu)、資質(zhì)核定的參考依據(jù)。對不合格企業(yè)，物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門要責令其限期整改，對拒不整改或者整改不合格的，依據(jù)《物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理辦法》有關(guān)規(guī)定，對其資質(zhì)核定不予批準。整改期間，該企業(yè)不得承接新的物業(yè)服務項目，不得參評區(qū)級以上優(yōu)秀項目。

（五）加強老舊小區(qū)管理。具備物業(yè)管理條件的老舊住宅小區(qū)，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）要引導其成立業(yè)主大會，實行物業(yè)管理。尚不具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)，要引導業(yè)主自治管理，提供公共區(qū)域保潔、綠化和公用設施設備養(yǎng)護維修等基本服務。屬于單位宿舍類的老舊住宅小區(qū)，由所屬單位組織做好物業(yè)管理工作。

（六）加強從業(yè)人員培訓。實行物業(yè)管理從業(yè)人員持證上崗制度。物業(yè)管理從業(yè)人員培訓由市行業(yè)協(xié)會組織實施，重點加強依法從業(yè)、熱心服務、處置突發(fā)事件技能等教育和培訓，提升從業(yè)人員整體素質(zhì)。

四、明確相關(guān)部門職責，形成齊抓共管合力

（一）物業(yè)管理行政主管部門：負責貫徹執(zhí)行物業(yè)管理法規(guī)、政策；制訂物業(yè)管理有關(guān)制度；按規(guī)定對物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)進行管理；做好前期物業(yè)管理招投標、住宅專項維修資金歸集和使用管理、物業(yè)承接查驗、物業(yè)服務合同備案、物業(yè)服務企業(yè)誠信評估等工作；會同街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）調(diào)解物業(yè)管理矛盾糾紛。

（二）街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）：把物業(yè)管理工作納入社區(qū)建設的重要內(nèi)容，指導、監(jiān)督住宅小區(qū)成立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會，并做好備案工作；協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理矛盾糾紛；配合物業(yè)管理行政主管部門做好前期物業(yè)管理招投標、住宅專項維修資金歸集使用的監(jiān)管、物業(yè)承接查驗、物業(yè)服務合同備案、物業(yè)服務企業(yè)誠信評估等工作；指導、監(jiān)督和協(xié)調(diào)社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)和建設單位實施物業(yè)管理進場或退出交接、矛盾糾紛調(diào)處等物業(yè)管理日常工作；引導無物業(yè)管理的住宅小區(qū)實施物業(yè)管理。

（三）社區(qū)居委會：協(xié)助街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）做好業(yè)主大會召開、業(yè)主委員會選舉和業(yè)主委員會備案、物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處等工作。

（四）規(guī)劃部門：負責新建住宅小區(qū)的物業(yè)服務用房、停車位等配套設施的規(guī)劃和驗收，查處住宅小區(qū)內(nèi)亂搭建和擅自改變房屋使用性質(zhì)等行為。

（五）建設部門：負責住宅小區(qū)建設項目竣工驗收，處理建設中及竣工后建筑質(zhì)量等方面的投訴。

（六）房管部門：負責房屋安全鑒定工作，協(xié)調(diào)處理房屋質(zhì)量投訴；配合物業(yè)管理行政主管部門做好住宅專項維修資金歸集管理工作。

（七）價格部門：負責制定物業(yè)管理收費標準并監(jiān)督執(zhí)行，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理收費矛盾糾紛；查處亂收費行為。

（八）工商部門：負責物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營準入，查處住宅小區(qū)內(nèi)外無證照經(jīng)營行為。

（九）城管部門：負責住宅小區(qū)二次供水系統(tǒng)的監(jiān)督管理，制定居民水表之外供水管網(wǎng)的改造和維護方案；查處亂設攤點、亂設墻體（戶外）廣告、養(yǎng)禽種菜等違反市政、市容、綠化、環(huán)境衛(wèi)生規(guī)定的行為；監(jiān)督住宅小區(qū)垃圾及時清運。

（十）環(huán)保部門：負責查處住宅小區(qū)經(jīng)營性建設項目生產(chǎn)經(jīng)營過程中產(chǎn)生的噪聲（使用高音喇叭招攬顧客等公安部門管理的噪聲污染除外）、廢物（城市生活垃圾除外）、污水、輻射、煙塵、惡臭氣體等污染環(huán)境行為。

（十一）公安（消防）部門：負責指導住宅小區(qū)安全防范設施建設；對消防設施設備定期檢查；查處治安案件和破壞消防設施設備、堵塞交通、擅自養(yǎng)犬等行為。

（十二）人防部門：負責對人防工程使用、維護的監(jiān)督管理，對人防設施進行定期檢查，查處擅自占用、轉(zhuǎn)讓及改變?nèi)朔拦こ痰冗`法違規(guī)行為。

（十三）質(zhì)量監(jiān)督部門：負責對電梯進行安全監(jiān)察，監(jiān)督電梯使用單位落實電梯定期檢驗、維護保養(yǎng)；協(xié)調(diào)處理電梯質(zhì)量和使用等方面的矛盾和投訴；查處電梯行業(yè)中的違規(guī)行為。

（十四）人社部門：負責監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)的勞動用工和社會保險繳納情況，協(xié)調(diào)處理物業(yè)服務企業(yè)勞資矛盾糾紛。

（十五）供電、供水、供氣、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位：新建住宅小區(qū)的供電、供水、供氣、通信、有線電視等公用設施設備的建設方案必須經(jīng)上述相應行業(yè)的專業(yè)經(jīng)營單位批準同意，工程項目建設開工后，涉及到各行業(yè)相關(guān)的部分，由各行業(yè)的專業(yè)經(jīng)營單位負責監(jiān)督管理和竣工驗收；工程竣工驗收后，建設單位應將供電、供水等公用設施設備的產(chǎn)權(quán)移交給專業(yè)經(jīng)營單位，供電、供水等專業(yè)經(jīng)營單位擔負終端用戶水電等表（箱）以外所有連接管線及設備設施管理、維修、養(yǎng)護和更新的責任。對于已建成入住小區(qū)的供電、供水等設施設備及終端用戶水電等表（箱）以外連接管線，產(chǎn)權(quán)所有方將產(chǎn)權(quán)移交給相應專業(yè)經(jīng)營單位后，由該專業(yè)經(jīng)營單位負責管理、維修、養(yǎng)護和更新。