物業(yè)是指已經建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。物業(yè)可大可小，一個單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項物業(yè)，同一建筑物還可按權屬的不同分割為若干物業(yè)。

第一章 總則

第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，保障物業(yè)的合理使用，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權法》和國務院《物業(yè)管理條例》及有關法律、法規(guī)規(guī)定，結合本市實際，制定本條例。

第二條 本市行政區(qū)域內物業(yè)管理活動適用本條例。

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)或專業(yè)性服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

第三條 本市各級人民政府應當創(chuàng)造條件，逐步推行住宅類物業(yè)和非住宅類物業(yè)實行物業(yè)管理，提倡和保障業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)。

第四條 市房產行政主管部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

縣(市)、區(qū)房產行政主管部門對轄區(qū)內的物業(yè)管理活動進行監(jiān)督管理。

高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)管理委員會在市房產行政主管部門委托范圍內，負責對轄區(qū)內的物業(yè)管理活動進行監(jiān)督管理。

各級人民政府財政、發(fā)展改革、規(guī)劃、建設、價格、城市管理、公安、民政、衛(wèi)生、人防等部門在各自職責范圍內對物業(yè)管理活動進行監(jiān)督管理。

第五條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)助所在區(qū)域內房產行政主管部門對物業(yè)管理活動進行監(jiān)督管理，負責調解物業(yè)管理糾紛，組織、指導本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責。

城市社區(qū)居民委員會協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作進行監(jiān)督、指導和協(xié)調，依法調解社區(qū)內物業(yè)管理糾紛;可以列席業(yè)主大會、業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會會議;可以設置公益性工作崗位，加強物業(yè)管理相關工作。

第二章 業(yè)主及業(yè)主大會

第六條 房屋的所有權人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動中，依法享有權利，履行義務。

第七條 一個物業(yè)管理區(qū)域應當成立一個業(yè)主大會。

物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應當按照建設用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，并考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑規(guī)模、社區(qū)建設、城市道路規(guī)劃等因素，由縣(市)、區(qū)房產行政主管部門確定。

分期開發(fā)建設或者兩個以上建設單位開發(fā)建設的物業(yè)，其配套設施設備是共用的，應當劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域;配套設施設備能夠分割并獨立使用的，可以分別劃定物業(yè)管理區(qū)域。

第八條 物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會，只有單一業(yè)主的或者業(yè)主人數(shù)較少且經全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

業(yè)主人數(shù)較多不便于召開全體業(yè)主大會、經多數(shù)業(yè)主同意的，可以以單元、幢或一定建筑面積、業(yè)主人數(shù)為選舉單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會。

第九條 已交付使用的物業(yè)業(yè)主入住率達到百分之五十以上和入住建筑面積達到百分之五十以上的，物業(yè)所在地的街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當指導成立業(yè)主大會。業(yè)主大會的成立可以首先組成業(yè)主大會籌備機構，負責業(yè)主大會成立的具體工作。業(yè)主大會籌備機構，由業(yè)主代表、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表七至十一人組成。

籌備機構業(yè)主代表所占比例不得低于組成人員的二分之一。業(yè)主代表由業(yè)主自愿報名，由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府確定。業(yè)主代表應當由熱心為業(yè)主服務、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。

第十條 下列事項由業(yè)主共同決定：

(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則及管理規(guī)約;

(二)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;

(三)監(jiān)督業(yè)主委員會工作，聽取業(yè)主委員會的工作報告，改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定;

(四)業(yè)主委員會不履行職責的，責成其恢復履行職責;

(五)選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè);

(六)籌集和使用住宅專項維修資金;

(七)決定改建、重建建筑物及其附屬設施;

(八)決定物業(yè)管理區(qū)域內的其他物業(yè)管理事項。

第十一條 首次業(yè)主大會應當選舉產生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構。業(yè)主委員會由五至十三名委員單數(shù)組成。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中選舉產生。

業(yè)主委員會應當履行下列職責：

(一)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況;

(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;

(三)組織業(yè)主委員會的換屆、改選、增補;

(四)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同，制止并向有關行政管理部門報告物業(yè)服務企業(yè)損壞業(yè)主權益的行為;

(五)監(jiān)督業(yè)主管理規(guī)約的實施，督促業(yè)主交納物業(yè)管理等依照合同應當繳納的費用;

(六)接受業(yè)主、使用人對物業(yè)服務企業(yè)的投訴;

(七)配合街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會做好本住宅區(qū)的社區(qū)管理工作;

(八)業(yè)主大會賦予的其他職責。

第十二條 業(yè)主大會應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定定期召開。業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會召集。五分之一以上業(yè)主提議召開業(yè)主大會的，業(yè)主委員會應當在三十日內組織召開業(yè)主大會臨時會議。業(yè)主委員會不組織召開的，十分之一以上的業(yè)主可以聯(lián)名向物業(yè)所在地的縣(市)區(qū)房產行政主管部門申請，要求召開業(yè)主大會會議。受理申請的房產行政主管部門應及時督促召開。召開業(yè)主大會時，應當于十五日前通知全體業(yè)主，業(yè)主委員會應當做好業(yè)主大會會議紀錄。

第十三條 業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起三十日內持業(yè)主委員會選舉結果和選舉情況報告、管理規(guī)約及業(yè)主大會議事規(guī)則到縣(市)區(qū)房產行政主管部門備案，并將業(yè)主委員會選舉結果、管理規(guī)約及業(yè)主大會議事規(guī)則在物業(yè)管理區(qū)域內公示。業(yè)主委員會備案和公示事項發(fā)生變更的，應當依照前款規(guī)定重新備案并公示。

第十四條 業(yè)主大會決定對全體業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會具有約束力。業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決議、決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。

第十五條 業(yè)主大會集體行使權利和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。

業(yè)主大會決定事項可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

由業(yè)主推選的業(yè)主代表參加業(yè)主大會，應當事先征求和如實反映所代表業(yè)主的意愿。

業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議，行使表決權。

第十六條 業(yè)主大會制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則，制定和修改管理規(guī)約，選舉或改選業(yè)主委員會，選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)，有關共有和共同管理權利的其他重大事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意;決定籌集和使用專項維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設施，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

第十七條 業(yè)主委員會有下列情形之一的，物業(yè)所在地的縣(市)、區(qū)房產行政主管部門應當予以制止，責令限期改正或者撤銷其決定，情節(jié)嚴重的，可暫停其活動并通告全體業(yè)主：

(一)業(yè)主委員會的行為違反法律、法規(guī)和政策規(guī)定的;

(二)業(yè)主委員會的行為危害社區(qū)安定和社會穩(wěn)定的;

(三)業(yè)主委員會侵害業(yè)主合法權益的。

第三章 物業(yè)服務企業(yè)

第十八條 從事物業(yè)服務活動的企業(yè)應當具有獨立的法人資格，從事相應資質等級的物業(yè)服務。

從事物業(yè)管理的人員，應當取得相應的資格證書，定期參加相應的職業(yè)教育培訓。

第十九條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照規(guī)定定期接受房產行政主管部門的資質核定。拒不接受資質核定的，不得繼續(xù)從事物業(yè)服務。

第二十條 物業(yè)服務企業(yè)享有以下權利：

(一)按照物業(yè)服務合同進行相應管理;

(二)按照物業(yè)服務合同收取服務費用;

(三)對裝飾裝修活動進行監(jiān)督;

(四)對造成物業(yè)共用部位、共用設施設備和場地損害的行為，要求責任人停止損害;

(五)依據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定享有的其他權利。

第二十一條 物業(yè)服務企業(yè)應履行下列義務：

(一)按照物業(yè)服務合同要求提供物業(yè)服務;

(二)接受業(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督，定期向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告物業(yè)服務合同履行情況和物業(yè)維修資金使用情況，并進行公示;

(三)公示物業(yè)服務合同約定的收費項目和標準;

(四)公示利用共用部位、共用設施設備經營收益和支出情況;

(五)協(xié)助有關部門制止違法、違規(guī)的行為，維護物業(yè)管理區(qū)域秩序;

(六)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他義務。

第二十二條 物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助有關部門做好物業(yè)管理區(qū)域內的治安、安全、事故防范工作。發(fā)現(xiàn)違法犯罪案件或安全事故時，物業(yè)服務企業(yè)應當在采取應急措施的同時，及時向有關部門報告，協(xié)助做好救助工作。

物業(yè)服務企業(yè)雇請保安人員的，應當遵守國家有關規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內的公共秩序時，應當依法履行職責，不得侵害公民的合法權益。

第二十三條 房產行政主管部門應當加強對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督管理，對其物業(yè)服務活動進行考核，促進物業(yè)服務企業(yè)提高服務水平。

物業(yè)服務企業(yè)應當向房產行政主管部門定期報送報表、基本企業(yè)信息等相關資料。

物業(yè)服務企業(yè)應當自簽訂物業(yè)服務合同之日起三十日內向物業(yè)所在地縣(市)、區(qū)房產行政主管部門備案。

第四章 前期物業(yè)管理

第二十四條 前期物業(yè)管理，是指自房屋出售之日起至業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的《物業(yè)服務合同》生效時止的物業(yè)管理。

在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位可以選聘具備相應資質的物業(yè)服務企業(yè)實施前期物業(yè)管理;選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當簽訂前期物業(yè)服務合同。

業(yè)主或業(yè)主委員會與選聘或續(xù)聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效時，前期物業(yè)服務合同即行終止。

在前期物業(yè)管理期間，物業(yè)交付使用前發(fā)生的物業(yè)服務費用由建設單位承擔，物業(yè)交付業(yè)主后的物業(yè)服務費用由業(yè)主承擔。當事人另有約定的除外。

第二十五條 住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè);投標人少于三個或者住宅總建筑面積低于三萬平方米的，經物業(yè)所在地縣級以上房產行政主管部門批準，可以采取協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。

第二十六條 新建物業(yè)的建設單位在辦理房屋預(銷)售許可證時，應當向物業(yè)所在地市房產行政主管部門提供前期物業(yè)成務合同和臨時管理規(guī)約;屬于新建住宅物業(yè)的，還應當提供物業(yè)管理招議標備案文件。

第二十七條 建設單位在銷售物業(yè)時應當將前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約約定的主要內容作為物業(yè)銷售合同的要約部分。

第二十八條 建設單位將未達到交付使用標準的新建住宅交付使用的，或符合交付標準但超過半年不交付的，由市房產、建設、規(guī)劃等有關部門記入企業(yè)誠信檔案。給購房人造成損失的，由建設單位承擔責任。

新建住宅物業(yè)交付時，應當符合新建住宅的配套建筑及設施設備配置和使用標準，未達到配置使用標準的不予辦理房屋權屬初始登記，物業(yè)服務費由建設單位承擔。

市、縣(市)、礦區(qū)房產行政主管部門負責轄區(qū)內新建住宅物業(yè)的配套建筑及設施設備配置的驗收，并在物業(yè)管理區(qū)域內公示。

新建住宅物業(yè)配套建筑及設施設備配置和使用標準由市人民政府制定。

第二十九條 規(guī)劃、設計新建住宅區(qū)時，應當統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局物業(yè)管理設施，按照不低于開發(fā)建設住宅總建筑面積千分之三的比例建設物業(yè)管理用房，不低于千分之四的比例建設物業(yè)經營用房，費用計入建筑成本。

物業(yè)管理用房、物業(yè)經營用房所有權屬于全體業(yè)主共同所有，不得買賣、抵押或者改作他用。物業(yè)經營用房所得收益屬于全體業(yè)主所有。物業(yè)經營用房的經營和收益管理方式，由業(yè)主大會決定�？梢杂糜谡鄣治飿I(yè)服務費和彌補專項維修資金不足。物業(yè)經營用房的收益使用，接受市、縣(市)、區(qū)房產行政主管部門的監(jiān)督指導，并定期向業(yè)主公布。

建設單位在申請辦理房屋所有權初始登記時，應當將物業(yè)管理用房、物業(yè)經營用房一并申請登記，并在該物業(yè)管理區(qū)業(yè)主大會或者業(yè)主委員會成立后及時向其移交。

第三十條 建設單位與其選聘的物業(yè)服務企業(yè)應當進行物業(yè)管理交接驗收，向物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)管理用房、公建配套設施、設備和相關資料。

在前期物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當將前款所述物業(yè)管理用房、設施、設備、資料移交給業(yè)主委員會。

物業(yè)所在地縣(市)、區(qū)房產行政主管部門、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當對交接驗收和移交進行監(jiān)督，并在相應文書上簽字確認，在物業(yè)管理區(qū)域內公示。

第三十一條 前期物業(yè)服務企業(yè)不能履行前期物業(yè)服務合同撤出的，建設單位應當重新選聘物業(yè)服務企業(yè)接替服務。重新選聘的物業(yè)服務企業(yè)的收費標準和服務標準應與物業(yè)出售前公示標準一致，并告知全體業(yè)主。

第五章 物業(yè)服務

第三十二條 業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)訂立書面物業(yè)服務合同。

物業(yè)服務合同應當包括物業(yè)服務事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、公用設施設備運行費用、物業(yè)管理用房占用費與物業(yè)服務費的折抵、合同期限、爭議解決方式、違約責任等內容。

物業(yè)服務合同簽訂前，業(yè)主委員會應當將物業(yè)服務合同草案在物業(yè)管理區(qū)域內公示，充分聽取業(yè)主意見后，提交業(yè)主大會通過。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當指導和幫助業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂和履行物業(yè)服務合同，維護業(yè)主的合法權益。

第三十三條 在同一物業(yè)管理區(qū)域內，只能委托一個物業(yè)服務企業(yè)提供服務，也可以選聘專業(yè)性服務企業(yè)分別承擔物業(yè)管理區(qū)域內設施設備、清潔衛(wèi)生、園林綠化、房屋修繕、秩序維護等物業(yè)服務。選聘物業(yè)服務企業(yè)或專業(yè)性服務企業(yè)時，應當采用公開招投標，采用其他方式的由業(yè)主大會決定。

物業(yè)管理應當接受房產行政主管部門監(jiān)督管理。

第三十四條 物業(yè)服務企業(yè)應當加強物業(yè)管理區(qū)域的巡察管理，發(fā)現(xiàn)違反治安管理，違反規(guī)劃私搭亂建，違規(guī)裝飾、裝修，損壞公共設施設備及綠地環(huán)境等違法、違規(guī)行為時，應當及時制止，并向有關行政管理部門報告。

有關行政管理部門在接到物業(yè)服務企業(yè)的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

第三十五條 物業(yè)服務企業(yè)可以委托有相應資質的企業(yè)完成物業(yè)管理區(qū)域的專項服務，但不得將物業(yè)服務合同約定的主要部分或全部委托或轉移給他人。因委托或轉移造成的損失由物業(yè)服務企業(yè)承擔。

第三十六條 物業(yè)服務實行有償服務。物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務質量相適應的原則。

普通住宅的物業(yè)服務費標準，由市價格行政主管部門會同市房產行政主管部門制定，實行政府指導價，并向社會公布。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在政府指導價格范圍內協(xié)商確定。

普通住宅以外的物業(yè)服務費，實行市場調節(jié)價，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定。

物業(yè)服務收費的標準及收取方式應當在物業(yè)服務合同中約定，并向業(yè)主公示。

第三十七條 連續(xù)三個月以上無人居住、使用、裝修空置的物業(yè)，空置期間按百分之二十繳納物業(yè)服務費。物業(yè)服務合同雙方另有約定的除外。

業(yè)主空置物業(yè)的起止時間，應當事先和事后告知物業(yè)服務企業(yè)，并辦理相關手續(xù)。

第三十八條 物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。

物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收有關費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。任何單位和個人不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收有關費用和提供無償服務。

第三十九條 物業(yè)服務合同期滿三個月前，物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主應當協(xié)商是否續(xù)約事宜。雙方續(xù)約的，應當重新簽訂物業(yè)服務合同;一方不續(xù)約的，應當在合同期滿三個月前告之對方。

業(yè)主或物業(yè)服務企業(yè)提前解除物業(yè)服務合同的，應在三個月前與對方協(xié)商。協(xié)商不成的，按照合同約定的爭議解決方式進行解決。雙方協(xié)商或爭議解決期間任何一方不得單方終止履行合同約定的義務。

第四十條 物業(yè)服務合同終止時，原物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主委員會辦理下列交還事項：

(一)預收的物業(yè)服務費、物業(yè)維修資金、利用物業(yè)共用部分和物業(yè)經營用房所得收益等余額;

(二)物業(yè)檔案資料;

(三)物業(yè)管理用房;

(四)屬于業(yè)主所有的其他財物。

新聘物業(yè)服務企業(yè)確定后，業(yè)主委員會應當將前款所列物業(yè)檔案資料、物業(yè)管理用房等相關事項移交新聘物業(yè)服務企業(yè)。

第四十一條 因物業(yè)服務合同期滿、雙方不續(xù)約或者提前解除合同，業(yè)主一方和物業(yè)服務企業(yè)解聘合同時，應當書面告知街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和物業(yè)所在地的縣(市)、區(qū)房產行政主管部門�？h(市)、區(qū)房產行政主管部門在接到告知后五日內在物業(yè)管理區(qū)域內公告，并及時協(xié)調解決有關事項。

第四十二條 物業(yè)服務企業(yè)依約履行義務的，業(yè)主應當按時交納物業(yè)服務費，不得以放棄共有權利為由拒絕交納。物業(yè)產權轉移時，業(yè)主應當結清物業(yè)服務費。

禁止物業(yè)服務企業(yè)以物業(yè)服務合同約定以外的任何理由給業(yè)主停水、停電、停暖，向業(yè)主收取物業(yè)服務合同約定以外的任何費用。業(yè)主有權拒絕和舉報物業(yè)服務企業(yè)收取物業(yè)服務合同約定以外費用的行為。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)管理費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

物業(yè)使用人，是指物業(yè)承租人和其他實際使用物業(yè)的非所有權人。

第四十三條 物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權利義務由業(yè)主和使用人約定，但不得違反法律法規(guī)和管理規(guī)約、業(yè)主大會決定，不得損害公共利益和他人利益。

第四十四條 各級人民政府應建立物業(yè)管理糾紛調解機制，妥善解決物業(yè)管理及物業(yè)服務糾紛，維護雙方當事人合法權益。

市、縣(市)區(qū)房產行政主管部門應當及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)管理服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴，并將處理結果回復投訴人。

第六章 物業(yè)的使用和維護

第四十五條 業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風、采光、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面的相鄰關系。

第四十六條 公有住房出售后，其共用部位、共用設施設備的維修和管理由原售房單位或其委托的單位負責，成立業(yè)主大會的，由業(yè)主大會負責售后公房的維修和管理。

第四十七條 售出的物業(yè)在國家規(guī)定的保修期限內，由建設單位向業(yè)主負責維修。保修期滿后，自用部位設施設備由業(yè)主負責維修、養(yǎng)護;共用部位、共用設施設備的維修養(yǎng)護，選聘物業(yè)服務企業(yè)的，由選聘的物業(yè)服務企業(yè)負責維修、養(yǎng)護;沒有選聘物業(yè)服務企業(yè)的，由共有的全體業(yè)主負責維修、養(yǎng)護。

物業(yè)服務企業(yè)應當按照共用部位和設施設備的維護周期和相關標準，編制維修、養(yǎng)護計劃，定期進行維修、養(yǎng)護，記入檔案，并向業(yè)主公示。

第四十八條 新建住宅物業(yè)實行質量保修金制度。建設單位在辦理新建住宅交付使用時，按照物業(yè)建筑安裝總造價百分之三的比例，一次性向物業(yè)所在地縣(市)、區(qū)房產行政主管部門交存物業(yè)質量保修金。

建設單位不履行保修義務的，業(yè)主或者業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務企業(yè)可以提出申請，經房產行政主管部門核實后，維修費用在物業(yè)質量保修金中列支。

物業(yè)工程質量保修期限屆滿后，房產行政主管部門應當將物業(yè)質量保修金本息余額及時退還建設單位。

市人民政府應當制定質量保修金具體管理辦法。

第四十九條 物業(yè)使用中禁止下列行為：

(一)損壞房屋承重結構、主體結構、破壞建筑物外貌;

(二)擅自改變物業(yè)共用部分結構、布局及既定用途;

(三)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內的道路、場地;

(四)損壞物業(yè)共用部位、共用設施設備及場地、擅自移動占用共用設施、設備;

(五)利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動;

(六)管理規(guī)約和物業(yè)服務合同禁止的其他行為。

第五十條 業(yè)主或物業(yè)使用人對自用部分進行裝飾、裝修，應當告知物業(yè)服務企業(yè)。

物業(yè)服務企業(yè)應當將裝飾、裝修工程的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或物業(yè)使用人及其委托的裝飾、裝修企業(yè)。

未在物業(yè)服務合同中約定的，物業(yè)服務企業(yè)不得收取裝飾、裝修押金等名義的保證金。

第五十一條 單位和個人因物業(yè)維護、公共利益或其他原因需要臨時占用共用部位、共用設施設備的，應當事先征得業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)同意。挖掘道路、場地或其他改變共用部位原貌的，應當在約定的期限內恢復原狀;造成損失的，應當承擔賠償責任。

第五十二條 依法不屬于業(yè)主所有權的車庫和依法不屬于業(yè)主使用權的車位應當優(yōu)先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人停車需要。業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車庫、車位的，建設單位不得以只售不租為由拒絕。車庫、車位租賃費的標準按照物價部門發(fā)布的指導價格確定。在滿足業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設單位將車庫、車位出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個人的，其每次租賃合同期限最長不得超過六個月。

第五十三條 業(yè)主依法享有物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，任何單位和個人不得擅自處分。

利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營性活動，應當由相關業(yè)主或者業(yè)主大會決定經營人、經營方式和收益分配等事項，獲取的收益歸該部分業(yè)主所有。用于經營的共用部位、共用設施設備需要維修、養(yǎng)護的，其經營收益應當首先用于該部分的維修、養(yǎng)護。

第五十四條 物業(yè)管理區(qū)域內，依法屬于業(yè)主使用權或所有權的車庫、車位停車服務費，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在合同中約定。

依法不屬于業(yè)主使用權或所有權的規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位停車費，按照政府價格主管部門的有關規(guī)定執(zhí)行。

業(yè)主對機動車輛有保管要求的，由業(yè)主和車位、車庫經營權人簽訂機動車輛保管合同。

第五十五條 占用物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主共有的道路或者其他場地停放機動車輛的，應當征得業(yè)主大會同意，確保消防通道和道路暢通。

經業(yè)主大會同意收取場地占用費的，場地占用費歸全體業(yè)主所有。物業(yè)服務企業(yè)按照業(yè)主大會同意的收費標準執(zhí)行，并定期向業(yè)主公示收支情況。

物業(yè)服務企業(yè)履行看管責任的，可以獲取適當?shù)目垂芊�務費�？垂芊�務費標準由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)雙方商定，并在物業(yè)服務合同中約定。

第五十六條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養(yǎng)護，有關業(yè)主應當給予配合。責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，經業(yè)主大會或業(yè)主委員會同意，可以由物業(yè)服務企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責任人承擔。

第五十七條 已經完成分戶改造的住宅小區(qū)內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘�業(yè)經營單位，應當承擔物業(yè)管理區(qū)域內分戶記量裝置或入戶端口以外相關設備設施維修、養(yǎng)護的責任。

已經完成分戶改造住宅物業(yè)的供水、供電、供暖、供氣等專業(yè)設施設備應無償移交專業(yè)經營單位。

第五十八條 未完成分戶改造的原有住宅物業(yè)的設施設備，按下列規(guī)定實施維修、養(yǎng)護：

(一)供水設施，樓地下水表井(含地下水表井)以外的部分由供水部門負責，以內的部分由物業(yè)服務企業(yè)負責;

(二)供電設施，以資產、樓頭配電箱或保險器為界，以外的部分由供電部門負責，以內的部分由物業(yè)服務企業(yè)負責;

(三)道路、路燈、排水設施由物業(yè)服務企業(yè)負責;

(四)供熱、供氣、通信、有線電視設施，由相關單位和產權單位負責;

(五)垃圾轉運站由城市管理部門負責。

由物業(yè)服務企業(yè)負責的維修養(yǎng)護項目，其費用由受益業(yè)主分攤。國家法律法規(guī)另有規(guī)定的從其規(guī)定。

各級人民政府應積極組織協(xié)調前款規(guī)定的專業(yè)經營單位進行分戶改造，改造后將分戶計量裝置和入戶端口以外的產權無償移交給專業(yè)經營單位，由專業(yè)經營單位負責相關設施設備的維修、養(yǎng)護、更新等責任及相關費用。

第五十九條 新建住宅小區(qū)內的專業(yè)經營設施設備由專業(yè)經營單位負責設計、建設、維護和管理。建設單位應當協(xié)調配合專業(yè)經營設施設備的施工并承擔相關的配套建設。

新建住宅小區(qū)內供水、供電、供氣、供熱、分戶計量裝置或入戶端口以外設施設備的建設資金可以并入城市基礎設施配套費，交由專業(yè)經營單位專項用于住宅小區(qū)內專業(yè)經營設施設備的投資建設。

專業(yè)經營單位對專業(yè)經營設施設備進行維修、養(yǎng)護、更新時，業(yè)主應當予以配合。

第七章 物業(yè)維修資金

第六十條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)及與住宅物業(yè)結構毗連、具有共用部位、共用設施設備的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應按國家規(guī)定交納專項維修資金。專項維修資金以及所有增值部分屬業(yè)主所有，任何單位和個人不得占有、挪用。

第六十一條 業(yè)主應當按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積首期交存標準市區(qū)內由房產行政部門、縣(市)、礦區(qū)由物業(yè)所在地縣級房產行政主管部門在國家規(guī)定的幅度內確定，并向社會公布。

第六十二條 住宅專項維修資金市區(qū)內由市房產行政部門、縣(市)、礦區(qū)由物業(yè)所在地縣級房產行政主管部門代管。

房產行政主管部門應當加強住宅專項維修資金的管理。

專項維修資金及其增值資金的具體管理辦法，由市人民政府依法制定。

第六十三條 住宅專項維修資金應當用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造。

在住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造時，其費用從相關業(yè)主交存的住宅專項維修資金中列支。

下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：

(一)應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用;

(二)應當由專業(yè)經營單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等管線和設施設備的維修、養(yǎng)護費用;

(三)應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用;

(四)根據(jù)物業(yè)服務合同約定，應當由物業(yè)服務企業(yè)承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養(yǎng)護費用。

專項維修資金不敷使用的，由全體業(yè)主按其占有物業(yè)的建筑面積續(xù)籌。

第六十四條 住宅專項維修資金以物業(yè)管理區(qū)域為單位建賬、按戶核算，銀行專戶存儲、專款專用。

第六十五條 專項維修資金的使用應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

第六十六條 物業(yè)服務企業(yè)及其他專項維修資金使用單位應及時將專項維修資金的收支、使用情況進行公示，接受業(yè)主的監(jiān)督。

第六十七條 房屋所有權轉讓時，該房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金隨房屋所有權同時過戶。

房屋因拆遷等原因滅失的，房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金應返還業(yè)主。

第六十八條 發(fā)生危及居住安全等緊急情況，需要立即對共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，相關業(yè)主或者物業(yè)服務企業(yè)可以提請房產行政主管部門或其他相關安全機構認定，并持認定材料直接向物業(yè)所在地縣(市)、區(qū)房產行政主管部門申請列支住宅專項維修資金，但應在緊急情況解除后，向相關業(yè)主公示，接受監(jiān)督。

第八章 法律責任

第六十九條 違反本條例的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)，或者未經批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，由房產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處十萬元以下的罰款。

第七十條 違反本條例的規(guī)定，建設單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由房產行政主管部門處五萬元以上二十萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第七十一條 違反本條例的規(guī)定，不移交有關資料和本條例第四十條第(一)、(四)項事項的，由房產行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交的，對有關建設單位或物業(yè)服務企業(yè)予以通報，并處一萬元以上十萬元以下的罰款。

第七十二條 違反本條例的規(guī)定，未取得資質證書從事物業(yè)管理的，由市、縣(市)區(qū)房產行政主管部門沒收違法所得，并處五萬元以上二十萬元以下的罰款。

違反本條例規(guī)定，拒不接受資質核定或者以欺騙方式取得資質的，依照本條第一款規(guī)定處罰，并吊銷資質證書。

第七十三條 違反本條例第二十三條第三款規(guī)定的，由房產行政主管部門責令限期改正，逾期不改正的，可以處以一千元以上五千元以下的罰款。

第七十四條 違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由房產行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款百分之三十以上百分之五十以下的罰款;情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決議使用;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第七十五條 違反本條例的規(guī)定，挪用專項維修資金的，由房產行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額二倍以下的罰款，物業(yè)服務企業(yè)挪用專項維修資金，情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書;構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

第七十六條 違反本條例的規(guī)定，建設單位在物業(yè)管理區(qū)域內不按照規(guī)定配置物業(yè)管理用房和物業(yè)經營用房的，由房產行政主管部門責令限期改正，逾期不改正的，給予警告，沒收違法所得，并處十萬元以上三十萬元以下的罰款。

第七十七條 違反本條例的規(guī)定，未經業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房用途的，由房產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處一萬元以上十萬元以下的罰款;有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

第七十八條 違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由房產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款;所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用：

(一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途的;

(二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內道路、場地的，擅自移動共用設施設備的;

(三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的;

(四)損壞房屋承重結構、主體結構、破壞建筑物外貌的。

個人有前款規(guī)定行為之一的，處一千元以上一萬元以下的罰款;單位有前款規(guī)定行為之一的，處五萬元以上二十萬元以下的罰款。

第七十九條 物業(yè)服務企業(yè)不履行本條例第二十一條規(guī)定義務的，由房產行政主管部門予以警告，責令限期改正。逾期不改正的，由頒發(fā)資質證書的部門降低其資質等級或吊銷其資質證書。

第八十條 物業(yè)服務企業(yè)擅自撤離服務區(qū)域、停止物業(yè)服務活動的，由房產行政主管部門處以三萬元以上五萬元以下罰款;情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質證書的部門降低資質等級或吊銷其資質證書。

第八十一條 違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不繳納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期繳納;逾期仍不繳納的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院起訴。

第八十二條 違反本條例的規(guī)定，市、縣(市)區(qū)房產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。