物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。物業(yè)可大可小，一個單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項物業(yè)，同一建筑物還可按權屬的不同分割為若干物業(yè)。

第一章 總 則

第一條 為規(guī)范通遼市物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《國務院物業(yè)管理條例》、《內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)的有關規(guī)定，結合通遼市實際，制定本辦法。

第二條 在通遼市行政區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)管理及其相關活動適用本辦法。

第三條 通遼市人民政府建設行政主管部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

旗縣市人民政府建設、房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。建設、規(guī)劃、財政、環(huán)保、工商、物價、公安、稅務、民政、街道辦事處、廣播電視、質(zhì)量技術監(jiān)督、水務等行政管理部門和通訊、電力、消防等單位按照各自職責，依法做好物業(yè)管理有關工作。

第四條 各旗縣市區(qū)人民政府應當加強對物業(yè)管理行業(yè)的管理，引導建立專業(yè)化、社會化和市場化的物業(yè)管理機制，促進物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。

第二章 業(yè)主及業(yè)主大會

第五條 房屋的所有權人為業(yè)主。

業(yè)主在物業(yè)管理活動中的權利和義務按照國務院《物業(yè)管理條例》有關規(guī)定執(zhí)行。

第六條 物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權利、義務由業(yè)主和使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關規(guī)定。

物業(yè)使用人違反本辦法和業(yè)主公約規(guī)定，有關業(yè)主應當承擔連帶責任。

第七條 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)成立一個業(yè)主大會。

業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。

業(yè)主大會代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益，依照法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定履行職責。

第八條 各旗縣市人民政府建設、房地產(chǎn)行政主管部門應當按照物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素劃定物業(yè)管理區(qū)域。

配套設施不全，不具備物業(yè)管理條件的物業(yè)區(qū)域，由各旗縣市區(qū)人民政府組織治理，按照政府、建設單位、居民合理負擔的原則創(chuàng)造條件，逐步實行物業(yè)管理。

第九條 在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)建筑面積達到百分之五十以上的，或者已交付使用的物業(yè)建筑面積達到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過二年的，可以籌備成立業(yè)主大會。

第十條 業(yè)主大會籌備組由物業(yè)所在地街道辦事處及居民委員會負責組織成立，但必須在物業(yè)所在地旗縣市人民政府建設、房地產(chǎn)行政主管部門指導下。由業(yè)主代表、建設單位（包括公有住房出售單位）、物業(yè)所在地居民委員會組成業(yè)主大會籌備組，具體負責業(yè)主大會籌備工作。

籌備組中的業(yè)主代表由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在規(guī)定時間內(nèi)推薦產(chǎn)生。

籌備組成員名單確定后，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第十一條 籌備組自組成之日起三十日內(nèi)在物業(yè)所在地旗縣市人民政府建設、房地產(chǎn)行政主管部門指導下，由物業(yè)所在地街道辦事處及居民委員會負責組織召開業(yè)主大會會議，并通過業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會和制定物業(yè)管理用房使用方案。業(yè)主委員會納入社區(qū)人民調(diào)解、治安保衛(wèi)、公共衛(wèi)生、公共事務、公益事業(yè)等委員會管理。

只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

第十二條 業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權按《內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理條例》的標準確定。

第十三條 業(yè)主大會履行下列職責：

（一）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

（三）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；

（四）決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；

（五）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

（六）制定物業(yè)管理用房使用方案；

（七）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關物業(yè)管理的職責。

第十四條 業(yè)主大會會議可以采取集體討論的形式，也可以采取書面征求意見的形式；但必須有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權的業(yè)主參加。

業(yè)主必須參加業(yè)主大會會議。因故不能參加的，可以書面委托代理人參加。

第十五條 業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權二分之一以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權三分之二以上通過。

業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。

第十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以按幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。

推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表在參加業(yè)主大會會議三日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業(yè)主意見。凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。

業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的，其所代表的業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加。

第十七條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。

有下列情形之一的，由物業(yè)所在地街道辦事處及居民委員會及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：

（一）百分之二十以上的業(yè)主提議的；

（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其它情況。

第十八條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，履行下列職責：

（一）定期向業(yè)主宣傳有關物業(yè)管理的法律法規(guī)；

（二）報告物業(yè)管理的實施情況；

（三）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；

（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

（五）監(jiān)督業(yè)主公約的實施；

（六）業(yè)主大會賦予的其他職責。

業(yè)主委員會的人數(shù)由業(yè)主大會根據(jù)實際情況按照三人至九人的單數(shù)確定。

業(yè)主委員會在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生主任一人，副主任一人至二人。

業(yè)主委員會委員不得在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理企業(yè)中兼職。

業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，由所在街道辦事處及居民委員會向旗縣市人民政府建設、房地產(chǎn)行政主管部門備案。

第十九條 業(yè)主委員會委員應當符合下列條件：

（一）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具備高中以上（含高中）文化程度，具有完全民事行為能力的業(yè)主；

（二）遵守有關法律、法規(guī)；

（三）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務；

（四）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；

（五）具有一定組織能力；

（六）具備必要工作時間。

第二十條 經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的，應當及時召開業(yè)主委員會會議。

第二十一條 業(yè)主委員會會議必須有過半數(shù)委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員過半數(shù)同意。

業(yè)主委員會的決定必須以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。

第二十二條 業(yè)主委員會要協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)，督促違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納物業(yè)服務費用的業(yè)主，限期交納物業(yè)服務費用。

第二十三條 業(yè)主委員會任期屆滿兩個月前，由物業(yè)所在地街道辦事處及居民委員會召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會的換屆選舉；逾期未換屆的，建設、房地產(chǎn)行政主管部門可以指派工作人員指導其換屆工作。

原業(yè)主委員會在其任期屆滿之日起十日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好交接手續(xù)，必須在街道辦事處及居民委員會監(jiān)督下進行交接。

第二十四條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，其業(yè)主委員會委員資格終止：

（一）因物業(yè)轉讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

（二）無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)三次以上的；

（三）因疾病等原因喪失履行職責能力的；

（四）有犯罪行為的；

（五）以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的；

（六）拒不履行業(yè)主義務的；

（七）其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。

第二十五條 因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因?qū)е聵I(yè)主大會解散的，在解散前，業(yè)主大會、業(yè)主委員會在旗縣市人民政府建設、房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處或者蘇木鄉(xiāng)級人民政府的指導監(jiān)督下，做好業(yè)主共同財產(chǎn)清算和檔案資料的移交工作。

第二十六條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)企業(yè)要配合公安機關，與居民委員會相互協(xié)作，共同維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關工作。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會要積極配合居民委員會依法履行自治管理職責，并接受其指導、監(jiān)督和管理。

業(yè)主委員會作出的決定，要告知居民委員會，并聽取居民委員會的建議。

第二十七條 住宅物業(yè)的業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的辦公經(jīng)費和業(yè)主委員會成員的勞務費列入物業(yè)所在地旗縣市區(qū)人民政府的財政預算。

非住宅物業(yè)的業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的辦公經(jīng)費和業(yè)主委員會成員的勞務費由全體業(yè)主承擔；經(jīng)費的籌集、管理、使用由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定；經(jīng)費的使用情況要定期以書面形式在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督。

第二十八條 業(yè)主委員會憑旗縣市人民政府建設、房地產(chǎn)行政主管部門的備案證明，依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定刻制印章。

第二十九條 物業(yè)轉讓后，原業(yè)主在辦理轉讓手續(xù)三十日內(nèi)通知居民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)。

第三章 前期物業(yè)管理

第三十條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由物業(yè)所在地街道辦事處及居民委員會負責代為選聘物業(yè)企業(yè)，并參照國家或者自治區(qū)制定的前期物業(yè)服務合同示范文本簽訂前期物業(yè)服務合同，但必須經(jīng)物業(yè)所在地旗縣市人民政府建設、房地產(chǎn)行政主管部門審查后方可生效。

第三十一條 建設單位在銷售物業(yè)之前，要會同物業(yè)所在地街道辦事處及居民委員會制定業(yè)主臨時公約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應履行的義務，違反公約應承擔的責任等事項依法作出約定。

建設單位制定的業(yè)主臨時公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。

第三十二條 建設單位在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。

物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。

第三十三條 自治區(qū)提倡建設單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

住宅物業(yè)必須通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標人少于三個或者住宅規(guī)模小于2萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地的旗縣市人民政府建設、房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

第三十四條 前期物業(yè)管理招標分為公開招標和邀請招標。

街道辦事處及居民委員會是前期物業(yè)管理招投標的招標人。

招標人采取公開招標方式的，必須在公共媒體和國家及自治區(qū)和通遼市指定的網(wǎng)站上發(fā)布招標公告。

招標公告要載明招標人的名稱和地址、招標項目的基本情況以及獲取招標文件的辦法等事項。

招標人采取邀請招標方式的，要向三個以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標邀請書，投標邀請書要包含本條第四款規(guī)定的事項。

招投標所需要的費用由建設單位承擔。

第三十五條 招標人在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書的十日前，提交以下材料報物業(yè)項目所在地旗縣市人民政府建設、房地產(chǎn)行政主管部門備案：

（一）與物業(yè)管理有關的物業(yè)項目開發(fā)建設的政府批件；

（二）招標公告或者投標邀請書；

（三）招標文件；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

第三十六條 通過招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，招標人要按照以下規(guī)定時限完成物業(yè)管理招投標工作：

（一）新建現(xiàn)售商品房項目在現(xiàn)售前三十日完成；

（二）預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；

（三）非出售的新建物業(yè)項目在交付使用前九十日完成。

第三十七條 建設單位與物業(yè)買受人簽訂《商品房買賣合同》時必須向業(yè)主提交物業(yè)所在地街道辦事處及居民委員與物業(yè)企業(yè)簽訂的《前期物業(yè)服務合同》。

第三十八條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。

第三十九條 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設單位必須向物業(yè)所在地街道辦事處移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）物業(yè)管理所必須的其他資料。

否則不予進行物業(yè)驗收。

街道辦事處要對所轄區(qū)域內(nèi)居民的居住物業(yè)的竣工驗收資料、技術資料、質(zhì)量保修文件、使用說明文件和物業(yè)管理所必需的其他資料進行收集、登記、整理、編制檢索工具。建立檔案保管、利用制度。檔案實行集中統(tǒng)一管理。

第四十條 前期物業(yè)服務合同可以約定期限。期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止；期限已滿，業(yè)主大會尚未成立的，原簽約雙方有一方不愿續(xù)約或者已入住業(yè)主百分之五十以上對原物業(yè)管理企業(yè)的服務不滿意的，街道辦事處及居民委員會必須先組織召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會后協(xié)助業(yè)主委員會通過招投標的方式重新選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。但必須經(jīng)物業(yè)所在地旗縣市人民政府建設、房地產(chǎn)行政主管部門審查后方可生效。

第四十一條 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，必須對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗。

第四十二條 建設單位按照規(guī)劃規(guī)定，以不低于其開發(fā)建設規(guī)模千分之三的標準在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理用房，不足50m2的要補足50平方米，并依法進行所有權登記備案，所需費用由建設單位承擔。物業(yè)管理用房包括業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)、社區(qū)的辦公用房和經(jīng)營用房。

物業(yè)管理用房必須作為房地產(chǎn)開發(fā)項目綜合驗收中物業(yè)管理落實情況的內(nèi)容，否則不予進行物業(yè)驗收。

第四章 物業(yè)管理服務

第四十三條 從事物業(yè)管理活動的企業(yè)依法向旗縣市區(qū)工商行政管理部門辦理注冊登記手續(xù)，領取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。

物業(yè)管理企業(yè)自領取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，向旗縣市人民政府建設、房地產(chǎn)行政主管部門申請核定資質(zhì)等級。物業(yè)管理企業(yè)資 質(zhì)管理辦法由自治區(qū)人民政府建設行政主管部門制定。

物業(yè)管理企業(yè)在核定的資質(zhì)等級范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動；未領取資 質(zhì)等級證書的不得從事物業(yè)管理活動。

從事物業(yè)管理的人員要按照國家有關規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。

外埠物業(yè)管理企業(yè)進入通遼市從事物業(yè)管理活動的，持資質(zhì)等級證書和有關證件到項目所在地旗縣市人民政府建設、房地產(chǎn)行政主管部門備案。

第四十四條 物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。

物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，依法承擔相應的法律責任。

第四十五條 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)。

但必須在街道辦事處及居民委員會的監(jiān)督下進行驗收。

第四十六條 物業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

第四十七條 物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)必須將物業(yè)管理用房交還給業(yè)主委員會，但必須在街道辦事處及居民委員會的監(jiān)督下進行交接。

物業(yè)服務合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間做好交接工作，但必須在街道辦事處及居民委員會的監(jiān)督下進行交接。

第四十八條 物業(yè)管理企業(yè)享有下列權利：

（一）依照物業(yè)服務合同和管理制度對物業(yè)實行管理；

（二）依照物業(yè)服務合同的約定收取物業(yè)服務費用；

（三）可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他權利。

第四十九條 物業(yè)管理企業(yè)應當履行下列義務：

（一）履行物業(yè)服務合同，執(zhí)行物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范和技術標準，依法經(jīng)營；

（二）根據(jù)有關法律、法規(guī)和物業(yè)服務合同，結合實際情況，起草物業(yè)管理制度；

（三）接受業(yè)主和業(yè)主委員會及居民委員會的監(jiān)督；

（四）接受有關行政管理部門和相關單位的監(jiān)督管理；

（五）定期公布物業(yè)服務費用和代管資金的使用情況；

（六）妥善保管物業(yè)有關資料；

（七）發(fā)現(xiàn)違反治安、環(huán)境保護、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，要及時制止，并向業(yè)主委員會和有關行政管理部門報告；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他義務。

第五十條 業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)參照國家或者自治區(qū)制定的物業(yè)服務合同示范文本訂立書面的物業(yè)服務合同。

物業(yè)服務合同包括下列內(nèi)容：

（一）當事人和物業(yè)的基本情況；

（二）物業(yè)管理事項；

（三）物業(yè)服務質(zhì)量；

（四）物業(yè)服務費用及其收繳方式；

（五）雙方的權利義務；

（六）專項維修資金的管理與使用方式；

（七）物業(yè)管理用房的使用與維護；

（八）合同期限、合同終止和解除的約定；

（九）違約責任及解決糾紛的途徑；

（十）雙方約定的其他事項。

第五十一條 物業(yè)管理事項一般包括下列內(nèi)容：

（一）物業(yè)共用部位的維護和管理；

（二）物業(yè)共用設施設備及其運行的維修和管理；

（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境衛(wèi)生和綠化管理；

（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全、消防、交通等協(xié)助管理事項的服務；

（五）物業(yè)裝飾裝修管理服務；

（六）物業(yè)檔案資料的管理；

（七）其他管理事項。

第五十二條 物業(yè)服務收費要遵循合理、公開 以及費用與服務水平相適應的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照自治區(qū)的有關規(guī)定，在物業(yè)服務合同中約定。

物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托，提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。

第五十三條 業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人確定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

已竣工但尚未出售或者未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。

第五十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、環(huán)衛(wèi)、排污、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。

物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

任何單位不得強制物業(yè)管理企業(yè)代收前款費用，也不得因物業(yè)管理企業(yè)拒絕代收前款費用而停止提供服務。

第五十五條 物業(yè)管理企業(yè)要協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應急措施的同時，要及時向有關部門報告，協(xié)助做好救助工作。

物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，要遵守國家有關規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，要履行職責，不得侵害公民的合法權益。

第五十六條 旗縣市人民政府建設、房地產(chǎn)行政主管部門要及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)等當事人在物業(yè)管理活動中的投訴。

旗縣市人民政府建設、房地產(chǎn)行政主管部門受理投訴后，要進行調(diào)查處理，并自受理投訴之日起十五日內(nèi)答復投訴人。

投訴內(nèi)容涉及第三條第二款行政管理部門職責范圍的，受理部門自受理之日起五日內(nèi)移送有關行政管理部門，并書面通知投訴人。

第五章 物業(yè)的使用與維護

第五十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）損壞房屋承重結構、主體結構和房屋外貌；

（二）改變按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施設備的用途；

（三）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地；

（四）占用、損壞或者擅自移動物業(yè)的共用部位和共用設施設備；

（五）違章搭建；

（六）擅自設置攤點和集貿(mào)市場；

（七）隨意傾倒垃圾、雜物，侵占和毀壞綠地；

（八）擅自在建筑物屋頂、外墻面上安裝、放置、懸掛、張貼物品或者涂寫、刻畫，安裝防盜窗網(wǎng)突出墻體的；

（九）擅自在城市中的住宅小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)畜禽；

（十）違反有關規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒物品，排放有毒氣體和廢棄物，發(fā)出超過規(guī)定標準的噪音；

（十一）利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權益 的活動；

（十二）法律、法規(guī)和業(yè)主公約禁止的其他行為。

第五十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)保修期已滿，但尚未出售或尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，在進行共用部位、共用設施設備維修時所需費用由建設單位按物業(yè)的建筑面積承擔。

第五十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水相關管線和設施設備（二次加壓供水），維修、養(yǎng)護由供水單位負責。

二次加壓供水屬供水的附屬設施其運行費用由供水單位承擔（不包括高層建筑）。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的二次加壓供水單位，必須建立水質(zhì)管理制度。定期由有衛(wèi)生行政許可的單位對水質(zhì)進行常規(guī)檢測，并對各類儲水設施清洗消毒，每半年不得少于一次。所需費用由供水單位承擔。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供電相關管線和設施（包括箱式變壓器）設備的維修、養(yǎng)護由供電單位負責。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供用熱相關管線和設施設備（包括換熱站）的維修、養(yǎng)護、運行由供熱單位負責。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供氣相關管線和設施設備的維修、養(yǎng)護管理，由供氣單位負責。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的通訊相關管線和設施設備的維修、養(yǎng)護管理，由通訊單位負責。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的有線電視相關管線和設施設備的維修、養(yǎng)護管理，由有線電視單位負責。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的生活垃圾收集、清運、處理的相關費用由環(huán)衛(wèi)部門負責。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)排污相關管線的維修、養(yǎng)護由排污處理單位負責。

前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。

第六十條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家的有關規(guī)定交納專項維修資金。

專項維修資金屬業(yè)主所有，應當按幢設賬、專戶存儲、核算到戶，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

專項維修資金的收取、管理和使用，按照國家和自治區(qū)的有關規(guī)定執(zhí)行。

第六章 法律責任

第六十一條 違反本辦法的規(guī)定，住宅物業(yè)未按第三十條方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由旗縣市人民政府建設、房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處5萬以上10萬元以下的罰款；未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由旗縣市人民政府建設、房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處1萬以上5萬元以下的罰款。

第六十二條 違反本辦法的規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由旗縣市人民政府建設、房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，依照本條第一款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資 質(zhì)證書的部門吊銷資 質(zhì)證書。

第六十三條 違反本辦法的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由旗縣市人民政府建設、房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款百分之三十以上百分之五十以下的罰款；情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資 質(zhì)證書。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用；給業(yè)主造成損失 的，依法承擔賠償責任。

第六十四條 物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，依法承擔相應的法律責任。

第六十五條 違反本辦法的規(guī)定，挪用專項維修資金的，由旗縣市人民政府建設、房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額二倍以下的罰款；房地產(chǎn)企業(yè)挪用專項維修資金，情節(jié)嚴重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書，構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

第六十六條 違反本辦法的規(guī)定，建設單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由旗縣市人民政府建設、房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

第六十七條 違反本辦法第五十七條第（五）、（七）、（八）項規(guī)定的，由旗縣市人民政府建設、房地產(chǎn)行政主管部門或者有關行政管理部門給予警告，責令限期改正，恢復原狀；逾期未改正的，可以并處100元以上2000元以下的罰款；給他人造成損失的，依法承擔賠償責任；違反該條其他規(guī)定的，由有關行政管理部門按照有關法律、法規(guī)的規(guī)定處罰。

第六十八條 違反物業(yè)服務合同規(guī)定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用，經(jīng)業(yè)主委員會督促限期交納仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。

第六十九條 旗縣市人民政府建設、房地產(chǎn)行政主管部門或者其他有關行政管理部門及其工作人員違反本辦法的規(guī)定，有下列行為之一的，由有關部門對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

（一）對未達到資質(zhì)條件的企業(yè)核發(fā)資 質(zhì)等 級證書或者對符合條件的企業(yè)應當審批而未在規(guī)定時限內(nèi)審批的；

（二）利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處的；

（三）不依法履行監(jiān)督管理職責，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的；

（四）未按規(guī)定受理物業(yè)管理投訴，造成嚴重后果的；

（五）違反本辦法規(guī)定的其他行為。

第七章 附 則

第七十條 本辦法下列用語的含義是：

（一）物業(yè)是指房屋及與之配套的設施、設備和相關場地等；

（二）物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場 地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生的公共秩序的活動；

（三）物業(yè)使用人是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人；

（四）房屋承重結構是指房屋的基礎、樓板、屋頂、梁柱、承重墻體等；

（五）共用部位是指業(yè)主共同使用的樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機房、走廊通道、門廳、傳達室、內(nèi)天井以及房屋承重結構、外墻面、走廊墻等部位；

（六）共用設施設備是指業(yè)主共同使用的上下水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、天線、水箱、水泵、電梯、避雷裝置、消防設施以及道路、窨井、化糞池、垃圾廢物儲存設施、綠化地等。

第七十一條 本辦法由通遼市人民政府建設行政主管部門負責解釋。