物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。物業(yè)可大可小，一個單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項(xiàng)物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。

第一章　總則

第一條　為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

第二條　本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。

第三條　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。本條例所稱業(yè)主是指房屋所有權(quán)人。本條例所稱物業(yè)使用人是指物業(yè)承租人和其他實(shí)際使用物業(yè)的非所有權(quán)人。本條例所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)是指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格并取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，從事物業(yè)管理服務(wù)活動的企業(yè)。

第四條　市房產(chǎn)行政管理部門是物業(yè)管理的行政主管部門，負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理工作。區(qū)（含開發(fā)區(qū)，下同）、縣物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

第五條　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，協(xié)助物業(yè)管理行政主管部門對物業(yè)管理活動進(jìn)行監(jiān)督管理，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系，調(diào)解物業(yè)管理糾紛。居（村）民委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，支持、指導(dǎo)業(yè)主委員會的日常工作。

第二章　業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會

第六條　業(yè)主在物業(yè)管理活動中的權(quán)利和義務(wù)按照法律、法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定執(zhí)行。

第七條　物業(yè)管理區(qū)域由物業(yè)所在地區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的用地范圍為基礎(chǔ)，并考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃分。物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)征求居（村）民委員會的意見。建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的用地范圍內(nèi)的非住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)與住宅小區(qū)劃分為同一個物業(yè)管理區(qū)域。

第八條　同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法成立一個業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生一個業(yè)主委員會。只有一個業(yè)主或者業(yè)主人數(shù)較少，且經(jīng)全體業(yè)主同意不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

第九條　業(yè)主大會是代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中合法權(quán)益的組織。業(yè)主通過業(yè)主大會對全體業(yè)主的共同利益事項(xiàng)作出決定和進(jìn)行管理。

業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)依法維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，執(zhí)行業(yè)主大會決定的物業(yè)管理事項(xiàng)。

第十條　尚未成立業(yè)主大會和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的物業(yè)管理區(qū)域，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以指定物業(yè)所在地的居（村）民委員會代行業(yè)主委員會職責(zé)，但須經(jīng)專有部分占建筑物總面積50%以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)50%以上的業(yè)主書面同意。

第十一條　物業(yè)管理區(qū)域具備下列條件之一的，可以成立業(yè)主大會，并選舉業(yè)主委員會:

（一）建設(shè)單位已交付業(yè)主的專有部分面積超過建筑物總面積50%以上的；

（二）建設(shè)單位已交付業(yè)主戶數(shù)比例達(dá)到50%以上的；

（三）劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，先期開發(fā)部分，建設(shè)單位已交付業(yè)主的專有部分面積超過先期開發(fā)部分建筑物總面積50%以上，且已交付業(yè)主戶數(shù)的比例達(dá)到50%以上的；

（四）公有住房出售給個人的面積超過建筑物總面積50%以上的；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定其他可以成立業(yè)主大會情形的。

第十二條　物業(yè)管理區(qū)域自具備成立業(yè)主大會條件之日起30日內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公告，并向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送下列籌備首次業(yè)主大會所需的文件資料，同時書面通知區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門:

（一）物業(yè)管理區(qū)域劃分意見書；

（二）房屋及建筑物面積清冊；

（三）業(yè)主名冊；

（四）建筑規(guī)劃總平面圖；

（五）交付使用公共設(shè)施設(shè)備的證明；

（六）物業(yè)管理用房配置證明；

（七）其他有關(guān)的文件資料。

第十三條　業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面意見。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自接到業(yè)主書面意見之日起30日內(nèi)，指導(dǎo)成立業(yè)主大會籌備組�；I備組負(fù)責(zé)業(yè)主大會籌備工作。

第十四條　業(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、居（村）民委員會代表、街道辦事處和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表組成。

籌備組成員人數(shù)應(yīng)為5人以上15人以下單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處代表或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。

業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)自組建之日起3日內(nèi)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告其成員名單和工作職責(zé)。

第十五條　業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi)，在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下召開首次業(yè)主大會會議，制定業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

第十六條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會會議3日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項(xiàng)書面征求其所代表的業(yè)主的意見。需投票表決的，業(yè)主贊同、反對及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會會議上代為投票。

第十七條　業(yè)主可以以幢、單元為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事項(xiàng)，事項(xiàng)范圍和決定程序由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

第十八條　業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)召集，每年至少召開一次。

有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會臨時會議:

（一）經(jīng)20%以上業(yè)主提議的；

（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形的。

第十九條　業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，由委員5人以上15人以下單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員每屆任期不得超過5年，具體由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

業(yè)主委員會委員具有同等表決權(quán)。業(yè)主委員會委員本人、配偶及其近親屬不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職。

第二十條　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)，區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門辦理備案后7日內(nèi)向市物業(yè)管理行政主管部門備案:

（一）業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉的情況；

（二）管理規(guī)約；

（三）業(yè)主大會的議事規(guī)則；

（四）業(yè)主大會決定的其他重大事項(xiàng)。

居（村）民委員會代行業(yè)主委員會職責(zé)的，也應(yīng)當(dāng)辦理備案手續(xù)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用印章。

第二十一條　業(yè)主委員會任期屆滿前3個月，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議進(jìn)行換屆選舉，并通知物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

第二十二條　業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主分?jǐn)偦蛘邚奈飿I(yè)共有部分經(jīng)營所得收益中列支。經(jīng)費(fèi)籌集、管理和使用的具體辦法，由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定，但不得要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供。業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的使用情況應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的監(jiān)督。

第二十三條　業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定應(yīng)當(dāng)自決定作出之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，決定對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約束力。

第三章　前期物業(yè)管理

第二十四條　在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理，并簽訂書面前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同期限至業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時自行終止。

第二十五條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)作為一個整體進(jìn)行招投標(biāo)，選聘一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

住宅物業(yè)項(xiàng)目總建筑面積l萬平方米以下或者投標(biāo)人少于3人的，經(jīng)區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第二十六條　前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提前介入項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，對項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、配套設(shè)施建設(shè)、工程質(zhì)量控制、設(shè)備運(yùn)行管理等事項(xiàng)，提出與物業(yè)服務(wù)有關(guān)的建議。建設(shè)單位組織項(xiàng)目工程驗(yàn)收和分戶驗(yàn)收時，應(yīng)當(dāng)通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與。

第二十七條　建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書10日前，向市物業(yè)管理行政主管部門辦理招標(biāo)備案。備案提供下列資料:

（一）與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的政府批件；

（二）招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請書；

（三）招標(biāo)文件；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

第二十八條　建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)制定臨時管理規(guī)約并向物業(yè)買受人予以說明。建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益和違反相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。業(yè)主大會通過管理規(guī)約后，臨時管理規(guī)約自行失效。

第二十九條　建設(shè)單位在銷售物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)在商品房銷售合同中明確約定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃要求配套建設(shè)的會館（所）的所有權(quán)、經(jīng)營方式、范圍等內(nèi)容，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的會館（所）應(yīng)當(dāng)優(yōu)先為業(yè)主提供服務(wù)，未經(jīng)業(yè)主大會同意，不得改變原有規(guī)劃用途。

第三十條　新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建設(shè)工程竣工驗(yàn)收交付使用時，其供水、供氣、供熱、供電、排水、通信、有線電視、消防、電梯等設(shè)施，道路、綠化、物業(yè)管理用房、停車位、安防監(jiān)控等附屬設(shè)施設(shè)備應(yīng)當(dāng)同時達(dá)到有關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)，驗(yàn)收合格后方可交付使用。

第三十一條　承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位在新建小區(qū)竣工驗(yàn)收后，應(yīng)當(dāng)按照國家相關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)邀請業(yè)主代表參加，也可以邀請居（村）民委員會代表和區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門參加或者聘請相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助進(jìn)行。

第三十二條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后30日內(nèi)，將查驗(yàn)文件向區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門備案，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公告。

第三十三條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照建筑面積不少于建設(shè)工程項(xiàng)目總建筑面積的3%物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無償配置物業(yè)服務(wù)用房，最小不得低于60平方米。業(yè)主委員會的辦公用房在物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑。物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上獨(dú)立使用房屋，并具備水、電、供暖以及采光、通風(fēng)等基本使用功能。物業(yè)服務(wù)用房的所有權(quán)歸全體業(yè)主共有。未經(jīng)業(yè)主大會同意，任何單位和個人不得改變物業(yè)管理用房的用途。

第三十四條　規(guī)劃行政主管部門在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，應(yīng)當(dāng)對規(guī)劃圖紙中標(biāo)注的物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積進(jìn)行審核。市物業(yè)行政主管部門在核發(fā)商品房銷（預(yù)）售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)核查并注明物業(yè)服務(wù)用房。在物業(yè)項(xiàng)目交付使用時，區(qū)、縣物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)用房配置情況進(jìn)行現(xiàn)場核實(shí)。

第三十五條　建設(shè)單位在房屋交付時，應(yīng)當(dāng)向購房人提供房屋質(zhì)量保證書和房屋使用說明書，并按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布維修聯(lián)系電話和地址。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主或者業(yè)主委員會聯(lián)系建設(shè)單位落實(shí)保修責(zé)任。

第四章　物業(yè)管理服務(wù)

第三十六條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則是物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。

物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公示或者印發(fā)給業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)使用省有關(guān)行政管理部門制定的物業(yè)服務(wù)合同示范文本，并于簽訂之日起15日內(nèi)報區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門備案。

第三十七條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同和相關(guān)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范對物業(yè)進(jìn)行管理，加強(qiáng)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況的日常檢查，依照法律、法規(guī)規(guī)定委托具備相應(yīng)資質(zhì)的檢測機(jī)構(gòu)對電梯、消防設(shè)施等特種設(shè)備進(jìn)行定期檢驗(yàn)檢測并定期向業(yè)主委員會書面報告物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況。

第三十八條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助有關(guān)部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，制定安全防范應(yīng)急預(yù)案，對突發(fā)性事件應(yīng)當(dāng)采取應(yīng)急措施。物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，不得侵害公民的合法權(quán)益。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第三十九條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)單位維修和養(yǎng)護(hù)。

第四十條　物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容:

（一）物業(yè)共用部位的日常維護(hù)和管理；

（二）物業(yè)共用設(shè)施、設(shè)備及其運(yùn)行、使用的日常維護(hù)和管理；

（三）物業(yè)共用部位、公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集清理；

（四）疏通、清掏下水管線、污水井；

（五）公共綠地、景觀和花草樹木的養(yǎng)護(hù)管理服務(wù)；

（六）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、交通、環(huán)保等協(xié)助管理的事項(xiàng)；

（七）車輛停放及場地管理；

（八）裝飾裝修管理工作；

（九）物業(yè)維修、更新費(fèi)用的帳目管理和物業(yè)檔案資料管理；

（十）雙方約定的其他服務(wù)事項(xiàng)。

第四十一條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害。

第四十二條　對物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行履約保證金制度，具體辦法由市人民政府制定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照合同約定提前退出的，居（村）民委員會應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和垃圾收集清運(yùn)實(shí)施管理，直至業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，相關(guān)費(fèi)用從物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約保證金中列支。

第四十三條　物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前2個月，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會，決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，同時將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會決定續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前1個月與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同；業(yè)主大會決定不繼續(xù)聘用的，可以依法重新選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第四十四條　物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，業(yè)主大會要求提前解除合同的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)提前3個月以書面形式告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在收到業(yè)主委員會的書面通知后繼續(xù)做好物業(yè)服務(wù)工作。

第四十五條　業(yè)主大會決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接，強(qiáng)行提供物業(yè)服務(wù)，不得以事實(shí)服務(wù)為由向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)。

第四十六條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自終止服務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求提前解除合同的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提前3個月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公告并以書面形式告知業(yè)主委員會、物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。在辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內(nèi)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序。

第四十七條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再提供物業(yè)服務(wù)或者續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同以及被解聘的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)組成移交小組進(jìn)行物業(yè)清產(chǎn)核算。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)清產(chǎn)核算結(jié)束之日起10日內(nèi)，在區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門監(jiān)督下，向業(yè)主委員會或者新聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理所需資料、預(yù)收的物業(yè)費(fèi)及其收支賬目和物業(yè)服務(wù)用房并退出物業(yè)管理區(qū)域。

第四十八條　建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其他任何人，不得向業(yè)主收取或者變相收取各種名目的抵押金。

第四十九條　住宅的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行政府指導(dǎo)價；非住宅的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行市場調(diào)節(jié)價。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價的，市、縣價格主管部門應(yīng)當(dāng)會同同級物業(yè)管理行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定本行政區(qū)域與物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)相對應(yīng)的基準(zhǔn)價及其浮動幅度，并定期公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價和浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第五十條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主、物業(yè)使用人提供質(zhì)價相符的服務(wù)，不得只收費(fèi)不服務(wù)或者多收費(fèi)少服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照價格行政主管部門的規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、計(jì)費(fèi)方式、收費(fèi)依據(jù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)事項(xiàng)。

物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會決定并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)。

第五十一條　物業(yè)費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主直接收取。業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，按時足額交納物業(yè)費(fèi)。收取物業(yè)費(fèi)的時限由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會協(xié)商確定，但一次收取物業(yè)費(fèi)的時限不得超過一年。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由使用人交納物業(yè)費(fèi)的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)費(fèi)；未結(jié)清的，買賣雙方應(yīng)當(dāng)對物業(yè)費(fèi)的結(jié)算作出約定，并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第五十二條　已竣工并交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)費(fèi)由物業(yè)買受人承擔(dān)。已竣工但尚未出售或者尚未交付給物業(yè)買受入的物業(yè)，物業(yè)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位出售物業(yè)時，不得承諾減免物業(yè)費(fèi)。否則，承諾減免部分由建設(shè)單位承擔(dān)。

第五十三條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以部分業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)為由減少物業(yè)服務(wù)內(nèi)容或者降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主不得以物業(yè)空置、存在開發(fā)遺留問題或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)等為由拒付物業(yè)費(fèi)。

第五十四條　業(yè)主逾期不交納物業(yè)費(fèi)的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)督促其交納。業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法向人民法院提起訴訟。

第五十五條　外埠物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)管理活動的，應(yīng)當(dāng)持營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書等材料到市物業(yè)管理行政主管部門辦理登記備案。

第五十六條　業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位和有關(guān)部門可以委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)，就物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用和物業(yè)共用部分管理狀況等進(jìn)行評估和監(jiān)理。

第五十七條　市和區(qū)、縣人民政府應(yīng)當(dāng)制定舊住宅區(qū)綜合維修改造規(guī)劃并安排資金逐年對供電、供水、供氣、供熱、排水等公用配套設(shè)施進(jìn)行修繕和改造。

第五十八條　有條件的舊住宅區(qū)可以依據(jù)本條例的有關(guān)規(guī)定成立業(yè)主大會，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；尚不具備引入專業(yè)物業(yè)服務(wù)條件的，業(yè)主可以在居（村）民委員會的指導(dǎo)下，實(shí)行住宅區(qū)自我管理、自我服務(wù)，并承擔(dān)相應(yīng)的費(fèi)用。

第五十九條　物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本狀況、服務(wù)合同履行、投訴處理和日常檢查等情況，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息檔案庫并向社會公開。市物業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理。區(qū)、縣物業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理信用信息核實(shí)、上報工作。

第五章　物業(yè)的使用與維護(hù)

第六十條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得有下列行為:

（一）擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu)；

（二）在室內(nèi)外挖掘，建設(shè)地下室、建筑物、構(gòu)筑物；

（三）擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途；

（四）侵占、損壞公共場地，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

（五）分裝、存放、銷售易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品；

（六）從事排放有毒有害物質(zhì)的修理、加工、噴漆、電鍍、化工、農(nóng)藥等生產(chǎn)經(jīng)營活動；

（七）排放超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音或者違反規(guī)定燃放煙花爆竹；

（八）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜、寵物；

發(fā)生上述行為，業(yè)主有權(quán)投訴舉報；物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時勸阻、制止，督促改正；拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時向相關(guān)行政管理部門報告。相關(guān)行政管理部門接到報告后，應(yīng)當(dāng)依法處理。

第六十一條　因房屋裝飾裝修活動造成管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞或者導(dǎo)致他人財(cái)產(chǎn)損失的，由裝修的業(yè)主負(fù)責(zé)維修，并承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

第六十二條　車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場地或者占用業(yè)主共有道路的停放、收費(fèi)、管理和費(fèi)用的使用辦法等事項(xiàng)，由業(yè)主大會決定。

業(yè)主對機(jī)動車輛有保管要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。

第六十三條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)占用公共場地、道路或者規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主、物業(yè)使用人的需要。在滿足本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，可以將車位、車庫出租給本物業(yè)管理區(qū)域外的其他人，但租賃合同期限最長不超過6個月。

第六十四條　供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取費(fèi)用，并依法承擔(dān)相關(guān)管線、線路和設(shè)施設(shè)備等的維修、運(yùn)行、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，可以根據(jù)雙方約定向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

第六十五條　物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修養(yǎng)護(hù)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)，費(fèi)用從物業(yè)費(fèi)列支。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后，日常維修養(yǎng)護(hù)之外的維修、更新和改造費(fèi)用從住宅專項(xiàng)維修資金列支。業(yè)主專有部分、自用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任和費(fèi)用，由業(yè)主自行承擔(dān)。

第六十六條　業(yè)主及出售公有住房的售房單位應(yīng)當(dāng)依法交存住宅專項(xiàng)維修資金。未依法交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。住宅專項(xiàng)維修資金不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交。成立業(yè)主大會的，續(xù)交方案由業(yè)主大會決定。未成立業(yè)主大會的，續(xù)交具體辦法由市人民政府另行制定。

第六十七條　住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主共有，經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上且占總戶數(shù)2/3以上的業(yè)主同意，可以用于保修期滿后的屋頂、戶外墻面等共用部位和電梯、水箱等共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。住宅專項(xiàng)維修資金的使用情況應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布。

第六章　法律責(zé)任

第六十八條　違反本條例第二十九條規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會同意改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)會館（所）原有規(guī)劃用途的，由區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正，并處5萬元以上20萬元以下的罰款。

第六十九條　違反本條例第四十六條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自終止服務(wù)的，錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息檔案庫，并向社會公布。自公布之日起三年內(nèi)不得在本市承接新的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法定代表人在三年內(nèi)不得從事物業(yè)服務(wù)活動；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金可以從履約保證金中扣除。

第七十條　違反本條例第四十八條規(guī)定，擅自向業(yè)主收取或者變相收取各種名目抵押金的，由區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期退還已收取的抵押金。逾期不退還的，從履約保證金中退還。

第七十一條　違反本條例第五十條規(guī)定，有下列行為之一的，由價格主管部門依法進(jìn)行處罰:

（一）提供的服務(wù)質(zhì)價不符，只收費(fèi)不服務(wù)或者多收費(fèi)少服務(wù)的；

（二）不按規(guī)定實(shí)行收費(fèi)公示和明碼標(biāo)價的；

（三）擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)的。

第七十二條　違反本條例規(guī)定的其他行為，法律、法規(guī)已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。