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物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。物業(yè)可大可小,一個單元住宅可以是物業(yè),一座大廈也可以作為一項物業(yè),同一建筑物還可按權屬的不同分割為若干物業(yè)。
第一章 總 則
第一條
為了規(guī)范物業(yè)管理活動,維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務企業(yè)及其他管理人的合法權益,營造良好的生活和工作環(huán)境,根據(jù)《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》和《遼寧省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī),結合本市實際,制定本條例。
第二條
本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。
第三條
本條例所稱物業(yè)管理,是指建設單位通過選聘物業(yè)服務企業(yè),簽訂書面合同,進行前期物業(yè)管理;業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人,按照物業(yè)服務合同的約定,或者通過自助式物業(yè)管理、簡單式物業(yè)管理等自主管理方式,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。
第四條
市、自治縣、區(qū)人民政府(含高新區(qū)管委會,下同)應當促進物業(yè)管理向社會化、專業(yè)化發(fā)展,培育物業(yè)管理市場。
物業(yè)管理實行業(yè)主自主與專業(yè)服務、社區(qū)管理與政府扶持相結合的管理體制,遵循公開公平、誠實信用、市場競爭、依法管理的原則。
第五條
市房產(chǎn)行政管理部門是本市物業(yè)行業(yè)的行政主管部門,負責對全市物業(yè)行業(yè)的管理、監(jiān)督和指導工作。
自治縣、區(qū)物業(yè)行政主管部門負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督、管理工作。
街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府在自治縣、區(qū)物業(yè)行政主管部門指導下,做好本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的具體工作。
社區(qū)居民委員會依法負責本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的協(xié)調與服務工作。
規(guī)劃建設、物價、工商、財政、公安、消防、民政、綜合執(zhí)法、環(huán)保、質監(jiān)等有關行政管理部門按照各自職責,依法做好物業(yè)管理的相關工作。
第二章 新建物業(yè)與前期物業(yè)管理
第六條
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共服務配套設施,應當嚴格按照國家和省有關規(guī)定的標準和規(guī)范進行規(guī)劃、設計和建設。
規(guī)劃建設行政主管部門在核發(fā)規(guī)劃許可證時,應當對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共服務配套設施規(guī)劃設計予以審查,公共服務配套設施應當符合規(guī)劃的要求。
物業(yè)管理區(qū)域由自治縣、區(qū)物業(yè)行政主管部門按規(guī)定進行劃分。
第七條
物業(yè)管理用房由開發(fā)建設單位提供,房屋面積不計入分攤的公共建筑面積,產(chǎn)權歸全體業(yè)主共有。未經(jīng)業(yè)主大會同意,不得改變物業(yè)管理用房用途,不得買賣和抵押。
物業(yè)管理用房的配置應當符合下列標準:
(一)建筑面積不少于建設工程項目總面積的3‰,按比例不足80平方米的按80平方米配建。業(yè)主委員會的辦公用房不少于15平方米,在物業(yè)管理用房中調劑;
(二)物業(yè)管理用房應當為地面以上能夠獨立使用的房屋,并具備水、電、暖氣、采光、通訊等基本使用功能。
第八條
房產(chǎn)行政主管部門在核發(fā)商品房預售許可證、辦理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋和配套建筑所有權初始登記時,應當核查并注明物業(yè)管理用房的位置、面積。
開發(fā)建設單位應當制作物業(yè)管理用房標牌并予以公示。
第九條
新建住宅小區(qū)的公共服務配套設施應當具備下列條件:
(一)生活用水納入公共供水管網(wǎng),并安裝分戶計量表;
(二)雨水、污水排放納入城市雨水、污水排放系統(tǒng);
(三)小區(qū)用電納入城市供電網(wǎng)絡,并安裝分戶計量表;
(四)在城市管道燃氣、集中供熱主管網(wǎng)覆蓋的區(qū)域,完成住宅室內(nèi)室外燃氣、供熱管道的敷設并與相應管網(wǎng)連接,安裝燃氣分戶計量表和供熱分戶計量表及控制裝置;
(五)電話通訊線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設到戶,安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設施設備、信報箱等按規(guī)劃設計要求配置到位;
(六)按照規(guī)劃要求完成消防供水、消防車通道等公共消防設施建設;
(七)小區(qū)道路與城市道路或者公路之間有直達的道路相連;
(八)按照規(guī)劃要求完成教育、衛(wèi)生、交通、環(huán)衛(wèi)、商業(yè)服務、物業(yè)服務和政務管理等公共服務配套設施建設;
(九)按照規(guī)劃要求完成綠化建設及車庫、車位的配置;
(十)住宅小區(qū)分期建設的,已建成的住宅區(qū)周邊場地與施工工地應當設置有效隔離設施;
(十一)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
第十條
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)至用戶終端的供水、供電、燃氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)公共服務配套設施由開發(fā)建設單位負責投資,依法委托具有設計、施工、監(jiān)理資質的單位進行設計、建設、監(jiān)理,并與主體工程同時設計、同時施工、同時驗收。
專業(yè)公共服務配套設施竣工驗收時,各專業(yè)經(jīng)營單位應當出具現(xiàn)場驗收報告。
各類專業(yè)公共服務配套設施由各專業(yè)經(jīng)營單位與開發(fā)建設單位簽訂協(xié)議后接收產(chǎn)權,各專業(yè)經(jīng)營單位從接收之日起負責日常管理和維修。
第十一條
按照規(guī)劃要求在住宅小區(qū)內(nèi)配套建設的會所、幼兒園的產(chǎn)權歸屬,應當在商品房買賣合同中約定。屬于建設單位所有的,建設單位應當提供權屬證明文件,并優(yōu)先為業(yè)主提供服務。
第十二條
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車庫(包括專用車庫和共用車庫內(nèi)的車位,下同) 的歸屬,由開發(fā)建設單位通過出售、附贈或者出租等方式約定。
占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于全體業(yè)主共有,開發(fā)建設單位不得銷售。
第十三條
開發(fā)建設單位應當在商品住宅預售前、非住宅建筑竣工驗收備案前90日,依法選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè),簽訂書面《前期物業(yè)服務合同》,并在30日內(nèi)報自治縣、區(qū)物業(yè)行政主管部門備案。
前期物業(yè)服務費標準應當在《前期物業(yè)服務合同》中約定!肚捌谖飿I(yè)服務合同》生效至物業(yè)竣工驗收合格交付使用前的物業(yè)服務費由開發(fā)建設單位承擔;竣工驗收合格交付使用后的物業(yè)服務費由業(yè)主按照建筑面積承擔。
第十四條
鼓勵前期物業(yè)服務企業(yè)提前介入項目開發(fā)建設,并對項目的規(guī)劃設計、設施配套、施工安裝、房屋交付、工程質量、設備運行管理等事項提出與物業(yè)管理有關的建議。
第十五條
住宅工程竣工后,開發(fā)建設單位應當按照有關規(guī)定組織竣工驗收。規(guī)劃建設行政主管部門、消防、人防、房產(chǎn)等相關部門和專業(yè)經(jīng)營單位應當按照國家有關規(guī)定,對工程質量及配套設施的完備情況依法驗收。驗收時應當通知前期物業(yè)服務企業(yè)參加。
依附于物業(yè)搭建違法建筑物的,規(guī)劃建設行政主管部門對該物業(yè)不予辦理竣工備案,房屋登記機構對該物業(yè)不予辦理產(chǎn)權初始登記。
住宅工程未經(jīng)竣工驗收或驗收不合格的,不得交付使用。
第十六條
開發(fā)建設單位應當在物業(yè)交付使用15日前,與選聘的前期物業(yè)服務企業(yè)按有關規(guī)定完成物業(yè)共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。開發(fā)建設單位和前期物業(yè)服務企業(yè)在辦理物業(yè)交接驗收手續(xù)時,應當移交下列資料:
(一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料;
(三)物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(四)建設單位與專業(yè)經(jīng)營單位辦理的設施設備產(chǎn)權移交資料;
(五)業(yè)主名冊;
(六)住宅專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)收取明細帳冊;
(七)物業(yè)管理必需的其他資料。
第十七條
業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人后,前期物業(yè)服務合同自行終止。前期物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止之日起30日內(nèi),在所在地自治縣、區(qū)物業(yè)行政主管部門的監(jiān)督下,向業(yè)主委員會和新選聘的物業(yè)服務企業(yè)移交本條例第十六條規(guī)定的資料以及下列文件和資產(chǎn):
(一)實施前期物業(yè)服務期間有關物業(yè)改造、維修、保養(yǎng)的技術資料;
(二)物業(yè)管理用房和屬于業(yè)主共有的場地、設施設備;
(三)使用共用部位、共用設施設備的經(jīng)營性收益和使用該款項購置的資產(chǎn);
(四)預收的物業(yè)管理服務費、場地占用費和共用部位、共用設施設備經(jīng)營性收益的結余;
(五)債權債務清單;
(六)專項維修資金明細帳;
(七)應當移交的其他管理資料和資產(chǎn)。
前款所稱其他管理人是指物業(yè)服務企業(yè)以外的,從事物業(yè)服務或者從事設施設備維修養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生、園林綠化、房屋修繕、秩序維護等專項物業(yè)管理的組織和個人。
第三章 業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會
第十八條
房屋的所有權人為業(yè)主,業(yè)主在物業(yè)管理活動中,享有下列權利:
(一)按照物業(yè)服務合同的約定,接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務;
(二)提議召開業(yè)主大會會議,并就物業(yè)管理的有關事項提出建議;
(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會會議,行使投票權;
(五)選舉業(yè)主委員會成員,并享有被選舉權;
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;
(八)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權;
(九)監(jiān)督專項維修資金的管理和使用;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。
第十九條
業(yè)主在物業(yè)管理活動中,履行下列義務:
(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定;
(四)按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金;
(五)按時交納物業(yè)服務費用;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中,不得以放棄權利而不履行義務。
第二十條
同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成一個業(yè)主大會,選舉產(chǎn)生一個業(yè)主委員會。
符合下列條件之一的,應當召開首次業(yè)主大會:
(一)業(yè)主已入住面積的比例達到50%以上;
(二)業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達到50%以上。
第二十一條
符合成立業(yè)主大會條件的,街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)應當在30日內(nèi)組建業(yè)主大會籌備組。
籌備組人數(shù)為9人至11人的單數(shù),由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)居民委員會、開發(fā)建設單位、前期物業(yè)服務企業(yè)、原房屋管理單位和業(yè)主代表派員組成,其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總人數(shù)的一半以上;I備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府相關負責人擔任。籌備組應當自組建之日起3個工作日內(nèi),在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告成員名單和工作職責。
第二十二條
籌備組應當履行下列職責:
(一)確定召開首次業(yè)主大會的時間、地點、形式和內(nèi)容;
(二)確定業(yè)主代表選舉產(chǎn)生的條件、方式、人數(shù);
(三)擬定管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則草案;
(四)確認并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)和入住面積,確定業(yè)主在首次業(yè)主大會上的投票權數(shù);
(五)制定業(yè)主委員會委員候選人條件、選舉辦法和名單;
(六)召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。
籌備組應當將前款所列(一)至(五)項內(nèi)容在召開首次業(yè)主大會15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
業(yè)主對業(yè)主身份、人數(shù)或者入住面積等提出異議的,籌備組應當予以復核并告知復核結果。
第二十三條
下列事項由業(yè)主大會決定:
(一)選舉業(yè)主委員會,更換業(yè)主委員會成員;
(二)制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則;
(三)選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人;
(四)改變和撤銷業(yè)主委員會的不適當決定;
(五)依法決定專項維修資金的籌集、使用和管理事項;
(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;
(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
第二十四條
業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),持下列資料到自治縣、區(qū)物業(yè)行政主管部門備案:
(一)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況;
(二)業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約;
(三)業(yè)主委員會委員名單和業(yè)主大會決定的其他重大事項;
(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。
自治縣、區(qū)物業(yè)行政主管部門應當自收到前款規(guī)定資料之日起5個工作日內(nèi),對符合條件的發(fā)給業(yè)主委員會備案證明,并出具業(yè)主委員會刻制印章證明。業(yè)主委員會應當依法刻制、使用、管理印章和開設賬戶。
業(yè)主委員會任期內(nèi)備案內(nèi)容發(fā)生變更的,業(yè)主委員會應當自變更之日起30日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報告?zhèn)浒覆块T。
第二十五條
業(yè)主大會與業(yè)主委員會的工作經(jīng)費,從業(yè)主共有部分的收益中提取或者由全體業(yè)主承擔。經(jīng)費的籌集、管理和使用的具體辦法,由業(yè)主大會決定。
業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的使用情況應當定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,接受業(yè)主的監(jiān)督和咨詢。
第四章
老舊住宅區(qū)整治及棚戶區(qū)、沉陷區(qū)項目管理
第二十六條
本條例實施前,已建成的住宅區(qū)內(nèi)的專業(yè)公共服務配套設施不完善或者不能達到各專業(yè)技術規(guī)范要求的,由市、自治縣、區(qū)人民政府制定計劃逐年改造,依法委托具有資質的專業(yè)單位進行施工,改造所需費用由各級財政承擔。經(jīng)依法驗收合格后由各專業(yè)經(jīng)營單位接收產(chǎn)權,并負責日常管理和維修。
第二十七條
舊住宅區(qū)(含棄管房屋)整治改造后,具備專業(yè)化物業(yè)管理條件的,可依據(jù)本條例的有關規(guī)定成立業(yè)主大會,選聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理物業(yè);不具備專業(yè)化物業(yè)管理條件的,由街道辦事處或鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府組織社區(qū)居委會、原房屋管理單位及業(yè)主委員會共同組建物業(yè)服務站(所),實行自助式物業(yè)管理;或者由自治縣、區(qū)人民政府委托具有資質的房屋管理單位納入房產(chǎn)管理。
物業(yè)服務站(所)是經(jīng)工商行政部門注冊,實行自主經(jīng)營、自負盈虧的獨立法人機構。
第二十八條
自助式物業(yè)服務的內(nèi)容包括:
(一)對住宅區(qū)物業(yè)共用部位、共用設施設備進行日常維修養(yǎng)護;
(二)住宅區(qū)內(nèi)共用部位、相關場地的衛(wèi)生保潔,綠化設施等的管護;
(三)維護本區(qū)域內(nèi)的公共秩序。
第二十九條
實行自助式物業(yè)管理的舊住宅區(qū),符合規(guī)劃的可由市、自治縣、區(qū)人民政府投資建設物業(yè)管理用房和一定比例的經(jīng)營性用房,規(guī)劃建設部門應當予以支持。經(jīng)營性用房可用于出租經(jīng)營,經(jīng)營收益作為舊住宅區(qū)維護管理費用的補充資金,由業(yè)主大會監(jiān)督使用。
第三十條
棚戶區(qū)、沉陷區(qū)改造新建住宅小區(qū)或組團,應當實行專業(yè)化或自助式物業(yè)管理。業(yè)主大會或業(yè)主委員會未選聘物業(yè)服務企業(yè)的,可由自治縣、區(qū)人民政府委托具有資質的房屋管理單位暫時納入房產(chǎn)管理。
棚戶區(qū)、沉陷區(qū)改造新建住宅小區(qū)或組團的開發(fā)建設單位,應當按照本條例第七條規(guī)定建設物業(yè)管理用房。
棚戶區(qū)、沉陷區(qū)改造項目建設工程配套設施不健全,使用功能不完善,工程質量遺留問題由原開發(fā)建設單位負責完善后,移交給管理單位。
第三十一條
其他管理人受物業(yè)服務企業(yè)委托,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)管理活動的,應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂委托協(xié)議,明確雙方的權利與義務。
其他管理人從事物業(yè)管理活動的,參照物業(yè)服務企業(yè)的有關規(guī)定執(zhí)行。
第五章 物業(yè)服務
第三十二條
一個物業(yè)管理區(qū)域應當由一個物業(yè)服務企業(yè)統(tǒng)一提供物業(yè)服務。
物業(yè)服務企業(yè)應當在其資質許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動,不得以轉讓或者以出租、掛靠、外借等形式變相轉讓物業(yè)服務企業(yè)資質證書;從事物業(yè)管理的人員應當按照法律法規(guī)規(guī)定,取得職業(yè)資格證書。
外埠物業(yè)服務企業(yè)進入本市從事物業(yè)管理活動,應當向自治縣、區(qū)物業(yè)行政主管部門辦理登記備案。
自治縣、區(qū)物業(yè)行政主管部門應當對物業(yè)服務企業(yè)資質實行動態(tài)管理并建立誠信檔案。
第三十三條
業(yè)主委員會成立后30日內(nèi),應當與業(yè)主大會通過招投標或者協(xié)議選聘的具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人,簽訂書面物業(yè)服務合同。
物業(yè)服務合同應當約定下列主要內(nèi)容:
(一) 物業(yè)服務項目及其內(nèi)容、服務標準;
(二) 物業(yè)服務費用的標準、收取辦法及計費方式;
(三) 雙方權利義務;
(四) 違約責任;
(五) 合同期限;
(六) 合同爭議及糾紛解決的辦法;
(七) 其他應當在合同中約定的事項。
物業(yè)服務項目一般包括:共用部位和共用設施設備的維護、公共秩序維護、保潔服務、綠化養(yǎng)護管理、車輛停放管理等。具體項目和服務標準由業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)在合同中約定。
物業(yè)服務企業(yè)應當嚴格按照合同約定,履行物業(yè)服務義務。
第三十四條
物業(yè)服務合同期滿60日前,業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會決定是否續(xù)聘。
業(yè)主大會決定不再續(xù)聘的,業(yè)主委員會應當書面告知街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府,并到所在地自治縣、區(qū)物業(yè)行政主管部門備案。
第三十五條
下列項目,經(jīng)自治縣、區(qū)物業(yè)行政主管部門批準,可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)及其他管理人:
(一)投標截止之日,投標人少于3個的;
(二)建筑面積在5萬平方米(含5萬)以內(nèi)的多層住宅物業(yè);
(三)建筑面積在3萬平方米(含3萬)以內(nèi)的高層住宅物業(yè)或者非住宅類物業(yè)項目;
(四)棚戶區(qū)、沉陷區(qū)改造項目或者改造后的老舊住宅區(qū)項目、棄管物業(yè)項目;
(五)市、自治縣、區(qū)人民政府規(guī)定的其他項目。
第三十六條
物業(yè)服務企業(yè)承接項目時,應當向自治縣、區(qū)物業(yè)行政主管部門交納物業(yè)服務保證金。保證金數(shù)額為物業(yè)服務項目三個月的物業(yè)服務費用。
物業(yè)服務企業(yè)擅自終止物業(yè)服務合同的,應當承擔違約責任,交納的物業(yè)服務保證金作為該物業(yè)管理項目過渡時期物業(yè)管理費用的保證。
《物業(yè)服務保證金管理辦法》由市人民政府另行制定。
第三十七條
物業(yè)服務實行有償服務。物業(yè)服務收費應當遵循合法、合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則確定。
物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價,由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)自主協(xié)商確定收費標準,在物業(yè)服務合同中約定。
業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定按時交納物業(yè)服務費用。無正當理由逾期交費的,應當按物業(yè)服務合同約定交納滯納金。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的,從其約定,業(yè)主負連帶交納責任。
第三十八條
城市低保戶及低保邊緣戶家庭物業(yè)服務費,按有關規(guī)定標準核減。核減數(shù)額報自治縣、區(qū)物業(yè)行政主管部門核準后,由市、自治縣財政部門在住房保障資金專戶中列支。
第三十九條
物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置,公示服務內(nèi)容、服務標準、收費項目、計費方式和收費標準等有關事項。
第四十條
自治縣、區(qū)物業(yè)行政主管部門應當制定物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理項目的應急預案,實行預警預報制度。
一方要求提前解除物業(yè)服務合同的,應當將解除合同的時間、原因書面告知合同另一方和街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,并到物業(yè)所在地自治縣、區(qū)物業(yè)行政主管部門備案后,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第四十一條
物業(yè)服務企業(yè)依照有關規(guī)定履行退出程序后,應當在合同終止之日起10日內(nèi),將本條例第十六條、第十七條規(guī)定的資料和資產(chǎn)移交給業(yè)主委員會。
新聘任的物業(yè)服務企業(yè)確定后,業(yè)主委員會應當及時將相關資料和資產(chǎn)進行移交。
第六章 物業(yè)的使用與維護
第四十二條
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為:
(一)拆改房屋主體結構和承重結構,私開門窗、擴大承重墻上原有的門窗尺寸,在室內(nèi)下挖地面擴大房屋使用空間,擅自改變房屋、公共建筑和共用設施使用用途;
(二)擅自搭建棚廈或插建其他建筑物、構筑物;
(三)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地,損害業(yè)主共同利益;
(四)侵占、損壞或者擅自移動物業(yè)共用部位共用設施設備;
(五)侵占通道、綠地,毀壞綠化和園藝雕塑品,亂設攤點、商亭、露天燒烤;
(六)在建筑物、構筑物上隨意懸掛、張貼、涂寫、刻畫,隨意傾倒垃圾、雜物;
(七)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品,組織賭博和迷信活動,飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活;
(八)排放有毒、有害物質,排放超過規(guī)定標準噪音;
(九)法律、法規(guī)及管理規(guī)約禁止的其他行為。
第四十三條
業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽臺以及安裝空調外機、太陽能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽罩等設施,應當遵守管理規(guī)約和物業(yè)管理的有關規(guī)定,保持物業(yè)的整潔、美觀。施工前應當征得相鄰關系人同意,施工中相鄰關系人應當提供方便,給相鄰關系人造成損失的,責任人應當給予補償。
利用屋面安裝太陽能熱水器等設施,不得破壞屋面、影響建筑防水功能和房屋安全。
第四十四條
房屋裝修人在房屋裝飾裝修開工前,應當告知相鄰業(yè)主,并到物業(yè)服務企業(yè)進行登記備案;按照規(guī)定需要報有關部門批準的,應當依法辦理相關手續(xù)。
物業(yè)服務企業(yè)應當為房屋裝修人的裝飾裝修活動提供服務或者按照規(guī)劃設計要求給予指導,不得有壟斷裝修市場和亂收費行為。
第四十五條
業(yè)主在裝修房屋時,應當預留維修空間,不得將共用上下水管網(wǎng)、供暖、燃氣、供電等共用設施進行全封閉裝修;未預留維修空間的,維修時造成的損失由裝修人自行承擔;任何單位和個人不得阻礙維修。
第四十六條
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫不得改變用途。
車庫、車位在優(yōu)先滿足業(yè)主停車需要的前提下,經(jīng)業(yè)主委員會同意可以臨時租賃給物業(yè)管理區(qū)域外的單位或個人。
第四十七條
占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共部位或者其他場地設置車位的,其車位設置、管理、收費等事項由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決定組織實施并向業(yè)主公示。場地使用費屬于全體業(yè)主共有,但物業(yè)服務合同另有約定的除外。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛,應當服從物業(yè)服務企業(yè)管理人員的管理。不得占用消防通道、疏散通道和影響其他車輛和行人的正常通行。
違反前款規(guī)定的,由公安機關協(xié)助市物業(yè)行政主管部門予以查處。
第四十八條
開發(fā)建設單位應當建立健全物業(yè)售后維修服務體系,按照國家和省有關規(guī)定的保修期限、范圍,承擔物業(yè)的保修責任,物業(yè)保修期自竣工驗收合格之日起算起。
物業(yè)保修期滿后,業(yè)主專有部分的管理、養(yǎng)護、維修由業(yè)主負責;共有部分的維修、保養(yǎng)由物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定承擔。
業(yè)主對專有部分進行管理、養(yǎng)護、維修時,應當避免給相鄰物業(yè)造成損害。
第四十九條
供水、供電、燃氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營單位應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任。物業(yè)服務企業(yè)維修物業(yè)設施、設備需要相關專業(yè)經(jīng)營單位配合時,專業(yè)經(jīng)營單位應當予以配合。
專業(yè)經(jīng)營單位因維修、養(yǎng)護等需要,臨時占用、挖掘道路、場地的,應當經(jīng)自治縣、區(qū)物業(yè)行政主管部門同意并及時恢復原狀。
第五十條
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的生活垃圾由物業(yè)服務企業(yè)清掃,集中到垃圾站(點),由自治縣、區(qū)環(huán)衛(wèi)部門納入計劃,負責清運至垃圾排放場;開發(fā)建設時期產(chǎn)生的建筑垃圾由開發(fā)建設單位負責清運;業(yè)主裝修垃圾由業(yè)主自行清運或者委托物業(yè)服務企業(yè)有償清運。
第五十一條
物業(yè)共用部位、共用設施設備不得擅自改變用途,出現(xiàn)故障或損壞時,責任人應當及時維修,相關業(yè)主應當給予配合。
利用物業(yè)共用部位、共用設施設備設置戶外廣告或從事租賃等經(jīng)營的,應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會同意并征求物業(yè)服務企業(yè)意見后,按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。所得收益應當主要用于補充專項維修資金,也可以按業(yè)主大會的決定使用。
物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人,未能采取措施及時搶修損壞的物業(yè)共用部位、設施設備,造成業(yè)主、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的,應當承擔賠償責任。
第五十二條
住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè),或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主,在辦理物業(yè)交付手續(xù)前,應當將首期專項維修資金存入專項維修資金專戶。
專項維修資金屬于業(yè)主所有,專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造,不得挪作他用。
《住宅專項維修資金管理辦法》由市政府另行制定。
第五十三條
業(yè)主可以在管理規(guī)約中約定,物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿或者屬專項維修資金使用范圍內(nèi)的物業(yè),發(fā)生下列情況時,物業(yè)服務企業(yè)應當配合業(yè)主委員會或業(yè)主先行組織維修、更新或者采取應急防范措施,所需費用經(jīng)市、自治縣物業(yè)行政主管部門核定后在專項維修資金中予以支付:
(一)屋面防水損壞造成滲漏的;
(二)電梯、消防、安防等共用設施設備存在嚴重安全隱患的;
(三)樓體外墻墻面有脫落危險,危及人身安全的;
(四)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙,危及人身財產(chǎn)安全的;
(五)其他危及公共安全和物業(yè)使用功能的緊急情況。
第五十四條
物業(yè)產(chǎn)權發(fā)生轉移時,專項維修資金隨之轉移,業(yè)主應當及時辦理更名過戶手續(xù),并結清物業(yè)服務等相關費用。
第五十五條
業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、建設單位在物業(yè)管理服務活動中發(fā)生爭議的,可以申請物業(yè)所在地人民調解委員會調解或者街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府調解,也可以依法申請仲裁或者提起民事訴訟。
對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反規(guī)劃、治安、環(huán)保、綠化等法律、法規(guī)和本條例規(guī)定的行為,業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)應當進行勸阻;業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)可以向自治縣、區(qū)物業(yè)行政主管部門或其他有關行政管理部門進行舉報,相關部門應當調查核實,依法予以處理;對署名舉報的,應當將處理結果書面告知當事人。
第七章 法律責任
第五十六條
開發(fā)建設單位違反本條例規(guī)定,有下列行為之一的,由自治縣、區(qū)物業(yè)行政主管部門予以處罰;給業(yè)主造成損失的,依法承擔賠償責任:
(一)未按照規(guī)定配套建設物業(yè)管理用房或未在規(guī)定時間內(nèi)向物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)管理用房的,責令限期改正,逾期未改正的,給予警告,并處10萬元以上50萬元以下罰款;
(二)未在規(guī)定時間內(nèi)向物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)管理有關資料的,責令限期改正;逾期未改正的,處1萬元以上10萬元以下罰款;
(三)未依法通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)或者未經(jīng)批準,擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的,責令限期改正,給予警告,并可處10萬元以下罰款;
(四)擅自處分依法屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的,責令恢復原狀,沒收違法所得,并處5萬元以上20萬元以下罰款。
第五十七條
物業(yè)服務企業(yè)違反本條例規(guī)定,有下列行為之一的,由自治縣、區(qū)物業(yè)行政主管部門予以處罰;給業(yè)主造成損失的,依法承擔賠償責任:
(一)未在規(guī)定時間內(nèi)移交有關資料和資產(chǎn)的,責令限期改正;逾期仍不移交有關資料和資產(chǎn)的,予以通報,處1萬元以上10萬元以下罰款;
(二)將全部物業(yè)管理項目一并委托給他人的,責令限期改正,處委托合同價款30%以上50%以下罰款;情節(jié)嚴重的,由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書;委托所得收益,用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護,剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用;
(三)擅自出售物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的物業(yè)管理用房、停車庫等公共服務配套設施或擅自改變其用途的,責令限期改正,給予警告,處1萬元以上10萬元以下罰款;有收益的,所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護,剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用;
(四)超越資質等級承接物業(yè)服務業(yè)務的,沒收違法所得,并處5萬元以上20萬元以下罰款;
(五)未取得資質證書從事物業(yè)管理的,處5萬元以上20萬元以下罰款;
(六)以欺騙手段取得資質證書的,處5萬元以上20萬元以下罰款,并由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書;
(七)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的,責令停止違法行為,處5萬元以上20萬元以下罰款。
(八)轉讓或者以出租、掛靠、外借等形式變相轉讓物業(yè)服務企業(yè)資質證書的,給予警告,并處1萬元以上3萬元以下罰款。
第五十八條
違反本條例規(guī)定,挪用專項維修資金的,由市、自治縣物業(yè)行政主管部門追回挪用的專項維修資金,給予警告,沒收違法所得,并可處挪用數(shù)額2倍以下罰款;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分;造成損失的,依法賠償;構成犯罪的,依法追究刑事責任。物業(yè)服務企業(yè)挪用專項維修資金情節(jié)嚴重的,由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書。
第五十九條
違反本條例第四十二條規(guī)定的,依照下列規(guī)定予以處罰;給他人造成損失的,依法予以賠償:
(一)拆改房屋主體結構和承重結構,私開門窗、擴大承重墻上原有的門窗尺寸,擅自改變房屋、公共建筑和公用設施使用用途的,由市物業(yè)行政主管部門責令恢復原狀,并可處5000元以上3萬元以下罰款;情節(jié)嚴重,經(jīng)鑒定危及房屋安全的,處5萬元以上10萬元以下罰款。
(二)擅自搭建建筑物、構筑物,在室內(nèi)下挖地面擴大房屋使用空間的,由市、自治縣、區(qū)人民政府責成相關部門責令改正,逾期不改正的,強制拆除,并可處1000元以上1萬元以下罰款。
(三)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地,損害業(yè)主共同利益的,由自治縣、區(qū)物業(yè)行政主管部門責令恢復原狀,并對個人處1000元以上1萬元以下罰款;對單位處5萬元以上20萬元以下罰款。
(四)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的,由自治縣、區(qū)物業(yè)行政主管部門責令改正,沒收違法所得,并對個人處1000元以上1萬元以下罰款;對單位處5萬元以上20萬元以下罰款。
(五)侵占通道、綠地,毀壞綠化和園藝雕塑品,亂設攤點、商亭、露天燒烤的由自治縣、區(qū)物業(yè)行政主管部門責令改正,并可處1000元以上1萬元以下罰款。
違反第四十二條第一項、第二項規(guī)定,未經(jīng)相關部門處理或拒不接受處理的,在物業(yè)產(chǎn)權轉移時登記機關不予辦理產(chǎn)權變更登記。
第六十條
開發(fā)建設單位不履行保修義務或者拖延履行保修義務的,由建設行政主管部門責令改正;逾期不改正的,依法予以行政處罰。開發(fā)建設單位對在保修期內(nèi)因質量缺陷造成的損失依法承擔賠償責任。
第六十一條
違反物業(yè)服務合同約定,物業(yè)服務企業(yè)不按合同約定提供服務的,業(yè)主委員會應當進行督促,業(yè)主、物業(yè)使用人可以依照合同約定申請仲裁機構進行仲裁或向人民法院起訴;業(yè)主、物業(yè)使用人逾期不交納物業(yè)服務費用的,業(yè)主委員會應當督促其限期交納;業(yè)主、物業(yè)使用人拒絕交納物業(yè)費的,物業(yè)服務企業(yè)可以依照合同約定申請仲裁機構進行仲裁或向人民法院起訴。
第六十二條
當事人對相關行政主管部門的處罰決定不服的,可以依法申請行政復議或者向人民法院提起行政訴訟;逾期不申請復議或者不訴訟,又不履行行政處罰決定的,由做出處罰決定的機關申請人民法院強制執(zhí)行。
第六十三條
相關行政主管部門的工作人員在物業(yè)管理工作中,濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊,尚不構成犯罪的,依法給予行政處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。
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