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物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類(lèi)房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。物業(yè)可大可小,一個(gè)單元住宅可以是物業(yè),一座大廈也可以作為一項(xiàng)物業(yè),同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理行為,維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法規(guī)規(guī)章規(guī)定,結(jié)合市區(qū)實(shí)際,制定本辦法。
第二條 本市區(qū)行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理,適用本辦法。
第三條 本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理,是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對(duì)房屋及其配套設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
第四條 新建住宅區(qū)應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理,在開(kāi)發(fā)建設(shè)中應(yīng)綜合考慮物業(yè)管理和社區(qū)建設(shè)的需要。
市區(qū)原有的未封閉管理的住宅小區(qū),由各區(qū)政府組織整治,逐步創(chuàng)造條件,實(shí)行物業(yè)管理。也可以由社區(qū)行使物業(yè)管理權(quán),實(shí)施業(yè)主委員會(huì)和社區(qū)合二為一的管理模式。
第五條 市建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)市區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的監(jiān)管工作,組織物業(yè)管理行業(yè)重大問(wèn)題的調(diào)研及制定相關(guān)配套政策。
婺城區(qū)、金東區(qū)建設(shè)行政主管部門(mén)具體負(fù)責(zé)各自行政區(qū)域物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。
公安、行政執(zhí)法、工商、環(huán)保、物價(jià)、規(guī)劃、民政等部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé),協(xié)助做好本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作,協(xié)同實(shí)施本辦法。
公安部門(mén)負(fù)責(zé)指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實(shí)各項(xiàng)治安管理措施,督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好治安消防工作;指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)劃分停車(chē)位及行車(chē)路線(xiàn),明確停放要求;對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)堆放易燃易爆物品、嚴(yán)重阻塞交通、阻礙消防通道、強(qiáng)行停放有毒(害)等危險(xiǎn)品車(chē)和油罐車(chē)(化學(xué)品車(chē))的行為,依據(jù)《消防法》及易燃易爆物品存放等相關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行管理;根據(jù)《道路交通安全法》的規(guī)定依法處置物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的交通事故;定期對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防設(shè)施和消防工作進(jìn)行檢查和指導(dǎo),依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)破壞消防設(shè)施的行為。
城市管理行政執(zhí)法部門(mén)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反市政公用、園林綠化、市容市貌、違章搭建,建筑施工、娛樂(lè)、“三產(chǎn)”噪聲及飲食服務(wù)業(yè)油煙、廢氣超標(biāo)等違法行為的查處。
工商部門(mén)負(fù)責(zé)查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非法廣告行為和無(wú)照經(jīng)營(yíng)、擅自變更經(jīng)營(yíng)(辦公)場(chǎng)所等行為。
環(huán)保部門(mén)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)因工業(yè)企業(yè)引發(fā)的噪聲、廢氣超標(biāo)等違法行為的查處。
物價(jià)部門(mén)負(fù)責(zé)制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法和標(biāo)準(zhǔn),查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)違規(guī)收費(fèi)行為。
街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系,協(xié)助物業(yè)主管部門(mén)對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)和社區(qū)(村)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合物業(yè)管理部門(mén)或者受其委托調(diào)解業(yè)主、非業(yè)主使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生的矛盾和爭(zhēng)議。
第二章 業(yè)主自治管理
第六條 業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理。
第七條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)全體業(yè)主有關(guān)物業(yè)管理的合法權(quán)益,履行規(guī)定的職責(zé)。業(yè)主人數(shù)較多的,可推選業(yè)主代表,組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主代表應(yīng)由業(yè)主大會(huì)籌備組織推薦候選人,經(jīng)民主選舉產(chǎn)生。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,可以不成立業(yè)主大會(huì),由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
第八條 物業(yè)管理區(qū)域由物業(yè)所在地的區(qū)級(jí)建設(shè)行政主管部門(mén)會(huì)同街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃分。物業(yè)管理區(qū)域的劃分,應(yīng)當(dāng)征求居民委員會(huì)的意見(jiàn)。
新建住宅區(qū),包括分期建設(shè)或者兩個(gè)以上單位開(kāi)發(fā)建設(shè)的住宅區(qū),擁有共同的配套設(shè)施設(shè)備的,應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。
舊城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)新開(kāi)發(fā)建設(shè)的住宅,與周邊原有住宅區(qū)房屋相毗連的,經(jīng)相關(guān)業(yè)主同意,可以歸并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。
物業(yè)管理區(qū)域的劃分情況,報(bào)市建設(shè)行政主管部門(mén)備案。
第九條 凡具備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)條件的物業(yè)管理區(qū)域,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織成立業(yè)主大會(huì)籌備組,籌備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)。區(qū)建設(shè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)、社區(qū)(村)居民委員會(huì)指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)籌備組開(kāi)展相關(guān)工作。
業(yè)主大會(huì)籌備組由業(yè)主推薦的代表和建設(shè)單位、社區(qū)(村)居民委員會(huì)的代表組成。其中社區(qū)(村)居民委員會(huì)、建設(shè)單位代表各1名、業(yè)主代表3-5名;I備組的組長(zhǎng)可由居民委員會(huì)代表?yè)?dān)任。籌備組的業(yè)主代表由業(yè)主推薦或居民委員會(huì)推薦公示后產(chǎn)生。
第十條 業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)負(fù)責(zé)做好下列工作:
(一)確定首次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;
(二)參照政府主管部門(mén)制訂的示范文本,擬定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》(草案)和《管理規(guī)約》(草案);
(三)確認(rèn)業(yè)主身份,確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù);
(四)確定由業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)的,協(xié)商確定業(yè)主代表人數(shù),組織推薦業(yè)主代表候選人,審查業(yè)主代表候選人資格,組織民主選舉業(yè)主代表;
(五)確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法、名單;
(六)做好召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作;
(七)主持召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì),選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
前款(一)、(二)、(三)、(四)、(五)項(xiàng)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日前以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第十一條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。
第十二條 首次業(yè)主大會(huì)除了行使條例中規(guī)定的職權(quán)外,還應(yīng)審議通過(guò)以下事項(xiàng):
(一)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約;
(二)業(yè)主委員會(huì)日常工作權(quán)限;
(三)業(yè)主委員會(huì)選舉辦法;
(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘辦法;
(五)物業(yè)的有關(guān)公共管理規(guī)定;
(六)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
第十三條 業(yè)主委員會(huì)人數(shù)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模大小確定,一般由5-15人(單數(shù))組成。
首次業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì),自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),向物業(yè)所在轄區(qū)建設(shè)行政主管部門(mén)備案,并告知物業(yè)所在地社區(qū)(村)居民委員會(huì)。
業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)是熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定群眾基礎(chǔ)、具備一定組織協(xié)調(diào)能力和議事能力、積極維護(hù)業(yè)主利益、模范遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則及業(yè)主公約和帶頭履行業(yè)主義務(wù)的產(chǎn)權(quán)人。
第十四條 業(yè)主委員會(huì)履行以下職責(zé):
(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議,報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(三)及時(shí)了解業(yè)主、非業(yè)主使用人的意見(jiàn)和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(四)監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施;
(五)督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi);
(六)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第十五條 業(yè)主委員會(huì)委員每屆任期一般為3年至5年。具體任期由業(yè)主大會(huì)約定,可連選連任。業(yè)主委員會(huì)任期屆滿(mǎn)2個(gè)月前,應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議對(duì)業(yè)主代表、業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行換屆改選。業(yè)主委員會(huì)任期屆滿(mǎn)仍未換屆改選的,區(qū)建設(shè)行政主管部門(mén)、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)、社區(qū)(村)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、督促其進(jìn)行換屆改選。
業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)換屆選舉的具體籌備工作,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合做好業(yè)主委員會(huì)換屆選舉的日常事務(wù)性工作。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)的,原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自任期屆滿(mǎn)之日10日內(nèi)將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)。
第十六條 業(yè)主大會(huì)的議題應(yīng)提前告知業(yè)主或業(yè)主代表,業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)以書(shū)面的形式及時(shí)在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)公告。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定,應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)居民委員會(huì),并認(rèn)真聽(tīng)取居民委員會(huì)的建議。
第十七條 物業(yè)所在轄區(qū)的區(qū)建設(shè)行政主管部門(mén)、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)、社區(qū)(村)居民委員會(huì)負(fù)責(zé)指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展日常工作,符合條件的居民委員會(huì)負(fù)責(zé)人可在住宅區(qū)業(yè)主委員會(huì)內(nèi)兼職。
第十八條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情況之一的,由主任提議或經(jīng)物業(yè)管理部門(mén)、居民委員會(huì)建議,并經(jīng)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議通過(guò),其委員資格終止,并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告:
(一)不再是本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的;
(二)因違法犯罪等原因不能履行委員義務(wù)的;
(三)拒不履行業(yè)主義務(wù)的;
(四)無(wú)正當(dāng)理由連續(xù)3次以上缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的;
(五)因疾病或其他原因喪失履行職責(zé)能力的;
(六)以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭呈的;
(七)在所聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作或領(lǐng)取報(bào)酬的;
(八)其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。
業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的,應(yīng)當(dāng)自終止之日起7日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交給業(yè)主委員會(huì)。
第十九條 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān);經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用具體由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)使用情況應(yīng)當(dāng)定期以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,接受業(yè)主的質(zhì)詢(xún)。
第二十條 經(jīng)20%以上的業(yè)主提議,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。
業(yè)主委員會(huì)不按規(guī)定召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的,區(qū)建設(shè)行政主管部門(mén)、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)、社區(qū)(村)居民委員應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主召開(kāi)。
第二十一條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定:
(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約;
(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;
(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;
(五)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;
(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
第二十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),應(yīng)建立由物業(yè)主管部門(mén)、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)、社區(qū)(村)居民委員會(huì)、公安派出所、業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主代表、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加的聯(lián)席會(huì)議制度。聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)負(fù)責(zé)召集和主持,主要協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的糾紛和疑難問(wèn)題以及社區(qū)精神文明、構(gòu)建和諧社會(huì)的基礎(chǔ)性工作。
有下列情況之一的,應(yīng)當(dāng)召開(kāi)聯(lián)席會(huì)議:
(一)業(yè)主委員會(huì)任期屆滿(mǎn)但不主持換屆選舉工作的;
(二)業(yè)主提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議,但業(yè)主委員會(huì)不依法召集的;
(三)業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)不信任,要求進(jìn)行換屆選舉的;
(四)業(yè)主委員會(huì)的行為損害了廣大業(yè)主利益的;
(五)發(fā)生其他影響物業(yè)管理區(qū)域穩(wěn)定的情況;
(六)社區(qū)開(kāi)展精神文化,構(gòu)建和諧社會(huì)等活動(dòng)。
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