物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。物業(yè)可大可小，一個(gè)單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項(xiàng)物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。

第一章 總 則

第一條 為規(guī)范本市市區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》（安徽省人大常務(wù)委員會(huì)公告〔2016〕第47號(hào)）、《安徽省地方住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》（安徽省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、安徽省質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局公告〔2013〕第85號(hào)）等法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市市區(qū)范圍內(nèi)普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及監(jiān)督管理。

第三條 本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)住宅區(qū)域內(nèi)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費(fèi)用，主要包括物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)、停車服務(wù)費(fèi)、裝飾裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)和特約服務(wù)費(fèi)等。

第四條 政府提倡建設(shè)單位、業(yè)主或業(yè)主大會(huì)通過公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制形成。

第五條 市價(jià)格主管部門會(huì)同市物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)市區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理。

區(qū)物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

第六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，按照本市區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)行業(yè)平均成本、法定稅費(fèi)和合理利潤(rùn)確定。

第七條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)和服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)的不同階段，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的有：普通住宅小區(qū)的前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi),裝飾裝修垃圾清運(yùn)費(fèi),不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的前期物業(yè)普通住宅小區(qū)機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)收費(fèi)。

實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的有：業(yè)主大會(huì)成立后的普通住宅小區(qū)的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，業(yè)主大會(huì)成立后的普通住宅小區(qū)停車服務(wù)費(fèi)，具備業(yè)主大會(huì)成立條件的普通住宅小區(qū)停車服務(wù)費(fèi)（即指：具備已交付專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十或者首批物業(yè)交付滿三年二者之一的，不論是否成立業(yè)主大會(huì)都實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)），非普通住宅小區(qū)（含非住宅物業(yè)）的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，滿足部分業(yè)主、使用人需要或接受委托開展的特約服務(wù)等收費(fèi)。

人防工程停車位，應(yīng)當(dāng)向小區(qū)全體業(yè)主開放，建設(shè)單位不得將停車位出售、附贈(zèng)；出租的，租賃期限不得超過三年。

非人防工程地下停車位原則上首先保證住宅小區(qū)業(yè)主需求，開發(fā)建設(shè)單位在商品房預(yù)售前，應(yīng)制定非人防地下停車位的“租售”方案，對(duì)車位數(shù)量、位置、價(jià)格進(jìn)行公示。

第八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或停車服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主的委托，按照停車服務(wù)合同約定，向住宅小區(qū)業(yè)主或使用人提供停車場(chǎng)地、設(shè)施以及停車秩序管理服務(wù)收取停車服務(wù)費(fèi)的，應(yīng)合法經(jīng)營(yíng)并嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)制度。不得利用優(yōu)勢(shì)地位，強(qiáng)制服務(wù)、強(qiáng)制收費(fèi)，或只收費(fèi)不服務(wù)、少服務(wù)多收費(fèi)，不得在標(biāo)價(jià)之外收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放車輛的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意并收取車位場(chǎng)地使用費(fèi)。

利用非公共部位的場(chǎng)地、設(shè)施停車收費(fèi)的，新建住宅小區(qū)應(yīng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)約定停車收費(fèi)；非新建住宅小區(qū)及未成立業(yè)主大會(huì)的，繼續(xù)按前期物業(yè)服務(wù)合同有關(guān)約定執(zhí)行，合同到期的或合同未約定的，如需調(diào)整或確定停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，需經(jīng)半數(shù)以上業(yè)主同意。

第二章 物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)管理

第九條 普通住宅小區(qū)物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供的具有公共性物業(yè)基本服務(wù)，向業(yè)主或物業(yè)使用人收取的費(fèi)用。

第十條 普通住宅小區(qū)前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)實(shí)行分等級(jí)定價(jià)。

市價(jià)格主管部門會(huì)同市物業(yè)主管部門根據(jù)物業(yè)類型、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級(jí)和物業(yè)服務(wù)成本變動(dòng)等情況，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度，并適時(shí)向社會(huì)公布。

市價(jià)格主管部門會(huì)同市物業(yè)主管部門根據(jù)本市市區(qū)物業(yè)公共服務(wù)平均成本、最低工資標(biāo)準(zhǔn)和居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)變動(dòng)等情況，每二年對(duì)物業(yè)服務(wù)等級(jí)的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度進(jìn)行評(píng)審，并根據(jù)評(píng)審結(jié)果適時(shí)調(diào)整。

第十一條 住宅開發(fā)建設(shè)單位采用招標(biāo)或協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由開發(fā)建設(shè)單位對(duì)照《蕪湖市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級(jí)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)》，選擇服務(wù)等級(jí)，并按照《蕪湖市普通住宅小區(qū)前期物業(yè)公共服務(wù)等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定的對(duì)應(yīng)等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定中標(biāo)（協(xié)議）價(jià)格，中標(biāo)（協(xié)議）價(jià)格不得超出政府指導(dǎo)價(jià)，作為前期物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并在前期物業(yè)服務(wù)合同中明確。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在開發(fā)建設(shè)單位交房前，由住宅開發(fā)建設(shè)單位按規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，約定服務(wù)內(nèi)容等級(jí)，并對(duì)照相應(yīng)服務(wù)等級(jí)的基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度確定具體的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)價(jià)格主管部門、物業(yè)管理主管部門備案后實(shí)施。

第十二條 前期物業(yè)服務(wù)合同作為房屋買賣合同附件，經(jīng)物業(yè)買受人簽字確認(rèn)。前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)的計(jì)費(fèi)方式、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。

第十三條 對(duì)市區(qū)分批開發(fā)、分批交付的普通住宅小區(qū)，原則上執(zhí)行同一個(gè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

第十四條 住宅應(yīng)當(dāng)按房屋設(shè)計(jì)用途使用，依法經(jīng)批準(zhǔn)改變用途（除經(jīng)營(yíng)性用途外）的且經(jīng)過有利害關(guān)系的業(yè)主同意，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)由雙方約定。

第十五條 已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十或者首批物業(yè)交付滿三年的，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。各區(qū)物業(yè)辦和所在地街道辦事處（公共服務(wù)中心）對(duì)符合成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)要給予積極指導(dǎo)。

業(yè)主大會(huì)成立后的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)和服務(wù)要求，協(xié)商確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定，需要時(shí)可邀請(qǐng)所在地社區(qū)居委會(huì)參與協(xié)調(diào)。物業(yè)服務(wù)合同簽訂前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，充分聽取業(yè)主意見后，再提交業(yè)主大會(huì)通過。物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容如需變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將變更的內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，并按照業(yè)主大會(huì)規(guī)定的程序確認(rèn)變更合同。

第十六條 物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)由人員費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、清潔衛(wèi)生費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用、辦公費(fèi)用、物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊、合理的利潤(rùn)等以及經(jīng)業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)同意的其它費(fèi)用組成。

第十七條 物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)中按不低于10%的比例，單列單支，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)，每年公布一次收支使用情況，接受業(yè)主監(jiān)督。

第十八條 物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)按照房屋產(chǎn)權(quán)證書登記的建筑面積計(jì)算；尚未進(jìn)行登記的，暫按房屋買賣合同記載的建筑面積計(jì)算。未計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積的附屬房屋不得收取物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)。

業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照房屋買賣合同、入住通知書(符合竣工驗(yàn)收條件)約定的房屋交付時(shí)間，作為交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)的起始時(shí)間。

第十九條 已交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)。未銷售、交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。

第二十條 依法改變居住用途用于經(jīng)營(yíng)的住房，物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)按相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)性用房物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

第二十一條 物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)可以預(yù)收，具體由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同所約定的期限向業(yè)主、物業(yè)使用人收�。晃醋骷s定的，預(yù)收期不得超過6個(gè)月。到期未交費(fèi)的，按合同法的有關(guān)規(guī)定，可以收取違約金。

對(duì)享受最低生活保障的住戶，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方商定，可以減收或者免收物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用。

第二十二條 裝飾裝修單位或裝飾裝修人應(yīng)當(dāng)交納裝飾裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)，裝飾裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)按建筑面積每平方米不高于3元，拆除墻體建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)由業(yè)主和物業(yè)公司另行約定。

第三章 共用設(shè)施設(shè)備收費(fèi)管理

第二十三條 住宅電梯及由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的增壓水泵等高能耗共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行所需電費(fèi)的分?jǐn)偅�雙方有約定的，從其約定。未約定的實(shí)行單獨(dú)列帳，據(jù)實(shí)分?jǐn)偂?/p>

電梯運(yùn)行所需電費(fèi)按戶分?jǐn)偅�一層住宅免收，二層收�?0%，三層收取50%，四層以上全額收�。ê�四層）。

二次供水設(shè)施未改造移交供水企業(yè)的增壓水泵運(yùn)行所需電費(fèi)按照用戶實(shí)際用水量分?jǐn)偂?/p>

二次供水設(shè)施改造合格并移交供水企業(yè)維護(hù)管理的運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用，按《蕪湖市市區(qū)住宅二次供水管理辦法》執(zhí)行。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支的，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)費(fèi)支出。

第二十四條 住宅小區(qū)公用附屬設(shè)施用電、用水（不包括從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)用水、用電）執(zhí)行居民用電、用水價(jià)格。

第二十五條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等企業(yè)應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受上述企業(yè)委托代收上述費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

第二十六條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的書面同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益30%用于補(bǔ)貼物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，70%納入專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

第四章 責(zé)任與義務(wù)

第二十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》的規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的醒目位置，將企業(yè)名稱、收費(fèi)對(duì)象、服務(wù)項(xiàng)目?jī)?nèi)容、服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格管理形式、收費(fèi)依據(jù)、停車服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、舉報(bào)電話等進(jìn)行公示。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)每年（或財(cái)務(wù)年度）向業(yè)主、使用人公布物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)、電梯、增壓水泵等高能耗共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行所需電費(fèi)、經(jīng)營(yíng)性收益、物業(yè)維修資金等收支情況，接受業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、使用人和價(jià)格主管部門的監(jiān)督。

第二十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)完善內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度，提高物業(yè)管理人員的服務(wù)水平、技術(shù)水平，加強(qiáng)物業(yè)從業(yè)人員業(yè)務(wù)能力培訓(xùn)。

實(shí)行物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)酬金制的住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年（或財(cái)務(wù)年度）公布物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的收支情況。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)可以按照物業(yè)服務(wù)合同的約定聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。

第二十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定以及物業(yè)服務(wù)合同，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及重復(fù)收費(fèi)的，業(yè)主或者物業(yè)使用人有權(quán)拒絕交納。

第三十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)合同中的部分專業(yè)服務(wù)事項(xiàng)外包給其他專業(yè)服務(wù)企業(yè)的，不得降低服務(wù)質(zhì)量，減少服務(wù)內(nèi)容，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

第三十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費(fèi)用的，其他部門和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用。

第三十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主、物業(yè)使用人未按照物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。

第三十三條 本辦法實(shí)施時(shí)，尚未履行完的物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等仍按原合同約定執(zhí)行，合同到期后按本辦法規(guī)定執(zhí)行。

第三十四條 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)建立物業(yè)服務(wù)等級(jí)認(rèn)定和價(jià)格登記制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收費(fèi)前，經(jīng)物業(yè)主管部門核定物業(yè)服務(wù)等級(jí)，價(jià)格主管部門備案收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，辦理《服務(wù)價(jià)格登記證》，亮證收費(fèi)，收費(fèi)時(shí)使用稅務(wù)票據(jù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)無證收費(fèi)的，業(yè)主、使用人、開發(fā)企業(yè)有權(quán)拒付。

第三十五條 價(jià)格主管部門在制定或調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)以物業(yè)公共服務(wù)所需當(dāng)?shù)厣鐣?huì)平均成本為基礎(chǔ)，充分聽取業(yè)主、使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等社會(huì)各界的意見。

第五章 監(jiān)督管理

第三十六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，價(jià)格主管部門和物業(yè)主管部門要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)行為和服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)構(gòu)成價(jià)格違法、違規(guī)的，由價(jià)格主管部門依據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》和《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律法規(guī)予以處罰。

第三十七條 市轄四縣可結(jié)合本地實(shí)際制定具體實(shí)施細(xì)則。