物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。物業(yè)可大可小，一個單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。

第一章 總 則

第一條 為進一步規(guī)范物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)企業(yè)的合法權(quán)益，促進我市物業(yè)服務行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《安徽省物業(yè)管理條例》、安徽省《住宅區(qū)物業(yè)服務標準》、《安徽省物業(yè)服務收費管理辦法》等法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市市轄區(qū)范圍內(nèi)普通住宅小區(qū)物業(yè)服務收費的管理工作。

第三條 本辦法所稱物業(yè)服務收費，是指具有物業(yè)服務資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的共用部位、共用設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取的費用，主要包括物業(yè)公共服務費、車輛停放費、裝飾裝修垃圾清運費、特約服務費等。

第四條 市價格主管部門會同市住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門（以下簡稱物業(yè)主管部門），負責對本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。市物業(yè)主管部門負責對物業(yè)服務質(zhì)量進行監(jiān)督管理，建立物業(yè)管理投訴受理制度，促進物業(yè)企業(yè)提高服務水平。

第五條 提倡建設單位、業(yè)主或業(yè)主大會通過市場競爭機制選擇物業(yè)企業(yè)，鼓勵物業(yè)企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，促進物業(yè)服務收費通過市場競爭形成。

第六條 物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開及費用與服務水平、服務質(zhì)量相適應的原則，按照當?shù)匚飿I(yè)服務行業(yè)平均成本、法定稅費和合理利潤確定。

物業(yè)企業(yè)應當遵循國家的有關(guān)法律法規(guī)，嚴格履行物業(yè)服務合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務。

第二章 物業(yè)公共服務收費管理

第七條 物業(yè)服務收費根據(jù)物業(yè)性質(zhì)和服務內(nèi)容等不同情況，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。

實行政府指導價的有：普通住宅小區(qū)前期物業(yè)公共服務費、裝飾裝修垃圾清運費。

實行市場調(diào)節(jié)價的有：住宅小區(qū)停車服務費，業(yè)主委員會成立后的普通住宅小區(qū)的物業(yè)服務費，非普通住宅小區(qū)（含非住宅物業(yè)、公寓、別墅）的物業(yè)服務費，滿足部分業(yè)主、使用人需要或接受委托開展的特約服務等收費。

第八條 業(yè)主大會成立前，由住宅開發(fā)建設單位按規(guī)定選聘物業(yè)企業(yè)的，為前期物業(yè)服務階段，雙方應當簽訂前期物業(yè)服務合同，確定服務等級和收費標準等，報價格主管部門備案后實施。

前期物業(yè)服務合同作為房屋買賣合同的附件，經(jīng)業(yè)主簽字確認。

第九條 業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會決定續(xù)聘或重新選聘物業(yè)企業(yè)。物業(yè)服務及收費標準由業(yè)主大會或授權(quán)的業(yè)主委員會與物業(yè)企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定執(zhí)行。

第十條 物業(yè)公共服務費實行等級收費管理。物業(yè)服務等級由委托單位與物業(yè)服務企業(yè)按照省《住宅區(qū)物業(yè)服務標準》進行約定，在物業(yè)服務合同中明確。市價格主管部門會同市物業(yè)主管部門，根據(jù)物業(yè)服務等級、物業(yè)公共服務平均成本、最低工資標準和居民消費價格指數(shù)等情況，制定相應等級的基準收費標準和浮動幅度，每兩年進行評估，并根據(jù)評估結(jié)果適時調(diào)整，向社會公布。

我市物業(yè)服務等級收費標準詳見附件一（蚌埠市普通住宅小區(qū)物業(yè)公共服務費基準收費標準）。

為鼓勵物業(yè)企業(yè)提升服務品質(zhì)，更好地體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價原則，對于雙方約定提供高品質(zhì)服務的物業(yè)服務項目，其收費標準可在A級的基礎上適當上浮，最高上浮幅度不超過25%。

第十一條 物業(yè)公共服務費由人員費用、物業(yè)共用部位共用設施設備日常運行維護保養(yǎng)費用、綠化養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生、秩序維護費用、辦公費用、物業(yè)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊等以及經(jīng)業(yè)主或業(yè)主大會同意的其它費用組成。

原則上單列不低于10%的物業(yè)公共服務費，專項用于物業(yè)共用部位共用設施設備維修養(yǎng)護，每年公布一次收支使用情況，接受業(yè)主監(jiān)督。

第十二條 業(yè)主或業(yè)主大會與物業(yè)企業(yè)可以采取包干制或酬金制等形式約定物業(yè)服務費用。

包干制是指由業(yè)主向物業(yè)企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈虧均由物業(yè)企業(yè)享有和承擔的物業(yè)服務計費方式。

酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

第十三條 物業(yè)公共服務費可以預收，具體由物業(yè)企業(yè)按照物業(yè)服務合同所約定的期限向業(yè)主、物業(yè)使用人收取，約定時間不得超過物業(yè)服務期限；未作約定的，預收期不得超過6個月。

第十四條 物業(yè)公共服務費按照房屋產(chǎn)權(quán)證書登記的建筑面積計算；尚未進行登記的，暫按房屋買賣合同記載的建筑面積計算。

第十五條 業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照購房合同和入住通知書(符合竣工驗收條件)約定的房屋交付時間，作為交納物業(yè)公共服務費的起始時間。

依法改變居住用途用于經(jīng)營的住房，物業(yè)公共服務費按相應的經(jīng)營性用房物業(yè)服務費標準收取。

普通住宅小區(qū)內(nèi)普惠制幼兒園，其物業(yè)公共服務費比照住宅標準執(zhí)行。

物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結(jié)清物業(yè)服務費用。

第十六條 物業(yè)服務住宅小區(qū)因開發(fā)建設單位分批交付使用等原因，造成小區(qū)配套設施未全部完工的，業(yè)主交納的物業(yè)服務費應按照約定收費標準的20%優(yōu)惠，差額部分由開發(fā)建設單位承擔，待小區(qū)配套設施全部完工，再按約定的物業(yè)費標準執(zhí)行。

第十七條 半年以上未入住且月用電量不足2度的普通商品空置住房，其前期物業(yè)公共服務費按房屋所在小區(qū)相應等級物業(yè)費標準的10%優(yōu)惠。

第十八條 業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應當繳納裝修垃圾清運費。裝修垃圾清運費標準為每平方米建筑面積不高于2.00元。

第十九條 物業(yè)企業(yè)因政策性因素或服務項目和內(nèi)容等變化，導致服務成本發(fā)生較大變動時，如需調(diào)整前期物業(yè)服務收費標準，物業(yè)企業(yè)應在服務區(qū)域內(nèi)的醒目位置就物業(yè)服務成本變動情況進行公示，并經(jīng)過小區(qū)總戶數(shù)（產(chǎn)權(quán)人）60%及以上的業(yè)主同意，由物業(yè)企業(yè)與業(yè)主協(xié)商重新約定具體收費標準。

第二十條 執(zhí)行政府指導價的物業(yè)服務收費實行服務價格登記證制度。物業(yè)企業(yè)在收費前，應當向價格行政主管部門備案并申領(lǐng)《服務價格登記證》，亮證收費，收費時使用稅務票據(jù)。物業(yè)服務企業(yè)無證收費的，業(yè)主、使用人、開發(fā)企業(yè)有權(quán)拒付。

備案時，應提供以下資料：

1、物業(yè)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；

2、物業(yè)管理資質(zhì)證書；

3、前期物業(yè)服務合同及房屋買賣合同樣本

4、工程竣工驗收備案表復印件；

5、物業(yè)公共服務收費標準備案表（見附件二）。

第二十一條 物業(yè)服務收費實行明碼標價，物業(yè)企業(yè)應將服務等級、服務內(nèi)容、收費項目、標準、舉報電話等在經(jīng)營場所或服務地點醒目位置公布。物業(yè)企業(yè)每年(或財務年度)向業(yè)主、物業(yè)使用人公布利用業(yè)主共用、共有設施經(jīng)營收益和支出情況，以及單列的物業(yè)公共服務費收支情況，接受監(jiān)督。

實行酬金制的住宅小區(qū)，物業(yè)服務企業(yè)應當每年（或財務年度）向業(yè)主、物業(yè)使用人公布物業(yè)服務費用收支情況，接受監(jiān)督。

第三章 共用設施設備收費管理

第二十二條 住宅小區(qū)公用附屬設施用電、用水（不包括從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動用水、用電）執(zhí)行居民用電、用水價格。

第二十三條 物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)，公共照明、消防設施、景觀水系、監(jiān)控系統(tǒng)、單元電子門禁系統(tǒng)等共用設施設備運行費用（含維護、保養(yǎng)、檢測、能耗等費用）和物業(yè)企業(yè)辦公所用電費已列入物業(yè)公共服務費，不得再向業(yè)主分攤收取。

物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，通過專項維修資金予以列支的，不得計入物業(yè)服務成本或物業(yè)服務費支出。

第二十四條 電梯及由物業(yè)企業(yè)管理的增壓水泵等公共設備設施運行費用由物業(yè)企業(yè)單獨列帳。

水泵電費按用水量、電梯電費可按戶（無架空層的一樓住戶免收）的原則進行分攤，公示后結(jié)算；經(jīng)業(yè)主委員會同意也可按其他方式公示后據(jù)實分攤。

第二十五條 物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)企業(yè)接受上述企業(yè)委托代收上述費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

第二十六條 物業(yè)企業(yè)對人員、車輛實行出入證管理的，應當為業(yè)主或物業(yè)使用人免費配置出入證、卡、電子識別器等。因遺失、損壞需要補辦的，可以適當收取制作成本費用。

第二十七條 設有集中供暖系統(tǒng)的物業(yè)小區(qū)，按照“以收抵支、收支平衡”的原則，由物業(yè)企業(yè)提出收費方案，經(jīng)業(yè)主委員會或業(yè)主大會同意后收取。物業(yè)企業(yè)在供暖期結(jié)束后，應向業(yè)主公示收支情況。

第二十八條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)企業(yè)同意后，按照規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充物業(yè)公共服務費和住宅專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會決定使用。

第四章 責任與義務

第二十九條 物業(yè)服務企業(yè)須嚴格履行物業(yè)服務合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務。物業(yè)服務企業(yè)違反規(guī)定以及物業(yè)服務合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業(yè)主或者物業(yè)使用人有權(quán)拒絕繳納。

物業(yè)企業(yè)將物業(yè)服務合同中的部分專業(yè)服務事項外包給其他專業(yè)服務企業(yè)的，不得降低服務質(zhì)量、減少服務內(nèi)容。

第三十條 物業(yè)服務企業(yè)依約履行義務的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當按時交納物業(yè)服務費，未交納的，業(yè)主委員會、物業(yè)企業(yè)可督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可依法追繳。

第三十一條 各級政府價格主管部門和物業(yè)主管部門，應當加強對物業(yè)服務企業(yè)的收費項目、收費標準和服務內(nèi)容、服務質(zhì)量的監(jiān)督管理。物業(yè)服務企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定，由價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律法規(guī)予以處罰。

第三十二條 各區(qū)物業(yè)主管部門要建立健全動態(tài)監(jiān)管機制，在廣泛征求意見的基礎上，每兩年對各小區(qū)物業(yè)服務等級重新確認。同時，要加強物業(yè)服務項目巡查，對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題或業(yè)主投訴物業(yè)企業(yè)不認真履行物業(yè)服務合同約定、不按物業(yè)服務等級及服務標準提供質(zhì)價相符物業(yè)服務的，應及時下發(fā)書面整改通知書，責令其限期整改。

第五章 附 則

第三十三條 市轄三縣價格主管部門和物業(yè)行政主管部門，可依據(jù)本辦法，結(jié)合本地實際制定物業(yè)服務收費辦法。

第三十四條 本辦法由市價格主管部門和市住建委負責解釋。