曲靖物業(yè)管理條例2022年新法規(guī)暫無公布，請參考最新物業(yè)管理條例。

曲靖市物業(yè)管理辦法（試行）

第一章 總則　　第一條 為規(guī)范全市物業(yè)服務管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》《云南省物業(yè)服務收費實施辦法》等法律法規(guī)、規(guī)章和有關政策規(guī)定，結合曲靖實際，制定本辦法�！　〉诙�條 本辦法適用于曲靖市行政區(qū)域內的物業(yè)服務管理活動�！　〉谌龡l 物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系，堅持黨委領導、政府主導、居民自治、多方參與、協(xié)商共建、科技支撐的工作格局�！　〗�立健全在社區(qū)黨組織領導下，居（村）民委員會、業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會、業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)等共同參與的治理架構�！　⊥苿釉跇I(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)中建立黨組織，發(fā)揮黨建引領作用�！　〉谒臈l 住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門負責物業(yè)行業(yè)的監(jiān)督管理工作。房地產業(yè)協(xié)會及物業(yè)行業(yè)協(xié)會應加強行業(yè)指導和行業(yè)自律工作，促進物業(yè)服務企業(yè)依法經營、誠信服務，對違反法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范的行為給予通報批評，協(xié)助行政主管部門開展信用管理等工作。　　第五條 發(fā)改、城市綜合管理、公安、市場監(jiān)管、自然資源和規(guī)劃、民政、應急管理、衛(wèi)生健康等行政主管部門，應當按照法定職責對物業(yè)管理活動依法進行監(jiān)督管理�！　」┧�、排水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營服務單位應當按照有關規(guī)定和合同約定，做好服務范圍內的專項服務�！　〉诹鶙l 市住房和城鄉(xiāng)建設局牽頭建立曲靖市物業(yè)服務管理聯(lián)席會議制度，研究物業(yè)行業(yè)發(fā)展中的重大問題，制定物業(yè)服務管理的有關政策�！　「骺h（市、區(qū)）、曲靖經開區(qū)由住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門牽頭，建立由發(fā)改、城市綜合管理、公安、市場監(jiān)管、自然資源和規(guī)劃等行政主管部門及鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）參與的縣（市、區(qū)）級物業(yè)服務管理聯(lián)席會議制度，定期研究處理物業(yè)服務管理中的重大矛盾糾紛、物業(yè)服務企業(yè)及業(yè)主的失信管理等問題。　　鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處牽頭，建立物業(yè)服務管理聯(lián)席會議制度，由所在地住房和城鄉(xiāng)建設、城市綜合管理、公安、市場監(jiān)管等行政主管部門及居（村）民委員會、業(yè)主委員會、業(yè)主代表、物業(yè)服務企業(yè)等有關單位及人員參加，協(xié)調處理物業(yè)服務管理中的矛盾糾紛�！　≡谏鐓^(qū)等基層黨組織的領導下，由居（村）民委員會組織業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)，建立健全物業(yè)服務管理協(xié)調聯(lián)動機制�！　〉谄邨l 物業(yè)服務管理應融入社區(qū)治理工作，物業(yè)服務企業(yè)應接受所在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處及居（村）民委員會日常監(jiān)督和管理。　　鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處及居（村）民委員會指導監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理，指導物業(yè)小區(qū)業(yè)主大會籌備、召開、選舉，指導監(jiān)督業(yè)主大會招聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)，調解處理物業(yè)服務中的矛盾糾紛，對物業(yè)服務企業(yè)的誠信評價加分、扣分提出初審意見，對業(yè)主委員會工作進行監(jiān)督指導�！　〉诎藯l 市住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門應建立物業(yè)責任主體誠信管理和信用評價制度�！　「骺h（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處應加強物業(yè)服務管理責任主體（物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或房地產開發(fā)企業(yè)）的誠信管理。

第二章 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

第九條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的權利，并履行相應的義務�！　�業(yè)主行使權利不得危及建筑的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益。業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分享有權利，并承擔義務�！　〉谑畻l 物業(yè)管理區(qū)域內，已交付業(yè)主的建筑面積達物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積50%以上的，有超過5%以上的業(yè)主提議，可申請成立業(yè)主委員會；一個物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成一個業(yè)主大會�！　〉谑�一條 具備召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會初始條件的，業(yè)主可向物業(yè)所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處提交籌備成立首次業(yè)主大會書面申請，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處應在5個工作日內給予業(yè)主書面回復，并將回復抄送縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門�？h（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門接到鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處抄送的回復后，5個工作日內向開發(fā)建設單位發(fā)出書面通知；開發(fā)建設單位應當在接到通知后的10個工作日內，向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處提供成立業(yè)主大會所需資料：（一）建筑規(guī)劃總平面圖或物業(yè)管理區(qū)域證明；（二）房屋及建筑物面積清冊；（三）業(yè)主名冊；（四）交付使用共用設施設備的證明；（五）物業(yè)服務用房配置證明；（六）其他有關資料。　　開發(fā)建設單位不能提供以上資料或以上資料缺失的，可現(xiàn)場核實后報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處�！　〉谑�二條 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處應當在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后60日內，負責組織、指導成立首次業(yè)主大會會議籌備組�；I備組由業(yè)主代表、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或街道辦事處代表、居（村）民委員會代表組成；物業(yè)小區(qū)還存在尚未銷售的房產或公共設施尚未移交的，應邀請開發(fā)建設單位代表參加籌備組�；I備組成員人數(shù)應為單數(shù)，其中，業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總人數(shù)的一半。籌備組組長由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或街道辦事處指定代表擔任。　　籌備組作出重大決定應經全體籌備組成員半數(shù)及以上通過�；I備組中業(yè)主代表的產生，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處、居（村）民委員會組織業(yè)主推薦，被推選為籌備組成員的業(yè)主代表，原則上應符合業(yè)主委員會委員候選人的資格條件�！　』I備組應當將成員名單以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內進行公示。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處、居（村）民委員會協(xié)調解決�；I備組中的業(yè)主成員被提名為業(yè)主委員會委員候選人的，其在籌備組中的工作自行終止。　　籌備組工作人員缺額需要補充的，由籌備組從推選結果中依次遞補�！　〉谑�三條 籌備組應做好籌備工作，在召開業(yè)主大會15日前將管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會候選人產生辦法及候選人名單等籌備工作內容，在物業(yè)管理區(qū)域內進行公示�！　∥飿I(yè)所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處應當自籌備組成立之日起90日內，指導組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議，并選舉產生業(yè)主委員會。　　籌備組開展籌備工作所需工作經費主要為打印、復印資料費用、籌備組工作人員按本地最低工資標準核定的勞務費。已實施物業(yè)管理的，工作經費從物業(yè)服務企業(yè)所在小區(qū)公共收益或物業(yè)服務費中列支；沒有實施物業(yè)管理的小區(qū)由業(yè)主自行籌集工作經費。開發(fā)建設單位和物業(yè)服務企業(yè)應當配合協(xié)助籌備組開展工作�！　〉谑�四條 業(yè)主大會籌備組制定的管理規(guī)約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益、業(yè)主應當履行的義務，違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。管理規(guī)約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或損害社會公共利益。管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力�！　〉谑�五條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產生，每屆任期不超過5年，委員由5—11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員候選人應當是物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主或單位業(yè)主授權的自然人代表，并符合下列條件：（一）具有完全民事行為能力；（二）遵守國家法律、法規(guī)；（三）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務；（四）熱愛公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔；（五）具有一定的組織能力；（六）具備必要的工作時間�！　〉谑�六條 有下列情形之一的，不宜作為業(yè)主委員會委員候選人：（一）違反國家法律法規(guī)，正在被立案偵查、調查，或曾受過刑事處罰不滿三年的；（二）參與邪教組織或非法組織、參與集體上訪等影響社會穩(wěn)定的；（三）利用黑惡勢力干預小區(qū)業(yè)主正常工作和生活的；（四）采用不正當手段，阻擾業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議正常召開、選舉及表決的；（五）在本小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)工作，應當回避的；（六）拒繳或無故拖延繳納物業(yè)服務費，或煽動其他業(yè)主拒繳物業(yè)服務費的；（七）拒不執(zhí)行法院判決被納入失信被執(zhí)行人名單，尚未撤銷的；（八）在小區(qū)內存在違法違規(guī)搭建、裝修等行為，被城市綜合管理部門責令整改尚未整改到位的；（九）有法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他限制條件的�！　〉谑�七條 召開業(yè)主大會會議可采用集體討論的形式，也可采用書面征求意見的形式，選舉及決定事項實行實名票決，實名票決可采用流動票箱投票、電子投票。　　采用流動票箱投票的，每個流動票箱應有3名以上（含3名）監(jiān)督員，在籌備組的監(jiān)督下做好投票的保密、收存、清票及記錄等工作。　　具備電子投票條件的，可按主管部門規(guī)定采用電子投票方式的投票規(guī)則進行投票�！　∥飿I(yè)小區(qū)過大、人數(shù)過多的，可以樓棟、單元、樓層為單位推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會，推選和表決辦法應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定�！　〉谑�八條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應按法律、法規(guī)的規(guī)定行使職權、履行職責。業(yè)主委員會應當自選舉之日起7日內召開首次會議，在業(yè)主委員會委員中推選業(yè)主委員會主任、副主任，可連選連任�！　〉谑�九條 業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列資料向物業(yè)所在地的縣級住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處辦理備案手續(xù)。（一）業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況；（二）管理規(guī)約；（三）業(yè)主大會議事規(guī)則；（四）業(yè)主大會決定的其他重大事項。　　業(yè)主委員會備案的有關事項發(fā)生變更的應攜帶變更有關資料重新備案。　　第二十條 業(yè)主委員會是按法定程序，經業(yè)主大會選舉產生，代表業(yè)主利益、按合同約定監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)工作和廣大業(yè)主履行業(yè)主公約的群眾性自治組織�！　�業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，履行召集業(yè)主大會會議等工作職責，應接受業(yè)主的監(jiān)督，接受鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處、居（村）民委員會的指導和監(jiān)督，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動�！　〉诙�十一條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處以及居（村）民委員會依法開展工作。　　第二十二條 業(yè)主委員會應當建立工作會議制度，業(yè)主委員會委員不得委托他人出席業(yè)主委員會會議，應在會議召開5日前，將會議議題告知物業(yè)所在地的居（村）民委員會，并聽取意見和建議。居（村）民委員會可根據(jù)情況派代表參加。　　業(yè)主委員會會議應有過半的委員出席，作出的決定必須經全體委員半數(shù)以上同意�！　�業(yè)主大會或業(yè)主委員會的決定，對全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或業(yè)主委員會作出的決定，侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可請求人民法院予以撤銷�！　�業(yè)主大會會議、業(yè)主委員會會議，以及研究物業(yè)服務管理的重要事項應做好會議記錄，并建立工作檔案�！　〉诙�十三條 以業(yè)主委員會名義發(fā)布信息，應當經業(yè)主委員會作出決定，應當有參會委員的簽字確認并加蓋業(yè)主委員會印章。業(yè)主委員會作出的決定應當在3日內以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內進行公示�！　〉诙�十四條 業(yè)主委員會任期屆滿3個月前，應當召集業(yè)主大會會議進行換屆選舉�！　�業(yè)主委員會任期屆滿未進行換屆選舉的，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處應當責令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，可在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處的指導和監(jiān)督下，由物業(yè)所在地的居（村）民委員會組織換屆選舉工作�！　�業(yè)主委員會的換屆應組成換屆籌備組，換屆籌備組成員由上一屆業(yè)主委員會委員及根據(jù)物業(yè)類型、棟號（單元）確定新推薦的業(yè)主代表組成�；I備組負責人由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處指定代表擔任。上一屆業(yè)主委員會委員不能參加籌備組的，應當參照首次業(yè)主大會會議的方式確定換屆籌備組成員�！　�換屆籌備組中的成員被提名業(yè)主委員會委員候選人的，其在換屆籌備組中的工作自行終止。被終止資格的業(yè)主委員會委員不再列為新一屆業(yè)主委員會候選人�！　〉诙�十五條 業(yè)主大會會議選舉產生出新一屆業(yè)主委員會之日起10日內，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處、居（村）民委員會應當組織上一屆業(yè)主委員會，將其保管的有關憑證、檔案等資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物，移交新一屆業(yè)主委員會。　　拒不移交的，新一屆業(yè)主委員會可請求物業(yè)所在地公安機關予以協(xié)助。　　第二十六條 業(yè)主委員會委員資格終止，應當自終止之日起3日內，將所保管的有關憑證、檔案等資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物，移交給業(yè)主委員會。拒不移交的，其他業(yè)主委員會委員可請求物業(yè)所在地公安機關予以協(xié)助。　　第二十七條 業(yè)主委員會委員是業(yè)主自治的公益性崗位，鼓勵業(yè)主委員會委員提供志愿服務�！　∮袟l件的物業(yè)管理區(qū)域，經業(yè)主大會按共同決定事項表決程序，根據(jù)業(yè)主委員會委員處理或研究小區(qū)公共事務的出勤天數(shù)或安排值班的天數(shù)計取工作津貼（本地的最低工資標準日工資×出勤天數(shù)）�！　�業(yè)主委員會工作經費、委員工作津貼從所屬物業(yè)管理區(qū)域公共收益中列支或由業(yè)主分攤�！　�業(yè)主大會和業(yè)主委員會經費及委員工作津貼的詳細收支情況，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內每年公示一次，接受業(yè)主監(jiān)督�！　〉诙�十八條 物業(yè)服務企業(yè)退出的小區(qū)、暫無物業(yè)服務的小區(qū)，未能選舉產生業(yè)主委員會或業(yè)主委員會人數(shù)不足總數(shù)二分之一的，在新一屆業(yè)主委員會產生之前，可在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處的指導下，由物業(yè)所在地的居（村）民委員會和業(yè)主代表組成臨時物業(yè)管理委員會，代行業(yè)主委員會職責。　　臨時物業(yè)管理委員會的人員組成，應當在所在物業(yè)管理區(qū)域內公示。新一屆業(yè)主委員會成立后，臨時物業(yè)管理委員會自動解散。　　第二十九條 業(yè)主委員會委員在履職期間有下列情形之一的，由業(yè)主委員會三分之一以上的委員或持有20%以上投票權數(shù)（專有部分面積占建筑物總面積20%以上且業(yè)主人數(shù)占總人數(shù)20%以上）的業(yè)主提議，業(yè)主大會或業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權，可決定終止其委員職務，并按照有關法律法規(guī)進行處理。（一）以書面形式提出辭職請求的；（二）不履行委員職責的；（三）利用委員資格謀取私利的；（四）拒不履行業(yè)主義務的；（五）侵害他人合法權益的；（六）因其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的�！　〉谌�十條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的縣級住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處應當責令其限期改正或撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第三章 物業(yè)管理和物業(yè)服務

第三十一條 新建房地產開發(fā)項目，開發(fā)建設單位應當通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)�！　￠_發(fā)建設單位下屬或控股的物業(yè)服務企業(yè)取得優(yōu)秀企業(yè)（AAAA及以上信用等級）或被授予“市級金牌物業(yè)服務企業(yè)”，且在小區(qū)服務管理中未出現(xiàn)重大物業(yè)糾紛的，可采取邀請招標、競爭性談判或比選方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。選聘的物業(yè)服務企業(yè)制訂物業(yè)管理方案并向所在地的縣級住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門申請登記后，自行開展前期物業(yè)管理�！　⌒�區(qū)規(guī)模較�。�20000平方米以下）或經兩次公告投標人少于3家的，報所在地縣級住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門核準后，可采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)�！　∏捌谖飿I(yè)服務合同簽訂的期限不超過3年，并報縣級住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門及鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處、居（村）民委員會登記。　　第三十二條 開發(fā)建設單位與購房人簽訂的房屋銷售合同，應當包含前期物業(yè)服務合同。　　前期物業(yè)服務合同應對前期物業(yè)服務的內容、服務標準、收費標準、計費起始時間、計費方式等進行約定，約定的內容作為房屋買賣合同的附件或直接納入房屋買賣合同�！　〉谌�十三條 物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位進行承接查驗，開發(fā)建設單位應當按《物業(yè)管理條例》第二十九條規(guī)定，向物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)服務有關資料�！　≠Y料未能全部移交的，開發(fā)建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。　　開發(fā)建設單位應按有關規(guī)定配套建設物業(yè)管理用房等公共設施用房。在物業(yè)交付時，業(yè)主共有的物業(yè)管理用房等配套設施一并交付物業(yè)服務企業(yè)代管�！　〉谌�十四條 業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同�！　⌒陆ㄗ≌�小區(qū)業(yè)主辦理接房手續(xù)時，開發(fā)建設單位選聘的物業(yè)服務企業(yè)應當與業(yè)主簽訂前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約，物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約應符合《物業(yè)管理條例》等有關規(guī)定�！　∥飿I(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約對物業(yè)服務企業(yè)和全體業(yè)主均具有約束力�！　〉谌�十五條 前期物業(yè)服務合同約定期限未滿，但業(yè)主大會已依法按規(guī)定選聘物業(yè)服務企業(yè)的，自業(yè)主委員會與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同生效之日，前期物業(yè)服務合同終止�！　〉谌�十六條 已成立業(yè)主委員會的物業(yè)小區(qū)按照業(yè)主共同決定事項的表決程序，可采取以下方式選聘物業(yè)服務企業(yè)：（一）由業(yè)主大會決定續(xù)聘前期物業(yè)服務企業(yè)；（二）召開業(yè)主大會按《中華人民共和國民法典》的規(guī)定，選聘物業(yè)服務企業(yè)；（三）召開業(yè)主大會按《中華人民共和國民法典》的規(guī)定，授權業(yè)主委員會通過公開招標、邀請招標、競爭性談判或比選方式選聘物業(yè)服務企業(yè)�！　〉谌�十七條 未成立業(yè)主委員會的，可由居（村）民委員會根據(jù)專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上業(yè)主的測評意見，經參與測評專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與測評人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，直接選聘或通過招標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。　　第三十八條 原行政事業(yè)（企業(yè)）單位組織建設的各類住宅應與原單位脫鉤，進行市場化、社會化物業(yè)服務管理。行政事業(yè)（企業(yè)）單位不再承擔已實行住宅商品化住房的物業(yè)服務管理費用。鼓勵和支持物業(yè)服務企業(yè)為老舊住宅區(qū)提供公益性物業(yè)服務�！　〉谌�十九條 物業(yè)由業(yè)主委員會或業(yè)主自行提供服務的，應當經該物業(yè)管理區(qū)域內專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意�！　〉谒氖畻l 通過公開招標、邀請招標、競爭性談判或比選等方式選聘物業(yè)服務企業(yè)，應對企業(yè)業(yè)績、誠信經營、物業(yè)服務管理質量、人員配置以及服務費報價等進行綜合評定。不得采用完全以服務費用高低等惡性競爭方式選擇物業(yè)服務企業(yè)�！　〉谒氖�一條 開發(fā)建設單位及施工單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔物業(yè)的保修責任�！　〉谒氖�二條 物業(yè)服務企業(yè)應當履行下列職責：（一）根據(jù)合同約定的服務內容、服務標準開展物業(yè)服務；（二）按照有關規(guī)定選聘專業(yè)企業(yè)承擔部分專項物業(yè)服務；（三）接受業(yè)主的監(jiān)督，及時處理業(yè)主的投訴、反饋處理情況，并建立投訴工作臺賬；（四）列席業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議；（五）協(xié)助有關部門做好管理服務區(qū)域的安全防范等工作；（六）按照規(guī)定公開公共收益情況信息；（七）依法對物業(yè)管理區(qū)域內的違法違規(guī)或可能侵害業(yè)主權益的行為及時勸阻、制止，對拒不聽從勸阻的，立即向屬地有關部門報告；（八）對業(yè)主的裝修活動進行登記和監(jiān)督管理；（九）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他義務�！　〉谒氖�三條 物業(yè)服務實行項目經理負責制。物業(yè)服務企業(yè)應當按照《云南省物業(yè)服務導則（試行）》和管理規(guī)約的要求建立崗位職責制度，配備熟悉業(yè)務的物業(yè)服務管理專業(yè)人員進行專業(yè)的物業(yè)服務管理�！　〉谒氖�四條 物業(yè)服務企業(yè)應當建立和完善物業(yè)管理應急預案，及時處理物業(yè)服務管理中的突發(fā)事件，物業(yè)管理區(qū)域內有下列情形之一的，物業(yè)服務企業(yè)應當按照有關規(guī)定及時向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處或有關部門、專業(yè)經營單位報告：（一）發(fā)生火災、水患、爆炸或自然災害；（二）發(fā)生傳染病疫情或群體性不明原因疾��；（三）建筑物及其附屬設施設備發(fā)生安全隱患，危及業(yè)主、物業(yè)使用人及建筑物安全；（四）發(fā)生群體性事件；（五）其他嚴重影響業(yè)主、物業(yè)使用人正常生活的隱患或事件。　　第四十五條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照約定和物業(yè)的使用性質，維修、養(yǎng)護、清潔、綠化和經營管理業(yè)主共有部分，維護物業(yè)服務區(qū)域內的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產安全。　　對物業(yè)服務區(qū)域內違反治安、環(huán)保等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務企業(yè)應當及時采取合理措施制止，向有關行政主管部門報告并協(xié)助處理。

第四十六條 物業(yè)服務企業(yè)應加強物業(yè)小區(qū)消防安全管理、規(guī)范電動車、電動自行車充電設施建設，規(guī)范各類車輛停放，確保小區(qū)消防通道暢通，防范各類安全及火災隱患。

第四十七條 物業(yè)服務企業(yè)應做好物業(yè)小區(qū)公共衛(wèi)生管理，制定公共衛(wèi)生事件應急預案。發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件的，應及時向當?shù)厝嗣裾�府及其有關部門報告，協(xié)助衛(wèi)生健康行政主管部門和其他有關部門、醫(yī)療衛(wèi)生機構做好疫情信息的收集和報告、人員的分散隔離、公共衛(wèi)生措施的落實工作，向業(yè)主宣傳傳染病防治的有關知識�！　〉谒氖�八條 物業(yè)服務企業(yè)不得有下列行為：（一）將物業(yè)服務合同約定的全部服務業(yè)務委托給他人；（二）擅自改變物業(yè)管理用房、共用設施設備用途或利用其進行經營；（三）指定特定服務企業(yè)或強行向業(yè)主、物業(yè)使用人推銷商品；（四）物業(yè)服務合同終止后，拒絕移交有關資料、資產或未按物業(yè)服務合同約定擅自退出物業(yè)管理區(qū)域；（五）擅自泄露業(yè)主信息或將其用于與物業(yè)管理無關的活動；（六）違反法律、法規(guī)規(guī)定的其他行為�！　〉谒氖�九條 物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當在屬地居（村）民委員會的監(jiān)督下，將物業(yè)管理用房和有關資料移交業(yè)主委員會�！　�業(yè)主大會決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應當在物業(yè)服務合同到期前一個月與物業(yè)服務企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務合同�！　�業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務企業(yè)后，物業(yè)服務企業(yè)之間應做好預收和欠交物業(yè)服務費等方面的交接事宜，業(yè)主委員會應當積配合物業(yè)服務企業(yè)做好欠交費用的收繳；原物業(yè)服務企業(yè)接到業(yè)主大會或業(yè)主委員會通知之日起30日內，應當與新選聘的物業(yè)服務企業(yè)完成交接手續(xù)�！　〉谖迨畻l 物業(yè)服務企業(yè)應當在小區(qū)內物業(yè)收費處設立物業(yè)投訴意見箱，收集意見建議；在小區(qū)內設立物業(yè)糾紛調解辦公室，調解各類物業(yè)糾紛，已成立業(yè)主委員會的應邀請業(yè)主委員會委員代表參加�！　〉谒恼� 物業(yè)收費管理 　　第五十一條 物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開、質價相符的原則，區(qū)分不同物業(yè)的性質和特點，實行政府指導價和市場調節(jié)價。政府指導價標準由價格主管部門、住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門根據(jù)經濟社會發(fā)展情況進行調整。　　前期物業(yè)服務收費，住宅實行政府指導價，非住宅實行市場調節(jié)價。售房合同對前期物業(yè)收費另有約定的從其約定�！　�業(yè)主大會或臨時物業(yè)管理委員會已續(xù)聘或新選聘物業(yè)服務企業(yè)的，物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價，按雙方約定的物業(yè)服務內容及收費標準執(zhí)行，并報物業(yè)所在地的縣級住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門備案�！　〉谖迨�二條 物業(yè)服務管理與行政事業(yè)（企業(yè)）單位暫未脫鉤的住宅小區(qū)，由本單位或下屬機構進行物業(yè)服務的，可通過職工大會或職工代表大會等形式，就物業(yè)的收費標準等問題進行說明，征求職工意見后確定收費標準等事項�！　〉谖迨�三條 行政事業(yè)（企業(yè)）單位組織建設的獨立管理小區(qū)，具備市場化條件的，應進行市場化、社會化物業(yè)服務管理。暫無條件納入市場化進行物業(yè)服務管理的，應由臨時物業(yè)管理委員會研究解決小區(qū)基本的物業(yè)服務及收費問題�！　〉谖迨�四條 行政事業(yè)（企業(yè)）單位住宅與辦公區(qū)在一個院內的，可由單位辦公室或后勤管理部門統(tǒng)一安排辦公區(qū)及住宅區(qū)域的物業(yè)服務管理，征求和聽取職工意見，業(yè)主分攤一定比例的衛(wèi)生保潔等物業(yè)服務費用。　　第五十五條 物業(yè)服務企業(yè)或物業(yè)管理人收費應到所在地的縣級住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門進行備案。在備案期間物業(yè)服務企業(yè)變更管理面積或服務標準，需對物業(yè)收費項目和收費標準做出調整的，應重新辦理備案手續(xù)�！　〉谖迨�六條 物業(yè)服務企業(yè)或物業(yè)管理人應當公示服務內容、收費依據(jù)、收費標準、服務標準、舉報電話等信息。鼓勵物業(yè)服務企業(yè)在正常的物業(yè)服務管理內容外，為業(yè)主進行（專有部分）房屋維修、水電維修等經營服務活動，服務的內容、收費應明碼標價，供業(yè)主選擇。　　第五十七條 業(yè)主應按照有關規(guī)定向物業(yè)服務企業(yè)支付物業(yè)費。物業(yè)服務企業(yè)已按約定和有關規(guī)定提供物業(yè)服務的，業(yè)主不得以未接受或無需接受有關物業(yè)服務為理由拒絕支付物業(yè)費。　　業(yè)主對違法違規(guī)的物業(yè)服務收費行為有權向當?shù)貎r格、住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門投訴和舉報�！　〉谖迨�八條 業(yè)主應當按照約定按時足額繳納物業(yè)服務、用水、用電、用氣、環(huán)衛(wèi)等費用。業(yè)主未按約定繳納物業(yè)服務費的，物業(yè)服務企業(yè)可催告其在合理期限內支付，合理期限屆滿仍不繳納的，物業(yè)服務企業(yè)可提起訴訟或申請仲裁�！　∥飿I(yè)服務企業(yè)不得采取停止供電、供水、供熱或供燃氣方式催繳物業(yè)費�！　〉谖迨�九條 供水、供電、供氣、通信等專業(yè)經營單位，原則上應當按下列規(guī)定向最終用戶收取費用：（一）業(yè)主自用的，向業(yè)主收�。唬ǘ�）物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人使用的，向物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人收��；（三）部分業(yè)主共同使用的，由有關業(yè)主分攤；（四）全體業(yè)主共同使用的，由全體業(yè)主分攤�！　〗洜I單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人代收有關費用，不得因物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人拒絕代收而停止提供服務。　　物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人接受委托代收有關費用的，可根據(jù)雙方約定向委托單位收取代收費用，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用�！　〉诹�十條 建筑區(qū)劃內道路屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內的綠地屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公共設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。　　第六十一條 開發(fā)建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或其他物業(yè)管理人利用業(yè)主的公共部分產生的收入，在扣除合理的成本后，屬業(yè)主共有。用于補充該小區(qū)的專項維修資金、小區(qū)公共設施的維護經費�！　〗ㄖ�物及其他附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的依照約定，沒有約定或約定不明確的，按照業(yè)主專有部分的面積所占比例確定，并在物業(yè)服務合同和管理規(guī)約中約定�！　�業(yè)主委員會及物業(yè)服務企業(yè)應每年公示一次物業(yè)小區(qū)公共部分經營收益的收支情況。　　第六十二條 業(yè)主委員會或業(yè)主自行服務管理的物業(yè)，收費標準的確定應按《中華人民共和國民法典》規(guī)定的業(yè)主共同決定事項的表決程序進行。 　　收取物業(yè)服務費或其他公共收費的，應建立財務制度。收支情況每年在物業(yè)管理區(qū)域內公示一次，接受業(yè)主監(jiān)督；業(yè)主大會應對業(yè)主委員會主任進行任期和離任審計。

第五章 物業(yè)的使用與維護

第六十三條 業(yè)主、物業(yè)使用人在物業(yè)管理區(qū)域內，禁止下列危及建筑物安全或損害他人合法權益的行為：（一）損壞或擅自改變房屋主體和承重結構；（二）違法違規(guī)搭建建（構）筑物；（三）拒付物業(yè)費；（四）侵占、處分業(yè)主共用部位；（五）存放易燃、易爆、劇毒、含有放射性物質或超過建（構）筑物承載能力的物品；（六）排放污染物或噪聲；（七）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物；（八）違反規(guī)定傾倒垃圾、污水；（九）從建筑物中拋擲物品；（十）違反規(guī)定進行裝飾裝修；（十一）侵占通道，擅自堵塞、阻斷小區(qū)通道；（十二）法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約禁止的其他行為�！　〕霈F(xiàn)上述行為的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)應當要求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失。業(yè)主或其他行為人拒不履行有關義務的，物業(yè)服務企業(yè)或有關當事人應當向行政主管部門報告或投訴，有關行政主管部門應依法處理。　　第六十四條 業(yè)主養(yǎng)犬應當遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定。攜犬外出應當由完全民事行為能力人看管且應拴帶束犬鏈、牽引出門、清理糞便�！　○B(yǎng)犬行為對其他業(yè)主造成騷擾、人身威脅的，受侵害的業(yè)主可向物業(yè)服務企業(yè)投訴、舉報。物業(yè)服務企業(yè)應當進行勸阻，養(yǎng)犬人拒不聽從勸阻且影響其他業(yè)主正常生活的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時向城市綜合管理、公安部門報告�！　○B(yǎng)犬行為給其他業(yè)主造成傷害的，養(yǎng)犬人應當依法承擔相應民事責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任�！　〉诹�十五條 房屋裝修人在房屋裝飾裝修開工前，應當?shù)轿飿I(yè)服務企業(yè)進行登記，并告知相鄰業(yè)主�！　∥飿I(yè)服務企業(yè)應當與裝修人簽訂房屋裝飾裝修管理協(xié)議，并將裝飾裝修活動中的禁止行為和注意事項告知房屋裝修人。　　物業(yè)服務企業(yè)可為房屋裝修人的裝飾裝修活動，提供服務或按照規(guī)劃設計要求給予指導，但不得有壟斷裝修原材料或亂收費行為�！　〉诹�十六條 房屋裝修人在室內裝飾裝修過程中應當遵守《曲靖市文明促進條例》等有關規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)發(fā)現(xiàn)裝修人在裝修過程中干擾他人正常生活的，應當予以制止，不聽勸阻的，應及時上報城市綜合管理部門進行查處。　　第六十七條 業(yè)主轉讓或出租物業(yè)時，應當將小區(qū)管理規(guī)約、有關費用繳納情況等事項告知受讓人或承租人，并自買賣合同或租賃合同簽訂之日起15日內，將買賣或出租情況告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)。業(yè)主轉讓物業(yè)時，應當按規(guī)定結清物業(yè)服務費用。　　第六十八條 物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途�！　�業(yè)主依法確需改變公共建筑和設施用途的，應當依法辦理有關手續(xù)后告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業(yè)主大會討論同意后，依法辦理有關手續(xù)�！　〉诹�十九條 物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主專有部分以外的水、電、氣、電梯以及通訊等專業(yè)設施設備發(fā)生故障、不能正常使用的，物業(yè)服務企業(yè)應當立即報告有關專業(yè)運營單位；專業(yè)運營單位應當及時采取措施，排除故障�！　〉谄呤畻l 專業(yè)經營單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應事先征得業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)同意，事后應當及時恢復原狀。業(yè)主委員會、業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)應當支持配合，不得以任何方式阻撓、妨礙其正常作業(yè)�！　〉谄呤�一條 業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)應支持物業(yè)小區(qū)的供水、供電、供氣及通信網(wǎng)絡基礎設施建設。推進智慧安防小區(qū)建設，開展智慧安防小區(qū)數(shù)據(jù)匯聚應用平臺及網(wǎng)絡建設，增強居民小區(qū)安防能力，提高社會治理的智能化和專業(yè)化水平。

第六章 專項維修資金的使用

第七十二條 住宅專項維修資金的管理和使用，應遵循專戶存儲、業(yè)主所有、民主決策、�？顚Ｓ谩⒄�府監(jiān)管的原則�！　∽》亢统青l(xiāng)建設行政主管部門會同同級財政部門負責本行政區(qū)域內住宅維修資金的指導和監(jiān)督工作�！　〉谄呤�三條 專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用�！　〉谄呤�四條 維修資金的使用應當由物業(yè)管理區(qū)域內專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占三分之二以上的業(yè)主參與表決，經參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意�！　〕霈F(xiàn)緊急情況應急使用專項維修資金的，已成立業(yè)主委員會的由業(yè)主委員會提出申請；未成立業(yè)主委員會的由物業(yè)服務企業(yè)和居（村）民委員會提出申請，報當?shù)刈》亢统青l(xiāng)建設行政主管部門設立的維修資金管理單位審核，維修資金的使用情況應在物業(yè)管理區(qū)域內進行公示�！　〉谄呤�五條 未建立專項維修資金的物業(yè)，涉及共用部位、共用設施設備大修、中修、更新、改造等費用的籌集，應按《中華人民共和國民法典》第二百七十八條規(guī)定的程序由業(yè)主共同決定。業(yè)主按照各自擁有專有部分建筑面積的比例分攤維修費用。改造方案及有關費用收支情況應進行公示。

第七章 車位的使用管理

第七十六條 建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或出租等方式約定，物業(yè)小區(qū)的車位（庫）應優(yōu)先滿足本小區(qū)業(yè)主的需要。　　物業(yè)管理區(qū)域內依法配建的地下人民防空工程平時作停車使用的，建設單位不得將停車位出售、附贈�！　〉谄呤�七條 鼓勵開發(fā)建設單位將自持的閑置機動車庫（位）有償提供給小區(qū)業(yè)主使用�！　∥飿I(yè)管理區(qū)域內停車庫（位）不足需增設車位的，在不占用消防通道、城鎮(zhèn)公共道路、公共綠地等市政設施及公共配套設施的前提下，應按《中華人民共和國民法典》第二百七十八條規(guī)定的程序，由業(yè)主共同決定�！　≡鲈O車位的位置應在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處及其設立的綜合執(zhí)法機構、居（村）民委員會的指導下設置�！　〉谄呤�八條 住宅小區(qū)規(guī)劃配建的停車位（庫）租用及物業(yè)服務收費由投資人、物業(yè)服務企業(yè)與租用人協(xié)商約定；協(xié)商不能達成一致的，按機動車停放服務定價的有關規(guī)定執(zhí)行�！　⌒�區(qū)內利用公共部分增設停車位的停放、收費和使用管理等事項，由業(yè)主大會決定。　　車主對車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂保管合同。

第八章 法律責任

第七十九條 住房和城鄉(xiāng)建設及其他有關行政主管部門、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）、居（村）民委員會工作人員利用物業(yè)管理職務便利，收受他人財物或其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責違反有關規(guī)定的，或發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的，尚不構成犯罪的，依法依規(guī)進行處理；構成犯罪的，依法追究刑事責任。　　物業(yè)小區(qū)業(yè)主委員會委員利用業(yè)主委員會名義從事違反法律、法規(guī)的活動，尚不構成犯罪的，依法依規(guī)進行處理；構成犯罪的，依法追究刑事責任�！　〉诎耸畻l 開發(fā)建設單位不按規(guī)定選聘前期物業(yè)服務企業(yè)，擅自處理物業(yè)管理用房等公建設施，未按規(guī)定配置物業(yè)管理用房等公建設施的，由城市綜合管理行政主管部門按《物業(yè)管理條例》等有關規(guī)定進行查處，并由住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門記入不良信用記錄�！　〉诎耸�一條 違反本辦法規(guī)定，施工單位不履行保修義務的，由住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門責令限期改正，由城市綜合管理部門按照《建設工程質量管理條例》有關規(guī)定進行查處，并由住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門記入不良信用記錄�！　〉诎耸�二條 物業(yè)服務企業(yè)違反本辦法第四十八條有關條款，由城市綜合管理部門按照《物業(yè)管理條例》有關規(guī)定進行查處，并由住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門記入不良信用記錄�！　〉诎耸�三條 違反本辦法第六十三條第九款的規(guī)定，從建筑物中拋擲物品或從建筑物上墜落的物品造成他人損害的，由侵權人依法承擔侵權責任；經調查難以確定具體侵權人的，除能夠證明自己不是侵權人的外，由可能加害的建筑物使用人給予補償�？赡芗雍Φ慕ㄖ�物使用人補償后，有權向侵權人追償。物業(yè)服務企業(yè)等建筑物管理人未采取必要的安全保障措施的，應當依法承擔未履行安全保障義務的侵權責任。公安等機關應當依法及時調查，查清責任人。　　第八十四條 業(yè)主及裝修人違反本辦法第六十三條、第六十六條的規(guī)定，由城市綜合管理部門根據(jù)《建設工程質量管理條例》《住宅室內裝修管理辦法》等有關法律、法規(guī)進行查處。　　第八十五條 業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定長期拒交物業(yè)服務費的納入失信管理。業(yè)主未按約定繳納物業(yè)服務費、水費、電費及公共水電分攤費用，經法院判決或裁決確認后仍不履行的，按照有關規(guī)定錄入失信被執(zhí)行人名單�！　〉诎耸�六條 業(yè)主、物業(yè)使用人違反本辦法第六十三條規(guī)定的禁止行為，按有關法律法規(guī)及物業(yè)管理規(guī)約處理。

第九章 附則

第八十七條 本辦法自2021年2月1日起施行。

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