揭陽(yáng)物業(yè)管理?xiàng)l例2022年新法規(guī)暫無(wú)公布，請(qǐng)參考最新物業(yè)管理?xiàng)l例。

根據(jù)《揭陽(yáng)市制定地方性法規(guī)條例》的規(guī)定以及《揭陽(yáng)市人大及其常委會(huì)2020年立法工作計(jì)劃》的安排，我委會(huì)同法工委對(duì)市政府提請(qǐng)審議的《揭陽(yáng)市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）》（以下簡(jiǎn)稱“條例（草案）”）依法開(kāi)展一審前工作，對(duì)其必要性、合法性和可行性進(jìn)行初步審查，現(xiàn)將審查意見(jiàn)報(bào)告如下：

一、條例（草案）的起草過(guò)程及初步審查概況

《揭陽(yáng)市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）》初稿起草工作由市住建局負(fù)責(zé)。市住建局先后組織了市內(nèi)和市外立法調(diào)研活動(dòng)，深入全市各地了解當(dāng)前我市物業(yè)管理的具體情況及存在問(wèn)題，學(xué)習(xí)借鑒兄弟城市的先進(jìn)做法。經(jīng)過(guò)廣泛調(diào)研論證、多次征求意見(jiàn)和反復(fù)修改后，于2020年10月中旬形成條例草案送審稿（7章83條）報(bào)市政府。市政府將送審稿轉(zhuǎn)市司法局審查后，市司法局通過(guò)廣泛征求意見(jiàn)，組織座談會(huì)和研討會(huì)，反復(fù)進(jìn)行研究和修改完善，形成條例草案（8章52條），經(jīng)市政府六屆84次常務(wù)會(huì)議討論通過(guò)，于12月20日提請(qǐng)市人大常委會(huì)審議。

接到條例（草案）初步審查任務(wù)后，我委會(huì)同法工委根據(jù)《立法法》《廣東省地方立法條例》和《揭陽(yáng)市制定地方性法規(guī)條例》，依法開(kāi)展審查工作。一方面堅(jiān)持提前介入。主動(dòng)加強(qiáng)與市住建局的溝通協(xié)調(diào)，積極參加條例（草案）起草過(guò)程中的相關(guān)調(diào)研活動(dòng)和座談會(huì)議，及時(shí)協(xié)調(diào)解決起草過(guò)程中碰到的重大問(wèn)題。另一方面廣泛征求意見(jiàn)。按照科學(xué)立法、民主立法的要求，會(huì)同法工委將條例（草案）在市人大網(wǎng)公開(kāi)，同時(shí)印送常委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)和各專委、工委及市直有關(guān)單位、各縣（市、區(qū)）人大常委會(huì)、基層立法聯(lián)系點(diǎn)、立法研究評(píng)估與咨詢服務(wù)基地、市人大常委會(huì)法律、城建環(huán)保咨詢顧問(wèn)等，廣泛征求各方意見(jiàn)建議。在此基礎(chǔ)上結(jié)合實(shí)際情況，形成條例（草案）初步審查意見(jiàn)。

二、關(guān)于條例（草案）的必要性

我委認(rèn)為，制定《揭陽(yáng)市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》是十分必要的。

一是加強(qiáng)社區(qū)治理的需要。物業(yè)管理活動(dòng)因其具有的社會(huì)屬性，已不只是民事活動(dòng)，已成為社會(huì)管理的一部分。住宅小區(qū)是基層社會(huì)治理的基本單元，社區(qū)是城市治理的“最后一公里”。在吉林考察時(shí)強(qiáng)調(diào)，推進(jìn)國(guó)家治理體系和治理能力現(xiàn)代化，社區(qū)治理只能加強(qiáng)、不能削弱。2017年6月,、國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)和完善城鄉(xiāng)社區(qū)治理的意見(jiàn)》。省委、省政府制訂出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)和完善城鄉(xiāng)社區(qū)治理的實(shí)施意見(jiàn)》。制定該條例是貫徹落實(shí)中央、省委和市委關(guān)于加強(qiáng)城鄉(xiāng)社區(qū)治理，促進(jìn)業(yè)主自治與社區(qū)治理的有機(jī)融合的具體行動(dòng)。

二是改變管理模式適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的需要。隨著我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，由于種種原因，住宅小區(qū)物業(yè)管理方面的矛盾糾紛日益增多。2017年，國(guó)務(wù)院取消了物業(yè)管理師和物業(yè)企業(yè)資質(zhì)的行政許可，原來(lái)由行業(yè)主管部門負(fù)責(zé)的管理模式已不能適應(yīng)物業(yè)服務(wù)管理現(xiàn)狀。因此，制定住宅小區(qū)物業(yè)管理方面的地方性法規(guī)非常必要。

三是對(duì)上位法規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)充細(xì)化的需要。民法典不僅增設(shè)《物業(yè)服務(wù)合同》專章，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)權(quán)利義務(wù)與責(zé)任，還在《物權(quán)》篇與《侵權(quán)責(zé)任》篇中規(guī)定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任。但民法典在實(shí)踐之中仍然需要進(jìn)一步細(xì)化。制定該條例能與上位法進(jìn)行有效銜接，規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理各方主體的合法權(quán)益。

三、關(guān)于條例（草案）的合法性和可行性

我委認(rèn)為條例（草案）符合法定要求：一方面不超越立法權(quán)限。條例（草案）是關(guān)于城鄉(xiāng)建設(shè)與管理方面的地方立法，屬于設(shè)區(qū)的市地方立法權(quán)限之一，符合立法法的規(guī)定。另一方面不與上位法沖突。條例（草案）以《中華人民共和國(guó)民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)為依據(jù)，并參考了《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市基層黨的建設(shè)工作的意見(jiàn)》等指導(dǎo)文件，同時(shí)借鑒了省內(nèi)外其他市住宅小區(qū)物業(yè)管理相關(guān)經(jīng)驗(yàn)。條例（草案）對(duì)物業(yè)管理區(qū)域，業(yè)主、業(yè)主組織和物業(yè)管理委員會(huì)，前期物業(yè)管理，物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)的使用和維護(hù)，以及法律責(zé)任等內(nèi)容作出了明確規(guī)定，是立足本地實(shí)際對(duì)相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行的具體細(xì)化，不存在與上位法相沖突的情況。

條例（草案）充分考慮了我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度和民眾訴求，在嚴(yán)格遵循上位法的基礎(chǔ)上，借鑒省內(nèi)外物業(yè)管理方面的經(jīng)驗(yàn)做法，指導(dǎo)思想明確，堅(jiān)持了問(wèn)題導(dǎo)向的原則和思路，具有一定的可執(zhí)行性和操作性。

四、有關(guān)修改意見(jiàn)建議

（一）關(guān)于條例（草案）的名稱�！督谊�(yáng)市人大及其常委會(huì)2020年立法工作計(jì)劃》確定的原法規(guī)項(xiàng)目是《揭陽(yáng)市物業(yè)管理?xiàng)l例》，調(diào)整為《揭陽(yáng)市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》。我委認(rèn)為，經(jīng)過(guò)調(diào)整，《條例》從名稱上不僅能體現(xiàn)地方特色，更能體現(xiàn)對(duì)上位法的補(bǔ)充細(xì)化，符合行使地方立法權(quán)的初衷與目的。調(diào)整條例草案名稱是合適的，同時(shí)建議相關(guān)部門要對(duì)住宅小區(qū)進(jìn)行科學(xué)界定。

（二）關(guān)于部分條文的修改建議。一方面，條例（草案）部分條款仍存在進(jìn)一步完善的空間。比如關(guān)于“物業(yè)服務(wù)人”的用語(yǔ)表述，條例（草案）有的條文用“物業(yè)服務(wù)人”，有的條文用“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，有的條文同時(shí)出現(xiàn)兩者混用。我們建議對(duì)條例（草案）全文進(jìn)行梳理，按照現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，確保相關(guān)用語(yǔ)合法、準(zhǔn)確、規(guī)范、統(tǒng)一。另一方面，條款內(nèi)容應(yīng)盡量提高可操作性。條例（草案）部分制度設(shè)計(jì)仍是方向性的，缺乏能夠落到實(shí)處的細(xì)節(jié)性規(guī)定，建議要緊扣當(dāng)前我市住宅小區(qū)管理和服務(wù)方面的實(shí)際情況和存在問(wèn)題，同時(shí)參考借鑒更多外地市有效的經(jīng)驗(yàn)做法，繼續(xù)對(duì)條例進(jìn)行修改完善，更好突出條例的可執(zhí)行性和可操作性，不斷提高立法質(zhì)量。

此外，條例（草案）還有一些條款的上下銜接以及文字表述等也需要作進(jìn)一步的斟酌修改。

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