本辦法所稱的物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

　　業(yè)主通過選聘其他管理人按照合同約定或者業(yè)主通過自行管理等方式,對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動,參照本辦法執(zhí)行。

　　對配套設施不齊全、環(huán)境較差的舊住宅小區(qū)，區(qū)、縣級市人民政府應當結(jié)合城市環(huán)境綜合整治和更新改造工作，完善配套城鄉(xiāng)基礎設施和公共服務設施，逐步改善舊住宅小區(qū)綜合環(huán)境。舊住宅小區(qū)的范圍由區(qū)、縣級市人民政府確定。

　　未實施物業(yè)管理的舊住宅小區(qū)需要實施物業(yè)管理的，由物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府征求相關(guān)業(yè)主意見后，合理確定物業(yè)管理區(qū)域，并指導和協(xié)助業(yè)主成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，選聘物業(yè)服務企業(yè)。

　　市、區(qū)(縣級市)人民政府應當將物業(yè)服務納入現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設和社區(qū)管理體系;建立和完善社會化、市場化的物業(yè)管理機制，鼓勵采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理和服務水平。

　　市房地產(chǎn)行政主管部門組織實施本辦法，負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。市房地產(chǎn)行政主管部門各區(qū)分局(以下簡稱區(qū)分局)、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門負責本轄區(qū)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府會同區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門指導、協(xié)助本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)日�；顒�，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。

　　居民委員會、村民委員會建立業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)協(xié)調(diào)機制，協(xié)助街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府指導和監(jiān)督社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動。

　　房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當組織開展物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章的宣傳、教育工作，增強業(yè)主實施自我管理的能力和意識。

　　區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門應當定期組織街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、居民委員會、村民委員會的相關(guān)工作人員以及業(yè)主委員會委員、業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事進行物業(yè)管理法律知識培訓，所需經(jīng)費列入同級人民政府財政預算。

　　房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當加強對社區(qū)物業(yè)服務情況的監(jiān)督檢查，對物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)等級、房地產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)服務企業(yè)實施行政處罰等情況，應當及時向社會公布。

　　房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當對物業(yè)管理備案、物業(yè)服務企業(yè)的信用、處罰等物業(yè)管理信息進行共享。

　　房地產(chǎn)、價格、公安、城市管理、交通、工商、環(huán)保、質(zhì)量監(jiān)督等行政管理部門和城市管理綜合執(zhí)法機關(guān)應當按照法定職責加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋安全、物業(yè)收費、治安消防、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、房屋和設施設備使用等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。

　　供水、排水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營服務單位應當按照相關(guān)規(guī)定和合同約定，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務。

　　物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當加強物業(yè)服務企業(yè)從業(yè)人員培訓，協(xié)助政府有關(guān)部門調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛，建立物業(yè)服務企業(yè)及其從業(yè)人員誠信檔案，對違反法律、法規(guī)和行業(yè)規(guī)范的行為給予公開批評，加強行業(yè)自律管理，促進行業(yè)健康發(fā)展。

　　建設單位、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主大會及其籌備組、業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會或者街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府按照有關(guān)規(guī)定應當向全體業(yè)主公告、公布、通告或者公示的事項，可以通過書面通知、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告、業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)發(fā)布或者管理規(guī)約、議事規(guī)則約定的其他方式告知全體業(yè)主;發(fā)布人應當選擇一種或者幾種便于業(yè)主查閱的告知方式。

　　2物業(yè)管理區(qū)域

　　建設單位、物業(yè)服務企業(yè)以及街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當根據(jù)《廣東省物業(yè)管理條例》第七條的規(guī)定劃定或者確定物業(yè)管理區(qū)域，并按照本辦法第十二條至第十五條的規(guī)定向物業(yè)所在地的區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門申請辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)。報送資料齊全、符合法定要求的，區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門應當當場出具加蓋印章的書面回執(zhí)。

　　建設單位、物業(yè)服務企業(yè)以及街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府劃定或者確定物業(yè)管理區(qū)域不合理的，區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門應當自收到備案資料之日起5個工作日內(nèi)提出意見。

　　建設單位在開始前期物業(yè)管理招標工作之前，應當提交下列資料辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)：

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域備案申報表;

　　(二)建設單位營業(yè)執(zhí)照;

　　(三)《建設用地規(guī)劃許可證》及附圖;

　　(四)建設項目修建性詳細規(guī)劃或者建設工程設計方案總平面圖;

　　(五)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置的物業(yè)管理用房預測繪或者實測繪報告;

　　(六)地名批復文件。

　　已經(jīng)實施物業(yè)管理但未辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)的建成居住區(qū)，物業(yè)服務企業(yè)應當提交下列資料辦理：

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域備案申報表;

　　(二)物業(yè)服務合同;

　　(三)物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書;

　　(四)《建設用地規(guī)劃許可證》及附圖;

　　(五)建設項目修建性詳細規(guī)劃或者建設工程設計方案總平面圖;

　　(六)物業(yè)管理用房坐落位置、建筑面積;

　　(七)地名批復文件。

　　物業(yè)服務企業(yè)因客觀原因無法提供前款第(四)項至第(七)項資料的，物業(yè)服務企業(yè)應當書面報告已實施物業(yè)管理的區(qū)域四至范圍、物業(yè)的共用設施設備、社區(qū)建設等情況。

　　沒有實施物業(yè)管理的建成居住區(qū)需要實施物業(yè)管理的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府在確定物業(yè)管理區(qū)域后，應當提交下列資料辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)：

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域備案申報表;

　　(二)物業(yè)管理區(qū)域四至范圍說明及附圖;

　　(三)確定物業(yè)管理區(qū)域的理由和依據(jù)。

　　前款第(三)項規(guī)定的確定物業(yè)管理區(qū)域的理由和依據(jù)應當包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)的共用設施設備、社區(qū)建設情況等。

　　已備案且已實施物業(yè)管理的一個物業(yè)管理區(qū)域需要劃分為若干物業(yè)管理區(qū)域的，應當對原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共有道路、綠地和物業(yè)服務用房等共用部位和共用設施設備的使用、維護等形成分割方案，且分割方案應當經(jīng)擬分割的各物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　依照前款規(guī)定分割后的若干物業(yè)管理區(qū)域，由物業(yè)服務企業(yè)提交以下資料辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)：

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域備案申報表;

　　(二)分割后各物業(yè)管理區(qū)域四至范圍說明及附圖;

　　(三)分割方案;

　　(四)已分割各物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意分割方案的證明材料。

　　新建物業(yè)出售時，建設單位應當將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示。

　　物業(yè)服務企業(yè)或者街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域公告全體業(yè)主。

　　前兩款所規(guī)定明示或者公告的內(nèi)容包括：

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域的四至范圍說明及附圖;

　　(二)公共場所、公共綠地的面積和位置;

　　(三)公共車位數(shù)量和位置;

　　(四)地下室、底層架空層、天臺的面積及其權(quán)屬;

　　(五)物業(yè)服務用房和業(yè)主委員會用房的面積和位置;

　　(六)共用設施設備名稱及權(quán)屬;

　　(七)其他需要明示的場所和設施設備。

　　3業(yè)主大會與業(yè)主委員會

　　第一節(jié)一般規(guī)定

　　業(yè)主可以成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。

　　業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

　　一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責。

　　業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)利，依法履行職責。

　　業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會賦予的職責，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　業(yè)主大會可以設立業(yè)主監(jiān)事會，履行業(yè)主大會賦予的職責，代表全體業(yè)主監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會的工作經(jīng)費以及業(yè)主委員會委員、業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事的工作補貼經(jīng)業(yè)主大會決定后由全體業(yè)主承擔。

　　本市建立業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)，法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定以及管理規(guī)約約定需要業(yè)主共同決定的事項，提倡業(yè)主通過電子投票系統(tǒng)進行決策。

　　市房地產(chǎn)行政主管部門負責業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)的統(tǒng)籌建設和維護，制定電子投票具體操作細則，為業(yè)主參與物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共事務提供方便、快捷的決策方式。

　　業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)建設、維護經(jīng)費由相關(guān)部門分年度列入部門預算。

　　第二節(jié)業(yè)主大會籌備組

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，符合下列情形之一的，業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面要求：

　　(一)占已交付使用物業(yè)業(yè)主總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主聯(lián)名的;

　　(二)已交付使用的物業(yè)建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域或者先期開發(fā)部分建筑面積50%以上的。

　　符合前款規(guī)定的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當在收到書面申請后7日內(nèi)會同聯(lián)名業(yè)主將組建首次業(yè)主大會籌備組(以下簡稱籌備組)的事項公告全體業(yè)主，公告時間不少于15日，公告內(nèi)容應當包括籌備組的組成、業(yè)主代表的條件、產(chǎn)生方式以及業(yè)主提交資料的方式和期限等。

　　籌備組由業(yè)主代表5人至13人的單數(shù)、物業(yè)所在地街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府代表1人以及建設單位代表1人組成。

　　籌備組業(yè)主代表由業(yè)主聯(lián)名推薦產(chǎn)生，根據(jù)聯(lián)名推薦人數(shù)多少的順序確定;聯(lián)名推薦人數(shù)相同的，可以抽簽確定排名順序。

　　街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當書面通知建設單位委派1名代表參加籌備組工作，建設單位不參加籌備組工作的，視為棄權(quán)。

　　籌備組成員應當符合下列條件：

　　(一)具有完全民事行為能力;

　　(二)本人及其近親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的企業(yè)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)任職;

　　(三)不存在索取、非法收受建設單位、物業(yè)服務企業(yè)的利益或者報酬的行為;

　　(四)不存在泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關(guān)活動的行為。

　　除前款規(guī)定條件外，籌備組成員中的業(yè)主代表還應當是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府代表還應當經(jīng)過房地產(chǎn)行政主管部門組織的物業(yè)管理法律知識培訓。

　　籌備組業(yè)主代表不符合本條第一、二款規(guī)定的，經(jīng)1/2以上籌備組成員簽字確認，由籌備組取消其業(yè)主代表資格并公告全體業(yè)主。

　　街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府代表不符合本條第一、二款規(guī)定條件，以及因工作變動等原因不能履行職責的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當更換。

　　街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當將擬定的籌備組成員名單、基本情況、聯(lián)名推薦人數(shù)等情況向全體業(yè)主公示，公示時間不少于15日。

　　擬定的籌備組成員名單公示期滿，業(yè)主無異議或者異議不成立的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當向全體業(yè)主發(fā)布籌備組成立的公告并附具籌備組成員名單。

　　擬定的籌備組成員名單公示期間，業(yè)主對擬定人選有異議的，應當以書面形式向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當自收到書面意見之日起7日內(nèi)進行核查，被核查人員應當回避核查工作。

　　經(jīng)核實，擬定的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府代表不符合本辦法第二十二條第一款、第二款規(guī)定的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當予以更換;擬定的業(yè)主代表不符合本辦法第二十二條第一款、第二款規(guī)定的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當取消其業(yè)主代表資格并公告全體業(yè)主。

　　更換籌備組成員的，應當按照本辦法第二十三條第一款的規(guī)定重新公示。

　　籌備組成立后，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當通知建設單位和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為籌備組和業(yè)主大會的活動提供相應的人力、場地支持，并在規(guī)定期限內(nèi)向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提交下列資料：

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域備案回執(zhí);

　　(二)房屋及建筑物面積清冊;

　　(三)業(yè)主清冊;

　　(四)修建性詳細規(guī)劃或者建設工程設計方案總平面圖;

　　(五)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置的物業(yè)管理用房測繪報告;

　　(六)已籌集的物業(yè)專項維修資金清冊。

　　建設單位和物業(yè)服務企業(yè)未在規(guī)定期限內(nèi)提供業(yè)主清冊等相關(guān)文件資料，經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門責令限期提供，逾期仍拒不提供的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當向房屋登記機構(gòu)查詢業(yè)主姓名和房屋面積，房屋登記機構(gòu)應當提供并不得收取費用。

　　籌備組應當自成立之日起3日內(nèi)由成員中的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府代表召集、主持首次會議推選籌備組組長，集體學習籌備成立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會的相關(guān)規(guī)則。

　　籌備組組長由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府在籌備組成員中提名，經(jīng)過半數(shù)籌備組成員同意后產(chǎn)生。

　　籌備組組長不履行或者不適當履行職責的，按前款規(guī)定程序重新確定。

　　籌備組會議由籌備組組長召集和主持，也可以由籌備組組長委托籌備組其他成員召集和主持�；I備組組長不召集籌備組會議的，經(jīng)1/3以上籌備組成員同意，可以由會議發(fā)起人組織召開籌備組會議。

　　籌備組成員不能委托代理人參加會議，但法人或者其他組織除外�；I備組會議應當有過半數(shù)籌備組成員出席，作出的決定必須經(jīng)全體籌備組成員半數(shù)以上同意。

　　籌備組會議應當制作書面記錄并存檔。籌備組會議作出的決定，參會成員應當簽字確認，并自作出決定之日起3日內(nèi)向全體業(yè)主公告。

　　籌備組可以持街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府出具的證明向公安機關(guān)申請刻制籌備組印章，印章由籌備組組長或者籌備組組長指定的籌備組成員保管�；I備組印章應當根據(jù)籌備組會議的決定，用于籌備組公示、公告等籌備文書的發(fā)布。

　　籌備組解散后，其印章由保管人交回街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府廢止。

　　籌備組應當做好以下籌備工作：

　　(一)確認并公示業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積;

　　(二)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容;

　　(三)擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案;

　　(四)確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;

　　(五)確定業(yè)主委員會委員候選人(以下簡稱候選人)人數(shù)、名額分配及產(chǎn)生辦法，確定候選人名單;

　　(六)制定首屆業(yè)主委員會選舉規(guī)則;

　　(七)完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

　　前款內(nèi)容應當在首次業(yè)主大會會議召開20日前公示，公示時間不少于10日。

　　首屆業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生規(guī)則和首屆業(yè)主委員會選舉規(guī)則不得與擬提交表決的業(yè)主大會管理規(guī)約和議事規(guī)則抵觸和沖突。

　　業(yè)主對公示的管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則草案有異議的，應當在公示期間以書面署名形式向籌備組提出書面意見�；I備組應當自收到書面意見之日起7日內(nèi)集體討論決定是否采納并書面答復。

　　需要修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則草案的，應當及時修改，修改后的草案應當按照本辦法第二十九條第二款的規(guī)定公示。

候選人由業(yè)主自薦或者業(yè)主聯(lián)名推薦等方式向籌備組提出。籌備組應當按照《廣東省物業(yè)管理條例》第二十五條的規(guī)定核查候選人的資格，并保證物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類型物業(yè)至少有1名候選人。

　　籌備組應當將擬定的候選人名單向全體業(yè)主公示，公示時間不少于7日。

　　公示期間，業(yè)主認為候選人不符合《廣東省物業(yè)管理條例》第二十五條規(guī)定條件的，應當以書面署名形式向籌備組提出;經(jīng)籌備組核查確認的，不再列入候選人名單，并告知全體業(yè)主。

　　籌備組應當自成立之日起6個月內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。

　　籌備組自成立之日起6個月內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會會議但未形成決議的，其工作期限延長6個月;逾期仍未召開業(yè)主大會表決通過管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則、選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會的，由物業(yè)所在地的居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下組織召開業(yè)主大會表決通過管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則并選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會。

　　業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會之日起成立。業(yè)主大會成立之日起，籌備組自行解散。

　　籌備組自成立之日起6個月內(nèi)，未能組織召開首次業(yè)主大會會議的，籌備組自行解散。業(yè)主可以按照本辦法第二十條的規(guī)定，重新向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面要求，再次成立籌備組。

　　第三節(jié)業(yè)主大會

　　業(yè)主共同決定以下事項：

　　(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(二)制定和修改管理規(guī)約;

　　(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員;

　　(四)決定是否設立業(yè)主監(jiān)事會;

　　(五)制定物業(yè)服務內(nèi)容、標準以及物業(yè)服務收費方案;

　　(六)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè);

　　(七)籌集和使用物業(yè)專項維修資金，制定物業(yè)專項維修資金管理制度;

　　(八)改建、重建建筑物及其附屬設施;

　　(九)改變共用部位、共用設施設備的用途;

　　(十)決定或者授權(quán)業(yè)主委員會決定共用部位、共用設施設備的經(jīng)營方式，管理、使用經(jīng)營收益;

　　(十一)聽取和審查業(yè)主委員會的工作報告和收支預算結(jié)算報告、業(yè)主監(jiān)事會的工作報告;

　　(十二)改變或者撤銷本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)部分業(yè)主、業(yè)主委員會作出的與業(yè)主大會決定相抵觸的決議;

　　(十三)法律、法規(guī)或者管理規(guī)約確定應由業(yè)主共同決定的事項。

　　決定前款第(七)項和第(八)項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定前款其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　管理規(guī)約應當對下列主要事項作出約定：

　　(一)物業(yè)的使用、維護、管理;

　　(二)物業(yè)專項維修資金的籌集、管理和使用;

　　(三)物業(yè)共用部位、共用設施設備的經(jīng)營與收益分配;

　　(四)業(yè)主共同利益的維護;

　　(五)業(yè)主共同管理權(quán)的行使;

　　(六)業(yè)主應當履行的義務;

　　(七)違反管理規(guī)約應當承擔的責任。

　　業(yè)主大會議事規(guī)則應當對下列主要事項作出約定：

　　(一)業(yè)主大會名稱;

　　(二)業(yè)主委員會的職責;

　　(三)業(yè)主委員會議事規(guī)則;

　　(四)業(yè)主大會會議召開的形式、時間和議事方式;

　　(五)業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法;

　　(六)業(yè)主代表的產(chǎn)生方式;

　　(七)業(yè)主大會會議的表決程序;

　　(八)業(yè)主委員會委員、候補委員的資格、人數(shù)、任期和職務終止等;

　　(九)業(yè)主委員會換屆程序、業(yè)主委員會委員補選規(guī)則等;

　　(十)業(yè)主委員會終止但未產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會時，代為履行業(yè)主委員會職責的機構(gòu)、人員及其職責范圍和期限，但不得違反《廣東省物業(yè)管理條例》第三十四條第三款的規(guī)定;

　　(十一)業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、使用和管理;

　　(十二)業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的使用和管理。

　　業(yè)主大會設立業(yè)主監(jiān)事會的，業(yè)主大會議事規(guī)則還應當對業(yè)主監(jiān)事會職責、議事規(guī)則和工作經(jīng)費，監(jiān)事的選舉規(guī)則、監(jiān)事的資格、人數(shù)、任期等事項進行約定。

　　業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業(yè)主大會定期會議按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開，每年至少召開1次。

　　業(yè)主大會定期會議召開前，業(yè)主委員會應當向業(yè)主公告以下內(nèi)容：

　　(一)上一年度物業(yè)管理情況報告;

　　(二)上一年度業(yè)主委員會工作情況報告;

　　(三)上一年度業(yè)主大會收支情況報告;

　　(四)物業(yè)管理的其他有關(guān)事項。

　　有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議，并于10日內(nèi)發(fā)布召開臨時會議的公告：

　　(一)經(jīng)已交付使用物業(yè)業(yè)主總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議;

　　(二)經(jīng)業(yè)主委員會決定;

　　(三)經(jīng)業(yè)主監(jiān)事會提議;

　　(四)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理;

　　(五)管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他情形。

　　業(yè)主委員會未按照本辦法第三十七條的規(guī)定組織召開業(yè)主大會定期會議、臨時會議的，由物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府責令業(yè)主委員會限期召開，并公告全體業(yè)主;逾期仍不召開的，由業(yè)主監(jiān)事會組織召開;未設立業(yè)主監(jiān)事會的，由物業(yè)所在地的居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下組織召開。

　　20%以上業(yè)主或者業(yè)主監(jiān)事會提議召開業(yè)主大會臨時會議的，業(yè)主委員會應當在5日內(nèi)作出召開業(yè)主大會臨時會議的決定;業(yè)主委員會逾期未作出決定的，業(yè)主可以向物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府書面申訴，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當在15日內(nèi)核查。經(jīng)核查符合召開業(yè)主大會臨時會議條件的，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府按照前款規(guī)定予以處理。

　　召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開20日前將會議時間、地點、議題、議程形式及表決規(guī)則向全體業(yè)主公示，公示時間不少于10日，并同時告知物業(yè)所在地的居民委員會、村民委員會，但因發(fā)生重大事故或者緊急事件決定召開業(yè)主大會臨時會議的除外。

　　公示期間，業(yè)主可以對業(yè)主大會會議擬表決事項提出建議和意見。組織召開業(yè)主大會會議的機構(gòu)對業(yè)主提出的建議和意見應當受理并予以說明，并可以對擬表決事項的具體內(nèi)容進行修改。擬表決事項經(jīng)修改后應當重新公示，公示時間不少于10日。

　　業(yè)主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見和電子投票等形式，但應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

　　采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送達每一位業(yè)主;無法送達的，應當公告，公告時間不少于7日。需要投票表決的，表決意見應當由業(yè)主本人或者業(yè)主書面委托的代理人簽名。

　　采用電子投票形式的，應當通過業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)表決。

　　業(yè)主大會會議投票期限應當根據(jù)具體情況決定。因故需要延長投票期限的，應當按照業(yè)主大會會議召開方案或者業(yè)主大會議事規(guī)則的約定公告全體業(yè)主，延長期限最長不得超過15日。

　　采用書面征求意見形式的，業(yè)主大會會議投票期限屆滿，應當按照公正、公開、透明的原則，統(tǒng)計和查驗業(yè)主的表決意見，并及時公布表決結(jié)果。采用集體討論形式的，應當當場公布表決結(jié)果，可以邀請業(yè)主對計票全過程進行監(jiān)督。

　　表決結(jié)果應當向全體業(yè)主公示。采用書面征求意見形式產(chǎn)生的表決結(jié)果應當公示30日以上，采用集體討論形式產(chǎn)生的表決結(jié)果應當公示7日以上。公示內(nèi)容應當包括房號和專有部分面積，業(yè)主對表決事項贊同、反對、棄權(quán)的意見，全體業(yè)主對表決事項贊同、反對、棄權(quán)意見的匯總結(jié)果等。

　　業(yè)主大會會議的選票、表決票和書面委托書由業(yè)主委員會妥善保管，保管期限不少于5年。

　　未按照本條第二款的規(guī)定公示業(yè)主大會會議表決結(jié)果的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府可以責令限期公示并通告全體業(yè)主。

　　業(yè)主大會會議表決結(jié)果公示期間，業(yè)主對表決結(jié)果有異議的，組織召開業(yè)主大會會議的機構(gòu)應當記錄并及時答復。公示期滿，業(yè)主對表決結(jié)果沒有異議或者異議不成立的，應當公告業(yè)主大會決定。

　　采用書面征求意見形式，業(yè)主對表決結(jié)果有異議的，可以查驗本人表決意見，組織召開業(yè)主大會會議的機構(gòu)應當及時提供業(yè)主本人表決意見以供查驗。查驗的業(yè)主表決意見與公示的表決結(jié)果不一致的，應當重新統(tǒng)計、公示表決結(jié)果。

　　業(yè)主查驗本人意見，應當提供本人有效身份證明和有效房產(chǎn)證明;業(yè)主委托他人查驗表決意見，還應當出具書面委托書，載明委托事項、委托權(quán)限及期限。

　　業(yè)主可以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)維修資金使用等物業(yè)管理事務，但不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件及業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，不得與業(yè)主大會的決定相抵觸。

　　業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，按照下列方法認定專有部分面積和建筑物總面積：

　　(一)專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算;尚未登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算;尚未實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。

　　(二)建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

　　業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，按照下列方法認定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)：

　　(一)業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計算，1個專有部分按1人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有1個以上專有部分的，按1人計算。

　　(二)總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

　　1個專有部分有2個以上所有權(quán)人的，其所有權(quán)人應當推選1人行使表決權(quán)，但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為1人。

　　業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護人行使表決權(quán)。

　　業(yè)主為法人的，由其法定代表人或者法定代表人委托的代理人行使表決權(quán)。

　　業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的，其代理人應當出具載明委托事項、委托權(quán)限及期限的書面委托書。

　　業(yè)主可以按照《廣東省物業(yè)管理條例》第二十條的規(guī)定，以幢、單元或者樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。

　　業(yè)主大會議事規(guī)則應當約定未參與表決業(yè)主的投票權(quán)數(shù)是否可以計入已表決的多數(shù)票。業(yè)主大會議事規(guī)則未約定的，未參與表決業(yè)主的投票權(quán)數(shù)不得計入表決的多數(shù)票。

　　業(yè)主大會設立業(yè)主監(jiān)事會的，業(yè)主監(jiān)事會的監(jiān)事人數(shù)為不少于3人的單數(shù)，每屆任期不超過5年，可以連選連任。業(yè)主委員會委員及其利害關(guān)系人不得擔任業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事。

　　業(yè)主監(jiān)事會每年度至少召開1次會議，應當有過半數(shù)監(jiān)事出席，作出的決定應當經(jīng)全體監(jiān)事半數(shù)以上同意并簽字確認。

　　業(yè)主監(jiān)事會主要履行以下職責：

　　(一)審核業(yè)主委員會的工作情況報告及年度工作計劃、業(yè)主大會收支情況報告及收支預算;

　　(二)查閱業(yè)主委員會財務賬薄及其他會計資料，檢查業(yè)主委員會財務狀況和財務活動情況，包括籌集、管理、使用物業(yè)專項維修資金情況，物業(yè)共用部位、共用設施設備經(jīng)營所得收益情況，業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況等;

　　(三)監(jiān)督業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會決定和決議的情況。對違反物業(yè)管理法規(guī)和規(guī)章、管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主大會決定和決議的業(yè)主委員會委員向業(yè)主大會提出罷免建議;

　　(四)對業(yè)主委員會委員侵害全體業(yè)主共同利益的行為，要求業(yè)主委員會委員予以糾正;

　　(五)要求業(yè)主委員會及時召開業(yè)主大會臨時會議;

　　(六)就業(yè)主監(jiān)事會或者監(jiān)事職權(quán)范圍內(nèi)的事項可以向業(yè)主大會會議提出提案;

　　(七)可以列席業(yè)主委員會會議，并對業(yè)主委員會決議的事項提出質(zhì)詢或者建議;

　　(八)發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會財務活動情況異常，可以進行調(diào)查;必要時，可以聘請會計師事務所、審計師事務所、律師事務所等專業(yè)機構(gòu)協(xié)助其工作;

　　(九)定期向業(yè)主大會報告業(yè)主監(jiān)事會行使職權(quán)的情況并通告全體業(yè)主。

　　第四節(jié)業(yè)主委員會

　　劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設項目，先期開發(fā)部分符合成立業(yè)主大會條件的，首次業(yè)主大會會議應當根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。

　　業(yè)主委員會一般由5人至15人的單數(shù)委員組成，每屆任期不超過5年，可以連選連任，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。

　　業(yè)主大會會議選舉的業(yè)主委員會委員人數(shù)未達到業(yè)主大會議事規(guī)則約定人數(shù)的，應當通過多輪投票補選。經(jīng)補選后，多輪選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會委員總?cè)藬?shù)仍未達到議事規(guī)則約定人數(shù)，但已超過5人(含5人)的，業(yè)主委員會產(chǎn)生。業(yè)主委員會應當按照議事規(guī)則組織召開業(yè)主大會，補選業(yè)主委員會委員。

　　業(yè)主委員會實行差額選舉的，未當選業(yè)主委員會委員且得票數(shù)達到法定票數(shù)的候選人，可以按照得票順序當選業(yè)主委員會候補委員。候補委員人數(shù)由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。候補委員可以列席業(yè)主委員會會議，但不具有表決權(quán)。

　　業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起7日內(nèi)召開首次會議，在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任和副主任。

　　業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)：

　　(一)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(二)業(yè)主大會的會議記錄和會議決定;

　　(三)業(yè)主委員會委員(候補委員)名單及其基本情況。

　　報送資料齊全、符合法定條件的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當當場出具書面回執(zhí)并在報送的管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則文本加蓋備案印章，同時將備案回執(zhí)和備案資料抄送區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門。

　　業(yè)主委員會收到備案回執(zhí)后，應當將備案情況告知物業(yè)服務企業(yè)，并向全體業(yè)主公告?zhèn)浒富貓?zhí)、加蓋備案印章的管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，同時可以持備案回執(zhí)向公安機關(guān)申請刻制業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章。

　　備案的有關(guān)事項發(fā)生變更的，任期內(nèi)的業(yè)主委員會應當自變更之日起15日內(nèi)向原備案機關(guān)辦理備案變更手續(xù)。

　　業(yè)主委員會履行下列職責：

　　(一)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議;

　　(二)召集業(yè)主大會會議，定期向業(yè)主大會報告業(yè)主委員會行使職權(quán)的情況并向全體業(yè)主公布，接受業(yè)主質(zhì)詢;

　　(三)代表業(yè)主與業(yè)主大會決定選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;

　　(四)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動中的相關(guān)問題;

　　(五)督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約，交納物業(yè)服務費及其他相關(guān)費用，調(diào)解因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛;

　　(六)組織和監(jiān)督物業(yè)專項維修資金的籌集和使用;

　　(七)根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，決定共用部位、共用設施設備的經(jīng)營方式，管理、使用經(jīng)營收益;

　　(八)配合街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、公安機關(guān)、居民委員會、村民委員會做好物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設、社會治安等工作;

　　(九)法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會賦予的其他職責。

　　業(yè)主委員會應當向全體業(yè)主公布下列情況和資料，接受業(yè)主監(jiān)督：

　　(一)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(二)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定;

　　(三)物業(yè)服務合同;

　　(四)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的情況;

　　(五)物業(yè)專項維修資金的籌集、使用、管理情況;

　　(六)物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用和收益情況;

　　(七)業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況;

　　(八)業(yè)主委員會委員、業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事的姓名、職務、聯(lián)系方式等信息;

　　(九)其他應當向業(yè)主公開的情況和資料。

　　業(yè)主委員會對本條第一款第(五)項至第(七)項的內(nèi)容應當每季度公布，其他情況和資料應當及時更新。

　　業(yè)主委員會未按照本條第二款的規(guī)定公布、更新相關(guān)情況和資料的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當責令業(yè)主委員會限期公布，并通告全體業(yè)主。

　　業(yè)主委員會會議由主任召集和主持;主任因故不能履行職責的，由副主任召集和主持。

　　業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)的委員出席，委員具有同等表決權(quán)，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。

　　業(yè)主委員會會議應當制作書面記錄并存檔，業(yè)主委員會會議作出的決定，應當有參會委員的簽字確認，并自作出決定之日起3日內(nèi)公告全體業(yè)主。

　　業(yè)主委員會召開會議討論重大事項時，可以邀請物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的代表和居民委員會、村民委員會的代表參加。業(yè)主委員會應當將會議決定事項及時報街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府備案。

　　業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的約定及業(yè)主大會的決定召開會議。經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會委員提議，應當在7日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。

　　依照前款規(guī)定應當召開業(yè)主委員會會議，業(yè)主委員會主任、副主任不召集的，由經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會委員推舉產(chǎn)生的召集人主持召開。

　　業(yè)主委員會應當建立規(guī)范的財務管理制度，物業(yè)專項維修資金、物業(yè)共用部位和共用設施設備經(jīng)營收益、業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費應當按照會計要求建賬并及時入賬。業(yè)主委員會對收支原始憑證及形成的會計資料應當妥善保管。

　　業(yè)主大會設立業(yè)主監(jiān)事會的，業(yè)主監(jiān)事會應當每年不少于一次對物業(yè)專項維修資金、物業(yè)共用部位和共用設施設備經(jīng)營所得收益、業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況進行檢查并將檢查情況通報全體業(yè)主。

　　業(yè)主對物業(yè)專項維修資金、物業(yè)共用部位和共用設施設備經(jīng)營所得收益、業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況有異議的，經(jīng)已交付使用物業(yè)業(yè)主總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主大會或者業(yè)主監(jiān)事會應當委托會計師事務所進行審計并將審計報告通報全體業(yè)主;審計期間業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)不得轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄會計憑證、會計賬簿、財務會計報告以及其他與財務收支有關(guān)的資料。

　　對任期和離任的業(yè)主委員會委員是否進行經(jīng)濟責任審計，全體業(yè)主應當在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中約定。

　　業(yè)主委員會委員存在《廣東省物業(yè)管理條例》第三十條規(guī)定的禁止行為的，經(jīng)業(yè)主委員會核實后中止其委員職務，并提請業(yè)主大會決定終止其委員職務。

　　業(yè)主委員會委員符合《廣東省物業(yè)管理條例》第三十一條規(guī)定的，其委員職務自行終止。

　　在一屆業(yè)主委員會任期內(nèi)，業(yè)主委員會委員職務終止，由候補委員按照得票數(shù)依次遞補。業(yè)主委員會應當及時將委員職務終止和候補委員遞補的情況通告全體業(yè)主。

　　職務中止或者自行終止的業(yè)主委員會委員應當及時將其保管的屬于業(yè)主大會和業(yè)主委員會的檔案資料、印章及財物交回業(yè)主委員會。

　　業(yè)主委員會委員缺員，由候補委員遞補后仍未達到議事規(guī)則規(guī)定的人數(shù)，或者后期物業(yè)的業(yè)主入住后需增補業(yè)主委員會委員的，業(yè)主委員會應當在上述情況發(fā)生之日起3個月內(nèi)組織召開業(yè)主大會會議補選。

　　業(yè)主委員會未按照前款規(guī)定及時補選的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府可以責令其限期組織補選并通告全體業(yè)主。

　　業(yè)主委員會任期屆滿6個月前，應當組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。新一屆業(yè)主委員會委員候選人的產(chǎn)生辦法按照本辦法第三十一條和第三十二條的規(guī)定執(zhí)行。

　　業(yè)主委員會在規(guī)定時間內(nèi)不組織換屆選舉的，經(jīng)業(yè)主申請，物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當責令其限期組織換屆選舉，并通告全體業(yè)主。業(yè)主委員會逾期仍未組織的，由業(yè)主監(jiān)事會組織換屆選舉;未設立業(yè)主監(jiān)事會的，由物業(yè)所在地的居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下組織換屆選舉。

　　業(yè)主委員會任期屆滿當日應當將屬于業(yè)主大會、業(yè)主委員會的有關(guān)財物、文件資料、印章等移交給新一屆業(yè)主委員會。

　　業(yè)主委員會任期屆滿，不得繼續(xù)履行職責。

　　業(yè)主委員會委員集體辭職或者業(yè)主委員會任期屆滿但未能及時換屆選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的，在新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，由業(yè)主大會議事規(guī)則約定的執(zhí)行機構(gòu)或者人員在約定的職責范圍內(nèi)履行業(yè)主委員會職責。業(yè)主大會議事規(guī)則約定由物業(yè)所在地居民委員會、村民委員會履行業(yè)主委員會職責的，居民委員會、村民委員會應當履行職責。

　　4前期物業(yè)管理

　　建設單位應當在領(lǐng)取《商品房預售許可證》之前，以公開招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)進行前期物業(yè)管理服務，并書面簽訂前期物業(yè)服務合同。

　　分期開發(fā)的物業(yè)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域的，其前期物業(yè)管理招投標應當以全部物業(yè)管理區(qū)域為范圍。

　　前期物業(yè)管理招投標的具體實施辦法，由市房地產(chǎn)行政主管部門另行制定。

　　前期物業(yè)管理招標的建設單位應當自確定中標人之日起15日內(nèi)，提交以下資料向物業(yè)所在地的區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門備案：

　　(一)前期物業(yè)管理中標備案申報表;

　　(二)物業(yè)管理區(qū)域備案回執(zhí);

　　(三)招標公告和招標文件;

　　(四)開標簽到表;

　　(五)評標專家評分表;

　　(六)評標委員會的評標報告;

　　(七)中標單位資質(zhì)證書;

　　(八)中標單位的投標文件。

　　新建住宅(不含別墅)前期物業(yè)服務收費超出政府指導價最高收費標準的，還應當提供價格行政管理部門對前期物業(yè)服務收費標準的批復文件。

　　報送資料齊全、符合法定形式的，區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門應當當場出具加蓋印章的書面回執(zhí)。

　　建設單位與物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同的，物業(yè)服務企業(yè)應當自合同簽訂之日起15日內(nèi)，提交以下資料向物業(yè)所在地的區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門備案：

　　(一)前期物業(yè)服務合同備案申報表;

　　(二)物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書;

　　(三)前期物業(yè)服務合同;

　　(四)中標通知書。

　　報送資料齊全、符合法定形式的，區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門應當當場出具加蓋印章的書面回執(zhí)。

　　新建住宅(不含別墅)前期物業(yè)服務收費實行政府指導價管理。建設單位與前期物業(yè)服務企業(yè)應當按照政府指導價規(guī)定和質(zhì)價相符的原則，確定前期物業(yè)服務具體內(nèi)容、收費標準和合同期限，并與物業(yè)買受人在商品房買賣合同中約定。

　　建設單位與前期物業(yè)服務企業(yè)所確定的前期物業(yè)服務具體收費標準不得擅自超出政府指導價最高收費標準。

　　新建住宅(不含別墅)前期物業(yè)服務收費確需超出政府指導價最高收費標準的，建設單位應當在前期物業(yè)管理公開招標前向物業(yè)所在地的區(qū)、縣級市價格行政管理部門申請單獨核定該新建住宅前期物業(yè)服務最高收費標準。經(jīng)核定批準的收費標準，同時作為該新建住宅前期物業(yè)管理公開招標的最高收費標準。

　　業(yè)主大會成立之前需要對物業(yè)服務收費標準進行調(diào)整的，應當遵循以下程序：

　　(一)物業(yè)服務企業(yè)已委托會計師事務所對上一年度物業(yè)項目經(jīng)營情況和調(diào)價方案進行審計，并取得審計報告。

　　(二)擬調(diào)整物業(yè)服務收費標準的相關(guān)事項已公告30日以上。公告的相關(guān)事項應當包括上一年度物業(yè)項目經(jīng)營情況和調(diào)價方案的審計報告、調(diào)整后的收費標準、服務內(nèi)容和服務標準等。公告期間，應當聽取和收集業(yè)主的意見，并書面告知物業(yè)所在的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府，居民委員會、村民委員會以及區(qū)、縣級市價格行政管理部門和房地產(chǎn)行政主管部門。

　　(三)調(diào)價方案經(jīng)專有部分占建筑物總面積1/2以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)1/2以上的業(yè)主表決通過;表決結(jié)果已經(jīng)公示60日以上。公示的表決結(jié)果應當包括業(yè)主的房號、專有部分面積以及與其相應的贊同、反對、棄權(quán)的意見，全體業(yè)主贊同、反對、棄權(quán)意見的匯總結(jié)果等。

　　公示期間業(yè)主對調(diào)價方案的表決結(jié)果有異議的，可以查驗本人表決意見，物業(yè)服務企業(yè)應當及時提供業(yè)主本人表決意見以供查驗。查驗的業(yè)主表決意見與公示的表決結(jié)果不一致的，物業(yè)服務企業(yè)應當重新統(tǒng)計表決結(jié)果。

　　業(yè)主對物業(yè)服務收費標準的調(diào)整有爭議的，可以向物業(yè)所在地價格行政管理部門申請協(xié)調(diào)處理或者依法向人民法院提起訴訟。

　　建設單位應當在新建物業(yè)交付使用15日前，與選聘的物業(yè)服務企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。

　　建設單位在辦理物業(yè)承接查驗前，應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：

　　(一)物業(yè)的報建、批準文件，竣工總平面、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　(二)物業(yè)專項維修資金清冊;

　　(三)設施設備買賣合同復印件及安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料;

　　(四)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

　　(五)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物、場地、設施設備的清單;

　　(六)物業(yè)及配套設施的產(chǎn)權(quán)清單;

　　(七)物業(yè)服務用房的清單;

　　(八)物業(yè)使用、維護、管理必需的其他資料。

　　未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。

　　房屋登記機構(gòu)應當在房地產(chǎn)登記簿中對建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房等房屋予以記載，業(yè)主有權(quán)查詢。

　　建設單位在出售物業(yè)時，應當將經(jīng)規(guī)劃行政管理部門審定的修建性詳細規(guī)劃或者建設工程設計方案總平面圖作為商品房買賣合同的附件。

　　按照規(guī)劃要求在住宅小區(qū)內(nèi)配套建設的公共服務設施，屬于建設單位所有的，建設單位應當按照物業(yè)服務合同全額繳納物業(yè)服務費用，并在同等條件下優(yōu)先滿足業(yè)主需要。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當與建設單位辦理物業(yè)交接手續(xù)后30日內(nèi)，提交以下資料向物業(yè)所在地的區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)：

　　(一)物業(yè)承接查驗備案申報表;

　　(二)前期物業(yè)服務合同備案回執(zhí);

　　(三)臨時管理規(guī)約;

　　(四)物業(yè)承接查驗協(xié)議;

　　(五)建設單位移交資料清單;

　　(六)查驗記錄;

　　(七)交接記錄;

　　(八)其他承接查驗有關(guān)的文件。

　　報送資料齊全、符合法定形式的，區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門應當當場出具加蓋印章的書面回執(zhí)。

　　5物業(yè)服務

　　業(yè)主大會成立后作出選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)決定的，業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。簽訂合同時，業(yè)主委員會應當出具業(yè)主大會的決定和由物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府出具的業(yè)主委員會備案回執(zhí)。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當于物業(yè)服務合同簽訂之日起15日內(nèi)，提交以下資料向物業(yè)所在地的區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)：

　　(一)物業(yè)服務合同備案申報表;

　　(二)物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書;

　　(三)物業(yè)服務合同。

　　報送資料齊全、符合法定形式的，區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門應當當場出具加蓋印章的書面回執(zhí)。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務收費地點的顯著位置公開并及時更新：

　　(一)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、物業(yè)項目負責人和各項服務主管人員的基本情況及聯(lián)系方式、服務投訴電話;

　　(二)物業(yè)服務內(nèi)容、物業(yè)服務標準、收費項目、收費標準、計收方式;

　　(三)房地產(chǎn)、價格、城市管理、規(guī)劃、交通、工商、環(huán)保、質(zhì)量監(jiān)督等行政管理部門的投訴舉報電話。

　　物業(yè)服務收費實行酬金制的，預收的物業(yè)服務支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外的支出。

　　物業(yè)服務收費實行酬金制的，物業(yè)服務企業(yè)應當每年向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算，每季度公布物業(yè)服務資金的收支情況。業(yè)主、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會對公布的物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務企業(yè)應當自收到書面質(zhì)詢之日起7日內(nèi)答復。

　　物業(yè)服務收費實行酬金制的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會可以按照物業(yè)服務合同的約定聘請會計師事務所等對物業(yè)服務資金年度預決算和收支情況進行審計并將審計報告通報全體業(yè)主。審計期間物業(yè)服務企業(yè)不得轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄會計憑證、會計賬簿、財務會計報告以及其他與財務收支有關(guān)的資料。

　　住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已獨立裝表計費的水泵、電梯以及大堂、走廊、樓梯、小區(qū)道路和場地等公共照明產(chǎn)生的用電量，供電企業(yè)應當按照本市居民用電收費標準和實際費用直接向業(yè)主收取分攤電費。

　　物業(yè)服務企業(yè)對共用場地、共用設施設備產(chǎn)生的水電用量執(zhí)行分攤工作的，應當按水電收費周期及時公布公共水電用量、單價、金額等分攤情況，按照實際費用和約定的方式向全體業(yè)主合理分攤;沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分攤。

　　業(yè)主或者業(yè)主大會對分攤情況提出異議時，供電企業(yè)或者物業(yè)服務企業(yè)應當及時答復。

　　物業(yè)服務企業(yè)對服務期間因改造、維修、保養(yǎng)有關(guān)物業(yè)或者配置固定設施設備而形成的以下技術(shù)資料，應當建檔保存：

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位、走廊通道、樓梯間、電梯井、物業(yè)服務用房、房屋外墻面等共用部位檔案及其維修、養(yǎng)護記錄;

　　(二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的給排水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明設施、供電線路、煤氣(天然氣)管道、消防設施、安防監(jiān)控、溝渠、池、井、公益性文體設施等共用設施設備檔案及其運行、維修、養(yǎng)護記錄;

　　(三)物業(yè)服務企業(yè)或者建設單位與相關(guān)公用事業(yè)單位簽訂的供水、供電、供氣、通訊、有線電視、網(wǎng)絡、垃圾清運等書面協(xié)議;

　　(四)住宅裝飾裝修管理資料;

　　(五)物業(yè)服務活動中形成的與業(yè)主利益相關(guān)的其他重要資料。

　　物業(yè)服務合同期限屆滿3個月前，業(yè)主大會和業(yè)主委員會應當按照《廣東省物業(yè)管理條例》第五十條的規(guī)定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)。

　　業(yè)主、業(yè)主大會依法選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的，原物業(yè)服務企業(yè)應當在新物業(yè)服務合同生效前10日內(nèi)與業(yè)主、業(yè)主大會辦理移交手續(xù)并及時退出物業(yè)管理區(qū)域;新聘物業(yè)服務企業(yè)應當在原物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域后，與業(yè)主、業(yè)主大會辦理交接手續(xù)并進駐物業(yè)管理區(qū)域。

　　原物業(yè)服務企業(yè)未在物業(yè)服務合同終止之日起15日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主、業(yè)主委員會、新聘物業(yè)服務企業(yè)可以通過區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門或者司法途徑要求原物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域，辦理交接手續(xù)。

　　物業(yè)服務企業(yè)違反物業(yè)服務合同約定提前終止物業(yè)服務合同的，應當提前3個月通知業(yè)主、業(yè)主委員會并承擔合同約定的違約責任。物業(yè)服務合同終止前，物業(yè)服務企業(yè)不得停止服務。

　　物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域時，應當向業(yè)主委員會移交下列資料和財物，并配合新的物業(yè)服務企業(yè)做好交接工作;沒有業(yè)主委員會的，應當移交居民委員會、村民委員會代管：

　　(一)建設單位按照本辦法第七十條第二款規(guī)定移交的資料;

　　(二)物業(yè)管理用房、業(yè)主共有的場地和設施設備;

　　(三)物業(yè)管理服務期間配置的固定設施設備;

　　(四)物業(yè)服務企業(yè)按照本辦法第七十七條規(guī)定建檔保存的資料;

　　(五)利用全體業(yè)主所有的共用部位經(jīng)營的相關(guān)資料、預收的物業(yè)服務費用或者裝修押金等其他應當移交的財物;

　　(六)業(yè)主房屋產(chǎn)權(quán)清冊等相關(guān)資料;

　　(七)其他應當移交的資料和財物。

　　物業(yè)服務收費實行酬金制的物業(yè)管理區(qū)域，物業(yè)服務企業(yè)還應當移交管理期間主要財務資料的復印件。

　　物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域，業(yè)主、業(yè)主大會仍未選聘出新的物業(yè)服務企業(yè)的，應當由全體業(yè)主共同承擔管理責任;環(huán)衛(wèi)、供水、供電、供氣、通信、有線電視等相關(guān)單位應當繼續(xù)做好管理服務工作。屬地職能部門應當履行相應的社會管理職能;街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府和居民委員會、村民委員會應當及時指導和協(xié)助業(yè)主召開業(yè)主大會，選聘新的物業(yè)服務企業(yè)。

　　物業(yè)服務企業(yè)接受供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營服務單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費、水電周轉(zhuǎn)金等額外費用，但可以根據(jù)雙方約定向?qū)�營服務單位收取勞務費。專營服務單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止向最終用戶提供服務。沒有法律、法規(guī)規(guī)定或者政府明確規(guī)定的，物業(yè)服務企業(yè)不得向業(yè)主收取與水電費和其他專營服務費繳交相關(guān)的保證金(抵押金、風險金)等費用。

　　物業(yè)服務企業(yè)不得以用戶欠繳物業(yè)管理費用或者其他原因為由中斷用戶的正常用水、用電、用氣。

　　物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域時已代收費用但未向?qū)�營服務單位清繳的費用，專營服務單位應當按相關(guān)約定直接向物業(yè)服務企業(yè)追繳，不得以未清繳費用而停止向用戶提供服務。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當按照國家、省、市的相關(guān)規(guī)定協(xié)助政府有關(guān)部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安秩序維護、消防安全管理、出租屋管理、計劃生育以及環(huán)衛(wèi)保潔、垃圾分類、住宅裝飾裝修、安全事故預防等有關(guān)工作。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、建設單位在物業(yè)管理服務活動中發(fā)生爭議的，可以申請物業(yè)所在地人民調(diào)解委員會調(diào)解或者街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府調(diào)解，也可以依法申請仲裁或者提起民事訴訟。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)對有關(guān)物業(yè)服務收費有爭議的，可以申請物業(yè)所在地價格行政管理部門協(xié)調(diào)處理。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納物業(yè)服務費用，經(jīng)業(yè)主委員會督促仍拒不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法追究其違約責任。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反法律、法規(guī)和本辦法規(guī)定的行為，可以向房地產(chǎn)行政主管部門及其他有關(guān)部門投訴舉報，有關(guān)部門應當依法調(diào)查核實后予以處理;對署名舉報的，應當將處理結(jié)果書面告知當事人。