第一章總則

　　第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，營造良好的生活和工作環(huán)境，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、行政法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際，制定本條例。

　　第二條本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理及相關(guān)監(jiān)督管理活動適用本條例。

　　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定或者業(yè)主自行管理等方式，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

　　第三條省人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全省物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　縣級以上人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)或者房產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱物業(yè)管理行政主管部門）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　縣級以上人民政府發(fā)展改革、城鄉(xiāng)規(guī)劃、財(cái)政、公安、民政、衛(wèi)生計(jì)生、環(huán)保、工商、質(zhì)監(jiān)等部門，按照各自職責(zé)負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動的有關(guān)監(jiān)督管理和服務(wù)工作。

　　第四條縣級以上人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)納入服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)管理體系，制定、落實(shí)扶持政策，減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)擔(dān)。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用新技術(shù)、新方法，促進(jìn)物業(yè)管理向?qū)�業(yè)化、社會化、市場化發(fā)展，提高物業(yè)服務(wù)水平。

　　第五條街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主依法設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會，督促業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，依法調(diào)解物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系。

　　社區(qū)居（村）民委員會應(yīng)當(dāng)支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展多種形式的社區(qū)服務(wù)，業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)接受社區(qū)居（村）民委員會的指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　第六條物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)開展物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章以及相關(guān)政策的宣傳、培訓(xùn)，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其管理人員誠信檔案，引導(dǎo)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法行使權(quán)利、履行義務(wù)。

　　第七條物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)的自律管理，規(guī)范行業(yè)行為，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法誠信經(jīng)營。加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)，增強(qiáng)服務(wù)意識，提高物業(yè)服務(wù)水平，推動物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展。

　　第二章物業(yè)管理區(qū)域與相關(guān)配置

　　第八條物業(yè)管理區(qū)域的劃分以有利于實(shí)施物業(yè)管理為原則，綜合考慮規(guī)劃條件、建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、業(yè)主人數(shù)、自然界限、社區(qū)布局、社區(qū)建設(shè)等因素確定。

　　第九條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在新建物業(yè)出售前將劃定的物業(yè)管理區(qū)域，向縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門備案。

　　已劃定物業(yè)管理區(qū)域并實(shí)施物業(yè)管理，但尚未向物業(yè)管理行政主管部門備案的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門備案。

　　已投入使用但尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，由縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門會同街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府征求業(yè)主、社區(qū)居（村）民委員會的意見，劃分物業(yè)管理區(qū)域并在區(qū)域內(nèi)公告。

　　第十條縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。

　　物業(yè)管理區(qū)域檔案應(yīng)當(dāng)載明物業(yè)管理區(qū)域的地理位置、四至界限、建筑物總面積、專有部分?jǐn)?shù)量、業(yè)主共用部分主要情況、建設(shè)單位以及其他需要載明的事項(xiàng)。

　　第十一條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝话凑障铝幸�求無償配置物業(yè)服務(wù)用房：

　�。ㄒ唬┓课萁ㄖ�總面積不足三萬平方米的，物業(yè)服務(wù)用房按照房屋建筑總面積千分之三的比例配置，最低不得低于七十平方米；房屋建筑總面積在三萬平方米以上的，除按三萬平方米的千分之三配置外，超過三萬平方米的部分，按照超過部分建筑面積千分之一的比例增加配置。物業(yè)服務(wù)用房不包含門崗值班室。

　�。ǘ�）物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)具備水、電、暖、廁、采光等基本使用功能，配置獨(dú)立的水、電、暖等計(jì)量器具。

　　業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋建筑總面積不足三萬平方米的，不得低于二十平方米；房屋建筑總面積在三萬平方米以上的，不得低于四十平方米。

　　物業(yè)服務(wù)用房所有權(quán)屬于全體業(yè)主，任何單位和個(gè)人不得擅自變更用途，也不得分割、轉(zhuǎn)讓、抵押。

　　第十二條城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門在規(guī)劃許可、驗(yàn)收過程中，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)用房建筑面積、位置等作為規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)進(jìn)行審查。不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在辦理房產(chǎn)測繪成果備案時(shí)應(yīng)當(dāng)核查物業(yè)服務(wù)用房配置情況。

　　不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)在房屋登記簿中注明物業(yè)服務(wù)用房面積和位置。業(yè)主有權(quán)向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)查詢房屋登記情況。

　　第十三條新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的水、電、氣、熱等計(jì)量裝置應(yīng)當(dāng)按照一戶一表、共有部分獨(dú)立計(jì)量表配置。信息通信、消防、電梯、安全防范、環(huán)衛(wèi)、郵政等附屬設(shè)施設(shè)備的配置應(yīng)當(dāng)符合國家標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)規(guī)范。

　　配套設(shè)施不齊全的老舊住宅區(qū)，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)配合縣級以上人民政府采取措施逐步改造，實(shí)現(xiàn)供水、供電、供氣等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的分戶計(jì)量、分戶控制。業(yè)主及物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)為改造工作提供便利。

　　第十四條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)組織供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位對新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的終端用戶分戶計(jì)量表或者終端用戶入戶端口以前的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收。驗(yàn)收合格后，應(yīng)當(dāng)將專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線的所有權(quán)移交給專業(yè)經(jīng)營單位，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收。

　　建設(shè)單位承擔(dān)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備在物業(yè)保修期內(nèi)發(fā)生的維修、養(yǎng)護(hù)、更新和管理責(zé)任；專業(yè)經(jīng)營單位承擔(dān)保修期滿后的維修、養(yǎng)護(hù)、更新和管理責(zé)任。

　　專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備包括變（配）電、供水、燃?xì)庹{(diào)壓等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線。

　　第十五條本條例實(shí)施前建設(shè)的住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣等終端用戶分戶計(jì)量表或者終端用戶入戶端口以前的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線的所有權(quán)，由業(yè)主大會決定是否移交給專業(yè)經(jīng)營單位。決定移交的，縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位按照國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)規(guī)范進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格的，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收并負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)、更新和管理。

　　驗(yàn)收不合格的，由專業(yè)經(jīng)營單位按照國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)規(guī)范提出整改方案，經(jīng)整改合格后移交。住宅物業(yè)尚在工程質(zhì)量保修期內(nèi)的整改費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)，超出保修期的由全體業(yè)主共同承擔(dān)。

　　第三章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

　　第十六條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

　　業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)和管理規(guī)約行使權(quán)利，自覺履行法定和約定的義務(wù)。

　　業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。

　　第十七條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會。

　　業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益，依法履行職責(zé)。業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。

　　業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

　　第十八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會：

　�。ㄒ唬┙桓妒褂玫姆课輰Ｓ胁糠置娣e超過建筑物總面積百分之五十以上；

　�。ǘ�）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之五十以上。

　　第十九條符合成立業(yè)主大會條件的新建物業(yè)管理區(qū)域，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府提出成立業(yè)主大會的書面報(bào)告。建設(shè)單位未及時(shí)書面報(bào)告或者已建成住宅小區(qū)未成立業(yè)主大會的，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占百分之二十以上的業(yè)主可以聯(lián)名向物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府提出成立業(yè)主大會的書面要求。

　　街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府接到建設(shè)單位的書面報(bào)告或者業(yè)主的書面要求后三十日內(nèi)，會同縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門組建首次業(yè)主大會籌備組(以下簡稱籌備組)。

　　籌備召開新建住宅小區(qū)首次業(yè)主大會會議所需費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　第二十條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府提供物業(yè)管理區(qū)域證明、房屋及建筑物面積清冊、業(yè)主名冊、建筑規(guī)劃總平面圖、交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明、物業(yè)服務(wù)用房配置證明等其他有關(guān)的文件資料。

　　第二十一條籌備組由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居（村）民委員會、業(yè)主代表、建設(shè)單位組成�；I備組中的業(yè)主代表由業(yè)主推選產(chǎn)生或者由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府提名并經(jīng)百分之二十已入住業(yè)主同意產(chǎn)生。

　　籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)不少于籌備組人數(shù)的二分之一�；I備組組長由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府代表擔(dān)任。

　　籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府協(xié)調(diào)解決。

　　第二十二條籌備組履行下列職責(zé)：

　�。ㄒ唬┐_定首次業(yè)主大會會議召開的時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容；

　　（二）擬訂管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則草案；

　　（三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；

　　（四）提出首屆業(yè)主委員會委員候選人條件、人選名單和選舉辦法；

　　（五）依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

　�。�六）召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

　　對前款規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)；異議成立的，籌備組應(yīng)當(dāng)對公示內(nèi)容予以修訂并重新公示。

　　籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。

　　第二十三條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時(shí)會議。

　　業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開，每年至少召開一次。

　　有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時(shí)會議：

　　（一）經(jīng)占全體業(yè)主百分之二十以上的業(yè)主提議；

　　（二）業(yè)主委員會委員缺員需要補(bǔ)選的；

　�。ㄈ�）業(yè)主委員會決定集體辭職，需要重新選舉業(yè)主委員會的；

　�。ㄋ模┪飿I(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，需要重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者需要對原物業(yè)服務(wù)合同主要事項(xiàng)進(jìn)行變更的；

　�。ㄎ澹┌l(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；

　�。�六）法律、法規(guī)、管理規(guī)約及業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

　　第二十四條業(yè)主委員會不按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的，街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會限期組織召開；業(yè)主委員會逾期仍不組織召開的，業(yè)主可以請求街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府組織召開；街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)在接到請求之日起十日內(nèi)通知業(yè)主，并在三十日內(nèi)組織召開。

　　第二十五條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在召開業(yè)主大會會議十五日前，將會議的時(shí)間、地點(diǎn)、形式、議題、議程等內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，并書面告知所在社區(qū)居（村）民委員會，聽取其意見。

　　第二十六條業(yè)主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式。采用集體討論形式的，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加；采用書面形式征求意見的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)實(shí)名簽署意見，并由業(yè)主委員會將征求意見的結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

　　業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。委托家庭成員以外的人參加業(yè)主大會會議的，應(yīng)當(dāng)出具委托書，載明委托事項(xiàng)、委托權(quán)限及期限。

　　業(yè)主大會會議表決采取記名投票的方式。

　　第二十七條業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)具備以下條件：

　　（一）具有完全民事行為能力；

　　（二）遵紀(jì)守法，熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，具有較強(qiáng)的公信力和組織能力；

　　（三）遵守管理規(guī)約，履行業(yè)主義務(wù)，按時(shí)交納住宅專項(xiàng)維修資金和物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，無損害公共利益的行為；

　　（四）本人及其近親屬不在本物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職。

　　第二十八條業(yè)主委員會由五人以上單數(shù)委員組成，具體人數(shù)由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。每屆任期三年，委員可以連選連任，業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。

　　業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)書面告知社區(qū)居（村）民委員會，并聽取其意見。

　　第二十九條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持以下材料向縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案：

　　（一）業(yè)主大會設(shè)立和業(yè)主委員會選舉情況的報(bào)告；

　�。ǘ�）業(yè)主大會決議；

　�。ㄈ�）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

　�。ㄋ模�業(yè)主委員會委員名單；

　　（五）其他必要資料。

　　業(yè)主委員會持備案證明向公安機(jī)關(guān)申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章。

　　第三十條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立定期接待制度，聽取業(yè)主和使用人對物業(yè)管理和業(yè)主委員會日常工作的意見和建議，接受業(yè)主和使用人的咨詢、投訴和監(jiān)督。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立工作記錄制度，做好業(yè)主大會會議、業(yè)主委員會會議、其他重要事項(xiàng)及物業(yè)服務(wù)合同協(xié)商簽訂活動的記錄，并妥善保管。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立信息公開制度，按照規(guī)定及時(shí)公布業(yè)主大會和業(yè)主委員會作出的決定、物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘、物業(yè)服務(wù)合同等物業(yè)管理中的各項(xiàng)決定和重大事項(xiàng)；定期公布專項(xiàng)維修資金、工作經(jīng)費(fèi)和公共收益收支；接受業(yè)主對物業(yè)管理信息的查詢和監(jiān)督。

　　第三十一條業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，決定罷免其委員資格：

　�。ㄒ唬┡灿�、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)；

　�。ǘ�）非法索取、收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬；

　�。ㄈ�）利用職務(wù)之便要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用；

　　（四）違反物業(yè)服務(wù)合同拒不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用；

　　（五）泄露業(yè)主個(gè)人信息或者將業(yè)主個(gè)人信息用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動；

　　（六）經(jīng)業(yè)主委員會二分之一以上委員或者五分之一以上業(yè)主提議撤銷其委員資格的；

　　（七）其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的行為。

　　第三十二條業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務(wù)自行終止：

　�。ㄒ唬┮蚍课菟�有權(quán)轉(zhuǎn)讓等原因不再是業(yè)主的；

　�。ǘ�）因健康等原因喪失履行職責(zé)能力的；

　　（三）本人以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職并得到同意的；

　　（四）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

　　第三十三條業(yè)主大會和業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費(fèi)可以從物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益中列支，也可以由全體業(yè)主分?jǐn)偂?br style="word-wrap:break-word;color:#444444;font-family:tahoma, 'microsoft yahei', simsun;font-size:14px;line-height:21px;white-space:normal;background-color:#ffffff;" />
　　經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用以及業(yè)主委員會委員的工作補(bǔ)貼由業(yè)主大會決定,不得從物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營收益中列支。

　　第三十四條業(yè)主委員會任期屆滿九十日前，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議，進(jìn)行換屆選舉，并報(bào)告縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。

　　第三十五條業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會后，原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起十日內(nèi)，將有關(guān)印章、憑證、檔案及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物，移交新一屆業(yè)主委員會。拒不移交的，新一屆業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府督促移交，物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

　　業(yè)主委員會委員資格被罷免或終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其保管的前款所列財(cái)物移交給業(yè)主委員會。

　　第三十六條不具備成立業(yè)主大會條件，或者具備成立條件但未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)，經(jīng)街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)后仍不能成立的，可以由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居（村）民委員會、建設(shè)單位、業(yè)主代表等組成所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理委員會，代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé)。

　　物業(yè)管理委員會的人員組成，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

　　第三十七條街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)建立由縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門、公安派出所、社區(qū)居（村）民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位等參加的聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)解決重大矛盾糾紛和其他物業(yè)管理事宜。

　　第四章前期物業(yè)管理

　　第三十八條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)。

　　從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書，建立健全各項(xiàng)物業(yè)管理制度，接受縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門業(yè)績考核，達(dá)到青海省物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范化管理標(biāo)準(zhǔn)。

　　從事物業(yè)服務(wù)的管理人員應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。物業(yè)從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)參加省住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門組織的培訓(xùn)，取得物業(yè)從業(yè)人員資格證書。

　　第三十九條在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)采用招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅規(guī)模不超過三萬平方米的，經(jīng)市或者縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第四十條建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋銷售合同，應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　第四十一條建設(shè)單位組織工程竣工驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與。建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)交接手續(xù)十五日前，應(yīng)當(dāng)共同對物業(yè)的共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行交接查驗(yàn)。

　　第四十二條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定和房屋銷售合同的約定，移交權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。

　　實(shí)施承接查驗(yàn)的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：

　�。ㄒ唬┙ㄔO(shè)工程竣工驗(yàn)收合格，取得城鄉(xiāng)規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門備案；

　�。ǘ�）供水、排水、供電、供氣、供熱、信息通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨(dú)立合格的計(jì)量表具；

　�。ㄈ�）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成；

　�。ㄋ模┑缆贰⒕G地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，并滿足使用功能要求；

　�。ㄎ澹╇娞�、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書；

　�。�六）住宅小區(qū)分期建設(shè)的，已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設(shè)置明顯有效的隔離設(shè)施；

　�。ㄆ撸┪飿I(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；

　�。ò耍┓�律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

　　第四十三條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)場查驗(yàn)二十日前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理區(qū)域劃分資料；

　�。ǘ�）建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證復(fù)印件、附圖；

　�。ㄈ�）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、消防驗(yàn)收等竣工驗(yàn)收資料；

　　（四）共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

　　（五）供水、供電、供氣、供熱、信息通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件；

　　（六）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

　�。ㄆ撸�業(yè)主名冊；

　�。ò耍┪飿I(yè)管理必需的其他資料。

　　未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限。

　　第四十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，持下列文件向市或者縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門辦理備案手續(xù)：

　�。ㄒ唬┣捌谖飿I(yè)服務(wù)合同；

　　（二）臨時(shí)管理規(guī)約；

　�。ㄈ�）物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；

　�。ㄋ模┙ㄔO(shè)單位移交資料清單；

　�。ㄎ澹┎轵�(yàn)記錄；

　�。�六）交接記錄；

　　（七）其他與承接查驗(yàn)有關(guān)的文件。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在備案后將物業(yè)承接查驗(yàn)情況，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

　　第五章物業(yè)服務(wù)

　　第四十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)檔案，規(guī)范物業(yè)檔案管理，保證檔案資料收集齊全、真實(shí)準(zhǔn)確、安全保管和方便利用。

　　物業(yè)承接查驗(yàn)檔案屬于全體業(yè)主所有。前期物業(yè)服務(wù)合同終止，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交物業(yè)承接查驗(yàn)檔案。

　　第四十六條業(yè)主大會可以決定采用招標(biāo)或者協(xié)議的方式，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　業(yè)主大會決定采用招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會組織招標(biāo)。

　　業(yè)主大會決定采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將兩家以上備選的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本情況、擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。業(yè)主委員會根據(jù)多數(shù)業(yè)主意見對公示內(nèi)容調(diào)整后，提請業(yè)主大會投票表決。

　　第四十七條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。

　　物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)用房、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、合同期限、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利義務(wù)以及違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)自與業(yè)主委員會簽訂合同之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)市或者縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案。

　　第四十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將物業(yè)管理區(qū)域全部物業(yè)服務(wù)一并委托或者轉(zhuǎn)交給其他單位或者個(gè)人。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行電梯等特種設(shè)備的報(bào)檢義務(wù)，并委托具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)維修和養(yǎng)護(hù)電梯、消防等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備。

　　第四十九條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)遵循公平、合理、質(zhì)價(jià)相符的原則，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與物業(yè)服務(wù)等級、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)對應(yīng)。

　　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。住宅類物業(yè)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，別墅和非住宅類物業(yè)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)事人自主協(xié)商后，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，由省價(jià)格行政主管部門會同省住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)與浮動幅度，并向社會公布�？h級以上人民政府價(jià)格主管部門會同同級物業(yè)管理行政主管部門根據(jù)省定基準(zhǔn)價(jià)，在浮動幅度內(nèi)制定當(dāng)?shù)匚飿I(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的指導(dǎo)價(jià)。價(jià)格行政主管部門應(yīng)當(dāng)定期對物業(yè)服務(wù)的基準(zhǔn)價(jià)、指導(dǎo)價(jià)與浮動幅度進(jìn)行評估，并根據(jù)評估結(jié)果適時(shí)調(diào)整。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的專項(xiàng)服務(wù)的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方另行約定。

　　第五十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年將物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、燃?xì)赓徺I票據(jù)和經(jīng)營設(shè)施收支等情況如實(shí)公示。業(yè)主、業(yè)主委員會對公示情況提出異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)答復(fù)。

　　物業(yè)服務(wù)費(fèi)按月計(jì)收，最長預(yù)收期限不得超過六個(gè)月，業(yè)主自愿交納的除外。

　　第五十一條物業(yè)交付業(yè)主前，物業(yè)服務(wù)費(fèi)、采暖費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)；物業(yè)交付業(yè)主后，由業(yè)主承擔(dān)。

　　前款物業(yè)交付是指房屋通過竣工驗(yàn)收達(dá)到第四十二條交付條件后，業(yè)主收到書面交付通知并辦理完相應(yīng)手續(xù)；業(yè)主收到物業(yè)交付通知在三個(gè)月內(nèi)不辦理相應(yīng)手續(xù)的，三個(gè)月屆滿，視為交付。

　　第五十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家和地方物業(yè)服務(wù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，以及物業(yè)服務(wù)合同中約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以部分業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用為由減少物業(yè)服務(wù)內(nèi)容或者降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)，不得采取中斷供水、供熱、供氣、供電等方式威嚇脅迫業(yè)主、物業(yè)使用人，不得泄露業(yè)主個(gè)人信息。

　　第五十三條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以存在開發(fā)建設(shè)遺留問題、未享受物業(yè)服務(wù)或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)等為由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用。

　　業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，從其約定。物業(yè)使用人不履行交費(fèi)義務(wù)的，業(yè)主承擔(dān)連帶交納責(zé)任。

　　第五十四條物業(yè)交付后，業(yè)主未實(shí)際入住使用的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)按應(yīng)交納數(shù)額的百分之七十交納。

　　在集中供暖物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主要求停止供熱的，應(yīng)當(dāng)在本供熱期開始前三十日內(nèi)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂停熱協(xié)議，采暖費(fèi)用具體數(shù)額可由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)商定，協(xié)商不成的按應(yīng)交納數(shù)額的百分之七十交納。達(dá)到供熱計(jì)量收費(fèi)條件的物業(yè)管理區(qū)域，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)執(zhí)行供熱計(jì)量收費(fèi)制度，并與業(yè)主簽訂供用熱合同。

　　可能影響其他用戶用熱或者危害室內(nèi)公共設(shè)施安全運(yùn)行的不得停止用熱。

　　第五十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)急預(yù)案，對自然災(zāi)害、公共衛(wèi)生事件、安全事故、供電和供氣事故等突發(fā)事件的預(yù)防和處置規(guī)定相應(yīng)措施，積極協(xié)助和配合有關(guān)單位做好救助以及安全防范等工作。

　　第五十六條供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按照最終用戶使用的計(jì)量器具顯示的量值向最終用戶收取費(fèi)用，不得向業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)嫁戶外管線、其他設(shè)施的損失及能源損耗。

　　最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)的房屋內(nèi)的最終分戶業(yè)主或者物業(yè)使用人。

　　第五十七條供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費(fèi)用而停止提供服務(wù)。

　　供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)制業(yè)主更換專有部分合格的設(shè)施設(shè)備。

　　第五十八條　物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)，當(dāng)事人一方依法行使合同解除權(quán)的，應(yīng)當(dāng)以書面形式告知對方，并應(yīng)當(dāng)自告知之日起給予對方九十日的準(zhǔn)備時(shí)間，但雙方當(dāng)事人就準(zhǔn)備時(shí)間另有約定的除外。準(zhǔn)備時(shí)間內(nèi)不影響合同繼續(xù)履行。

　　第五十九條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿九十日前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，將決定書面告知市或者縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示。

　　物業(yè)服務(wù)合同約定期限屆滿，業(yè)主大會沒有作出續(xù)聘或者另行選聘決定，也沒有要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同延續(xù)。合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間，當(dāng)事人可以根據(jù)本條例第五十八條的規(guī)定解除物業(yè)服務(wù)合同。

　　第六十條業(yè)主大會決定續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿七日前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿九十日前書面告知市或者縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門、業(yè)主委員會、街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示。

　　第六十一條業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)合同終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域時(shí)，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會移交下列資料和財(cái)物：

　�。ㄒ唬┙Y(jié)清預(yù)收、代收和預(yù)付、代付的有關(guān)費(fèi)用；

　�。ǘ�）第四十三條規(guī)定的資料；

　�。ㄈ�）物業(yè)服務(wù)用房；

　　（四）維修、保養(yǎng)物業(yè)形成的技術(shù)資料和保養(yǎng)記錄；

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)管理期間配置的屬業(yè)主共有的固定設(shè)施設(shè)備；

　　（六）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他資料和財(cái)物。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)未辦理退出交接手續(xù)，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)；不得損壞、隱匿、銷毀物業(yè)資料和財(cái)物。

　　第六十二條業(yè)主共同決定對物業(yè)實(shí)施自行管理的，應(yīng)當(dāng)就管理事項(xiàng)、管理實(shí)施方式、管理責(zé)任的承擔(dān)、人員雇傭、管理費(fèi)用等事項(xiàng)共同作出約定。

　　自行管理可以采取選舉業(yè)主委員會、推選管理負(fù)責(zé)人等形式執(zhí)行管理事務(wù)。

　　第六十三條自行管理的業(yè)主委員會、管理負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)每半年公布管理費(fèi)用的收支情況。業(yè)主針對收支情況提出的詢問，業(yè)主委員會、管理負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。

　　第六十四條街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門和社區(qū)居（村）民委員會應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)幫助本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主自行管理的小區(qū)做好物業(yè)服務(wù)工作，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系。

　　第六章物業(yè)的使用和維護(hù)

　　第六十五條業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)的使用和維護(hù)應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約的規(guī)定及業(yè)主大會的決定，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。

　　第六十六條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)需新增設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會決定，所需費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)，所有權(quán)屬于全體業(yè)主。區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，任何單位和個(gè)人不得擅自改變用途。

　　因維修物業(yè)或者公共利益確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意，并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

　　第六十七條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建設(shè)單位尚未出售的停車位，應(yīng)當(dāng)出租給業(yè)主、物業(yè)使用人停放車輛，不得只售不租；不得轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理區(qū)域外的使用人。滿足本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主需要后，停車位有空余的，可以出租給物業(yè)管理區(qū)域外的使用人，租賃期限不得超過六個(gè)月。

　　出租車位、車庫的情況應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公示，業(yè)主及業(yè)主委員會有權(quán)查詢租賃和出售合同。

　　第六十八條車輛占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有道路或者其他場地停放的位置、管理辦法、是否收費(fèi)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)由業(yè)主大會決定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同收取車輛停放費(fèi)。

　　業(yè)主對車輛停放有保管要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管服務(wù)合同。

　　第六十九條業(yè)主大會成立前，需要占用業(yè)主共有道路或者其他場地停放車輛的，應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將車輛停放費(fèi)單獨(dú)列賬，每半年公布賬目，并接受業(yè)主的監(jiān)督。所得收益的百分之七十用于共用部分、共同設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造，其余部分可以用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　業(yè)主大會成立后，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放車輛，以及利用業(yè)主共有部分、共用設(shè)施從事廣告等經(jīng)營性活動的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會決定后，依法辦理有關(guān)手續(xù)并公示。利用業(yè)主共有部分、共用設(shè)施從事廣告等經(jīng)營性活動的，還應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。收益按照業(yè)主大會決定、物業(yè)服務(wù)合同約定使用；沒有決定或者約定的，按照前款規(guī)定使用。

　　第七十條公安、消防、救護(hù)、搶險(xiǎn)、環(huán)衛(wèi)、郵遞、信息通信等特種車輛執(zhí)行公務(wù)時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)臨時(shí)停放，不得收費(fèi)。進(jìn)入住宅物業(yè)管理區(qū)域不超過半小時(shí)的車輛，不得收費(fèi)。

　　大型車輛和載有易燃、易爆、劇毒、放射性物品和危險(xiǎn)化學(xué)品的車輛不得進(jìn)入住宅小區(qū)。

　　第七十一條業(yè)主不得將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，因特殊情況需要改變的，在設(shè)立或者變更登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門書面承諾遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，并提交業(yè)主委員會出具的有利害關(guān)系的業(yè)主同意將住宅改為經(jīng)營性用房的證明文件及其他登記所需材料。未成立業(yè)主委員會的，由社區(qū)居（村）民委員會出具。

　　業(yè)主違反規(guī)定,擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告工商行政管理部門。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示經(jīng)營性用房情況。經(jīng)營性用房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。

　　第七十二條業(yè)主裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的規(guī)定、臨時(shí)管理規(guī)約或者管理規(guī)約，持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù)，并應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。

　　業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理登記手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照臨時(shí)管理規(guī)約或者管理規(guī)約，禁止裝飾裝修施工人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)對住宅裝飾裝修活動進(jìn)行巡查時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人、裝飾裝修施工人員不得拒絕和阻礙。

　　第七十三條物業(yè)使用中不得有下列行為：

　　（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)以及建筑防火分隔設(shè)施；

　�。ǘ�）破壞或者擅自改變房屋外觀；

　�。ㄈ�）侵占綠地、違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；

　�。ㄋ模┡欧庞卸尽⒂泻ξ镔|(zhì)，發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲；

　　（五）隨意堆放、傾倒垃圾、雜物；

　　（六）違反規(guī)定擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營；

　�。ㄆ撸┻`反規(guī)定飼養(yǎng)動物；

　�。ò耍┐娣挪环�合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒和放射性等危險(xiǎn)物品；

　�。ň牛┱加�、堵塞消防通道、安全出口、無障礙設(shè)施，占用、損壞消防設(shè)施、器材；

　　（十）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　發(fā)生上述行為時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政主管部門，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法處理；業(yè)主、物業(yè)使用人對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟；業(yè)主委員會對侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

　　第七十四條物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主或使用人應(yīng)當(dāng)給予配合。相關(guān)業(yè)主或者使用人不予配合造成其他業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第七十五條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任，在辦理房屋所有權(quán)初始登記前，將物業(yè)保修金交存至物業(yè)管理行政主管部門設(shè)立的專戶，專項(xiàng)用于保修期內(nèi)物業(yè)的維修。

　　第七十六條住宅物業(yè)和住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)或者房屋所有權(quán)登記時(shí)，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶。

　　專項(xiàng)維修資金的交存、使用、管理按照國家和地方有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，接受審計(jì)、財(cái)政主管部門的監(jiān)督管理及業(yè)主的查詢。

　　第七十七條專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)用于物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　業(yè)主分戶賬面專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存30%的，由業(yè)主大會決定續(xù)交方案。

　　第七十八條發(fā)生下列危及房屋安全情形之一，需要立即對住宅物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行應(yīng)急維修、更新和改造，相關(guān)的業(yè)主不能形成法定多數(shù)意見的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主提出專項(xiàng)維修資金使用方案,報(bào)市或者縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門審核同意后進(jìn)行應(yīng)急處置。物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)在三個(gè)工作日內(nèi)予以辦理，不得指定施工單位：

　　（一）屋面防水損壞造成滲漏的；

　　（二）電梯故障、公共護(hù)（圍）欄破損嚴(yán)重，危及人身安全的；

　�。ㄈ�）樓體單側(cè)外立面有脫落危險(xiǎn)的；

　�。ㄋ模�專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財(cái)產(chǎn)安全的；

　�。ㄎ澹┪＜胺课莅踩�的其他情形。

　　發(fā)生前款所列情形，未按規(guī)定實(shí)施維修和更新、改造的，市或者縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門可以組織代為維修，維修費(fèi)用在專項(xiàng)維修資金中列支。

　　第七章法律責(zé)任

　　第七十九條違反本條例規(guī)定的行為，法律、行政法規(guī)已規(guī)定法律責(zé)任的，從其規(guī)定。

　　第八十條供水、供電、供氣等專業(yè)經(jīng)營單位違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門予以處罰：

　�。ㄒ唬┻`反本條例規(guī)定，無正當(dāng)理由拒絕、拖延參加住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)終端用戶分戶計(jì)量表或者終端用戶入戶端口以前的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收的，或者拒絕接收住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的，責(zé)令限期改正，逾期未改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款；影響房屋交付使用、業(yè)主正常生活或者造成人身、財(cái)產(chǎn)損害的，承擔(dān)賠償責(zé)任；

　�。ǘ�）違反本條例規(guī)定，未履行維修、養(yǎng)護(hù)、更新等義務(wù)的，責(zé)令限期改正，逾期未改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款；

　�。ㄈ�）因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費(fèi)用，停止提供服務(wù)的，責(zé)令限期改正，逾期未改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款；

　　（四）違反本條例規(guī)定，強(qiáng)制業(yè)主更換專有部分合格的設(shè)施設(shè)備的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處以二千元以上一萬元以下罰款；造成損失的，承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第八十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，由市或者縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門予以處罰：

　�。ㄒ唬┻`反本條例規(guī)定，承接物業(yè)未進(jìn)行查驗(yàn)的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處以三萬元以上五萬元以下罰款；

　�。ǘ�）違反本條例規(guī)定，未在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示物業(yè)承接查驗(yàn)情況、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、燃?xì)赓徺I票據(jù)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和經(jīng)營設(shè)施收支情況或者公示信息失實(shí)的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處五千元以上一萬元以下罰款；

　�。ㄈ�）違反本條例規(guī)定，未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，減少物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處以五千元以上五萬元以下罰款；

　�。ㄋ模┻`反本條例規(guī)定，采取中斷供水、供熱、供氣、供電等方式威嚇脅迫業(yè)主、物業(yè)使用人的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處以五千元以上二萬元以下罰款；造成損失的，承擔(dān)賠償責(zé)任；

　　（五）違反本條例規(guī)定，未辦理退出交接手續(xù)擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)或被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處一萬元以上五萬元以下罰款，并可以提請頒發(fā)資質(zhì)證書的部門依法降低其資質(zhì)等級；

　�。�六）違反本條例規(guī)定，損壞、隱匿、銷毀物業(yè)資料和財(cái)物的，責(zé)令限期返還、恢復(fù)原狀，造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，并處一萬元以上三萬元以下罰款；

　�。ㄆ撸┻`反本條例規(guī)定，強(qiáng)制業(yè)主更換專有部分合格的設(shè)施設(shè)備的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處以二千元以上一萬元以下罰款；造成損失的，承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第八十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定的，由縣級以上人民政府價(jià)格主管部門責(zé)令改正，沒收違法所得，并處五千元以下的罰款。

　　第八十三條違反本條例規(guī)定，業(yè)主未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)督促其限期交納；逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。

　　第八十四條違反本條例規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或建設(shè)單位有下列行為之一的，由市或者縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正，沒收違法所得；逾期未改正的，處一萬元以上五萬元以下罰款：

　�。ㄒ唬┪闯鍪鄣能囄�、車庫不優(yōu)先出租給物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人，或者將多余車位、車庫出租給物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外使用人的租賃期限超過六個(gè)月的；

　�。ǘ�）建設(shè)單位將車位、車庫對業(yè)主只售不租或者轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理區(qū)域外使用人的。

　　第八十五條違反本條例規(guī)定，業(yè)主將住宅改為經(jīng)營性用房的，由市或者縣級人民政府工商、稅務(wù)、環(huán)保、公安等行政主管部門依法查處。

　　第八十六條違反本條例第七十三條規(guī)定，給他人造成損害的，依法承擔(dān)民事責(zé)任，并由有關(guān)行政主管部門按照下列規(guī)定予以處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

　�。ㄒ唬┻`反第一項(xiàng)規(guī)定,由市或者縣級人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門責(zé)令限期改正，處五萬元以上十萬元以下罰款。

　�。ǘ�）違反第二項(xiàng)、第三項(xiàng)規(guī)定的，由市或者縣級人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門責(zé)令限期改正，依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定查處。

　�。ㄈ�）違反第四項(xiàng)、第五項(xiàng)規(guī)定的，由市或者縣級人民政府環(huán)境保護(hù)行政主管部門依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定查處。

　　（四）違反第六項(xiàng)、第七項(xiàng)、第八項(xiàng)、第九項(xiàng)規(guī)定的，由市或者縣級人民政府公安機(jī)關(guān)依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定查處。

　　第八十七條物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府以及其他有關(guān)行政主管部門的工作人員濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級主管部門依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第八章附則

　　第八十八條本條例所稱住宅共用部分，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部分，一般包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

　　本條例所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主和有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

　　本條例所稱專有部分，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋（含整棟建筑物）、車位、攤位，以及規(guī)劃專屬于特定房屋且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等特定空間。其具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。

　　本條例所稱有利害關(guān)系的業(yè)主，是指本幢建筑物內(nèi)的其他業(yè)主及本幢建筑物之外能證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響的業(yè)主。

　　本條例規(guī)定的面積和人數(shù)，按照下列方式計(jì)算：

　　（一）專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行登記的，暫時(shí)按照測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫時(shí)按照房屋買賣合同記載的面積計(jì)算；

　　（二）建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算；

　　（三）業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按照一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按照一人計(jì)算；

　�。ㄋ模┛�?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

　　第八十九條本條例自年月日起施行。