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青海省物業(yè)管理?xiàng)l例全文

更新:2023-09-16 16:26:02 高考升學(xué)網(wǎng)

 第一章 總則

  第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng),維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,營(yíng)造良好的生活和工作環(huán)境,促進(jìn)社會(huì)和諧,根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、行政法規(guī),結(jié)合本省實(shí)際,制定本條例。

  第二條 本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動(dòng)適用本條例。

  本條例所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,或者通過其他形式,對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

  第三條 省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全省物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

  市(州)、縣(市、區(qū))人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作,履行下列職責(zé):

  (一)對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)業(yè)務(wù)的指導(dǎo)和監(jiān)督;

  (二)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)、服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)、物業(yè)服務(wù)合同簽訂的監(jiān)督管理;

  (三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評(píng)價(jià);

  (四)專項(xiàng)維修資金和物業(yè)保修金交存、使用的監(jiān)督管理;

  (五)物業(yè)使用和維護(hù)的監(jiān)督管理;

  (六)物業(yè)承接查驗(yàn)、退出交接活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督;

  (七)處理在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴;

  (八)其他監(jiān)督管理職責(zé)。

  縣級(jí)以上人民政府發(fā)展和改革、城鄉(xiāng)規(guī)劃、國(guó)土資源、財(cái)政、公安、民政、衛(wèi)生計(jì)生、環(huán)保、工商、質(zhì)監(jiān)等有關(guān)部門,按照各自職責(zé),負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動(dòng)的有關(guān)監(jiān)督管理和服務(wù)工作。

  第四條 街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府依法組織和指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì),督促業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)履行職責(zé),調(diào)解物業(yè)管理糾紛,協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系。

  社區(qū)居(村)民委員會(huì)負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法開展業(yè)主自治管理,協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府開展物業(yè)管理相關(guān)工作。

  第五條 街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度。物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由房地產(chǎn)行政主管部門、公安派出所、社區(qū)居(村)民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位等各方代表組成,由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負(fù)責(zé)召集。

  物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議主要協(xié)調(diào)解決下列重大問題:

  (一)業(yè)主委員會(huì)不依法履行職責(zé);

  (二)業(yè)主委員會(huì)成立、換屆過程中出現(xiàn)的問題;

  (三)物業(yè)服務(wù)合同履行過程中出現(xiàn)的問題;

  (四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在變更交接過程中出現(xiàn)的問題;

  (五)需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理問題。

  第六條 縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)納入服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系,制定扶持政策,加強(qiáng)行業(yè)管理,提高專業(yè)化水平,促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展。

  第七條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理,規(guī)范行業(yè)行為,提高物業(yè)服務(wù)水平,促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法誠(chéng)信經(jīng)營(yíng),維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。

  第二章 物業(yè)管理區(qū)域與相關(guān)配置

  第八條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)以土地使用權(quán)證確定的用地范圍為基礎(chǔ),綜合考慮規(guī)劃條件、建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、業(yè)主人數(shù)、自然界限、社區(qū)布局、社區(qū)建設(shè)等因素確定。物業(yè)設(shè)施設(shè)備共用的,應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;配套設(shè)施設(shè)備能夠分割獨(dú)立使用的,可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

  第九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得商品房預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售前,向項(xiàng)目所在地縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的申請(qǐng),房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起二十日內(nèi),在征求街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門等單位的意見后劃分物業(yè)管理區(qū)域,并書面告知項(xiàng)目所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府。

  建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域核定內(nèi)容在商品房銷售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行公示。

  第十條 尚未劃分或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的,由縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政管理部門會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府征求業(yè)主、社區(qū)居(村)民委員會(huì)的意見,結(jié)合社區(qū)居(村)民委員會(huì)的布局劃分物業(yè)管理區(qū)域。調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的,還應(yīng)當(dāng)征得專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

  第十一條 縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。

  物業(yè)管理區(qū)域檔案應(yīng)當(dāng)載明物業(yè)管理區(qū)域的地理位置、四至界限、建筑物總面積、專有部分?jǐn)?shù)量、共有部分情況、建設(shè)單位以及其他需要載明的事項(xiàng)。

  第十二條 建設(shè)單位新建住宅物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝唬凑障铝幸鬅o(wú)償配置物業(yè)服務(wù)用房:

  (一)物業(yè)服務(wù)用房按照房屋建筑總面積千分之三的比例配置,且不得低于七十平方米;房屋建筑總面積超過三萬(wàn)平方米的,按照超過部分建筑面積千分之一的比例增加配置。物業(yè)服務(wù)用房不包含門崗值班室。

  (二)物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)具備水、電、暖、衛(wèi)、采光等基本使用功能和條件,配置獨(dú)立的水、電、暖等計(jì)量裝置。

  業(yè)主委員會(huì)辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑,面積不得低于二十平方米;房屋建筑總面積超過三萬(wàn)平方米的,面積不得低于四十平方米。

  物業(yè)服務(wù)用房屬于全體業(yè)主共有,任何單位和個(gè)人不得擅自變更用途,也不得分割、轉(zhuǎn)讓、抵押。

  第十三條 城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門在規(guī)劃許可、驗(yàn)收過程中,應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)用房建筑面積、位置等作為規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)進(jìn)行審查。

  房地產(chǎn)行政主管部門或者不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu),在核發(fā)商品房預(yù)售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí),應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)用房進(jìn)行核查,并在房屋登記簿中注明物業(yè)服務(wù)用房面積和位置。

  建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將相關(guān)信息在商品房銷售現(xiàn)場(chǎng)或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

  第十四條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱等計(jì)量裝置應(yīng)當(dāng)按照專有部分一戶一表、共有部分獨(dú)立計(jì)量表配置。信息通信、消防、電梯、安全防范、環(huán)衛(wèi)、郵政等附屬設(shè)施設(shè)備的配置應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)規(guī)范。

  配套設(shè)施不齊全的老舊住宅區(qū),專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)配合縣級(jí)以上人民政府采取措施逐步改造,實(shí)現(xiàn)供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的分戶計(jì)量、分戶控制。業(yè)主及物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)為改造工作提供便利。

  第十五條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱等最終用戶分戶計(jì)量表和分戶計(jì)量表以前的專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備按照國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)規(guī)范設(shè)計(jì),由相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位依法組織具有資質(zhì)的單位安裝施工,并與建設(shè)項(xiàng)目同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步交付。所需費(fèi)用依照國(guó)家和省住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門制定的有關(guān)工程計(jì)價(jià)規(guī)定確定,由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)配合專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的施工。

  建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收后,應(yīng)當(dāng)將專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)移交給組織安裝施工的專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位。專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)接收,并負(fù)責(zé)專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的管理、維修、養(yǎng)護(hù)和更新。

  專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備包括變(配)電、二次供水、換熱、燃?xì)庹{(diào)壓等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線。

  第十六條 本條例實(shí)施前建設(shè)的住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱等最終用戶分戶計(jì)量表和分戶計(jì)量表以前的專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的所有權(quán),由業(yè)主大會(huì)決定是否移交給專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位。決定移交的,縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位按照國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)規(guī)范進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收合格的,專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)接收,并負(fù)責(zé)專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的管理、維修、養(yǎng)護(hù)和更新。

  驗(yàn)收不合格的,由專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位按照國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)規(guī)范提出整改方案,經(jīng)整改合格后移交。住宅物業(yè)尚在工程質(zhì)量保修期內(nèi)的整改費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān),超出保修期的由全體業(yè)主共同承擔(dān)。

  第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)

  第十七條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

  業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,享有下列權(quán)利:

  (一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);

  (二)提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議,并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;

  (三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;

  (四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議,行使投票權(quán);

  (五)選舉業(yè)主委員會(huì)成員,并享有被選舉權(quán);

  (六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;

  (七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

  (八)對(duì)物業(yè)共有部分及其附屬設(shè)施設(shè)備使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);

  (九)監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的管理和使用;

  (十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

  第十八條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,履行下列義務(wù):

  (一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

  (二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部分及其附屬設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;

  (三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;

  (四)按照有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;

  (五)遵守房屋裝飾裝修的規(guī)定;

  (六)支持和配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法經(jīng)營(yíng)和管理活動(dòng);

  (七)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;

  (八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

  第十九條 物業(yè)的承租人、借用人等物業(yè)使用人,根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)依法作出的決定,以及其與業(yè)主的約定,享有相應(yīng)權(quán)利,履行相應(yīng)義務(wù)。

  第二十條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成,代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。

  物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)會(huì)同縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)本轄區(qū)的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會(huì),并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

  業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會(huì)的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

  第二十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),符合下列條件之一的,應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì):

  (一)交付的房屋專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十以上;

  (二)交付的房屋套數(shù)達(dá)到總套數(shù)百分之五十以上;

  (三)首套房屋交付已滿兩年且交付的房屋套數(shù)達(dá)到總套數(shù)的百分之三十以上。

  第二十二條 符合成立業(yè)主大會(huì)條件的,街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者百分之十以上業(yè)主聯(lián)名提出成立業(yè)主大會(huì)申請(qǐng)后三十日內(nèi),會(huì)同縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門組建首次業(yè)主大會(huì)籌備組。

  籌備召開新建住宅小區(qū)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。

  第二十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府報(bào)送物業(yè)管理區(qū)域證明、房屋及建筑物面積清冊(cè)、業(yè)主名冊(cè)、建筑規(guī)劃總平面圖、交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明、物業(yè)服務(wù)用房配置證明等籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料。

  第二十四條 籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府代表和社區(qū)居(村)民委員會(huì)代表組成;I備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù),其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)不低于籌備組人數(shù)的一半,籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府代表?yè)?dān)任。

  籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生,由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者社區(qū)居(村)民委員會(huì)組織業(yè)主推薦。

  籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi),將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的,由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府協(xié)調(diào)解決。

  第二十五條 籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下籌備工作:

  (一)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容;

  (二)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則;

  (三)確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積;

  (四)制定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法,確定候選人名單,制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法;

  (五)依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則;

  (六)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

  前款規(guī)定的內(nèi)容,籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的,籌備組應(yīng)當(dāng)予以答復(fù);異議成立的,籌備組應(yīng)當(dāng)對(duì)公告內(nèi)容予以修改并重新公告。

  第二十六條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

  首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

  第二十七條 業(yè)主大會(huì)討論決定下列事項(xiàng):

  (一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約;

  (二)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;

  (三)選定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案;

  (四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

  (五)籌集和使用專項(xiàng)維修資金;

  (六)新建、改建和重建建筑物及其附屬設(shè)施;

  (七)改變共有部分的用途;

  (八)利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及所得收益的分配與使用;

  (九)法律、法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的其他事項(xiàng)。

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