物業(yè)服務收費管理辦法是為了為規(guī)范物業(yè)服務收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》和《物業(yè)管理條例》制定，由中華人民共和國發(fā)展改革委、建設部于2004年1月1日發(fā)布施行的相關管理條例，共計二十四條。那么佛山物業(yè)管理條例最新版全文是如何修訂的呢？本文小編為你整理關于佛山物業(yè)管理條例最新全文、附收費標準的相關知識，希望對你有幫助。

第一章總則

第二章業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會

第三章前期物業(yè)管理第四章物業(yè)管理服務第五章物業(yè)的使用和維護第六章物業(yè)服務收費管理第七章行業(yè)管理第八章法律責任第九章附則

第一章總則

第一條【目的、依據(jù)】

為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，加強基層治理和社區(qū)管理，營造和諧、安全、文明、整潔的居住環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權法》《物業(yè)管理條例》　等法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本條例。

第二條【適用范圍】

本市行政區(qū)域內住宅物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理，適用本條例。

第三條　【物業(yè)管理的概念和管理原則】

本條例所稱住宅物業(yè)管理（以下簡稱“物業(yè)管理”），是指住宅區(qū)內的業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。

物業(yè)管理應當遵循政府監(jiān)管、市場主導、社會參與、居民自治的原則，發(fā)揮政府、社區(qū)和業(yè)主的監(jiān)督作用，促進居民社區(qū)的治理穩(wěn)定，改善人民群眾的居住環(huán)境和提高生活質量。

第四條【市房地產行政主管部門的職責】

市房地產行政主管部門組織實施本條例，負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，制定全市物業(yè)管理活動監(jiān)督管理工作的考核辦法并組織實施。

第五條【區(qū)房地產行政主管部門的職責】

區(qū)房地產行政主管部門負責本區(qū)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行下列職責：

（一）物業(yè)服務企業(yè)和從業(yè)人員的監(jiān)督管理；

（二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會物業(yè)管理活動的業(yè)務指導與監(jiān)督管理；

（三）物業(yè)管理區(qū)域、業(yè)主委員會、前期物業(yè)服務合同的備案；

（四）物業(yè)使用和維護的監(jiān)督管理；

（五）住宅專項維修資金歸集、使用的指導與監(jiān)督；

（六）處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴；

（七）物業(yè)管理方面的其他監(jiān)督管理職責。

第六條【街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的職責】

街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）在區(qū)房地產行政主管部門指導下，負責對本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的日常監(jiān)督管理，履行下列職責：

（一）指導和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的組建和日常工作；

（二）負責業(yè)主委員會的備案；

（三）具體落實物業(yè)使用和維護的監(jiān)督管理；

（四）公共收益開支公開情況的監(jiān)督；

（五）協(xié)調處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的糾紛；

（六）物業(yè)管理方面的其他監(jiān)督管理職責。

第七條【居（村）民委員會的職責】居（村）民委員會協(xié)助、配合區(qū)房地產行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府），負責轄區(qū)內物業(yè)管理活動的監(jiān)督、協(xié)調、指導和調解工作，履行下列職責：

（一）指導業(yè)主成立業(yè)主大會并選舉產生業(yè)主委員會；

（二）指導業(yè)主委員會的換屆選舉工作；

（三）指導、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法開展活動；

（四）協(xié)助有關行政管理部門對物業(yè)管理活動進行監(jiān)督，協(xié)調處理轄區(qū)內物業(yè)管理的日常事務；

（五）依法協(xié)調處理物業(yè)管理糾紛，開展人民調解工作；

（六）法律法規(guī)規(guī)定的其他職責。

第八條【主要行政管理部門職責和分工】

市、區(qū)相關行政管理部門在各自職責范圍內，直接進入小區(qū)做好物業(yè)管理區(qū)域內的監(jiān)督管理和投訴處理工作，區(qū)房地產行政主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）及居（村）民委員會應當予以協(xié)助。

價格管理部門對物業(yè)服務收費進行監(jiān)督管理。

規(guī)劃管理部門負責物業(yè)管理區(qū)域內的車位、車庫的規(guī)劃審批工作，對擅自改變物業(yè)使用功能、改變房屋外立面、非法搭建等違法行為予以認定。

城市管理行政執(zhí)法部門負責查處物業(yè)管理區(qū)域內社會生活噪音污染、建筑施工噪聲污染、飲食服務業(yè)油煙污染、向大氣排放粉塵、惡臭氣體或者其他含有有毒物質氣體等違法行為，查處擅自改變房屋外立面、違法設置戶外廣告、違法加建改建擴建、違規(guī)裝修、擅自改變房屋用途、亂擺賣違法行為等。

公安機關負責指導物業(yè)服務企業(yè)建立健全保安服務管理制度、崗位責任制度、保安員管理制度和緊急情況應急預案，督促物業(yè)服務企業(yè)落實相關管理制度；配合流動人員和出租屋管理職能部門，做好物業(yè)管理區(qū)域內流動人口和出租房屋的管理工作；對物業(yè)管理區(qū)域內阻塞交通、阻礙消防通道、違規(guī)停放車輛、危險化學品車輛等行為依法采取強制措施；打擊物業(yè)管理服務中的欺行霸市行為等。

環(huán)境保護管理部門負責依法查處物業(yè)管理區(qū)域內排放有毒有害廢物、輻射放射等違法行為。

質量技術監(jiān)督部門負責物業(yè)管理區(qū)域內的電梯、公共游樂設施等的安全監(jiān)督管理工作。

公安消防部門負責指導和監(jiān)督轄區(qū)內的公安派出所督促本行政區(qū)域內的物業(yè)服務企業(yè)、居（村）民委員會以及其他單位和個人履行消防安全職責，落實防火、滅火措施。

工商行政管理部門負責查處物業(yè)管理區(qū)域內無照經營、虛假廣告、侵害消費者權益等違反工商行政管理法律法規(guī)的行為。

人口與計劃生育管理部門負責物業(yè)管理區(qū)域內的人口與計劃生育工作。

衛(wèi)生管理部門負責指導和監(jiān)督物業(yè)管理區(qū)域內的疾病防控工作和“除四害”工作。

民政部門依職能負責指導和監(jiān)督居（村）民委員會依照法律法規(guī)履行相關職責。

司法行政部門負責指導人民調解委員會對業(yè)主、物業(yè)使用人、建設單位、物業(yè)服務企業(yè)各方矛盾糾紛進行人民調解。

第九條【物業(yè)服務企業(yè)的職責】

物業(yè)服務企業(yè)應當按照法律法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務合同的約定，為業(yè)主提供服務，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序，處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的投訴，并配合政府有關部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會開展社區(qū)服務等相關工作，配合有關行政管理部門進入物業(yè)管理區(qū)域行使行政職能。

第十條【行業(yè)協(xié)會】

物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會（以下簡稱“行業(yè)協(xié)會”）是由物業(yè)服務企業(yè)組成的社會團體法人，是物業(yè)管理行業(yè)自律組織。行業(yè)協(xié)會負責依法制定和組織實施行業(yè)自律性規(guī)范，制定并監(jiān)督實施物業(yè)服務規(guī)范，促進物業(yè)服務企業(yè)依法、誠信經營，組織行業(yè)培訓，對物業(yè)服務企業(yè)之間的糾紛進行調解，維護物業(yè)服務企業(yè)合法權益。行業(yè)協(xié)會接受民政部門和房地產行政主管部門的業(yè)務指導和監(jiān)督管理。

鼓勵物業(yè)服務企業(yè)加入行業(yè)協(xié)會。

行業(yè)協(xié)會履行以下職責：

（一）保障物業(yè)服務企業(yè)依法執(zhí)業(yè)，維護行業(yè)合法權益；

（二）總結、交流物業(yè)服務工作經驗，推廣先進物業(yè)服務技術；

（三）行業(yè)誠信管理、行業(yè)規(guī)范；

（四）組織行業(yè)業(yè)務培訓和職業(yè)道德、從業(yè)紀律教育，進行考核；

（五）受理對物業(yè)服務企業(yè)的投訴或者舉報，調解物業(yè)服務活動中發(fā)生的糾紛；

（六）發(fā)布物業(yè)服務收費信息。

第二章　業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會

第一節(jié)一般規(guī)定

第十一條　【業(yè)主和物業(yè)使用人的概念】

業(yè)主是指房屋的所有權人。

基于買賣、贈與、征收補償?shù)戎荚谵D移建筑物所有權的法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的房屋受讓人，可以認定為業(yè)主。

物業(yè)使用人，是指房屋的承租人和實際居住人。

第十二條【業(yè)主的權利和義務】

業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利：

（一）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務；

（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；

（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權；（五）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

（八）對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；

（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備、住宅專項維修資金、公共收益的管理和使用；

（十）法律法規(guī)規(guī)定的其他權利。

業(yè)主在物業(yè)管理活動中，應當履行下列義務：

（一）遵守業(yè)主管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；

（四）按時交納住宅專項維修資金；

（五）按時交納物業(yè)服務費用；

（六）法律法規(guī)規(guī)定的其他義務。

第十三條　【業(yè)主大會和業(yè)主委員會】

業(yè)主依法成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。

業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成，代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益，依法行使職權。

第十四條【物業(yè)管理區(qū)域】

物業(yè)管理區(qū)域根據(jù)物業(yè)建設用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結合物業(yè)的共用設施設備、社區(qū)建設等因素劃定。物業(yè)的配套設施設備共用的，應當劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域；但其設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。物業(yè)管理區(qū)域備案由區(qū)房地產行政主管部門負責組織實施。

舊城區(qū)、城中村等沒有實施物業(yè)管理的建成居住區(qū)需要聘請物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）征求相關業(yè)主意見后，確定物業(yè)管理區(qū)域。

對物業(yè)管理區(qū)域劃定有爭議的，物業(yè)所在地區(qū)房地產行政主管部門應當征求物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、相關業(yè)主、居（村）民委員會的意見后確定。

物業(yè)管理區(qū)域備案由區(qū)房地產行政主管部門負責組織實施。

一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會，由一個物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)管理服務。

一個物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主人數(shù)較少且經全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責。

第二節(jié)業(yè)主大會籌備組

第十五條【成立業(yè)主大會和產生籌備組的條件】

百分之二十以上業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）提出成立業(yè)主大會的書面要求。

已交付使用的物業(yè)建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十以上的，或者物業(yè)管理區(qū)域內首套房屋出售并交付使用已滿兩年的，建設單位應當在三十日內書面報告街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府），并同時在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告三十日以上。業(yè)主可以向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）提出成立業(yè)主大會的書面要求。

符合前兩款情形之一的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當在三十日內指導、協(xié)助業(yè)主推薦產生業(yè)主大會籌備組。

第十六條【業(yè)主大會籌備組的組成及產生方式】

業(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表、建設單位、居（村）民委員會代表以及街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）代表九至十五人組成�；I備組成員人數(shù)應為單數(shù)，其中業(yè)主代表應當不少于業(yè)主大會籌備組人數(shù)的百分之六十。居（村）民委員會代表擔任籌備組組長，組織、協(xié)調業(yè)主大會的籌備工作�；I備組中的業(yè)主代表，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會組織業(yè)主推薦產生。

業(yè)主可以聯(lián)名推薦籌備組中的業(yè)主代表，但同一業(yè)主只能推薦1名候選人；業(yè)主聯(lián)名推薦的業(yè)主代表根據(jù)聯(lián)名推薦人數(shù)多少的順序確定；聯(lián)名推薦人數(shù)相同的，可以抽簽確定排名順序。

業(yè)主為法人或者其他組織，委托其工作人員參加籌備組的，應當提交書面委托書。

籌備組成員名單及簡歷應當自成立之日起七日內在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示十五日以上。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會協(xié)調解決。

建設單位和物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助業(yè)主大會籌備組工作，向業(yè)主大會籌備組提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑的基本資料（包括物業(yè)管理區(qū)域內地上、地下的建筑物、設施設備和相關場地等）、已籌集的住宅專項維修資金清冊等文件，并在物業(yè)管理區(qū)域提供相應的人力、場地支持。

業(yè)主大會籌備組不得泄露業(yè)主資料，不得將業(yè)主資料用于與業(yè)主大會籌備無關的活動。

第十七條【業(yè)主大會籌備組職責】業(yè)主大會籌備組應當自成立之日起六個月內，組織召開首次業(yè)主大會會議�；I備組自成立之日起六個月內，組織召開首次業(yè)主大會會議但未通過管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則、選舉產生首屆業(yè)主委員會的，其工作期限延長三個月。超過六個月未召開首次業(yè)主大會會議的或超過九個月業(yè)主大會會議仍未通過管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則、選舉產生首屆業(yè)主委員會的，籌備組自動解散。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會可以協(xié)助小區(qū)業(yè)主重新組織產生籌備組。

籌備組履行下列職責：

（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

（二）擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案；

（三）確認業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)，確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

（四）制定業(yè)主委員會委員候選人產生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單；

（五）制定業(yè)主委員會選舉辦法；

（六）召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

前款（一）至（五）項內容應在首次業(yè)主大會會議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告三十日以上，并書面通知全體業(yè)主。

籌備組的會議材料等應當妥善保管，并于本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會成立后五日內移交業(yè)主委員會。

第三節(jié)業(yè)主大會

第十八條【業(yè)主大會的職責】

業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產生業(yè)主委員會之日起成立。

業(yè)主大會決定以下事項：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

（四）制定物業(yè)服務內容、標準以及物業(yè)服務收費方案；

（五）選聘、解聘、續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)；

（六）決定住宅專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；

（七）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

（八）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（九）依法改變共有部分的用途；

（十）利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用；

（十一）改變或者撤銷本物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主委員會作出的與業(yè)主大會決定相抵觸的決議；

（十二）法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應由業(yè)主共同決定的事項。

決定各個事項的具體條件按本條例第二十三條執(zhí)行。

第十九條【業(yè)主大會會議】

業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。

經業(yè)主委員會決定或者百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。

業(yè)主委員會不按照前兩款規(guī)定組織召開業(yè)主大會定期會議、臨時會議的，業(yè)主可以向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）提出協(xié)助要求，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當協(xié)調組織召開。

除業(yè)主委員會和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）外，任何單位和個人不得召集業(yè)主大會會議。其他單位或者個人召集的業(yè)主大會會議決議無效。

業(yè)主大會會議召開時，物業(yè)服務企業(yè)、物業(yè)使用人以及相關單位應當予以協(xié)助。

第二十條【會前告知、公告、意見收集】

召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開十五日前將會議時間、地點、議題和議程以書面形式告知居（村）民委員會，同時在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告，通知全體業(yè)主，該公告應當保留至業(yè)主大會召開。

業(yè)主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見或者通過市房地產行政主管部門建設的信息平臺進行電子投票的形式。采用書面、電子投票等形式征求意見的，應當將征求意見書送達每一位業(yè)主；無法送達的，應當在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告十五日以上。征求意見的結果應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告三十日以上，業(yè)主有權查閱相關資料。

沒有按照本條規(guī)定的程序、方式召開業(yè)主大會收集業(yè)主意見的，其結果不能作為業(yè)主大會表決結果。

第二十一條【業(yè)主代表】

業(yè)主可以以幢、單元或者樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。

推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應當在參加業(yè)主大會會議三日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業(yè)主意見；需要投票表決的，業(yè)主贊同、反對或者棄權的具體票數(shù)經業(yè)主本人簽字確認后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時提交。

第二十二條【業(yè)主委托】

業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主委托他人參加業(yè)主大會會議的，應當出具書面委托書，載明委托事項、委托權限及期限。

第二十三條　【面積和業(yè)主人數(shù)的確定】

業(yè)主大會決定籌集和使用住宅專項維修資金、改建或者重建建筑物及其附屬設施的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他有關共有和共同管理權利重大事項的，應當經專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

面積和業(yè)主人數(shù)按照下列方式確定：

（一）專有部分面積，按照不動產登記簿記載的建筑面積計算；　尚未登記的，暫按測繪機構的實測建筑面積計算；尚未實測的，暫按房屋買賣合同記載的建筑面積計算；無法按建筑面積計算的，按套內建筑面積計算。

建筑物總面積，按專有部分面積之和計算。

（二）具有構造和利用上的獨立性、能夠排他使用并登記成為特定業(yè)主所有的車位、攤位等特定空間計入用于確定業(yè)主投票權數(shù)的專有部分面積。

（三）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一業(yè)主擁有一個以上專有部分的，按一人計算。

（四）總人數(shù)，按照前項統(tǒng)計總和計算。

第二十四條【投票】

業(yè)主大會會議表決采用書面記名投票或者通過市房地產行政主管部門建設的信息平臺進行電子記名投票的方式。

采用電子投票方式的，應當核實業(yè)主身份。電子投票視為業(yè)主真實意思表示，與書面記名投票具有同等法律效力。

任何人不得偽造業(yè)主選票、表決票、業(yè)主簽名或者書面委托書。涉及上述偽造情形的表決視為無效。選票、表決票和書面委托書應當妥善保管，以備查詢。

每戶業(yè)主的表決情況及統(tǒng)計結果應當在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告三十日以上，業(yè)主有權查詢相關材料。

第二十五條【表決事項】

首次業(yè)主大會會議應當對管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則進行表決，并選舉業(yè)主委員會。

管理規(guī)約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項作出約定。管理規(guī)約對全體業(yè)主、物業(yè)使用人具有約束力。管理規(guī)約不得違反法律法規(guī)或者損害社會公共利益。

業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序，業(yè)主委員會的組成、成員任期及職務終止等事項作出約定。

第四節(jié)業(yè)主委員會

第二十六條【業(yè)主委員會的職責】業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，由業(yè)主大會選舉產生。業(yè)主委員會履行下列職責：

（一）召集和主持業(yè)主大會，向業(yè)主大會報告工作；

（二）執(zhí)行業(yè)主大會會議的決議、決定；

（三）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；

（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同，督促業(yè)主按時交納物業(yè)服務費及其他相關費用；

（五）協(xié)助制訂重大維修工程項目年度計劃，協(xié)調、處理涉及物業(yè)管理的共同事務；

（六）監(jiān)督物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用；

（七）組織業(yè)主委員會的換屆選舉工作；

（八）督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約；

（九）籌集和使用住宅專項維修資金；

（十）依照業(yè)主大會的決定對公共收益管理或者監(jiān)督；

（十一）聽取業(yè)主的意見和建議，接受業(yè)主、業(yè)主大會和有關部門的監(jiān)督；

（十二）配合政府行政管理部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會做好物業(yè)管理和物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設工作；

（十三）調解處理物業(yè)管理活動中的相關問題；

（十四）法律法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會賦予的其他職責。

業(yè)主委員會對全體業(yè)主負責，接受業(yè)主監(jiān)督，接受政府行政管理部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會的監(jiān)督、指導。

業(yè)主委員會每年十二月向業(yè)主大會作工作報告，工作報告報送街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和居（村）民委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告三十日以上。

第二十七條【業(yè)主委員會的組成及選舉方式】

業(yè)主委員會一般由五至十五人的單數(shù)委員組成，每屆任期不超過五年，可以連選連任，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產生。

業(yè)主委員會委員候選人由居（村）民委會組織業(yè)主推薦、業(yè)主聯(lián)名推薦、業(yè)主自薦等方式產生。

業(yè)主委員會是否實行差額選舉以及實行差額選舉的差額比例由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。

業(yè)主委員會實行差額選舉的，未當選業(yè)主委員會委員且得票數(shù)達到法定票數(shù)的候選人，可以按照得票多少順序當選業(yè)主委員會候補委員。候補委員人數(shù)由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。候補委員可以列席業(yè)主委員會會議，不具有表決權。

第二十八條【業(yè)主委員會委員候選人的資格】

業(yè)主委員會委員應當從本物業(yè)管理區(qū)域內具備以下條件的業(yè)主中選舉產生：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵紀守法、熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有較強的社會公信力和組織能力；

（三）遵守管理規(guī)約，履行業(yè)主義務，按時交納住宅專項維修資金和物業(yè)服務費用，無損害公共利益行為；

（四）具有必要的工作時間；

（五）本人及其近親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的企業(yè)及其下屬單位任職；

（六）業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他條件。

業(yè)主在本物業(yè)管理區(qū)域內存在以下行為之一的，不得成為業(yè)主委員會成員候選人：

（一）欠繳住宅專項維修資金或者違反本條例第五十九條規(guī)定且拒不改正的；

（二）連續(xù)欠繳物業(yè)服務費三個月以上或者累計欠繳物業(yè)服務費六個月以上。

業(yè)主委員會委員候選人應當書面承諾，自愿成為業(yè)主委員會委員，愿意在任期內積極為業(yè)主服務，保證公正廉潔、勤勉盡責。

第二十九條【業(yè)主委員會備案】

業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，提交以下資料備案：

（一）業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約；

（二）業(yè)主大會的會議記錄、會議決定和會議表決結果；

（三）業(yè)主委員會委員（候補委員）名單及其基本情況、分工安排。

業(yè)主委員會應當向區(qū)房地產行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案，并將相關情況書面報告居（村）民委員會。區(qū)房地產行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當在收到上述材料后五日內發(fā)出備案回執(zhí)。

業(yè)主委員會收到備案回執(zhí)后，應當將備案情況告知物業(yè)服務企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告三十日以上。

業(yè)主委員會換屆或者備案情況發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當自變更之日起十五日內書面報告區(qū)房地產行政主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和居（村）民委員會。

第三十條【分期開發(fā)的業(yè)主委員會產生和委員增補】

分期開發(fā)的物業(yè)管理區(qū)域符合本條例第十五條第二款規(guī)定的，可以在分期開發(fā)期間成立業(yè)主大會，選舉產生業(yè)主委員會。

分期開發(fā)的物業(yè)管理區(qū)域已交付物業(yè)的業(yè)主選舉業(yè)主委員會委員及候補委員的，應當按照未交付物業(yè)所占物業(yè)管理區(qū)域總面積的比例為尚未交付物業(yè)的業(yè)主預留名額。

新一期的業(yè)主入住后，應當增補業(yè)主委員會委員和候補委員，但增補后的業(yè)主委員會委員不得超過十五人。

第三十一條【業(yè)主委員會換屆】

業(yè)主委員會任期屆滿三個月前，應當組織換屆籌備小組，成員包括街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）代表、居（村）民委員會代表、業(yè)主委員會成員，由居（村）民委員會代表擔任組長�；I備小組負責換屆具體工作，組織召開業(yè)主大會會議選舉產生新一屆業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會在規(guī)定時間內不組織換屆選舉的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當督促其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，可以由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織換屆選舉工作。

業(yè)主委員會任期屆滿前，應當委托有資質的審計機構對住宅專項維修資金、公共收益的使用情況以及業(yè)主委員會工作經費進行財務審計。

業(yè)主委員會應當在任期屆滿三日內，將屬于業(yè)主大會、業(yè)主委員會的有關財物、文件資料、印章等移交給新一屆業(yè)主委員會。對不按時移交的，業(yè)主或者新一屆業(yè)主委員會可以申請街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會督促其移交；對拒不移交的，可以請求公安派出所協(xié)助移交。屆滿沒有成立新一屆業(yè)主委員會的，上述資料交由居（村）民委員會代為保管。

第三十二條【工作經費、工作補貼】召開業(yè)主大會的工作經費以及業(yè)主委員會的日常工作經費、工作補貼由全體業(yè)主承擔，也可以依照業(yè)主大會的決定從公共收益列支。經費和補貼的籌集、管理和使用由業(yè)主大會決定。

業(yè)主委員會成員可以根據(jù)業(yè)主大會決議領取適當工作補貼。業(yè)主委員會委員工作補貼標準由業(yè)主大會決定。候補委員不領取補貼。

業(yè)主委員會應當于每季度結束十五日內將工作經費和工作補貼的開支情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告三十日以上，接受業(yè)主監(jiān)督。

第三十三條【業(yè)主委員會會議】

業(yè)主委員會會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定定期召開。經三分之一以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的，可以召開業(yè)主委員會會議。

業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)委員出席，作出決定或者使用印章必須經全體委員過半數(shù)同意。

召開業(yè)主委員會會議前，應當告知居（村）民委員會，并聽取居（村）民委員會的建議。

業(yè)主委員會會議應當有書面記錄，經出席會議的委員簽字后存檔。

業(yè)主委員會作出的決定應當于決定作出之日起三日內在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告三十日以上。業(yè)主委員會作出的決定應當以書面形式告知居（村）民委員會。

第三十四條【禁止的行為】

業(yè)主委員會委員應當遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約、議事規(guī)則，不得有下列行為：

（一）挪用、侵占業(yè)主共有財產；

（二）索取、非法收受建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者有利害關系業(yè)主提供的利益或者報酬；

（三）利用職務之便要求物業(yè)服務企業(yè)減免物業(yè)服務費、提供優(yōu)惠價格或者免費停車等有關便利；

（四）欠繳住宅專項維修資金或者違反本條例第五十九條規(guī)定且拒不改正的；

（五）在擔任業(yè)主委員會委員期間連續(xù)欠繳物業(yè)服務費三個月及以上或者累計欠繳物業(yè)服務費六個月及以上；

（六）泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關的活動；

（七）其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。

業(yè)主委員會未經業(yè)主大會表決通過，不得擅自決定選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)。

第三十五條【業(yè)主委員會委員職務中止、終止】

業(yè)主委員會委員有下列情況之一的，其委員職務自行終止：

（一）因物業(yè)轉讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

（二）喪失民事行為能力的；

（三）任職期間被依法追究刑事責任的；

（四）以書面形式向業(yè)主大會、業(yè)主委員會提出辭職請求，并辦理好移交手續(xù)的；

（五）法律法規(guī)以及管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

業(yè)主委員會委員有下列情況之一的，經業(yè)主委員會會議決定中止其委員職務。經業(yè)主委員會三分之一以上委員或者持有百分之二十以上投票權數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權，可以決定是否終止其委員資格：

（一）不履行委員職責的；

（二）利用委員資格謀取私利的；

（三）拒不履行業(yè)主義務的；

（四）侵害業(yè)主共同利益或者不公正履行職責的；

（五）本人及其近親屬在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的企業(yè)及其下屬單位任職的；

（六）其他違反本條例第三十四條、第五十九條的情形，或者因法律法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。

第三十六條【業(yè)主委員會委員職務遞補和公告】

業(yè)主委員會委員職務終止，有候補委員的，由候補委員依次遞補。業(yè)主委員會應當及時將業(yè)主委員會委員職務終止和候補委員遞補的情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告三十日以上，并書面報告區(qū)房地產行政主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會。

職務終止的業(yè)主委員會委員應當自公告之日起三日內將其保管的屬于業(yè)主大會、業(yè)主委員會所有的資料、印章等物品交回業(yè)主委員會。拒不移交的，業(yè)主委員會可以請求居（村）民委員會、公安派出所協(xié)助移交。

第三十七條　【業(yè)主委員會委員補選】

業(yè)主委員會委員缺員，由候補委員遞補后仍不足五人，或者后期物業(yè)的業(yè)主入住后需要增補業(yè)主委員會委員的，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會會議補選業(yè)主委員會委員。

業(yè)主委員會委員超過五人但仍不足業(yè)主大會議事規(guī)則約定人數(shù)需要增補的，按照前款規(guī)定增補。

第三章前期物業(yè)管理

第三十八條　【前期物業(yè)企業(yè)選聘方式】

新建住宅應當實行前期物業(yè)管理服務。

建設單位應當依法通過招標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)實施前期物業(yè)管理服務，并簽訂前期物業(yè)管理服務合同。

建設單位應當按照以下規(guī)定時限完成前期物業(yè)管理招標投標工作：

（一）預售商品房項目的，應當在辦理商品房預售許可之前完成；

（二）現(xiàn)售商品房項目的，應當在辦理現(xiàn)售備案前30日完成；

（三）非出售的新建物業(yè)項目，應當在交付使用前90日完成。

連續(xù)兩次公開招標投標人少于三個或者建筑物總面積不超過五萬平方米的住宅物業(yè)，經區(qū)房地產行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。

分期開發(fā)的住宅物業(yè)，應當按依據(jù)本條例第十四條規(guī)定劃定的物業(yè)管理區(qū)域進行前期物業(yè)管理招標。

前期物業(yè)管理招標由招標單位在市房地產行政主管部門的專家?guī)斐槿�專家進行評標。招標所產生費用由建設單位承擔，雙方另有約定的除外。

第三十九條　【前期物業(yè)服務合同內容】

前期物業(yè)服務合同應當對前期物業(yè)管理范圍、管理服務事項、服務標準、服務費用、雙方的權利義務、共用部位和共用設施設備的管理使用、合同期限、合同解除、合同終止的處理方式等內容作出約定。

物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當與前期物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同。

第四十條【前期物業(yè)服務合同終止及后續(xù)處理方式】

前期物業(yè)服務合同期限未滿，業(yè)主大會召開會議并選聘物業(yè)服務企業(yè)的，自業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效之日起，前期物業(yè)服務合同終止。

前期物業(yè)服務合同期限屆滿，業(yè)主大會沒有作出選聘或者續(xù)聘決定，原物業(yè)服務企業(yè)自愿按照原服務內容和收費標準繼續(xù)提供服務的，前期物業(yè)服務合同自動延續(xù)至業(yè)主大會作出選聘或者續(xù)聘決定為止。

前期物業(yè)服務合同期限屆滿，原物業(yè)服務企業(yè)不能按原服務內容、收費標準繼續(xù)提供服務的，應當由業(yè)主委員會組織業(yè)主表決，重新選聘物業(yè)服務企業(yè)；符合本條例第十五條第一款、第二款規(guī)定，但業(yè)主大會尚未成立或者不能依法運作的，應當由居（村）民委員會在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）監(jiān)督、指導下組織業(yè)主表決，重新選聘物業(yè)服務企業(yè)；　未達到本條例第十五條規(guī)定條件，不能成立業(yè)主大會的，應當由建設單位在居（村）民委員會、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的監(jiān)督、指導下依法重新選聘物業(yè)服務企業(yè)。

第四十一條【建設單位預（銷）售公告】

建設單位在預（銷）售物業(yè)時，必須在預（銷）售現(xiàn)場顯著位置公告前期物業(yè)服務合同、規(guī)劃設計要點、規(guī)劃總平面圖，規(guī)劃總平面圖應當特別標示物業(yè)服務用房、配電房、水泵房、垃圾房等的位置。

當物業(yè)服務用房存在用于員工飯?zhí)�、員工宿舍等可能對業(yè)主造成影響的用途時，應當在銷售現(xiàn)場顯著位置公告。

第四十二條【臨時管理規(guī)約】

建設單位在預（銷）售物業(yè)之前，應當制定臨時管理規(guī)約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。臨時管理規(guī)約不得侵害業(yè)主的合法權益。建設單位應當在預（銷）售現(xiàn)場公告臨時管理規(guī)約。

物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。臨時管理規(guī)約至管理規(guī)約生效時自動終止。

物業(yè)買受人認為臨時管理規(guī)約或者管理規(guī)約的內容違反法律法規(guī)或者顯失公平的，可以申請區(qū)房地產行政主管部門依法協(xié)調處理。

第四十三條【臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務合同備案】

建設單位應當將臨時管理規(guī)約報區(qū)房地產行政主管部門備案。

物業(yè)服務企業(yè)應當將前期物業(yè)服務合同報區(qū)房地產行政主管部門備案。

第四十四條【物業(yè)服務用房】

建設單位應當按照不少于物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積千分之二的比例，在物業(yè)管理區(qū)域內配置物業(yè)服務用房，最低不少于五十平方米；其中，業(yè)主委員會辦公用房最低不少于十平方米，最高不超過六十平方米。分期開發(fā)建設的物業(yè)，建設單位應當在先期開發(fā)的區(qū)域按照不少于先期開發(fā)房屋建筑面積千分之二的比例配置物業(yè)服務用房。先期開發(fā)部分未配置或者配置不足物業(yè)服務用房的，建設單位應當臨時配置或者補充配置。

物業(yè)服務用房應當為地面以上的獨立成套裝修房屋，具備水、電使用功能；沒有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務用房所在樓層不得高于四層。電梯井、管道井、樓梯間、垃圾房、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、車庫、架空層、夾層和人防工程等，以及室內層高不足二點六米的房屋不得作為物業(yè)服務用房。

物業(yè)服務用房的所有權屬于全體業(yè)主，物業(yè)服務企業(yè)在征得有利害關系的業(yè)主同意后可以將物業(yè)服務用房用作為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務的企業(yè)員工的辦公、宿舍、飯?zhí)玫扔猛荆�不得挪作他用�?/p>

物業(yè)服務用房不得分割、轉讓、抵押。

第四十五條【各部門（單位）對物業(yè)服務用房應履行的責任】

建設單位應將物業(yè)服務用房的建筑面積、位置、用途等指標在設計方案中載明。

規(guī)劃行政管理部門應當依照法律法規(guī)、本條例的相關規(guī)定及規(guī)劃設計規(guī)范的要求，審查物業(yè)服務用房的建筑面積、位置、用途等指標，在規(guī)劃審批圖紙上注明。對不符合本條例第四十四條規(guī)定標準的，依法不予頒發(fā)規(guī)劃許可證。驗收時，規(guī)劃管理部門應當對物業(yè)服務用房上述指標進行規(guī)劃驗收。

房地產行政主管部門應當在商品房預（銷）售時公告物業(yè)服務用房的建筑面積、位置、用途等指標。

不動產登記部門在辦理所有權初始登記時，應當在不動產登記簿中注明物業(yè)服務用房的建筑面積、坐落、用途。業(yè)主有權查詢。

第四十六條【查驗與資料移交】

物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗。

在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：

（一）物業(yè)管理區(qū)域劃分資料；

（二）物業(yè)的報建、批準文件，竣工總平面、單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

（三）設施設備買賣合同及安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；

（四）物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（五）物業(yè)管理區(qū)域內各類建筑物、場地、設施設備的清單；

（六）物業(yè)及配套設施的產權清單；

（七）物業(yè)服務用房的清單；

（八）業(yè)主清冊；

（九）物業(yè)的使用、維護、管理必需的其他資料。

建設單位、物業(yè)服務企業(yè)不得泄露業(yè)主資料。物業(yè)服務企業(yè)不得將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理服務無關的活動，應當妥善保存，不得遺失。

第四章物業(yè)管理服務

第四十七條【物業(yè)服務合同】

業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。簽訂合同時，業(yè)主委員會應當出具業(yè)主大會選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)的決定和業(yè)主委員會的合法有效證明。

物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理范圍、物業(yè)管理服務事項、服務標準、服務費用、雙方的權利義務、住宅專項維修資金的管理與使用、物業(yè)服務用房的使用、共用部位和共用設施設備的管理使用、合同期限、物業(yè)服務企業(yè)的退出、資料的移交、違約責任等內容進行約定。

第四十八條【選聘、續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)方式】

經過業(yè)主大會決定選聘物業(yè)服務企業(yè)的，業(yè)主委員會應當將物業(yè)服務招標方案（選聘方案）和物業(yè)服務合同草案的內容在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示十五日以上，征求業(yè)主意見。

居（村）民委員會或者建設單位按照本條例第四十條規(guī)定組織業(yè)主表決重新選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當將物業(yè)服務招標方案（選聘方案）和物業(yè)服務合同草案的內容在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示十五日以上，征求業(yè)主意見。

經過業(yè)主大會決定續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)的，業(yè)主委員會應當將物業(yè)服務合同草案內容在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示十五日以上，征求業(yè)主意見。

第四十九條　【招標選聘物業(yè)服務企業(yè)】

業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決定，采取招標的形式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，由業(yè)主委員會在市房地產行政主管部門的專家?guī)斐槿�專家進行評標。招標所產生的費用由全體業(yè)主承擔，雙方另有約定的除外。

第五十條【物業(yè)服務合同備案】

業(yè)主委員會與選聘、續(xù)聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同后，物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起十五日內，將物業(yè)服務合同報區(qū)房地產行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案，同時以書面形式告知居（村）民委員會。

第五十一條【物業(yè)服務合同履約保證金】

業(yè)主委員會可以在物業(yè)服務合同中約定物業(yè)服務企業(yè)提交一定數(shù)額的物業(yè)服務履約保證金。履約保證金由業(yè)主委員會開立專門的賬戶保管。

第五十二條　【物業(yè)服務企業(yè)的選聘、續(xù)聘】

物業(yè)服務合同期限屆滿三個月前，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)。

業(yè)主委員會應當在業(yè)主大會后十五日內以書面形式告知物業(yè)服務企業(yè)業(yè)主大會選聘或者續(xù)聘的決定。

物業(yè)服務企業(yè)接受業(yè)主大會續(xù)聘決定的，應當在收到業(yè)主委員會書面告知十五日內與業(yè)主委員會續(xù)簽物業(yè)服務合同。物業(yè)服務企業(yè)不接受業(yè)主大會續(xù)聘決定的，應當在收到業(yè)主委員會書面告知十五日內以書面形式告知業(yè)主委員會。

業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的，應當在物業(yè)服務合同期限屆滿前一個月與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。

原物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務合同終止之日起十五日內退出物業(yè)管理區(qū)域，不得強行提供物業(yè)服務并向業(yè)主收取物業(yè)服務費用。

第五十三條【提前終止物業(yè)服務合同的處理】

物業(yè)服務合同一方要求提前終止服務合同的，應當提前三個月書面通知對方，并以書面形式告知居（村）民委員會、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和區(qū)房地產行政主管部門，同時在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告三十日以上。

責任方依照法律法規(guī)的規(guī)定或者物業(yè)服務合同的約定承擔違約責任。

第五十四條【物業(yè)服務企業(yè)突然終止服務的處理】

物業(yè)服務企業(yè)因為被吊銷、被解聘、解散或者單方退出物業(yè)管理區(qū)域的，為避免物業(yè)服務終止，業(yè)主委員會可以委托新的物業(yè)服務企業(yè)暫行管理，并書面報告街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）。臨時物業(yè)服務合同中應當約定該合同于業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)后合同生效之日自動終止。業(yè)主委員會應當自上述情形發(fā)生之日起三個月內按照本條例規(guī)定重新選聘物業(yè)服務企業(yè)，并按照本條例第五十條的規(guī)定備案。

第五十五條【物業(yè)服務企業(yè)退出移交資料】

物業(yè)服務企業(yè)退出時，應當向業(yè)主委員會移交下列資料和財產，并配合新物業(yè)服務企業(yè)做好交接工作，物業(yè)服務企業(yè)將經交接雙方確認的移交資料清單以書面形式告知街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會：

（一）本條例第四十六條規(guī)定的資料；

（二）物業(yè)管理服務期間改造、維修、保養(yǎng)、運行有關物業(yè)形成的技術資料；

（三）物業(yè)服務用房；

（四）物業(yè)管理服務期間配置的固定設施設備；

（五）采用酬金制計費方式的物業(yè)管理項目，發(fā)生的物業(yè)服務費結余，及用物業(yè)服務費購置的資產及物品；

（六）其他應當移交的資料和財產。前款所稱的酬金制計費方式，是指在預（銷）售的物業(yè)的管理服務費中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余部分全部用于物業(yè)服務合同約定的物業(yè)服務支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)管理計費方式。

物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理服務期間出資或者墊資配置的固定設施設備，應當與業(yè)主委員會協(xié)商處理，協(xié)商不成的，應當依法提起訴訟或者申請仲裁。影響物業(yè)服務區(qū)域業(yè)主生活安全的設施設備，物業(yè)服務企業(yè)不得強行拆除。

第五十六條　【物業(yè)服務企業(yè)不交接、退出的處理】

物業(yè)服務合同期限屆滿或者依法終止，原物業(yè)服務企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務費用、對業(yè)主大會決定有異議等理由拒絕辦理交接。

原物業(yè)服務企業(yè)拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會、新物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主應當與原物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，物業(yè)服務合同的利益相關方應當依法提起訴訟或者申請仲裁，不得強行接管。

第五十七條【新物業(yè)服務企業(yè)的交接查驗】

新物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當在業(yè)主委員會的監(jiān)督下與原物業(yè)服務企業(yè)共同對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗。

查驗時，新物業(yè)服務企業(yè)應當制作物業(yè)查驗記錄。查驗記錄應當包括查驗項目名稱、查驗時間、查驗內容、查驗結論、存在問題等，并由查驗人共同簽字。查驗記錄應當以書面形式告知街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會。

新的物業(yè)服務企業(yè)和原物業(yè)服務企業(yè)對查驗結果存在爭議的，應當在查驗記錄中載明，并明確解決辦法。

第五十八條【糾紛解決方式】

業(yè)主委員會應當督促物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定做好物業(yè)管理服務，協(xié)調、處理業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)管理服務的投訴。

物業(yè)服務企業(yè)應當聽取業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)管理服務的意見和建議，及時處理投訴，改進物業(yè)管理服務。

物業(yè)服務企業(yè)不及時處理業(yè)主、物業(yè)使用人投訴的，居（村）民委員會、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、區(qū)房地產行政主管部門及區(qū)相關行政管理部門應當及時協(xié)調處理。物業(yè)服務企業(yè)損害業(yè)主、物業(yè)使用人合法權益的，區(qū)房地產行政主管部門及區(qū)相關行政管理部門應當責令其限期整改，物業(yè)服務企業(yè)應當按期整改。

街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會應當依法建立物業(yè)管理糾紛人民調解委員會，及時協(xié)調解決物業(yè)糾紛。

業(yè)主認為物業(yè)服務企業(yè)違反合同約定的，可以依法提起訴訟或者申請仲裁。

第五章物業(yè)的使用和維護

第一節(jié)一般規(guī)定

第五十九條【物業(yè)管理區(qū)域內禁止的行為】

物業(yè)管理區(qū)域內禁止下列行為：

（一）損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構；

（二）違反法律法規(guī)以及管理規(guī)約，改變物業(yè)用途，未經有利害關系的業(yè)主同意將住宅改變?yōu)榻洜I性用房；

（三）將沒有防水要求的房間或者陽臺等改為需要做防水處理的衛(wèi)生間、廚房或者其他用途，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房的上方；

（四）破壞或者擅自改變房屋外觀；

（五）違法搭建建筑物、構筑物；

（六）損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部位；

（七）損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備；

（八）擅自改變公共建筑和共用設施的用途；

（九）損毀樹木、園林；

（十）生產、儲存、經營不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品，存放、鋪設超負荷物品；

（十一）亂丟垃圾，高空拋物；

（十二）發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲或者影響鄰居采光、通風；

（十三）擅自擺攤設點，無序停放車輛；

（十四）在建筑物、構筑物或者樹木上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；

（十五）占用、堵塞、封閉消防通道，在消防通道上設置路障，損壞、挪用或者停用消防設備；

（十六）占用公用綠地種植蔬菜、果樹；

（十七）違反法律法規(guī)規(guī)定飼養(yǎng)動物；

（十八）違反法律法規(guī)規(guī)定出租房屋；

（十九）法律法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生上述行為時，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當根據(jù)物業(yè)服務合同或者管理規(guī)約及時予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當及時報告居（村）民委員會、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）以及相關行政管理部門，居（村）民委員會、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、相關行政管理部門應當及時協(xié)調或者依法處理。

第六十條【裝修規(guī)定】

業(yè)主或者物業(yè)使用人進行物業(yè)裝飾裝修，應當遵守法律法規(guī)、管理規(guī)約的約定。

業(yè)主或者物業(yè)使用人應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂室內裝飾裝修管理協(xié)議，申報登記裝飾裝修方案，物業(yè)服務企業(yè)對裝修行為進行監(jiān)督，對隱蔽工程和防水工程進行現(xiàn)場檢查。

建設單位出售物業(yè)時，不得承諾或者引導業(yè)主對物業(yè)進行加建改建。

物業(yè)服務企業(yè)對違反法律法規(guī)和管理規(guī)約規(guī)定的裝飾裝修行為，應當勸阻、制止，并及時報告有關行政管理部門，建設單位應當予以協(xié)助。有關行政管理部門在接到物業(yè)服務企業(yè)的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者處理。

第六十一條【裝修保證金】

房屋交付使用并經業(yè)主辦理裝修申報手續(xù)后，業(yè)主進行房屋裝修的，物業(yè)服務企業(yè)為避免業(yè)主（或者裝修企業(yè)）在裝修過程中改變、損害小區(qū)共用部位、共用設施設備，可以依據(jù)行業(yè)協(xié)會或者業(yè)主委員會制定的標準向業(yè)主（或者裝修企業(yè)）收取裝修保證金。

除上述收費項目外，物業(yè)服務企業(yè)不得強制收取其他任何與裝修相關的費用。

物業(yè)服務企業(yè)在收取裝修保證金前應當與業(yè)主（或者裝修企業(yè)）以書面形式約定雙方的權利、義務、違規(guī)處理方法、裝修保證金退還等內容。裝修完工后，如果業(yè)主（或者裝修企業(yè)）未造成共用部位和共用設施設備損壞的，物業(yè)服務企業(yè)應當自檢查合格之日起五個工作日內全額退還裝修保證金；造成損壞后，責任人修復或者折價賠償?shù)�，其裝修保證金應當在修復或者賠償后的十個工作日內退回；　造成損壞且責任人拒絕修復或者折價賠償?shù)�，物業(yè)服務企業(yè)可以依法提起訴訟或者申請仲裁。

第六十二條【裝修物料搬運規(guī)定】裝修期間搬運物料應當遵守如下規(guī)定：

（一）業(yè)主聘請專業(yè)隊伍搬運裝修物料時，需要配合物業(yè)服務企業(yè)的管理；

（二）裝修期間可以使用電梯搬運物料。沙石、水泥等必須做好包裝，嚴格遵守電梯限重、限高等有關規(guī)定。物業(yè)服務企業(yè)應當對搬運隊伍加強監(jiān)督和管理。搬運隊伍進行作業(yè)過程中，必須遵守物業(yè)管理的有關規(guī)定，做好保潔工作，禁止違法、違規(guī)搬運；

（三）建設單位或者物業(yè)服務企業(yè)不得指定裝修物料搬運隊伍。物業(yè)服務企業(yè)應當做好配合和服務工作，在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告裝修搬運指引、管理部門投訴電話等。發(fā)生、發(fā)現(xiàn)裝修搬運欺行霸市行為的，任何單位和個人可以報告公安部門處理；

（四）裝修產生的垃圾，由業(yè)主自行清運的，物業(yè)服務企業(yè)不得強行收取清運費；

（五）搬運作業(yè)期間造成共用部位、共用設施設備損壞的，應當依法予以賠償。

第六十三條【維修費用】

房屋的維修責任，按照下列規(guī)定劃分：

（一）共用物業(yè)的維修、更新、改造和養(yǎng)護費用，由共有該物業(yè)的業(yè)主按照擁有的物業(yè)專有部分建筑面積比例共同承擔；

（二）單幢房屋整體共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造和養(yǎng)護費用，由該幢房屋的業(yè)主按照擁有的專有部分房屋建筑面積比例共同承擔；

（三）屬于人為損壞的，由損壞者負責修復，并賠償損失。

第六十四條【管線設施維護】

供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任。物業(yè)服務企業(yè)不得簽署排他性合同，不得收取進場費用，不得限制部分通信、有線電視等單位實施網(wǎng)絡接入或者改造。

第六十五條　【維修費用公告和管理】

物業(yè)服務合同應當約定物業(yè)服務企業(yè)每月用于共用部位、共用設施設備的維護、維修的費用標準。物業(yè)服務企業(yè)應當于每季度結束十五日內將共用部位、共用設施設備的維護、維修費用的使用情況在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置公告三十日以上。前期物業(yè)管理階段由建設單位監(jiān)督，業(yè)主委員會成立以后，由業(yè)主委員會監(jiān)督。

前期物業(yè)管理階段，每月維護、維修費用不足部分在公共收益賬戶中支出，多余部分滾存入下季度維護、維修費用中繼續(xù)使用。

前期物業(yè)服務企業(yè)退出管理區(qū)域，但尚未成立業(yè)主委員會的，維護、維修費用的結余部分，由建設單位監(jiān)督，交存入公共收益賬戶中。

業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會決定，聘請物業(yè)服務企業(yè)的物業(yè)管理階段，每月維護費用不足的，可由物業(yè)服務企業(yè)申請，業(yè)主委員會批準，在公共收益賬戶中支出。每月的維護、維修費用有結余的，由業(yè)主委員會監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)交存入公共收益賬戶中。

第二節(jié)　住宅專項維修資金管理

第六十六條　【住宅專項維修資金制度】

物業(yè)維修實行住宅專項維修資金制度。住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照法律法規(guī)規(guī)定交存住宅專項維修資金。

住宅專項維修資金實行政府指導、業(yè)主決策、銀行服務、多方監(jiān)督、專戶存儲、�？顚Ｓ玫脑瓌t。

住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

住宅專項維修資金專戶以物業(yè)管理區(qū)域為單位設賬，并按房屋戶門號設分戶賬。未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。

第六十七條【住宅專項維修資金交存時間和標準】

建設單位應當在辦理商品房預售許可前到區(qū)房地產行政主管部門申請建立住宅專項維修資金賬戶。業(yè)主應當在辦理商品房預（銷）售合同備案前交納住宅專項維修資金，資金繳款憑證作為合同備案條件之一存檔。

建設單位對其自留或者自用房產辦理權屬初始登記時，按照法律法規(guī)規(guī)定交存住宅專項維修資金。

住宅專項維修資金交存標準由市房地產行政主管部門依法確定和公布。

第六十八條　【住宅專項維修資金使用】

住宅專項維修資金的使用按以下規(guī)定執(zhí)行：

（一）用于物業(yè)管理區(qū)域共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造等，物業(yè)服務企業(yè)提出使用方案，經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意，將表決結果在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告三十日以上；

（二）用于單幢房屋共用設施設備的維修、更新、改造等，業(yè)主委員會配合物業(yè)服務企業(yè)征詢該幢物業(yè)業(yè)主意見，經專有部分占單幢建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意后，按本條第（一）項使用；

（三）當發(fā)生危及房屋安全、人身安全的緊急情況時，按照第六十九條執(zhí)行；

（四）當住宅專項維修資金余額不足首期交存額百分之五十時，業(yè)主委員會應當組織業(yè)主大會確定續(xù)籌方案并及時續(xù)交；當住宅專項維修資金余額不足首期交存額百分之三十時，只能用于緊急維修。未成立業(yè)主大會的，續(xù)交的具體管理辦法由市房地產行政主管部門會同同級財政部門制定。

第六十九條【緊急維修】

依照法律法規(guī)規(guī)章和有關技術標準規(guī)定應當進行的緊急維修，相關業(yè)主不能及時統(tǒng)一意見的，物業(yè)服務企業(yè)應當積極與業(yè)主溝通，同時對涉及公共安全的設施設備，在未落實整改前由物業(yè)服務企業(yè)停止使用或者在保證安全條件下有限度使用。

發(fā)生下列危及房屋使用和安全的緊急情況，按照相關職能部門或者有相應資質的鑒定機構的意見，需要立即對共用部位、共用設施設備進行維修、更新、改造的，可以使用住宅專項維修資金：

（一）天面、外墻防水損壞造成滲漏的；

（二）電梯、消防、安防等共用設施設備存在嚴重安全隱患的；

（三）高層住宅水泵損壞導致供水中斷的；

（四）由于共用供電設施設備損壞導致供電中斷的；

（五）樓體外墻墻面有脫落危險，危及人身安全的；

（六）小區(qū)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產安全的；

（七）嚴重影響房屋使用和安全的其他情形。

第七十條　【住宅專項維修資金續(xù)籌】

住宅專項維修資金可以采用一次性續(xù)籌，也可以在繳交物業(yè)服務費的同時按比例計收等方式續(xù)籌。

住宅專項維修資金續(xù)籌方案需要經業(yè)主大會討論通過。

第七十一條　【住宅專項維修資金管理】

業(yè)主大會成立后，經業(yè)主大會決定，可按法律法規(guī)規(guī)定將住宅專項維修資金劃轉給業(yè)主委員會管理，并由專戶管理銀行委托有資質的審計機構對住宅專項維修資金收入、支出進行審價、審核、審計。

第七十二條【住宅專項維修資金使用情況公告】

住宅專項維修資金已移交業(yè)主委員會進行管理的，業(yè)主委員會應當于每半年結束十五日內將住宅專項維修資金的使用情況在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置公告三十日以上。

第七十三條　【住宅專項維修資金轉移】

業(yè)主轉讓物業(yè)時，其交存的住宅專項維修資金余額不予退還，一并轉讓給新業(yè)主。

第三節(jié)公共收益管理

第七十四條【公共收益的范疇】

物業(yè)管理區(qū)域內的公共車位、共用部位廣告、電梯廣告以及經業(yè)主大會同意將利用共用部位、共用設施設備進行經營的收入（以下稱“公共收益”）歸全體業(yè)主所有。業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)應當配合相關行政管理部門的公益宣傳工作。

利用物業(yè)管理區(qū)域屬于業(yè)主共有的道路、綠地或者其他場地作為停放車輛的車位或者利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的，應當經專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，并依法辦理相關手續(xù)。所得公共收益依法歸全體業(yè)主共有，存入公共收益賬戶。

第七十五條【公共收益的用途】公共收益主要用于以下幾個方面：（一）維修、更新、改造、增設共用設施設備；

（二）業(yè)主公益活動的開展；

（三）業(yè)主委員會的工作經費和補貼；

（四）補充住宅專項維修資金；

（五）業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他事項。

第七十六條　【公共收益的管理主體】

公共收益由業(yè)主委員會管理。

未成立業(yè)主委員會的，可由物業(yè)服務企業(yè)對公共收益暫行管理。業(yè)主委員會成立后，經業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)應當將經審計的公共收益的歷年收支情況及剩余款項移交業(yè)主委員會。

業(yè)主大會可以委托具有資質的會計師事務所對公共收益進行財務管理和審計。

第七十七條【公共收益及公告】

已成立業(yè)主委員會的，公共收益用于第七十五條所列情形時，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)議事規(guī)則在公共收益賬戶中支出。業(yè)主委員會應當于每季度結束十五日內在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置對公共收益賬戶的開支情況公告三十日以上。

未成立業(yè)主委員會的，物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)管理區(qū)域內的公共收益單列賬戶管理，于每季度結束十五日內在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置對公共收益賬戶的開支情況公告三十日以上。

房地產行政主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）對公共收益賬戶的開支公開情況進行監(jiān)督。

第七十八條【公共收益賬戶管理及分配】

業(yè)主委員會成立后，依照法律法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會決定屬于全體業(yè)主的公共收益，應當統(tǒng)一納入公共收益賬戶管理。委托物業(yè)服務企業(yè)對共有部分進行經營的，公共收益分配應當考慮物業(yè)服務企業(yè)在公共收益經營中的成本，具體收益分配由業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定。

第六章物業(yè)服務收費管理

第七十九條　【物業(yè)服務費交納義務】

業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同約定，按時足額交納物業(yè)服務費。雙方約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費的，業(yè)主負連帶責任。物業(yè)產權轉移時，業(yè)主應當與物業(yè)服務企業(yè)結清物業(yè)服務費用。

已竣工但未出售或者尚未交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務費應當由建設單位按照該物業(yè)區(qū)域同類物業(yè)的標準全額交納。物業(yè)交付之日起物業(yè)服務費用由業(yè)主承擔。

建設單位出售物業(yè)時，不得承諾或者約定減免物業(yè)服務費用。建設單位已經承諾或者約定減免的物業(yè)服務費用，由建設單位承擔。

第八十條【最終用戶收費】

物業(yè)管理區(qū)域內，供電、供水、供氣、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用，建設單位應該為最終用戶單獨安裝各收費單位確認的計量器具。物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收費用的，可以向委托單位收取手續(xù)費，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費或者水電周轉金。

住宅物業(yè)的最終用戶，按照下列規(guī)定確定：

（一）專有部分以單個業(yè)主作為最終用戶；

（二）部分業(yè)主共有部分以該共有部分的全體業(yè)主作為最終用戶；

（三）全體業(yè)主共有部分以全體業(yè)主作為最終用戶。

第八十一條【商業(yè)、公益用途的物業(yè)及其配套設施物業(yè)服務收費】

物業(yè)管理區(qū)域內的商鋪、辦公用房等物業(yè)按質價相符、協(xié)商一致的原則，由上述物業(yè)的業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定合理收費標準。

住宅小區(qū)內教育和醫(yī)療衛(wèi)生配套設施的物業(yè)服務收費，可參考該小區(qū)最低住宅物業(yè)服務收費標準和物業(yè)服務實際情況，由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主或者物業(yè)使用人協(xié)商約定。

第八十二條　【物業(yè)服務收費價格調整】

物業(yè)服務企業(yè)需要重新約定物業(yè)服務收費，或者有百分之二十以上業(yè)主提議調整收費標準的，應當綜合物業(yè)服務成本和業(yè)主滿意度測評結果，經專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。物業(yè)服務企業(yè)應當將業(yè)主表決結果在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告三十日以上，并書面報告街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、區(qū)房地產行政主管部門。

業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)對有關物業(yè)服務收費有爭議的，可以向區(qū)價格行政主管部門申請協(xié)調處理。

第八十三條　【欠費處理及告知義務】

業(yè)主應當依照物業(yè)服務合同（包括前期物業(yè)服務合同）約定的時間和標準交納物業(yè)服務費。業(yè)主不按合同約定交納的，業(yè)主委員會應當配合物業(yè)服務企業(yè)督促業(yè)主繳交。

業(yè)主拖欠物業(yè)服務費的，物業(yè)服務企業(yè)可以通過法律途徑追繳物業(yè)服務費。

業(yè)主轉讓或者出租物業(yè)時，應當將管理規(guī)約內容、物業(yè)服務費用標準等事項告知受讓人或者承租人，并自物業(yè)轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起十五日內，將物業(yè)轉讓或者出租情況告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)。

第八十四條【退出后欠費的追繳】物業(yè)服務企業(yè)退出管理區(qū)域時，業(yè)主欠交物業(yè)服務費等費用的，原物業(yè)服務企業(yè)可以依法追繳，業(yè)主委員會、居（村）民委員會、新的物業(yè)服務企業(yè)應當予以協(xié)助。

第七章行業(yè)管理

第八十五條【信用信息平臺和檔案建立】

市房地產行政主管部門應當建立物業(yè)服務企業(yè)信用信息平臺和信用檔案，并向社會公告。

市房地產行政主管部門應當建立物業(yè)服務企業(yè)信用等級評定體系。

第八十六條【信用信息檔案的載入及用途】

物業(yè)服務企業(yè)的違規(guī)行為、重大投訴、安全責任事故等信息，以及本條例第九十條規(guī)定的業(yè)主委員會對物業(yè)服務企業(yè)的年度考核報告和滿意度測評情況，由市、區(qū)房地產行政主管部門載入企業(yè)的信用檔案。

物業(yè)服務企業(yè)有下列情形之一的，由市、區(qū)房地產行政主管部門載入企業(yè)的信用檔案：

（一）違反本條例第五十六條規(guī)定拒絕辦理交接或者拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的；

（二）不履行本條例第五十八條規(guī)定不及時處理業(yè)主的投訴，或者經區(qū)房地產行政主管部門責令限期整改而逾期不整改的；

（三）不履行本條例第五十九條、第六十條規(guī)定的勸阻、制止、及時報告義務的；

（四）作出本條例第八十九條所列行為的。

物業(yè)服務企業(yè)信用檔案作為物業(yè)服務信用等級評定、物業(yè)項目招投標等參考依據(jù)。

第八十七條【行業(yè)協(xié)會處分】

行業(yè)協(xié)會應當加強對物業(yè)服務企業(yè)和物業(yè)服務從業(yè)人員的自律性監(jiān)管，建立誠信檔案和誠信風險預警公告制度。對違反法律法規(guī)規(guī)定和行業(yè)規(guī)范，侵害業(yè)主合法權益的，應當要求其改正；情節(jié)嚴重的，應當給予警告、業(yè)內通報批評或者公開譴責等處分。

行業(yè)協(xié)會給予物業(yè)服務企業(yè)和物業(yè)服務從業(yè)人員警告、業(yè)內通報批評和公開譴責的，應當以書面形式告知區(qū)房地產行政主管部門；給予物業(yè)服務企業(yè)和物業(yè)服務從業(yè)人員公開譴責的，應當向社會公告。

第八十八條【物業(yè)服務企業(yè)治安管理義務】

物業(yè)服務企業(yè)應當做好物業(yè)管理區(qū)域內的公共秩序維護工作，協(xié)助公安部門維持物業(yè)管理區(qū)域內治安秩序，依法依約進行值班、巡邏工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務企業(yè)在采取應急措施的同時，應當根據(jù)本條例第八條規(guī)定的部門職責，及時向有關行政管理部門報告，并協(xié)助開展救助工作。

第八十九條【物業(yè)服務企業(yè)禁止的行為】

物業(yè)服務企業(yè)不得有下列行為：

（一）將一個物業(yè)管理區(qū)域內的全部物業(yè)管理業(yè)務整體轉讓給他人；

（二）挪用或者擅自使用住宅專項維修資金；

（三）擅自改變物業(yè)服務用房用途；

（四）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的共有部位和共用設施設備用途；

（五）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內道路、場地，損害業(yè)主共同利益；

（六）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營；

（七）物業(yè)服務合同終止時，不按規(guī)定辦理查驗移交退出；

（八）與物業(yè)管理招標人或者其他物業(yè)管理投標人相互串通，以不正當手段謀取中標；

（九）不履行物業(yè)服務合同擅自退出物業(yè)管理區(qū)域等的行為；

（十）限定業(yè)主購買其指定的經營者（服務提供者）的商品或者服務；

（十一）其他損害業(yè)主權益的情形。

第九十條　【物業(yè)服務企業(yè)考核、滿意度測評及檢查】

業(yè)主委員會可以在居（村）民委員會的指導下，每年對物業(yè)服務企業(yè)的合同履行情況進行年度考核。每年開展一次或者兩次業(yè)主滿意度測評工作。

住宅小區(qū)沒有成立業(yè)主委員會的，物業(yè)服務企業(yè)應當在居（村）民委員會的指導監(jiān)督下，組織業(yè)主滿意度測評。

年度考核結果和滿意度測評情況應當在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告三十日以上，并在本市物業(yè)服務企業(yè)信用信息平臺予以公布。

第八章法律責任

第九十一條【濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守的法律責任】

房地產行政主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）以及其他有關行政管理部門違反本條例，有下列情形之一的，由其所在單位或者上級管理部門對負有責任的管理人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；　構成犯罪的，依法追究其刑事責任：

（一）違法實施行政許可或者行政處罰的；

（二）未按照本條例履行監(jiān)督管理職責的；

（三）發(fā)現(xiàn)違法行為不及時查處，或者包庇、縱容違法行為，造成后果的；

（四）其他玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的情形。

第九十二條【未書面報告并公告的法律責任】

建設單位違反本條例第十五條第二款規(guī)定，未書面報告并公告的，由區(qū)房地產行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以下罰款。

第九十三條【泄露業(yè)主資料的法律責任】

業(yè)主大會籌備組成員違反本條例第十六條第六款規(guī)定，泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與業(yè)主大會籌備無關的活動的，由區(qū)房地產行政主管部門處一萬元罰款。

業(yè)主委員會委員違反本條例第三十四條第一款第（六）項規(guī)定，泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關的活動的，由區(qū)房地產行政主管部門處一萬元罰款。

建設單位、物業(yè)服務企業(yè)違反本條例第四十六條第三款規(guī)定，泄露業(yè)主資料的，由區(qū)房地產行政主管部門處二萬元罰款，并對直接責任人員處五千元罰款。

第九十四條【偽造業(yè)主選票、表決票等文件的法律責任】

違反本條例第二十四條第三款偽造業(yè)主選票、表決票、業(yè)主簽名或者書面委托書的，對應當負責的個人處一萬元罰款。物業(yè)服務企業(yè)有以上情形的，處五萬元以上三十萬元以下罰款。

第九十五條【違法選聘、續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)的法律責任】

業(yè)主委員會未經業(yè)主大會表決通過，違反第四十八條、第四十九條規(guī)定選聘、續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)的，由區(qū)房地產行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，對應當負責的業(yè)主委員會委員處一萬元以下罰款。

業(yè)主委員會委員有本條例第三十四條第一款第（一）、（二）、（三）項規(guī)定行為的，由區(qū)房地產行政主管部門處一萬元罰款。

第九十六條【違反公共收益規(guī)定的法律責任】

任何單位或者個人違反本條例第七十四條擅自利用共用部位、共用設施設備進行經營的，由區(qū)房地產行政主管部門責令限期改正；　逾期不改正的，對責任單位處五萬元以上二十萬元以下罰款，并對責任人處五千元罰款。

任何單位或者個人違反本條例的規(guī)定，挪用或者侵占公共收益的，由區(qū)房地產行政主管部門追回挪用或者侵占的公共收益，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用、侵占數(shù)額二倍以下罰款；構成犯罪的，依法追究責任單位或者責任人的刑事責任。

第九十七條【未提供或者移交相關資料、財物的法律責任】

建設單位、物業(yè)服務企業(yè)未按照本條例規(guī)定提供或者移交相關資料、印章和財物的，或者不按照約定退出物業(yè)管理區(qū)域，或者未按照本條例規(guī)定提供人力、場地支持的，由區(qū)房地產行政主管部門責令限期改正；　逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。

業(yè)主委員會違反本條例規(guī)定不提供或者移交相關資料、財物的，由區(qū)房地產行政主管部門責令限期改正，并給予警告。

經區(qū)房地產行政主管部門依法處罰后仍拒不改正的，由區(qū)房地產行政主管部門提請公安機關對直接責任人員依照《中華人民共和國治安管理處罰法》第二十三條規(guī)定處罰。

第九十八條【未公告的法律責任】建設單位未按照第四十一條規(guī)定事項進行公告的，由區(qū)房地產行政主管部門責令限期改正；　逾期不改正的，處五萬元以下罰款。

第九十九條【未公告、備案的法律責任】

建設單位違反本條例第四十二條第一款規(guī)定未將臨時管理規(guī)約公告，或者違反第四十三條規(guī)定，未將臨時管理規(guī)約報區(qū)房地產行政主管部門備案的，由區(qū)房地產行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以下罰款。

第一百條【物業(yè)服務合同未備案的法律責任】

物業(yè)服務企業(yè)違反本條例第五十條規(guī)定，未將物業(yè)服務合同報區(qū)房地產行政主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案的，由區(qū)房地產行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以下罰款。

第一百?一條【未履行書面報告及公告義務的法律責任】

建設單位、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會未按本條例第五十三條規(guī)定履行書面報告及公告義務的，由區(qū)房地產行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，對應當負責任的業(yè)主委員會委員給予警告，對應當負責任的建設單位、物業(yè)服務企業(yè)處五萬元以下罰款。

第一百?二條【拒絕交接或者拒不退出的法律責任】

原物業(yè)服務企業(yè)違反本條例第五十六條規(guī)定拒絕辦理交接或者拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，由區(qū)房地產主管部門責令限期退出；　逾期拒不退出的，處五萬元以上十五萬元以下罰款。

第一百?三條【違反物業(yè)管理區(qū)域內禁止行為規(guī)定的法律責任】

違反本條例第五十九條第一款規(guī)定，給他人造成損害的，依法承擔民事責任，并由有關行政管理部門按照下列規(guī)定予以查處；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

（一）違反第（一）項規(guī)定的，由區(qū)城市管理行政執(zhí)法部門責令其限期改正，處五萬元以上十萬元以下罰款；

（二）違反第（二）項、第（四）項、第（五）項規(guī)定的，由區(qū)城市管理行政執(zhí)法部門依照有關法律法規(guī)規(guī)章的規(guī)定處理；

（三）違反第（三）項規(guī)定的，由區(qū)城市管理行政執(zhí)法部門責令限期拆除，并對業(yè)主、物業(yè)使用人處一千元以上五千元以下罰款，對裝飾裝修企業(yè)處五千元以上五萬元以下罰款；逾期未拆除的，區(qū)城市管理行政執(zhí)法部門可以申請人民法院強制執(zhí)行。

（四）違反第（六）項、第（七）項、第（八）項、第（九）項規(guī)定的，由區(qū)房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告；對個人可以處一千元以上一萬元以下罰款；對單位可以處五萬元以上二十萬元以下罰款。

（五）違反第（十）項至第（十九）項規(guī)定的，由相關行政管理部門依法查處。

違反本條例第五十九條第一款第（一）、（三）、（四）、（五）項規(guī)定經有關部門處罰后拒不整改或者未整改完成的，不動產登記機構可以暫緩受理該物業(yè)的不動產登記申請，并書面告知業(yè)主。

第一百?四條【違反裝修規(guī)定的法律責任】

物業(yè)服務企業(yè)違反本條例第六十二條第（四）項、第六十四條規(guī)定，強行收取清運費、進場費、限制部分通信、有線電視等單位實施網(wǎng)絡接入或者改造的，建設單位或者物業(yè)服務企業(yè)違反本條例第六十二條第（三）項規(guī)定，指定裝修物料搬運隊伍的，由區(qū)房地產行政主管部門責令限期改正，并處五萬元以上三十萬元以下罰款。

第一百?五條【未公告的法律責任】物業(yè)服務企業(yè)未按照本條例第六十五條規(guī)定進行公告的，由區(qū)房地產行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以下罰款。

第一百?六條【違反住宅專項維修資金規(guī)定的法律責任】

業(yè)主委員會違反本條例第七十一條、七十二條規(guī)定，未依法管理住宅專項維修資金的，或者未將住宅專項維修資金使用情況進行公告、備案的，由區(qū)房地產行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，對責任人處五千元罰款。

第一百?七條【違反物業(yè)服務企業(yè)禁止行為規(guī)定的法律責任】

物業(yè)服務企業(yè)作出本條例第八十九條規(guī)定行為，給他人造成損害的，依法承擔民事責任，并由有關行政管理部門按照下列規(guī)定予以查處；　構成犯罪的，依法追究刑事責任：

（一）作出第（一）項規(guī)定行為的，由區(qū)房地產行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款30％以上50％以下的罰款。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任；

（二）作出本條例第八十九條第（三）項規(guī)定行為的，由區(qū)房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處一萬元以上十萬元以下罰款；　有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用；

（三）作出本條例第八十九條第（四）項、第（五）項、第（六）項、第（九）項規(guī)定行為的，由區(qū)房地產行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款；

（四）作出第（十）項規(guī)定行為的，由區(qū)工商行政管理部門責令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以上三十萬元以下罰款。

第一百?八條【未進行年度考核、業(yè)主滿意度測評工作并公告的法律責任】

業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)未按照本條例第九十條規(guī)定進行年度考核、業(yè)主滿意度測評工作并公告的，由區(qū)房地產行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，對物業(yè)服務企業(yè)處五萬元以下罰款。

第一百?九條【違反管理規(guī)約規(guī)定的法律責任】

業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約應當承擔相應的民事責任。對違反管理規(guī)約的，業(yè)主委員會應當予以勸阻、制止；對不聽勸阻的，業(yè)主委員會可以在物業(yè)管理區(qū)域內就相關情況予以公告；相關業(yè)主可以依法向人民法院提起民事訴訟或者向仲裁委員會申請仲裁。

第九章附則

第一百一十條【參照執(zhí)行】

非住宅物業(yè)管理，參照本條例執(zhí)行。

第一百一十一條【施行日期】