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決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定前款其他事項,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第二十八條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業(yè)主大會定期會議按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。
有下列情形之一的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議:
(一)百分之二十以上業(yè)主提議的;
(二)業(yè)主委員會委員缺員需要補選的;
(三)業(yè)主委員會決定集體辭職,需要重新選舉業(yè)主委員會的;
(四)物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前,需要重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),或者需要對原物業(yè)服務(wù)合同主要事項進行變更的;
(五)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;
(六)法律、法規(guī)、管理規(guī)約及業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在召開業(yè)主大會會議十五日前,將會議的時間、地點、形式、議題、議程等內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,并書面告知所在地社區(qū)居(村)民委員會。
第二十九條 業(yè)主委員會不按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的,街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會限期組織召開;業(yè)主委員會逾期仍不組織召開的,業(yè)主可以請求街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府組織召開;街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)在接到請求之日起十日內(nèi)通知業(yè)主,并在三十日內(nèi)組織召開。
第三十條 不具備成立業(yè)主大會條件,或者具備成立條件但未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū),經(jīng)街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)后仍不能成立的,可以由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)居(村)民委員會、建設(shè)單位、業(yè)主代表等組成所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理委員會,代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé)。
物業(yè)管理委員會的人員組成,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第三十一條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式。采用集體討論形式的,應(yīng)當(dāng)有專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
采用書面征求意見形式的,應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主;無法送達的,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。需投票表決的,表決意見應(yīng)由業(yè)主本人簽名。
業(yè)主委托他人參加業(yè)主大會會議的,應(yīng)當(dāng)出具委托書,載明委托事項、委托權(quán)限及期限。業(yè)主大會會議表決采取記名投票的方式。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)妥善保管選票、表決票和委托書,以備查詢。
第三十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的,可以幢、單元、樓層為單位,推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議,推選及表決辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。
第三十三條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件:
(一)具有完全民事行為能力;
(二)遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則,模范履行業(yè)主義務(wù);
(三)熱心公益事業(yè),責(zé)任心強,公正廉潔;
(四)具有一定的組織能力和文化水平;
(五)具有與履行職責(zé)相適應(yīng)的工作時間;
(六)本人及其近親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)服務(wù)。
第三十四條 業(yè)主委員會由五人以上單數(shù)組成,具體人數(shù)由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。業(yè)主委員會每屆任期三年,委員可以連選連任,業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。
業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席,作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會作出的決定,應(yīng)書面告知社區(qū)居(村)民委員會。
第三十五條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi),持以下資料向物業(yè)所在地縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府備案:
(一)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告;
(二)業(yè)主大會決議;
(三)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(四)業(yè)主委員會委員名單;
(五)其他必要資料。
業(yè)主委員會持備案證明向公安機關(guān)申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章。
第三十六條 業(yè)主委員會履行下列職責(zé):
(一)召集業(yè)主大會會議,報告物業(yè)管理實施情況;
(二)執(zhí)行業(yè)主大會決定和決議,維護業(yè)主共同利益;
(三)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(四)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;
(六)督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用;
(七)組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用;
(八)調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛;
(九)法律、法規(guī)以及業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
第三十七條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立信息公開制度,定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向業(yè)主公布下列情況和資料:
(一)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定;
(三)物業(yè)服務(wù)合同等物業(yè)管理中的各項決定和重大事項;
(四)專項維修資金的籌集和使用情況;
(五)物業(yè)共有部分的使用和收益情況;
(六)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放車輛車位的使用、經(jīng)營情況;
(七)業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費和工作補貼的籌集、使用情況;
(八)其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。
第三十八條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的,由業(yè)主委員會三分之一以上委員或者百分之二十以上的業(yè)主提議,業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán),決定是否終止其委員資格:
(一)以書面方式提出辭職請求的;
(二)不履行業(yè)主委員會委員職責(zé)和業(yè)主義務(wù)的;
(三)利用委員資格謀取私利的;
(四)侵害他人合法權(quán)益的;
(五)因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。
第三十九條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的,其委員職務(wù)自行終止:
(一)不再具備業(yè)主身份的;
(二)喪失履行職責(zé)能力的;
(三)任職期間被追究刑事責(zé)任的;
(四)法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
第四十條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé),不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定,不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的,物業(yè)所在地的縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府,應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業(yè)主。
第四十一條 業(yè)主委員會任期屆滿九十日前,應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議,進行換屆選舉,并書面報告縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府。逾期未換屆選舉的,街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)、督促或者組織召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。
第四十二條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起十日內(nèi),將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物,移交新一屆業(yè)主委員會。拒不移交的,可以請求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府督促移交,物業(yè)所在地公安機關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。
業(yè)主委員會委員資格在任期內(nèi)終止的,應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其保管的前款所列財物移交給業(yè)主委員會。
第四十三條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費以及業(yè)主委員會委員的工作補貼由全體業(yè)主承擔(dān)。工作經(jīng)費和補貼的籌集、管理和使用由業(yè)主大會決定,可以由全體業(yè)主分?jǐn),也可以從物業(yè)共有部分及其附屬設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益中列支,但不得從物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營收益中列支。
第四章前期物業(yè)管理
第四十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在住宅物業(yè)的業(yè)主、業(yè)主大會首次選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前,通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè),提供前期物業(yè)服務(wù)。但投標(biāo)人少于三個或者住宅規(guī)模不超過三萬平方米的,經(jīng)縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn),可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第四十五條 建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同,前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限,但期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同,應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。
第四十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)前,應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位按照國家相關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定,共同對物業(yè)的共有部分及其附屬設(shè)施設(shè)備進行查驗,并由雙方簽字確認(rèn)查驗記錄。
第四十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定和商品房買賣合同約定,移交權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。
實施承接查驗的物業(yè),應(yīng)當(dāng)具備以下條件:
(一)建設(shè)工程竣工驗收合格,取得城鄉(xiāng)規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件,并經(jīng)住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門備案;
(二)供水、排水、供電、供氣、供熱、信息通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計要求建成,供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立合格的計量表具;
(三)教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計要求建成;
(四)道路、車位、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按照規(guī)劃設(shè)計要求建成,并滿足使用功能要求;
(五)電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書;
(六)住宅小區(qū)分期建設(shè)的,已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設(shè)置符合安全要求的隔離設(shè)施;
(七)物業(yè)使用、維護和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全;
(八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
第四十八條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)場查驗二十日前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料:
(一)物業(yè)管理區(qū)域劃分資料;
(二)建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證復(fù)印件、附圖;
(三)竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、消防驗收等竣工驗收資料;
(四)共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(五)供水、供電、供氣、供熱、信息通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件;
(六)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(七)業(yè)主名冊;
(八)物業(yè)管理必需的其他資料。
未能全部移交前款所列資料的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。
第四十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi),持下列資料向物業(yè)所在地縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù):
(一)前期物業(yè)服務(wù)合同;
(二)臨時管理規(guī)約;
(三)物業(yè)承接查驗協(xié)議;
(四)建設(shè)單位移交資料清單;
(五)查驗記錄;
(六)交接記錄;
(七)其他與承接查驗有關(guān)的資料。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗備案情況書面告知業(yè)主。
第五十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案,并妥善保管。
物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有。前期物業(yè)服務(wù)合同終止,業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十日內(nèi),向業(yè)主委員會移交物業(yè)承接查驗檔案。
第五章 物業(yè)管理服務(wù)
第五十一條 一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定取得資質(zhì)證書,并在資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)活動。物業(yè)管理服務(wù)從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)按照國家和省有關(guān)規(guī)定,取得職業(yè)資格證書或者培訓(xùn)合格證書。
省外物業(yè)服務(wù)企業(yè)進入本省從事物業(yè)服務(wù)活動,應(yīng)當(dāng)?shù)绞∪嗣裾》亢统青l(xiāng)建設(shè)行政主管部門辦理資質(zhì)核驗備案手續(xù)。本省物業(yè)服務(wù)企業(yè)在非注冊地承接物業(yè)服務(wù)項目,應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。
第五十二條 業(yè)主大會可以決定采用招投標(biāo)或者協(xié)議的方式,選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
業(yè)主大會決定采用招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,由業(yè)主委員會按照國家有關(guān)規(guī)定組織招投標(biāo)。
業(yè)主大會決定采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,由業(yè)主委員會擬訂選聘方案,提請業(yè)主大會投票表決。
物業(yè)所在地縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、監(jiān)督選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的活動。
第五十三條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。
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