央廣網記者獲悉，今年全國兩會期間，全國政協(xié)委員莫天全的提案將聚焦房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。他建議，從信貸支持力度、資金在支持力度、深化土地供給側改革等三個方面進一步促進房地產行業(yè)的良性循環(huán)。

莫天全表示，2021年以來到2022年一季度，中國房地產市場經歷了從2021年上半年熱度較高到下半年深度調整的轉變，9月底以來，中央及各部委首次提出“兩個維護”并連續(xù)釋放維穩(wěn)信號。

莫天全指出，2021年底，中央經濟工作會議強調，經濟工作要穩(wěn)字當頭、穩(wěn)中求進；要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導；支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。2022年一季度，行業(yè)信心尚未出現(xiàn)明顯改觀，購房者置業(yè)情緒不高，企業(yè)資金壓力影響下投資積極性偏弱，金融機構投資謹慎，房地產上下游資金鏈尚未暢通，房地產行業(yè)良性循環(huán)仍面臨較多阻礙，不利于經濟的穩(wěn)定發(fā)展。

為此，莫天全提出了三方面建議：

建議一：進一步加大對剛需和改善需求的信貸支持力度，促進需求恢復，穩(wěn)定市場預期。建議進一步貫徹落實中央經濟工作會議中提到的“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”，加大對剛需和改善人群的信貸支持力度。盡管近期按揭額度提升、放款時間縮短、貸款利率下行等政策均對合理住房需求的正常釋放帶來支撐，但整體效果尚不明顯。相比而言，降低首付比例對需求端的影響更為直接，既包括對首套房/二套房首付比例的直接調節(jié)，也包括對部分城市二套住房的認定標準的間接調節(jié)。建議地方因城施策降首付，在堅持“房住不炒”定位下，促進居民合理住房需求的積極釋放。

此外，地方可結合人才政策，除給予住房補貼外，在人才住房信貸政策方面做出調整，如給予高層次人才專項貸款支持、降低人才購房的首付比例等。

建議二：進一步加大對房地產開發(fā)企業(yè)的資金支持力度，暢通上下游產業(yè)資金鏈，穩(wěn)定企業(yè)信心。第一，建議在加大對國央企融資支持力度的同時，強化對優(yōu)質民企的資金支持。今年以來，企業(yè)融資端略有改善，但發(fā)債企業(yè)多以央企、國企為主，而除少數(shù)國央企外，國企運營效率普遍低于民企、開發(fā)建設能力偏弱，民企仍是行業(yè)重要參與者，因此政策需對更多民營企業(yè)的合理資金需求予以適當支持，如鼓勵民企償還海外債并對民企國內債進行適度展期等，幫助企業(yè)恢復信用，穩(wěn)定企業(yè)預期。

第二，建議地方靈活制定監(jiān)管規(guī)則，維護購房者權益、穩(wěn)定市場預期的同時，提高企業(yè)資金使用效率，保障上下游供應商合法權益，穩(wěn)定市場信心，暢通上下游資金鏈。在“保交樓”監(jiān)管與資金使用效率間尋求新平衡，因企施策、“一樓一策”，合理釋放預售資金。

建議三：進一步深化土地供給側改革，持續(xù)優(yōu)化集中供地，促進行業(yè)長期健康發(fā)展。2021年下半年，土地市場明顯降溫，這與參拍門檻提高、地塊條件嚴苛、初始地價攀升等因素密切相關。重點城市一年三次集中供地對企業(yè)短期資金實力及地塊研判能力要求較高，企業(yè)資金壓力下，拿地意愿和能力均下降。熱點城市住宅用地成交規(guī)模下滑，部分地塊被地方城投公司獲得，短期影響商品住宅的供應量，中長期或將在一定程度上對行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展產生影響。因此，建議適度增加重點城市集中供地次數(shù)，因城施策優(yōu)化土拍規(guī)則，繼續(xù)堅持由“降地價”向“降實際地價”轉變，并適當降低企業(yè)拿地門檻，激發(fā)企業(yè)拿地意愿，以點帶面提升市場信心。

在去年多家房企出現(xiàn)債務危機，全國多地樓盤出現(xiàn)爛尾或面臨爛尾風險的背景下，今年兩會期間再次掀起對“取消商品房預售制”、“實行現(xiàn)房銷售”的討論。

據澎湃新聞不完全統(tǒng)計，2022年全國兩會期間，全國人大代表、民進江西省委會副主委、江西省住房和城鄉(xiāng)建設廳廳長盧天錫，全國政協(xié)委員、民革安徽省委會副主委周世虹，全國政協(xié)委員、南通大學校長施衛(wèi)東，全國政協(xié)委員、四川省工商聯(lián)副主席張建明等多位人大代表和政協(xié)委員均圍繞商品房預售制度提交了相關建議提案。

多位全國政協(xié)委員連續(xù)多年提交圍繞商品房預售制度的提案

據江西省住房和城鄉(xiāng)建設廳官方微信號消息，近日，住房和城鄉(xiāng)建設部、人民銀行、銀保監(jiān)會印發(fā)《關于規(guī)范商品房預售資金監(jiān)管的意見》，在預售資金監(jiān)管上提出了一些很好的政策措施，但預售制度的短板問題仍未全面解決，我國房地產業(yè)仍然面臨著巨大風險。為此，今年兩會期間，全國人大代表、江西省住房和城鄉(xiāng)建設廳廳長盧天錫建議從完善商品房預售管理制度入手，有效防范房地產市場風險。

在盧天錫看來，商品房預售制度存在預售許可條件不明、門檻較低；預售合同的法律地位不明晰；預售資金監(jiān)管存在制度短板；購房人預付款支付方式不利于保障購房人權益；房地產開發(fā)企業(yè)違規(guī)成本較低等社會反映強烈、亟待推動解決的突出問題。

和盧天錫一樣關注商品房預售問題的還有全國政協(xié)委員、民革安徽省委會副主委周世虹。據安徽網報道，關于廢除商品房預售制度，實行商品房現(xiàn)房銷售的提案，周世虹已經連續(xù)提了4年。

周世虹提到，專業(yè)機構數(shù)據顯示，2021年全國有6300多萬套商品房已售，但未竣工交付給購房人，有部分開發(fā)商的負債已經上千億甚至達到萬億以上，隨時都有引發(fā)債務危機的風險。

在周世虹看來，目前我國房地產開發(fā)企業(yè)大多已經完成了資本積累，具備了較強的資金實力和市場競爭能力，金融體系和資本市場發(fā)展也為開發(fā)商提供了多元化融資方式，商品房預售制度存在的歷史條件已不復存在。周世虹認為，如果沒有預售制度，如果實行現(xiàn)房銷售，房地產企業(yè)危機將不會涉及購房人，將不存在“保交付”等問題，更不存在社會穩(wěn)定和系統(tǒng)性金融風險問題。

全國政協(xié)委員、南通大學校長施衛(wèi)東也向全國政協(xié)十三屆五次會議提交了《關于加強期房銷售監(jiān)管并逐步取消期房制度的提案》，施衛(wèi)東建議加強期房銷售監(jiān)管，在銀行設立專用監(jiān)管賬戶或由住建部門成立第三方托管機構，管理期房銷售定金，并按地區(qū)逐步取消期房制度。

全國政協(xié)委員、四川省工商聯(lián)副主席張建明的觀點是，中國房地產市場經過20多年的迅猛發(fā)展，預售制這項原意在于扶持房企的政策也到了退出歷史舞臺的時候，實行現(xiàn)房銷售制度，有助于堅持住房的消費屬性，抑制其資本屬性過熱帶來的泡沫。他認為，房地產是民生問題，在中國家庭資產配置中，79%由房地產構成。房地產的健康發(fā)展，對提高人民生活的幸福感具有舉足輕重的地位和作用。

據封面新聞報道，這也是張建明第三次把取消房屋預售制的相關建議帶上全國兩會。

商品房預售合同糾紛不斷

我國的商品房銷售主要包括商品房現(xiàn)售和商品房預售兩種模式。

商品房現(xiàn)售是指房地產開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房賣與買受人，并由買受人支付商品房價款的交易形式。商品房期房買賣即商品房預售是指房地產開發(fā)企業(yè)將正在建設的商品房提前出售給買受人，由買受人支付相應定金或者房款，并約定將來將預售的商品房賣與買受人的一種交易形式。

商品房預售是目前我國市場普遍認可的房屋交易形式，商品房預售制度的實施對于我國房地產市場的發(fā)展有著不可替代的推動作用。但因其預售的特殊形式及由此產生的交易標的物的不確定性，使得該交易在實踐中極易產生糾紛。

按照北京盈科（杭州）律師事務所此前提供的數(shù)據，近十年我國以“商品房預售合同糾紛”為案由結案的民商事訴訟案件數(shù)量成倍增長。從2013至2017年平均漲幅達到每年170.88%，在2017年全年涉訴案件達40137件。在隨后的兩年間，由商品房預售帶來的合同糾紛案件的數(shù)量也只增未減。2020年度全國商品房預售合同糾紛涉訴案件雖較2019年度有所下降，但案件數(shù)也達81647件。

由于預售造成的維權案件也有所上升。根據中國消費者協(xié)會發(fā)布的《2021年全國消協(xié)組織受理投訴情況分析》中商品大類的投訴數(shù)據，2021年，房屋及建材類的投訴量為33328件，占商品大類投訴比重為3.19%，這一投訴量較2020年增加0.03%。

對于商品房維權事件，中國消費者協(xié)會官網公布的案例中曾這樣評析道：商品房問題一直是消費調解中的老大難問題。開發(fā)商地位的強勢，房屋建筑行業(yè)特有的專業(yè)性和購房合同中許多合同條款的預先設定等因素都導致這類投訴解決起來費時費力。

怎么辦？

那么，面對當前商品房預售制度突顯的問題有何對策？取消商品房預售制度可行？

對此，盧天錫呼吁，逐步提高商品房預售許可門檻，建立商品房預售履約擔保機制，同時調整購房款付款方式，從購房人“一次性全額”付款，變成按工程進度分期付款。

盧天錫表示，建議調整購房款付款方式，改變當前由購房人“一次性全額”付款（含按揭貸款）并由監(jiān)管部門按進度撥付預售資金的模式，變?yōu)橘彿咳税垂こ踢M度分期付款的模式，即在工程投資額或工程形象進度達到一定標準后，由購房人繳納規(guī)定比例的首付款，剩余款項按預售合同約定的工程進度分期支付，項目達到竣工交付條件后支付尾款，其中一定額度轉入由政府監(jiān)管的質量保修金專戶。申請銀行貸款的，后續(xù)按揭款根據預售合同約定的工程進度逐步發(fā)放貸款。

此外，盧天錫建議，盡快修訂《城市商品房預售管理辦法》。進一步細化明確全國統(tǒng)一的商品房預售許可條件，逐步提高預售許可門檻（如多層主體封頂、高層主體結構2/3，超高層主體過半），直至過渡為現(xiàn)房銷售。同時，盡快制定《城市商品房預售資金監(jiān)管辦法》，提高房地產開發(fā)企業(yè)違規(guī)使用商品房預售款項的行政處罰標準，增加金融機構違規(guī)扣劃、施工企業(yè)和材料供應商等配合房地產開發(fā)企業(yè)違規(guī)套取商品房預售資金的處罰條款。

張建明則提到，“我們也要避免欲速則不達”，要留夠窗口期，建議在政策公布和正式施行之間，留足一定時間窗口（比如三年），給相關市場主體評估、調整、轉型等充分準備，以確保新政的有序、穩(wěn)健、高效實施。無論是實施商品房預售還是現(xiàn)房銷售，都應該以維護良好的市場秩序為根本。特別是實行預售制度時，開發(fā)商更應該秉承誠信原則，按照合同約定及時交付房屋，應趨利避害，維護市場穩(wěn)定，促進市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

張建明建議，時機成熟時，取消預售制，全面實行現(xiàn)房銷售制度。對于企業(yè)，可以促進其由“資本”驅動到“營運”驅動的切換。對于地方政府，可以擺脫經濟對地產的過度依賴，促進高質量發(fā)展。