繼3月5日政府工作報(bào)告中明確提出“穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”后，3月8日的十三屆全國人大第二次會(huì)議上再次提到房地產(chǎn)稅法，立刻引起廣泛關(guān)注。

這次的提法是“集中力量落實(shí)好黨中央確立的重大立法事項(xiàng)，包括審議民法典，制定……房地產(chǎn)稅法等立法調(diào)研、起草，都要加緊工作，確保如期完成�！�

湊巧的是，3月8日，多只香港內(nèi)房股尾盤大跌。有人立刻將其與房地產(chǎn)稅的消息聯(lián)系到一起。

那么，這次房地產(chǎn)稅的提法有何新意？內(nèi)房股的大跌與之有關(guān)嗎？房地產(chǎn)稅的影響有多大？到底何時(shí)會(huì)出臺(tái)？

再提房地產(chǎn)稅

繼3月5日政府工作報(bào)告中明確提出“穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”后，3月8日的十三屆全國人大第二次會(huì)議上再次提到房地產(chǎn)稅法。

要正確理解這次提法，還是要結(jié)合當(dāng)時(shí)的語言環(huán)境，來看一下完整的表述：

“今年要抓緊制定修改深化市場化改革、擴(kuò)大高水平開放急需的法律，加快推進(jìn)民生、國家安全、知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)、社會(huì)治理、生態(tài)文明建設(shè)等領(lǐng)域的立法，落實(shí)稅收法定原則，完善國家機(jī)構(gòu)有關(guān)法律制度。集中力量落實(shí)好黨中央確定的重大立法事項(xiàng)，包括審議民法典，制定刑法修正案（十一）、基本醫(yī)療衛(wèi)生與健康促進(jìn)法、房地產(chǎn)稅法、出口管制法、社區(qū)矯正法、軍民融合發(fā)展法、退役軍人保障法、政務(wù)處分法，修改證券法、現(xiàn)役軍官法、兵役法、人民武裝警察法、全國人民代表大會(huì)組織法、全國人民代表大會(huì)議事規(guī)則，生物安全法、長江保護(hù)法等立法調(diào)研、起草，都要加緊工作，確保如期完成。

這次提法有何新意？

從這次完整的表述看，房地產(chǎn)稅法并沒有被單獨(dú)說明，而是包括在眾多立法事項(xiàng)之內(nèi)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，文后跟的這些法律都會(huì)立法調(diào)研、起草，都要加緊工作，確保如期完成，而且從文字語法上，并沒有立法完成的內(nèi)容�！胺康禺a(chǎn)稅法已經(jīng)在總理的工作報(bào)告中明確說是‘穩(wěn)步推進(jìn)’，穩(wěn)步是指有把握地按一定步驟進(jìn)行，與之前的‘穩(wěn)妥’即穩(wěn)當(dāng)可靠的意思相比，代表房地產(chǎn)稅逐漸進(jìn)入制定程序中，房地產(chǎn)稅落地的速度預(yù)期在加快”。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示，2019制定房地產(chǎn)稅法，是指形成文本，但不一定進(jìn)入一審環(huán)節(jié)。上述一堆立法，去年已進(jìn)入本屆（十三屆）人大立法現(xiàn)劃，從這次表述看，口徑無變化。

一位房地產(chǎn)稅法專家也對(duì)證券時(shí)報(bào)記者說：“這次表述沒看出有新提法”。

不過，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房地產(chǎn)稅的立法具有積極的信號(hào)。2018年這個(gè)工作明顯是受到了干擾，尤其是中美貿(mào)易摩擦，但推進(jìn)的思路不變，到了這項(xiàng)工作會(huì)加快，尤其是會(huì)與長效機(jī)制進(jìn)行結(jié)合。

房地產(chǎn)稅對(duì)購房人有何影響？

房地產(chǎn)稅是一個(gè)綜合性概念，一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程有直接關(guān)系的稅都屬于房地產(chǎn)稅。在我國包括房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅等。

房地產(chǎn)稅與老百姓關(guān)系密切，很多有房人對(duì)此比較擔(dān)心。

不過，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，老百姓不需要對(duì)房地產(chǎn)稅有太多的擔(dān)心，這主要有三點(diǎn)考慮：

第一，房地產(chǎn)稅立法和推進(jìn)是財(cái)稅體系方面的改革內(nèi)容，而不能簡單理解為房地產(chǎn)市場要打壓要課稅。這是利好財(cái)稅體系的建立，尤其是從房地產(chǎn)角度看，交易環(huán)節(jié)未來會(huì)減稅，類似近期的增值稅附加稅和印花稅等，而持有環(huán)節(jié)會(huì)增稅，這是結(jié)構(gòu)性的大轉(zhuǎn)變。

第二，房地產(chǎn)稅即便是征收，對(duì)于剛需購房者本身沒有太多關(guān)系。比如上海人均60平方米以下的住房本身也不征稅，面積基本考慮到了剛需和改善型需求，所以對(duì)于這部分人來說影響不大。而即便是征稅，粗略估計(jì)，稅款額估計(jì)是房價(jià)款的0.1%，也不是很大的成本，或者說征稅會(huì)比較謹(jǐn)慎，也會(huì)考慮很多減稅免稅的概念。

第三，對(duì)于房地產(chǎn)稅，老百姓會(huì)問兩個(gè)問題，即還要不要買房？房價(jià)會(huì)不會(huì)下跌？對(duì)于是否要買房，從自住角度看，宜早不宜遲；而從房價(jià)本身來說，房地產(chǎn)稅若是真的執(zhí)行到位，會(huì)倒逼部分房東將房子進(jìn)行出租，這是利好房價(jià)去泡沫和鼓勵(lì)租賃市場發(fā)展的。

房地產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場有何影響？

今日尾盤，港股內(nèi)房股全線大跌，截至收盤，恒生中國內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)跌5.17%，融創(chuàng)中國跌10.89%，龍湖集團(tuán)跌5.35%，碧桂園跌5.18%。

對(duì)于今日多只香港內(nèi)房股尾盤大跌，有人將其與房地產(chǎn)稅的新消息聯(lián)系到一起。對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房地產(chǎn)稅立法，略對(duì)樓市有利空影響，這一次地產(chǎn)股下跌，和大盤近期沖高后市場信心不足有關(guān)，同時(shí)也體現(xiàn)了一點(diǎn)，即宏觀經(jīng)濟(jì)基本面還沒完全改善，大盤難以持續(xù)強(qiáng)勁，而房地產(chǎn)稅的消息出現(xiàn)，更容易加劇地產(chǎn)股下跌。

對(duì)于房企來說，房地產(chǎn)稅政策容易影響銷售，進(jìn)而影響拿地。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，短期看房地產(chǎn)稅對(duì)市場的影響還不會(huì)太大，都還處于討論階段，房企還是應(yīng)該有自己的投資路線。

不過，張大偉認(rèn)為，房地產(chǎn)稅是綜合概念，只是工具，并不是萬能的，房地產(chǎn)稅只是包括了存量交易等房地產(chǎn)多環(huán)節(jié)的綜合概念，未來影響到底如何，還是要看落地的政策內(nèi)容，包括豁免、稅率、稅基等。

房地產(chǎn)稅何時(shí)出臺(tái)？

大家最關(guān)心的還是房地產(chǎn)稅的出臺(tái)時(shí)間，某十強(qiáng)房企高管對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示，房地產(chǎn)稅法立法作為財(cái)稅體制改革的一部分，與房地產(chǎn)市場調(diào)控基本無關(guān)，其本質(zhì)還是解決地方政府稅收問題，在經(jīng)濟(jì)下行、樓市不穩(wěn)的情況下，今年落地的可能性很小，也許最多只是出臺(tái)草案并開始審議。

楊紅旭也認(rèn)為，去年8月開始房地產(chǎn)市場下拐，樓市低迷期不宜于出立房地產(chǎn)稅，估計(jì)今年難以完成房地產(chǎn)稅立法。

張大偉也認(rèn)為，穩(wěn)步推進(jìn)下的房產(chǎn)稅還需要一定時(shí)間，立法過程較長，目前在積極準(zhǔn)備草案階段，3年內(nèi)出臺(tái)執(zhí)行落地可能性不大，將按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，從立法層面看，至少要走5個(gè)核心環(huán)節(jié)：第一，立項(xiàng)和立法人員確立，即組織架構(gòu)需要搭建。第二，調(diào)查研究，不排除包括上海和重慶會(huì)成為重點(diǎn)調(diào)研的對(duì)象，同時(shí)針對(duì)近期類似公攤面積等熱點(diǎn)問題也會(huì)納入到調(diào)研之中，另外也包括國際歷史經(jīng)驗(yàn)的研究。第三，發(fā)布征求意見稿，估計(jì)這個(gè)征求意見稿至少需要一年的時(shí)間，會(huì)比別的法律更為謹(jǐn)慎。第四，審查，即對(duì)房地產(chǎn)稅開征以后的市場影響進(jìn)行評(píng)估，要結(jié)合類似物權(quán)法等概念進(jìn)行。第五，發(fā)布，這個(gè)過程預(yù)計(jì)要到2022年以后才會(huì)出現(xiàn)，即這幾年還會(huì)在立法的基礎(chǔ)工作上開展。

房地產(chǎn)稅立法進(jìn)展

2018年以來，房地產(chǎn)稅立法進(jìn)程開始加快，證券時(shí)報(bào)記者梳理了一年來房地產(chǎn)稅相關(guān)表述：

① 2018年3月4日，全國十三屆全國人大一次會(huì)議副秘書長、發(fā)言人張業(yè)遂在答記者問時(shí)表示，房地產(chǎn)稅立法由全國人大常委會(huì)預(yù)算工作委員會(huì)和財(cái)政部牽頭組織起草，目前正在加快進(jìn)行起草完善法律草案、重要問題的論證、內(nèi)部征求意見等方面的工作，爭取早日完成提請常委會(huì)初次審議的準(zhǔn)備工作。

② 2018年3月5日，《政府工作報(bào)告》中明確提出，健全地方稅體系，穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。

③ 2018年3月7日，財(cái)政部副部長史耀斌表示，目前全國人大常委會(huì)預(yù)算工作委員會(huì)、財(cái)政部以及其他有關(guān)方面正在抓緊起草和完善房地產(chǎn)稅法律草案。房地產(chǎn)稅總體思路就是立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)。按照這樣一個(gè)總體思路。目前，我們正在設(shè)計(jì)、完善，同時(shí)再進(jìn)行論證和聽取意見。

④ 2018年3月11日，全國人大常委會(huì)工作報(bào)告中提出，2018年將繼續(xù)加強(qiáng)立法工作，落實(shí)稅收法定原則，研究制定房地產(chǎn)稅法。

⑤ 2018年3月25日，財(cái)政部部長劉昆表示，今年按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。

⑥ 2018年4月27日，全國人大常委會(huì)公布2018年立法工作計(jì)劃，房地產(chǎn)稅法被列入預(yù)備審議項(xiàng)目。由有關(guān)方面抓緊調(diào)研和起草工作，視情在2018年或者以后年度安排審議。

⑦ 2018年7月16日，國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人毛盛勇表示，對(duì)于房價(jià)的問題，從下一步發(fā)展情況來看，一方面要進(jìn)一步加強(qiáng)和完善宏觀調(diào)控，同時(shí)，從供給側(cè)進(jìn)一步發(fā)力，包括加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅相關(guān)政策舉措，實(shí)現(xiàn)多主體供給、多渠道保障，加快推進(jìn)租售同權(quán)等一系列配套政策的落實(shí)，加快長效機(jī)制建設(shè)，更好地促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展，更好地實(shí)現(xiàn)“房子是用來住的而不是用來炒的”這樣一個(gè)基本定位。

⑧ 2018年9月7日，全國人大常委會(huì)立法工作會(huì)議召開，房地產(chǎn)稅法被列入十三屆全國人大常委會(huì)立法規(guī)劃，并且被列入一類項(xiàng)目，即條件比較成熟、任期內(nèi)擬提請審議的法律草案，由全國人大常委會(huì)預(yù)算工委和財(cái)政部負(fù)責(zé)。

⑨ 3月5日，《政府工作報(bào)告》中明確提出，健全地方稅體系，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。

⑩ 3月8日，十三屆全國人大第二次會(huì)議提出，集中力量落實(shí)好黨中央確定的重大立法事項(xiàng)，包括審議民法典，制定刑法修正案（十一）、基本醫(yī)療衛(wèi)生與健康促進(jìn)法、房地產(chǎn)稅法、出口管制法、社區(qū)矯正法、軍民融合發(fā)展法、退役軍人保障法、政務(wù)處分法，修改證券法、現(xiàn)役軍官法、兵役法、人民武裝警察法、全國人民代表大會(huì)組織法、全國人民代表大會(huì)議事規(guī)則，生物安全法、長江保護(hù)法等立法調(diào)研、起草，都要加緊工作，確保如期完成。

房地產(chǎn)作為國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要一環(huán)，不管是其動(dòng)態(tài)走勢還是未來發(fā)展，都備受政府和社會(huì)各界關(guān)注，也是歷年政府工作報(bào)告的熱議話題。過去五年來，“兩會(huì)”分別以更好解決群眾住房問題;因城施策去庫存;推進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展;堅(jiān)持房地產(chǎn)因地施策;完善住房保障機(jī)制等定調(diào)樓市發(fā)展。

隨著全國“兩會(huì)”啟幕，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來哪些新的發(fā)展趨勢?藍(lán)鯨房產(chǎn)梳理發(fā)現(xiàn)，包括穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法;深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，堅(jiān)持以中心城市引領(lǐng)城市群發(fā)展;抓好農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶，推動(dòng)城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)覆蓋常住人口;更好解決群眾住房問題，落實(shí)城市主體責(zé)任;改革完善住房市場體系和保障體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展;繼續(xù)推進(jìn)保障性住房建設(shè)和城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造，保證困難群眾基本居住需求;推進(jìn)農(nóng)村土地改革等六大方向，成為引領(lǐng)今年樓市發(fā)展的“新風(fēng)向”。

關(guān)鍵詞一：穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法

2019政府工作報(bào)告提出，要“健全地方稅體系，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法�！边@是自2013年中央提出對(duì)房地產(chǎn)稅進(jìn)行立法后，“房地產(chǎn)稅”第三次進(jìn)入政府工作報(bào)告。

報(bào)告再次強(qiáng)調(diào)政策明確健全地方稅體系，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法有何含義?易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向藍(lán)鯨房產(chǎn)分析表示，第一、房地產(chǎn)稅立法是地方稅體系建設(shè)中的重要環(huán)節(jié)，會(huì)給予各地更多的支持。第二、房地產(chǎn)稅立法強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)步推進(jìn)”的概念，這也意味著后續(xù)會(huì)積極推進(jìn)，同時(shí)也會(huì)對(duì)一些細(xì)節(jié)性內(nèi)容做斟酌。預(yù)計(jì)從推進(jìn)的情況看，會(huì)對(duì)一些增量房進(jìn)行征稅，而對(duì)一些存量房產(chǎn)如何征收，估計(jì)意見是有分歧的。

事實(shí)上，房地產(chǎn)稅作為長效機(jī)制的重要一環(huán)，一直備受市場關(guān)注。今年兩會(huì)重提房地產(chǎn)稅，并將2018年政府報(bào)告中“穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”改為“穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”，字面上雖只有一字之差，卻引起了業(yè)內(nèi)的廣泛關(guān)注和猜測。

“這預(yù)示著房地產(chǎn)稅的落地進(jìn)程在加快”，58同城高級(jí)副總裁、安居客COO葉兵表示，房地產(chǎn)稅作為未來房地產(chǎn)行業(yè)的重要稅種，將有利于推動(dòng)“土地財(cái)政”從根本上得到解決，并且對(duì)于保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行起著重要作用。

對(duì)于房地產(chǎn)稅出臺(tái)的時(shí)間，上海中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)盧文曦表示，房地產(chǎn)稅的推進(jìn)一直都是在市場預(yù)料之中的，但是如何征?稅率、標(biāo)準(zhǔn)、范圍是什么?這些都需要有明確的科學(xué)依據(jù)。盧文曦指出，房地產(chǎn)稅立法，其實(shí)在很早以前就已經(jīng)有相應(yīng)的規(guī)劃，最早可能會(huì)在2021年或2022年進(jìn)入立法程序。

關(guān)鍵詞二：繼續(xù)強(qiáng)調(diào)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶

政府工作報(bào)告明確表示，“抓好農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶，推動(dòng)城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)覆蓋常住人口�！辈�強(qiáng)調(diào)說，抓好農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶是新型城鎮(zhèn)化的關(guān)鍵。

嚴(yán)躍進(jìn)分析表示，人才引入和落戶政策是近兩年政策調(diào)控中爭議較多的內(nèi)容。此次政策中提到了要抓好農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶政策，這其實(shí)也是為了更好實(shí)現(xiàn)2020年新城鎮(zhèn)化的發(fā)展目標(biāo)。實(shí)際上，這有助于降低人口導(dǎo)入的門檻。他進(jìn)一步表示，類似落戶政策預(yù)計(jì)會(huì)形成一波新的人口紅利，預(yù)計(jì)通過落戶政策而帶動(dòng)的購房消費(fèi)需求會(huì)繼續(xù)上升。

從今年“兩會(huì)”釋放出的信號(hào)來看，落戶制度改革將圍繞消除城鄉(xiāng)區(qū)域間戶籍壁壘來進(jìn)行，且重點(diǎn)以支持農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶為主。

對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，目前戶籍制度改革已全面落地，31個(gè)省(區(qū)、市)及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)全部出臺(tái)戶籍制度改革方案或意見，大多數(shù)城市已經(jīng)放開放寬落戶限制，許多中小城市基本實(shí)現(xiàn)落戶零門檻，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化制度性通道有望得到全面打通。

而在“兩會(huì)”召開前夕，戶籍相關(guān)政策已逐步出臺(tái)。2月21日，公安部召開的全國治安管理工作座談會(huì)上，公安部副部長孫力軍表示，要全面深化以戶籍制度為重點(diǎn)的治安管理改革，加快建立新型戶籍制度。同一天，國家發(fā)改委發(fā)布了《關(guān)于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導(dǎo)意見》，提出要放開放寬除個(gè)別超大城市外的城市落戶限制。

2月28日，發(fā)改委等多部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步推動(dòng)進(jìn)城農(nóng)村貧困人口優(yōu)先享有基本公共服務(wù)并有序?qū)崿F(xiàn)市民化的實(shí)施意見》中也提到，要暢通落戶通道，鼓勵(lì)各地進(jìn)一步放寬落戶條件，除極少數(shù)超大城市外，優(yōu)先解決農(nóng)村升學(xué)和參軍進(jìn)入城鎮(zhèn)的人口、在城鎮(zhèn)就業(yè)居住 5 年以上和舉家遷徙的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口以及新生代農(nóng)民工落戶問題。

“今年政府工作報(bào)告重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移問題，核心就是推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)發(fā)展�！比~兵分析指出，隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，帶動(dòng)了城市化率同步提升，但近兩年二三線城市落戶政策相對(duì)比較激進(jìn)，這也是值得關(guān)注的問題。

關(guān)鍵詞三：深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，明確中心城市和城市群的關(guān)系

“深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，堅(jiān)持以中心城市引領(lǐng)城市群發(fā)展�！痹诮衲暾�府工作報(bào)告中，新型城鎮(zhèn)化再次成為重要話題。

公開數(shù)據(jù)顯示，2018年末全國常住人口城鎮(zhèn)化率為59.58%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率為43.37%，分別比上一年提升了1.06、1.02個(gè)百分點(diǎn)。這組數(shù)據(jù)距離《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014?2020年)》中提出的到2020年，常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%左右、戶籍人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到45%左右的目標(biāo)已非常接近。

3月6日，國家發(fā)展改革委員會(huì)何立峰在第十三屆全國人大二次會(huì)議記者會(huì)上指出，中國新型城鎮(zhèn)化仍在加快發(fā)展�，F(xiàn)在全國有600多座城市，400多座是大中城市，其他是小城市。他介紹說，城鎮(zhèn)化率每提高一個(gè)百分點(diǎn)，就有近1400萬人從農(nóng)村轉(zhuǎn)入城鎮(zhèn)，不僅增加城市公共服務(wù)設(shè)施投入，也會(huì)釋放巨大的衣食住行等消費(fèi)需求。

而在今年政府工作報(bào)告中還明確指出，要落實(shí)和完善促進(jìn)東北全面振興、中部地區(qū)崛起、東部率先發(fā)展的改革創(chuàng)新舉措。并重點(diǎn)提及了幾個(gè)城市群的建設(shè)要求，包括京津冀協(xié)同發(fā)展重在疏解北京非首都功能;高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)雄安新區(qū);落實(shí)粵港澳大灣區(qū)建設(shè)規(guī)劃，促進(jìn)規(guī)則銜接;將長三角區(qū)域一體化發(fā)展上升為國家戰(zhàn)略，編制實(shí)施發(fā)展規(guī)劃綱要等。

“中心城市和城市群的關(guān)系，其實(shí)和區(qū)域聯(lián)動(dòng)發(fā)展有關(guān)。”盧文曦表示，如京津冀、長三角、大灣區(qū)等城市之間，有相應(yīng)的互通、產(chǎn)業(yè)間的流動(dòng)關(guān)系，這會(huì)使經(jīng)濟(jì)更為集約，生產(chǎn)更為高效，能夠有效縮短城市之間的落差。

從房地產(chǎn)開發(fā)角度來看，中心城市效應(yīng)已成為企業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉指出，隨著資源配套、人口、教育、產(chǎn)業(yè)向中心城市集聚，開發(fā)企業(yè)還是會(huì)把主要精力放在國家中心城市和區(qū)域中心城市，才能為企業(yè)創(chuàng)造更多的業(yè)績;另一方面，一旦核心城市地位得到確認(rèn)之后，例如入上海周邊的昆山、嘉善;南京周邊的馬鞍山、滁州等，這些城市的基礎(chǔ)設(shè)施配套和產(chǎn)業(yè)資源也會(huì)產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)。

關(guān)鍵詞四：將群眾住房問題與城市主體責(zé)任連接起來

政府工作報(bào)告首次將解決群眾住房問題與城市主體責(zé)任連接起來，并提出，“要改革完善住房市場體系和保障體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展�！�

盧文曦表示，住房市場體系是完整的一套機(jī)制，除了買賣之外還有租賃等多維度供應(yīng)渠道。雖然2019政府工作報(bào)告中未提到購租并舉，但此前的工作會(huì)延續(xù)下去。

隨著近兩年來，全國“去庫存”任務(wù)基本完成，房地產(chǎn)市場已告別高庫存積壓的階段，在此時(shí)期，如何做好民生工作，解決低收入家庭居住環(huán)境成為當(dāng)下緊要問題。

政府工作報(bào)告繼續(xù)強(qiáng)調(diào)群眾住房問題，這和此前中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的精神是一致的，即落實(shí)城市主體責(zé)任、完善住房體系、推進(jìn)棚改工程。

“完善住房體系和保障體系的要求，這部分要重點(diǎn)著眼于房地產(chǎn)長效機(jī)制的建立。優(yōu)化與房地產(chǎn)市場長遠(yuǎn)發(fā)展相匹配的頂層設(shè)計(jì)，一方面要落實(shí)住房發(fā)展規(guī)劃，加強(qiáng)住房和用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)控，另一方面需加快租賃市場建設(shè)，并在差別化住房信貸、稅收政策上得到更多體現(xiàn)。”葉兵如是說。

嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，一城一策的調(diào)控將繼續(xù)，各地會(huì)不斷推進(jìn)對(duì)樓市調(diào)控的考核，估計(jì)接下來會(huì)有陸續(xù)細(xì)分政策出臺(tái)，尤其是在住房規(guī)劃、住房政策調(diào)整、住房金融政策完善等方面有創(chuàng)新舉措。

關(guān)鍵詞五：繼續(xù)推進(jìn)保障房與棚改建設(shè)

保障民生工程一直是社會(huì)較為關(guān)心的內(nèi)容，今年“兩會(huì)”對(duì)保障房、棚改工作的要求是：“繼續(xù)推進(jìn)保障性住房建設(shè)和城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造，保障困難群體基本居住需求�！�

2018年政府工作報(bào)告提出要啟動(dòng)新的三年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃。根據(jù)政府工作報(bào)告發(fā)布的數(shù)據(jù)，2018年實(shí)際完成棚戶區(qū)住房改造620多萬套。

今年政府工作報(bào)告再次提出，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)量大面廣，要大力進(jìn)行改造提升，更新水電路氣等配套設(shè)施，支持加裝電梯，健全便民市場、便利店、步行街、停車場、無障礙通道等生活服務(wù)設(shè)施。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，此次政策明確提到，要對(duì)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)進(jìn)行大力改造和提升，這和過去“棚改”做法是有差異的。實(shí)際上在這次政府工作報(bào)告中，提出了很多新的產(chǎn)業(yè)，包括水電路氣配套設(shè)施、家裝電梯、便民市場、便利店、步行街、停車場、無障礙通道等7個(gè)細(xì)分領(lǐng)域，這是很多涉及城市運(yùn)營的開發(fā)商可以積極關(guān)注的領(lǐng)域。

他進(jìn)一步表示，隨著“兩會(huì)”重提棚改，公眾對(duì)棚戶區(qū)改造的顧慮也得以打消，棚戶區(qū)改造肯定會(huì)進(jìn)行，不會(huì)“一刀切”。

關(guān)鍵詞六：農(nóng)村土地改革，集體建設(shè)用地入市有望全面鋪開

今年政府工作報(bào)告還指出，要推廣農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)成果。深化集體產(chǎn)權(quán)、林權(quán)、國有林區(qū)林場、農(nóng)墾、供銷社等改革。改革完善農(nóng)業(yè)支持保護(hù)體系，健全糧食價(jià)格市場化形成機(jī)制，擴(kuò)大政策性農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)改革試點(diǎn)。持續(xù)深化農(nóng)村改革，廣袤鄉(xiāng)村必將煥發(fā)新的生機(jī)活力。

由此看來，農(nóng)村宅基地等集體入市，將成為土地改革突破口，這也加速了土地、勞動(dòng)力的進(jìn)一步釋放。

張大偉指出，從農(nóng)村土地改革趨勢來看，農(nóng)村土地的價(jià)值將得到提高，但短期來看，土地產(chǎn)權(quán)發(fā)生改變的可能性不大。盧文曦也表示，農(nóng)村土地改革未來可能會(huì)提高農(nóng)民的收入，同時(shí)也給市場的土地供應(yīng)方式提供了一個(gè)新的窗口。

與此同時(shí)，農(nóng)村土地改革的立法進(jìn)程也在推進(jìn)之中。3月4日，十三屆全國人大二次會(huì)議新聞發(fā)布會(huì)發(fā)言人張業(yè)遂談到立法工作時(shí)介紹說，農(nóng)村土地承包法，將所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)“三權(quán)分置”的重大改革成果用法律形式確定下來，穩(wěn)定和完善了農(nóng)村土地承包關(guān)系，給土地承包者和經(jīng)營者吃下了“定心丸”。

通過對(duì)比前幾年政府工作報(bào)告中提及房地產(chǎn)的內(nèi)容不難發(fā)現(xiàn)，今年“兩會(huì)”關(guān)于房地產(chǎn)的相關(guān)表述發(fā)生了細(xì)微變化，篇幅也有所減少。而過去常見的“房住不炒”、“租售并舉”等字眼也杳無蹤跡。專家指出，這是市場發(fā)展的必然結(jié)果，說明在持續(xù)調(diào)控政策下，樓市出現(xiàn)降溫，市場亦比較認(rèn)可當(dāng)前的局面