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房地產(chǎn)關(guān)乎我國經(jīng)濟發(fā)展的全局,是影響大類資產(chǎn)配置的重要變量。房地產(chǎn)景氣度的周期性波動又與房地產(chǎn)政策高度相關(guān)。因此,近期房價的持續(xù)上漲以及房地產(chǎn)調(diào)控政策從一線城市向二線城市的擴散,引起了市場的警覺。那么,當(dāng)下房地產(chǎn)政策發(fā)生了哪些變化?未來的趨勢又是怎樣?
房地產(chǎn)去庫存是改革的重要一環(huán)
十三五規(guī)劃中提出推進新型城鎮(zhèn)化,即堅持以人的城鎮(zhèn)化、以城市群為主體形態(tài)、以城市綜合承載能力為支撐、以體制機制創(chuàng)新為保障。由此可見,城鎮(zhèn)化的本質(zhì)是:推進戶籍制度改革和基本公共服務(wù)均等化,推動更多人口融入城鎮(zhèn)。更多的人口來到城市可以加快房地產(chǎn)去庫存,房地產(chǎn)去庫存的需要又會激勵地方政府加快戶籍制度的改革,推進新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。權(quán)威人士在《開局首季談大勢》中也強調(diào):要通過人的城鎮(zhèn)化“去庫存”。房地產(chǎn)去庫存是我國推進新型城鎮(zhèn)化,加快戶籍制度改革的重要推手,從某種程度上說,房地產(chǎn)去庫存就是改革。
高庫存是房地產(chǎn)政策的定海神針
本輪房地產(chǎn)銷售脈沖持續(xù)了13個月,已基本持平于歷輪脈沖強度,與此同時,房價持續(xù)上漲,地王頻現(xiàn),一線城市的房地產(chǎn)政策也出現(xiàn)了調(diào)整。這是否意味著房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系發(fā)生了實質(zhì)性的變化呢?房價上漲說明房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系由供需過剩向供需平衡的方向發(fā)展,但房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系并未發(fā)生實質(zhì)的轉(zhuǎn)變,有關(guān)統(tǒng)計顯示:我國房地產(chǎn)市場庫存平均去化周期還需五年左右。然而,這只是從開發(fā)商的庫存周期來看,如果從更廣泛的角度觀察,我國人均住房面積已達31平米又面臨人口拐點,因此,房地產(chǎn)去庫存并不是二三年的事,而是一個長期任務(wù)。
預(yù)調(diào)微調(diào)是房地產(chǎn)政策的新常態(tài)
十三五規(guī)劃中特別指出:在住房供求關(guān)系緊張地區(qū)適度增加用地規(guī)模。在商品房庫存較大地區(qū),擴大住房有效需求,提高棚戶區(qū)改造貨幣化安置比例。積極發(fā)展住房租賃市場。并特別強調(diào):“大中城市不得采取購買房屋、投資納稅、積分制等方式設(shè)置落戶限制。超大城市和特大城市要以具有合法穩(wěn)定就業(yè)和合法穩(wěn)定住所(含租賃)、參加城鎮(zhèn)社會保險年限、連續(xù)居住年限等為主要條件,實行差異化的落戶政策。強化地方政府推動農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化主體責(zé)任!睓(quán)威人士在《開局首季問大勢》中也重點強調(diào):“房子是給人住的,這個定位不能偏離,要通過人的城鎮(zhèn)化‘去庫存’,而不應(yīng)通過加杠桿‘去庫存’,逐步完善中央管宏觀、地方為主體的差別化調(diào)控政策!庇纱丝梢,擴大有效需求,發(fā)展房屋租賃市場,推進新型城鎮(zhèn)化是我國房地產(chǎn)調(diào)控的根本方針,在這個指導(dǎo)原則下,各地區(qū)根據(jù)房地產(chǎn)市場的冷熱差異進行預(yù)調(diào)微調(diào)是房地產(chǎn)調(diào)控的新常態(tài)。
綜合來看,由于房地產(chǎn)去庫存是我國結(jié)構(gòu)性改革的重要一環(huán),且我國房地產(chǎn)庫存高企的狀況很難在短期扭轉(zhuǎn),而不同地區(qū)房地產(chǎn)市場的差異是房地產(chǎn)政策預(yù)調(diào)微調(diào)的根源且調(diào)控的方式也不能違背房地產(chǎn)去庫存的基本原則。所以,本次房地產(chǎn)政策的調(diào)整與歷次不同的是:不具有全局性、不具有趨勢性、不具有原則性,并且我國房地產(chǎn)去庫存的大方向是并且只能是朝著積極去庫存的方向演變。
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