房貸新政下河北房貸利率未現(xiàn)松動 樓市或繼續(xù)松綁
2015/10/15
對比四大銀行的表態(tài)不難發(fā)現(xiàn),各行公布新政執(zhí)行方案僅為央行文件重申版本,并沒有透露更多的執(zhí)行“細則”。
而在對河北本地銀行的采訪中,四大行僅河北工行已確定執(zhí)行首套房認貸不認房政策,首付款比例也做相應調整,不過首套房貸利率暫未調整。
專家預計,銀行大幅下調房貸利率概率較小,7折優(yōu)惠利率難吃到口。
本地市場
工行實行差別化首付款比例
就房貸新政的落地情況,昨日記者采訪了河北市場上的工、農、中、建四大銀行。
工行相關人士表示,工行在河北市場上已開始執(zhí)行“認貸不認房”的房貸新政,并實行差別化個人住房首付款比例。
對于貸款購買首套普通自住房的家庭,貸款最低首付款比例為30%。對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭,為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房,執(zhí)行首套房貸款政策。在已取消或未實施“限購”措施的城市,對擁有2套住房并已結清相應購房貸款的家庭,貸款最低首付款比例為30%;對擁有2套以上住房并已結清相應購房貸款的家庭,貸款最低首付款比例為40%。對于不符合以上情況的,首付款比例繼續(xù)按照現(xiàn)有個人住房貸款相關規(guī)定執(zhí)行。
首套房貸利率暫未現(xiàn)松動
在房貸利率上,工行在深入調查客戶債務償付能力和信用風險狀況的基礎上,按照市場化原則,合理確定個人住房貸款利率。對于風險較低、貢獻度較高的優(yōu)質客戶,以及還款有保證的首套普通自住房和改善型自住房貸款需求,可給予優(yōu)惠利率。
不過,記者從河北工行獲悉,目前首套房貸利率還是執(zhí)行原有利率政策,暫未發(fā)生松動。
此外,農行、中行、建行相關人士表示,在河北的房貸新政細則還在制定中,目前首套房貸利率均執(zhí)行的是原有利率政策。
分析
9折利率或為底線
融360的信貸專家徐瑾認為,鑒于商業(yè)銀行存貸比考核尚未放松、資金成本仍處于高位,再加上房地產行業(yè)風險加劇,所以央行新政中所提到的7折利率優(yōu)惠更偏向于政策指導,銀行落實起來十分困難。即使有所謂的“7折利率”,也可能會附加諸多苛刻的限制條件,對絕大多數(shù)人來說依然是“看得見卻摸不著”。但是銀行在落實新政時很可能會在當前的水平上適當下調房貸利率,出于盈利性的考慮,9折或為底線。
招商證券也在分析中稱,按揭貸款利率不會回到的低位水平。
按揭貸款利率優(yōu)惠折扣至7折,但實現(xiàn)基本上很難。當前的貸款基準利率6%明顯高于5.31%的水平,同時在存貸比考核下,當前70%的存貸比相比于2008年底64%的水平,信貸投放能力明顯受限。二季度按揭貸款加權利率為6.93%,金融機構貸款加權平均利率為6.96%,均高于二季度相應利率2個百分點以上。另一方面,2008年的按揭貸款利率優(yōu)惠還惠及尚未償付的存量按揭貸款。因此,在非降息和重定價情況下,的按揭利率水平對于當下而言,基本是一個回不去的過去。
當前的貸款增速較已大幅回落,但盡管按揭利率優(yōu)惠目前難以回到7折,不過部分城市的部分銀行仍在一定條件下給予相應的優(yōu)惠折扣。相對于貸款金額的門檻而言,銀行對于按揭客戶的金融資產或存款要求將成為優(yōu)惠難以企及的主要障礙。
算賬
七折利率與理財產品倒掛
房貸基準利率打7折為4.585%,而據(jù)銀率網統(tǒng)計,上周共有433款銀行理財產品發(fā)售,平均投資期限為121天。其中,人民幣非結構性理財產品累計發(fā)售434款,平均預期收益率為5.18%。
而與P2P等其他新型理財方式15%左右的收益相比,4.585%的貸款成本更是差距甚遠。
所以,如果銀行執(zhí)行7折房貸利率,將做一單賠一單。
樓市猜想
樓市松綁還有牌要出?
在樓市限貸政策放開之后,網上隨即出現(xiàn)傳言稱,未來契稅等方面也將會有優(yōu)惠政策推出。
對此,石家莊安聯(lián)房地產開發(fā)有限公司營銷中心總監(jiān)吳琪認為,從目前政府的態(tài)度來看,政策之手正在逐步退出樓市,把樓市更多交給市場來調整。現(xiàn)在除了限購、限貸,可調整的政策再有就是稅收等政策了,但從契稅方面看,本來石家莊實行的政策中,契稅就享受的是優(yōu)惠政策,所以該方面調整的可能性不大,可能性比較大的是二手房5年營業(yè)稅、個稅問題,相比契稅,這兩個稅種以及5年的期限,調整的空間更大一些。
投資客是否卷土重來?
石家莊壹加貳聯(lián)合房地產經紀有限公司總經理王靜表示,在任何市場條件下都是有投資客存在的,這與房子作為商品的屬性相關,石市的二手房市場,需求主要以剛需和改善型需求為主,石家莊房產市場的特點是,穩(wěn)中有升,投資客戶將不會進行成本較高的短期投資,部分投資客有可能會將眼光放得比較長遠,更加趨向于長線投資,面對日趨理性的市場,短期投資的客戶生存空間在不斷縮小,所以,即使有投資客戶也不會有大范圍的“圈房運動”了。“其實,炒房會不會卷土重來是個偽命題。”吳琪表示,現(xiàn)在的市場環(huán)境與此前相比確實出現(xiàn)了比較大的變化,炒房之所以出現(xiàn),主要原因還是投資回報問題,但在現(xiàn)在這樣一個微妙的市場環(huán)境中,炒房現(xiàn)象會否重來還是要看投資價值。
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