“未來(lái)幾年內(nèi)，濟(jì)南新入市的樓盤(pán)會(huì)逐漸減少，樓市將會(huì)出現(xiàn)存量房交易大于增量房交易的局面，如果房地產(chǎn)稅能夠順利通過(guò)并實(shí)施，將會(huì)更有力的刺激二手房市場(chǎng)，但是，買二手房注意事項(xiàng)你知道有哪些內(nèi)容嗎？在二手房交易過(guò)程中如何做到火眼金睛呢？”本文小編幫各位整理了關(guān)于濟(jì)南二手房交易的一些相關(guān)知識(shí)點(diǎn)。包含濟(jì)南二手房交易稅費(fèi)、濟(jì)南二手房交易流程、濟(jì)南二手房交易的首付比例相關(guān)知識(shí)，可供參考！

二手房交易可以分為四類：買賣過(guò)戶、贈(zèng)與過(guò)戶、繼承與析產(chǎn)。

一.買賣過(guò)戶

1、交易稅費(fèi)

1.營(yíng)業(yè)稅(稅率5.6%賣方繳納)

根據(jù)20150330房產(chǎn)新政，轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買時(shí)間不足2年的非普通住宅按照全額征收營(yíng)業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買時(shí)間超過(guò)2年的非普通住宅或者轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買時(shí)間不足2年的普通住宅按照兩次交易差價(jià)征收營(yíng)業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買時(shí)間超過(guò)2年的普通住宅免征營(yíng)業(yè)稅。

這里有兩個(gè)要點(diǎn)①購(gòu)買時(shí)間超過(guò)2年這里首先看產(chǎn)權(quán)證，其次看契稅發(fā)票，再次看票據(jù)(房改房看國(guó)有住房出售收入專用票據(jù))這三種證件按照時(shí)間最早的計(jì)算。一般地說(shuō)票據(jù)早于契稅發(fā)票，契稅發(fā)票早于產(chǎn)權(quán)證，房改房中時(shí)間最早的是房改所收的定金的票據(jù)。②所售房產(chǎn)是普通住宅還是非普通住宅。

另注：如果所售房產(chǎn)是非住宅類如商鋪、寫(xiě)字間或廠房等則不論證是否過(guò)2年都需要征收營(yíng)業(yè)稅。目前濟(jì)南市，商業(yè)房和公司企業(yè)產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)需要在所屬區(qū)地稅局或地稅所核稅。具體情況在這里不做說(shuō)明，有機(jī)會(huì)單獨(dú)總結(jié)。

2.個(gè)人所得稅(稅率交易總額1%或兩次交易差的20%賣方繳納)

征收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個(gè)人房轉(zhuǎn)讓所得稅。在這里有兩個(gè)條件①家庭唯一住宅②購(gòu)買時(shí)間超過(guò)5年。如果兩個(gè)條件同時(shí)滿足可以免交個(gè)人所得稅;任何一個(gè)條件不滿足都必須繳納個(gè)人所得稅。

另注：原來(lái)納稅保證金退還政策自2010年11月1日起取消了。地稅局會(huì)審核賣方夫妻雙方名下是否有其他房產(chǎn)作為家庭唯一住宅的依據(jù)，要求賣方提供家庭房查證明，房查證明出具房屋套數(shù)包括雖然產(chǎn)權(quán)證沒(méi)有下發(fā)但是房管部門已經(jīng)備案登記的住房(不包含非住宅類房產(chǎn))。

另注：如果所售房產(chǎn)是非住宅類房產(chǎn)則不管什么情況都要繳納個(gè)人所得稅。而且地稅局在征稅過(guò)程中對(duì)于營(yíng)業(yè)稅繳納差額的情況，個(gè)人所得稅也必須征收差額的20%

3.印花稅(稅率1%買賣雙方各半)目前只對(duì)非住宅類房產(chǎn)征收。

4.契稅(基準(zhǔn)稅率3%優(yōu)惠稅率1.5%和1%買方繳納)

征收方法：按照基準(zhǔn)稅率征收交易總額的3%，若買方是首次購(gòu)買面積不足90平的普通住宅繳納交易總額的1%，若買方首次購(gòu)買面積超過(guò)90平(包含90平)的普通住宅則繳納交易總額的1.5%。

另注：首次購(gòu)買和普通住宅同時(shí)具備才可以享受優(yōu)惠，契稅的優(yōu)惠是以個(gè)人計(jì)算的，即夫妻之間都可以享受一次優(yōu)惠。若買方購(gòu)買的房產(chǎn)是非普通住宅或者是非住宅則繳納交易總額的3%。

5.土地增值稅普通住宅不征收，非普通住宅按照交易總價(jià)1%征收，非住宅按照累進(jìn)差額稅率征收，具體征收方式可咨詢區(qū)地稅局，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)每個(gè)區(qū)所核稅方式大同小異。這里不做介紹。

6.測(cè)繪費(fèi)面積75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元。

目前只有房改房要求必須測(cè)繪。

7.二手房交易手續(xù)費(fèi)總額：住宅6元/平米實(shí)際測(cè)繪面積非住宅10元/平米。

8.登記費(fèi)(工本費(fèi))80元共有權(quán)證:20元非住宅550元。

2、所需材料

⑴地稅局需要賣方夫妻雙方身份證和戶口本復(fù)印件一套(若賣方夫妻不在同一個(gè)戶口本上還需提供結(jié)婚證復(fù)印件一套)、賣方家庭房查證明，買方身份證復(fù)印件一套、網(wǎng)簽買賣協(xié)議一份、房產(chǎn)證復(fù)印件一套(如果賣方配偶已經(jīng)去世還需要派出所的死亡證明一份)。

⑵房管局需要網(wǎng)簽買賣協(xié)議一份、房產(chǎn)證原件、新測(cè)繪圖紙兩張，免稅證明或完稅證明復(fù)印件;如省直房改房還需已購(gòu)公房確認(rèn)表原件兩份簽字蓋章或有的需要附表一。

另注：房改房過(guò)戶時(shí)需要配偶一起出面簽字;若配偶已經(jīng)去世但使用了其工齡，如果是在房改之后則需要先做繼承公證再交易過(guò)戶。

3、商品房交易中還要注意維修基金和土地使用證的過(guò)戶，尤其是土地使用證性質(zhì)的劃撥的情況還要補(bǔ)交1%的土地出讓金。

二、贈(zèng)與過(guò)戶

1、費(fèi)用對(duì)于一般贈(zèng)與(即直系親屬之間或監(jiān)護(hù)人和被監(jiān)護(hù)人之間)免收營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅，但是要先經(jīng)過(guò)公證處公證，還有契稅要按照3%征收。對(duì)于其他形式的贈(zèng)與需要征收受贈(zèng)方20%的個(gè)人所得稅。

2、所需材料

⑴公證處需要賣方夫妻雙方戶口本和身份證復(fù)印件一套、買方身份證復(fù)印件一份，產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件一套。

⑵不需要經(jīng)過(guò)地稅局直接可以過(guò)戶。

⑶房管局需要材料同正常過(guò)戶基本一樣只不過(guò)還需要公證書(shū)原件一份。

備注：目前濟(jì)南市房產(chǎn)贈(zèng)與公證手續(xù)不強(qiáng)制，雙方可以在房管局直接辦理贈(zèng)與，不需要公證書(shū)也可贈(zèng)與。

三、繼承

1、繼承房產(chǎn)的費(fèi)用有

⑴公證費(fèi)之前是40元/平米產(chǎn)權(quán)證面積收費(fèi)方式濟(jì)南已經(jīng)取消，按照收益額分段收取。分為20萬(wàn)以下，20萬(wàn)到50萬(wàn)，50萬(wàn)到500萬(wàn)等等。

繳費(fèi)比例1.2%到0.8%等等。

另注：繼承的房產(chǎn)再次轉(zhuǎn)讓出售時(shí)個(gè)人所得稅按照所得征收20%，不過(guò)只要是符合家庭唯一住房和購(gòu)買超過(guò)5年的話就可以免征個(gè)人所得稅。

2、所需材料

⑴公證處需要原產(chǎn)權(quán)人的死亡證明、產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件和所有當(dāng)事人的身份證、戶口本復(fù)印件一套。

⑵房管局需要材料和正常過(guò)戶基本一樣，只是還需要公證書(shū)一份。

另注：繼承的難點(diǎn)在于公證所有的繼承人都放棄繼承，這樣就要求證明當(dāng)事人即為所有繼承人并且都自愿放棄繼承權(quán)。公證處也會(huì)做一定的社會(huì)調(diào)查，以確認(rèn)合法性。

繼承權(quán)的確認(rèn)首先看遺囑，如沒(méi)有遺囑則按照第一順序人繼承，當(dāng)沒(méi)有第一順序人時(shí)則可以第二順序人繼承。第一順序人是配偶、子女和父母，而且權(quán)利是同等的。

四、析產(chǎn)

析產(chǎn)又稱財(cái)產(chǎn)分割，是指財(cái)產(chǎn)共有人通過(guò)協(xié)議的方式，根據(jù)一定的比例，將共同財(cái)產(chǎn)予以分割，而分屬各共有人所有。最常見(jiàn)的是夫妻之間的析產(chǎn)，一般會(huì)有婚內(nèi)析產(chǎn)和離婚析產(chǎn)兩種情況。除其他材料外還需要離婚協(xié)議書(shū)或者法院判決書(shū)復(fù)印件。