很多人喜歡通過(guò)各種渠道了解房產(chǎn)方面的信息，有宏觀層面的，也有微觀層面的，似乎已經(jīng)成了生活的一部分。也有很多專(zhuān)家喜歡在不同的時(shí)間段里根據(jù)不同的組合數(shù)據(jù)來(lái)分析當(dāng)下所呈現(xiàn)的各種特征，其實(shí)這些分析等于沒(méi)有在分析，要不然你讓他們用組合數(shù)據(jù)來(lái)分析未來(lái)價(jià)房的趨勢(shì)？他們當(dāng)然能分析出來(lái)，對(duì)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)好像永遠(yuǎn)在漲著的。不過(guò)未來(lái)九江房?jī)r(jià)會(huì)上漲嗎？九江房?jī)r(jià)會(huì)是怎樣的一個(gè)趨勢(shì)？本文小編為你解讀。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院和社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社23日共同發(fā)布的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)：中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告No.16（2019）》指出，2018年中國(guó)商品住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格增長(zhǎng)12.2%，明顯高于預(yù)期。

該報(bào)告預(yù)測(cè)，全國(guó)住宅銷(xiāo)售平均價(jià)格約9206元/平方米，預(yù)期價(jià)格增長(zhǎng)7.6%，部分重點(diǎn)城市價(jià)格將大幅超過(guò)這個(gè)預(yù)期水平。建議對(duì)部分重點(diǎn)城市加強(qiáng)多層面的預(yù)測(cè)、監(jiān)測(cè)和預(yù)警，將防止價(jià)格刺激市場(chǎng)引發(fā)大幅波動(dòng)作為調(diào)控的重點(diǎn)目標(biāo)。

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5月23日，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院和社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社共同發(fā)布《房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū):中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告No.16(2019)》，報(bào)告指出，40個(gè)大中城市以外的商品房銷(xiāo)售面積增幅由2017的13.7%大幅回落到2018年的1.8%，隨著政策的收緊，中小城市市場(chǎng)的飽和度有所增加，對(duì)于缺乏人口和產(chǎn)業(yè)支撐的中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)將有所提升。

報(bào)告指出，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨以下突出問(wèn)題:

壹、市場(chǎng)不確定性加大。

不確定性可以來(lái)自很多方面，房住不炒的基調(diào)依舊延續(xù)，不確定性的增加對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)影響非常大，使開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資變得更加謹(jǐn)慎。另一方面也影響購(gòu)房者的心理預(yù)期，購(gòu)房觀望態(tài)度有所增加。

貳、中小市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)有所提升。

銷(xiāo)售價(jià)格方面，大中城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)來(lái)講比較平穩(wěn)，但是中小城市的住宅銷(xiāo)售價(jià)格漲幅較大。從70個(gè)大中城市的新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格來(lái)看，70個(gè)大中城市相對(duì)比較平穩(wěn)，平均漲幅7.3%和5.5%。從全國(guó)來(lái)看，平均銷(xiāo)售價(jià)格上漲12.2%，之間的差距就是體現(xiàn)了三四線(xiàn)城市甚至五六線(xiàn)城市對(duì)小城市住宅銷(xiāo)售所貢獻(xiàn)的價(jià)格的漲幅。

報(bào)告認(rèn)為，從銷(xiāo)售量來(lái)看，由于去庫(kù)存、棚戶(hù)區(qū)改造這些政策的疊加影響，全國(guó)商品房待售面積繼續(xù)大幅減少，相比大中城市而言中小城市對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售增幅的貢獻(xiàn)更大。從另外一個(gè)指標(biāo)，40個(gè)大中城市的銷(xiāo)售面積由2017年的-2.0%負(fù)增長(zhǎng)轉(zhuǎn)正，增加了0.4%，但全國(guó)增加了1.3%，這之間的差距是由小城市所貢獻(xiàn)的量的增加。

從棚改政策變化來(lái)看，2018年住建部也召開(kāi)了棚改政策座談會(huì)。報(bào)告預(yù)計(jì)，未來(lái)棚改融資將由政府購(gòu)買(mǎi)棚改服務(wù)模式轉(zhuǎn)向發(fā)行棚改專(zhuān)項(xiàng)債為主，鼓勵(lì)國(guó)開(kāi)行、農(nóng)發(fā)行對(duì)收益能平衡的棚改項(xiàng)目繼續(xù)貸款。

從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，40個(gè)大中城市以外的商品房銷(xiāo)售面積增幅由2017的13.7%大幅回落到2018年的1.8%，隨著政策的收緊，中小城市市場(chǎng)的飽和度有所增加，對(duì)于缺乏人口和產(chǎn)業(yè)支撐的中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)將有所提升。

叁、土地流標(biāo)數(shù)量明顯增加。

這是2018年一個(gè)明顯的現(xiàn)象和問(wèn)題。在土地購(gòu)置面積繼續(xù)增加的情況下，土地成交的價(jià)格的漲幅縮減，一方面是面積的增加，一方面是價(jià)格縮減。2018年土地購(gòu)置面積2.91億平方米，比2017年增加14.2%。2018年的土地平均成交價(jià)格增幅也是六年來(lái)首次低于商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格的增幅。

同時(shí)，土地流標(biāo)的數(shù)量和比例也有所增加，報(bào)告對(duì)此統(tǒng)計(jì):從全國(guó)300個(gè)城市土地交易數(shù)據(jù)來(lái)看，2018年土地流拍照地區(qū)塊總規(guī)劃建筑面積達(dá)3.8億平方米，是2017年的2.1倍，相對(duì)來(lái)說(shuō)2018年土地市場(chǎng)是非常冷。一是受土地本身區(qū)位等因素影響。二是受土地出讓附加條件比較多。三是房地產(chǎn)信貸資金總體情況收緊。

肆、供需雙方融資難度加大。

從企業(yè)貸款、個(gè)人按揭貸款的增幅來(lái)看，出現(xiàn)了“雙下降”的趨勢(shì)。企業(yè)的開(kāi)發(fā)資金的來(lái)源主要是自籌資金、定金及預(yù)收款增幅雙增加。融資的難度相對(duì)有所增加，企業(yè)對(duì)自有資金的依賴(lài)有所加劇。在限購(gòu)限貸的政策下，一些自住型、改善型需求在一定程度上受到抑制。

伍、租賃住房的問(wèn)題。

在住房市場(chǎng)，有可能面臨集體土地租賃住房的沖擊，這個(gè)政策將對(duì)租賃市場(chǎng)產(chǎn)生一定的沖擊。整體來(lái)看，住房租賃市場(chǎng)的價(jià)格是穩(wěn)中有降的趨勢(shì)。