隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的力度不斷深化，房屋的所有權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化，公有住房逐漸轉(zhuǎn)變成個(gè)人所有。原來的公房管理者與住戶之間管理與被管理的關(guān)系，也逐漸演變?yōu)槲飿I(yè)管理企業(yè)與房屋所有權(quán)人之間服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系。那么2018年白銀物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則是什么？高考升學(xué)網(wǎng)整理了以下相關(guān)內(nèi)容，希望對(duì)您有所幫助！

第一章為總則，共７條。本章主要對(duì)該《辦法》的實(shí)施宗旨、調(diào)整對(duì)象、適用范圍、倡導(dǎo)和扶持物業(yè)管理的原則、管理體制等做出了總體的規(guī)范性要求。其中：本章第四條新增加一款“政府鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法和智能化、個(gè)性化的管理手段，依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平�！背珜�(dǎo)物業(yè)服務(wù)向更高層次發(fā)展；為加大全市物業(yè)管理服務(wù)的指導(dǎo)和監(jiān)督力度，第六條的第三款、第四款根據(jù)《甘肅省人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展的實(shí)施意見》（甘政辦發(fā)〔２０１４〕５２號(hào)）作了修改，第三款對(duì)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)職責(zé)做了更加細(xì)化的規(guī)定；為及時(shí)處理物業(yè)糾紛、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行退出程序以及交接工作中出現(xiàn)的問題、業(yè)主委員會(huì)不依法履行職責(zé)等問題，建立了社區(qū)居民委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)（業(yè)主代表）三方協(xié)調(diào)機(jī)制，實(shí)行物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度；第四款為了扶持物業(yè)服務(wù)行業(yè)，要求縣級(jí)以上地方人民政府重視物業(yè)服務(wù)行業(yè)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展。
第二章為業(yè)主及業(yè)主大會(huì)，共２１條。本章主要對(duì)業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)、共同決定的事項(xiàng)、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生、職責(zé)和參與物業(yè)管理各種活動(dòng)的具體要求做了詳細(xì)明確的規(guī)定　。其中：本章第十一條根據(jù)《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第十一條的規(guī)定新增加一款，就首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組代表的組成做出了明確規(guī)定；根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十條的規(guī)定，對(duì)原《辦法》第三款內(nèi)容作了增加“只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)�！备鶕�(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條的規(guī)定新增一條作為第十四條，對(duì)業(yè)主大會(huì)采用的方式和決定事項(xiàng)所占得比例做出了詳細(xì)規(guī)定；根據(jù)《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第二十一條的規(guī)定，對(duì)第十五條部分內(nèi)容作了修改，修改為“經(jīng)專有部分占建筑物總面積２０％以上且占總?cè)藬?shù)２０％以上業(yè)主提議，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議�！保坏谑�七條較原《辦法》內(nèi)容增加了三款，更加細(xì)化了業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)；第十八條根據(jù)《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第三十一條的規(guī)定，將“業(yè)主委員會(huì)組成人數(shù)應(yīng)當(dāng)是５－１５名的單數(shù)”改為５－１１名；第二十條根據(jù)《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第三十一條的規(guī)定，將“業(yè)主委員會(huì)任期屆滿２個(gè)月前”改為了３個(gè)月前；
第三章為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，共５條。本章主要對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)、人員、享有的權(quán)利及履行的義務(wù)做了詳細(xì)的規(guī)范性要求。其中：本章第三十二條根據(jù)《甘肅省人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展的實(shí)施意見》（甘政辦發(fā)〔２０１４〕５２號(hào)）的規(guī)定，較原《辦法》內(nèi)容有所增加，主要對(duì)我市物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有的權(quán)力，稅收、用水、用電、用氣、行政事業(yè)和經(jīng)營服務(wù)性收費(fèi)等方面的優(yōu)惠政策。
第四章為前期物業(yè)管理，共９條。本章主要針對(duì)我市前期物業(yè)管理服務(wù)不規(guī)范的實(shí)際現(xiàn)狀，對(duì)新建物業(yè)的前期物業(yè)管理服務(wù)的招投標(biāo)規(guī)定、服務(wù)內(nèi)容、臨時(shí)規(guī)約、服務(wù)協(xié)議、物業(yè)管理服務(wù)用房、承接驗(yàn)收規(guī)定及保修責(zé)任做出了具體明確的規(guī)范性要求。針對(duì)部分開發(fā)企業(yè)不按要求配置物業(yè)管理用房的實(shí)際情況，在本章第三十九條中第三款新增一款，對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理用房的配置標(biāo)準(zhǔn)和包括的類別，應(yīng)列入建設(shè)主管部門驗(yàn)收范圍之內(nèi)，做出了明確的規(guī)定；根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條的規(guī)定及結(jié)合我市房地產(chǎn)市場(chǎng)上開發(fā)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的實(shí)際現(xiàn)狀，在本章第四十二條中就開發(fā)企業(yè)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)相互獨(dú)立、建管分離、獨(dú)立經(jīng)營的制度及開發(fā)企業(yè)的保修責(zé)任做出了規(guī)范性的要求。
第五章為物業(yè)管理服務(wù)與收費(fèi)，共２６條。本章主要針對(duì)物業(yè)管理服務(wù)出現(xiàn)的有關(guān)具體問題及物業(yè)管理服務(wù)的有關(guān)具體收費(fèi)情況做了比較全面的規(guī)定。其中：本章的第五十三條較原《辦法》新增一款，主要強(qiáng)調(diào)了物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)在交接時(shí)，平穩(wěn)過渡，不應(yīng)給業(yè)主、當(dāng)事人造成損失；第五十四、五十五、五十六條根據(jù)《國家發(fā)展改革委關(guān)于放開部分服務(wù)價(jià)格意見的通知》（發(fā)改價(jià)格［２０１４］２７５５號(hào)）和《甘肅省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)施管理辦法》（甘發(fā)改服務(wù)〔２０１３〕２１８８號(hào)）第八條的規(guī)定，作了部分修改，主要是放開了非保障性住房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，第五十八條根據(jù)《甘肅省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)施管理辦法》（甘發(fā)改服務(wù)〔２０１３〕２１８８號(hào)）第十九條的規(guī)定，作了部分修改，將原《辦法》“業(yè)主或者物業(yè)使用人未入住或入住后不使用連續(xù)超過三個(gè)月的房屋，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記確認(rèn)后，從第四個(gè)月開始，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)用按不低于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)７０％的標(biāo)準(zhǔn)繳納�！备臑椤皹I(yè)主或者物業(yè)使用人未入住或入住后不使用連續(xù)超過六個(gè)月的房屋，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記確認(rèn)后，從第七個(gè)月開始，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的７０％交納�！睖p少了物業(yè)矛盾的發(fā)生及減輕了業(yè)主的負(fù)擔(dān)；根據(jù)《甘肅省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)施管理辦法》（甘發(fā)改服務(wù)〔２０１３〕２１８８號(hào)）第二十一條的規(guī)定，新增第五十九條明確公共照明景觀設(shè)施等用水、用電按價(jià)格政策，據(jù)實(shí)分?jǐn)�；第六十五條第四款根據(jù)《甘肅省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)施管理辦法》（甘發(fā)改服務(wù)〔２０１３〕２１８８號(hào)）第二十條的規(guī)定，作了修改，主要對(duì)供應(yīng)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收各項(xiàng)費(fèi)用的事宜做出具體的規(guī)定；
第六章為物業(yè)的使用和維護(hù)，共１３條。本章主要對(duì)住宅小區(qū)公共配套設(shè)施管理、供水供電供熱等供應(yīng)單位的維修責(zé)任、物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域的違規(guī)行為、裝飾裝修管理、房屋的維修責(zé)任及專項(xiàng)維修資金的歸集等方面做出了規(guī)范性要求。其中：本章第八十條第四款由原《辦法》“住宅用房每月每平方米按０．１－０．２元的標(biāo)準(zhǔn)繳納歸集，非住宅用房每月每平方米按０．２－０．３元的標(biāo)準(zhǔn)繳納歸集�！毙薷臑榉康禺a(chǎn)行政管理部門在征得占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后，委托相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)國家、省市的相關(guān)規(guī)定收取�！〉诎耸�一條根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十五條的規(guī)定，作了部分修改，主要明確了利用物業(yè)公共配套設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營的，所得收益的用途。
第七章為罰則，共１１條。為了推動(dòng)物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)又快又好的向前發(fā)展，保證該《辦法》的順利實(shí)施，逐步加大物業(yè)管理方面的處罰力度，進(jìn)一步規(guī)范全市的物業(yè)服務(wù)行為，本章以國務(wù)院的《物業(yè)管理?xiàng)l例》為處罰依據(jù)，主要針對(duì)涉及物業(yè)管理方面的各種違法、違規(guī)行為，制訂各項(xiàng)對(duì)應(yīng)的具有可操作性的具體處罰措施。
新版白銀市物業(yè)管理辦法解讀
“十一”過后，新修訂的《白銀市物業(yè)管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）正式實(shí)施已滿兩月。作為一部與廣大市民日常生活密切相關(guān)的管理制度，新的物業(yè)管理《辦法》較之以前有什么不同，在保障居民權(quán)益和規(guī)范物業(yè)準(zhǔn)則上又有哪些新舉措和亮點(diǎn)呢？今天，本報(bào)為您一一解讀。
亮點(diǎn)一：多數(shù)業(yè)主不滿可罷免物業(yè)
記者了解到，新《辦法》中“業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則”第十一條對(duì)原《辦法》第三款內(nèi)容作了增加“只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。”此外，對(duì)第十五條部分內(nèi)容作了修改，修改為“經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議�！北緢�(bào)法律顧問朱愛軍律師解釋，這樣細(xì)化的結(jié)果是增大了業(yè)主維護(hù)自身權(quán)利的合法性和可操作性。
對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘與解聘，新辦法規(guī)定只能通過業(yè)主大會(huì)進(jìn)行，不得授權(quán)業(yè)主委員會(huì)決定�！掇k法》中還闡明業(yè)主委員會(huì)應(yīng)及時(shí)受理和處理業(yè)主投訴，并將處理情況及時(shí)反饋業(yè)主，這確定了業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。
值得一提的是，新《辦法》還將老辦法的“業(yè)主委員會(huì)組成人數(shù)應(yīng)當(dāng)是5~15名的單數(shù)”改為“5~11名”，那么為什么在新《辦法》中將業(yè)主委員會(huì)的人數(shù)減少了呢？朱律師解釋，在實(shí)踐中，業(yè)委會(huì)人數(shù)過多極易產(chǎn)生內(nèi)部不同的團(tuán)體相互對(duì)抗，從而導(dǎo)致業(yè)委會(huì)無法達(dá)成統(tǒng)一意見。
除此之外，《辦法》還聲明如果業(yè)主委員會(huì)委員與物業(yè)公司之間存在利害關(guān)系的，委員職務(wù)應(yīng)自行終止，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)開展活動(dòng)，建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度協(xié)調(diào)處理業(yè)主委員會(huì)不履行職責(zé)等重大問題。
朱律師提醒，如果業(yè)主存在實(shí)際的財(cái)產(chǎn)損害，可以主動(dòng)保存證據(jù)，并用正當(dāng)?shù)姆�律途徑來主張。業(yè)主們?nèi)绻麑?duì)物業(yè)服務(wù)不滿意，應(yīng)盡量與物業(yè)公司溝通，溝通不足也可以通過業(yè)主委員會(huì)協(xié)調(diào)。如果多數(shù)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理都不滿意，還可以召開業(yè)主大會(huì)要求更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
亮點(diǎn)二：物業(yè)費(fèi)收多少不能只由物業(yè)說了算
《辦法》所稱的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或者物業(yè)使用人所收取的費(fèi)用。我市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。保障性住房物業(yè)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，其他物業(yè)收費(fèi)一律實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
記者注意到，新《辦法》還將原《辦法》“業(yè)主或者物業(yè)使用人未入住或入住后不使用連續(xù)超過三個(gè)月的房屋，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記確認(rèn)后，從第四個(gè)月開始，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)用按不低于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)70%的標(biāo)準(zhǔn)繳納。”改為“業(yè)主或者物業(yè)使用人未入住或入住后不使用連續(xù)超過六個(gè)月的房屋，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記確認(rèn)后，從第七個(gè)月開始，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的70%交納�！敝炻蓭煴硎�，新辦法中的這一條例的修改，可以說減少了物業(yè)矛盾的發(fā)生及減輕了業(yè)主的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。
此外需注意的是，在物業(yè)的使用和維護(hù)上，新《辦法》將原《辦法》“住宅用房每月每平方米按0.1~0.2元的標(biāo)準(zhǔn)繳納歸集，非住宅用房每月每平方米按0.2~0.3元的標(biāo)準(zhǔn)繳納歸集�！毙薷臑榉康禺a(chǎn)行政管理部門在征得占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后，委托相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)國家、省市的相關(guān)規(guī)定收取。
朱律師表示，這也就意味著，物業(yè)費(fèi)收多少不只是物業(yè)和政府部門定，而是需要經(jīng)過業(yè)主的同意。
亮點(diǎn)三：電梯廣告等小區(qū)收益劃分應(yīng)征得業(yè)主同意
目前，我市大部分小區(qū)的電梯都張貼著廣告，而這些廣告經(jīng)營究竟誰有決定權(quán)？收益怎么分？都是一筆糊涂賬。根據(jù)新《辦法》第八十一條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用業(yè)主共有的公共配套設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的書面同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用，但合同另有約定的除外。
亮點(diǎn)四：物業(yè)服務(wù)成本項(xiàng)目更加明確
新《辦法》進(jìn)一步明確了物業(yè)服務(wù)成本項(xiàng)目，包括人員費(fèi)用、物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、清潔衛(wèi)生費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用、物業(yè)共用部分及共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用、辦公費(fèi)用、管理費(fèi)分?jǐn)�、固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。
其中，有以下情況不得計(jì)入成本項(xiàng)目：供水企業(yè)已接管物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)供水設(shè)施的，二次加壓運(yùn)行費(fèi)用不得計(jì)入；保修期內(nèi)應(yīng)由建設(shè)單位履行保修職責(zé)而支出的維修費(fèi)和應(yīng)由住宅專項(xiàng)維修基金支出的維修和更新、改造費(fèi)用不計(jì)入。物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)費(fèi)可單獨(dú)制定。
白銀市物業(yè)管理辦法全文（2015）
第一章總則
第一條為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《甘肅省物業(yè)管理辦法》的規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。
第二條本辦法所稱業(yè)主是指房屋所有權(quán)人。
本辦法所稱物業(yè)是指房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。
本辦法所稱物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
第三條本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)。
第四條物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的原則。提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
新建住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理。在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂書面前期物業(yè)服務(wù)合同。供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等設(shè)施未分戶設(shè)計(jì)安裝，不具備向最終用戶收費(fèi)條件的，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)改造。
配套設(shè)施不全的舊老住宅小區(qū)，由物業(yè)所在地縣區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)按照“因地制宜、先易后難、以點(diǎn)帶面”的原則，積極創(chuàng)造條件，補(bǔ)充建設(shè)或改造，逐步實(shí)現(xiàn)規(guī)范化的物業(yè)管理與服務(wù)。
政府鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法和智能化、個(gè)性化的管理手段，依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。
第五條市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
縣區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的日常監(jiān)督管理工作。
第六條各部門、各行業(yè)應(yīng)當(dāng)積極支持物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。
發(fā)展改革、住建、規(guī)劃、民政、環(huán)保、城管、園林、公安、交通、消防、人社、地稅、工商、衛(wèi)生等相關(guān)部門應(yīng)按照各自職責(zé)，相互協(xié)調(diào)，共同做好對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理。
物業(yè)所在地的縣區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)的成立和業(yè)主委員會(huì)的選舉，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，依法處理物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系。社區(qū)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理方面的工作。建立社區(qū)居民委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)（業(yè)主代表）三方協(xié)調(diào)機(jī)制，及時(shí)協(xié)調(diào)處理物業(yè)糾紛。
實(shí)行物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度。物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)召集，由社區(qū)居民委員會(huì)、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表、專業(yè)經(jīng)營單位和城市管理、房地產(chǎn)管理等部門參加。聯(lián)席會(huì)議主要協(xié)調(diào)業(yè)主委員會(huì)不依法履行職責(zé)的問題；物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行退出程序以及交接工作中出現(xiàn)的問題；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的突發(fā)事件、物業(yè)管理和社區(qū)管理銜接配合中出現(xiàn)的重大問題等。業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位、建設(shè)單位相互之間因物業(yè)管理發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)自行協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可申請(qǐng)調(diào)解、仲裁或者依法向人民法院起訴。
第七條 縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，制定落實(shí)扶持政策，加強(qiáng)行業(yè)管理，提高專業(yè)化、社會(huì)化水平，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展。物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)行為，維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益。
第二章業(yè)主及業(yè)主大會(huì)
第八條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：
（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；
（二）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；
（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；
（四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；
（五）選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；
（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；
（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（八）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；
（九）監(jiān)督住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用；
（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第九條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：
（一）遵守物業(yè)管理法律、法規(guī)和規(guī)章；
（二）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（三）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)等方面的規(guī)章制度；
（四）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；
（五）按照合同約定按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；
（六）按照國家有關(guān)規(guī)定繳納專項(xiàng)維修資金；
（七）配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同做好物業(yè)管理與服務(wù)工作；
（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第十條沒有選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，通過業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主戶數(shù)少于100戶的，物業(yè)管理的自治組織形式可以由業(yè)主自主決定。
第十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的可以書面委托代理人參加。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主戶數(shù)超過100戶的，可以按一定比例推選業(yè)主代表參加業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議（以下統(tǒng)稱為業(yè)主大會(huì)）。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，其所代表的業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)。
首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和社區(qū)居民委員會(huì)代表組成�；I備組成員人數(shù)應(yīng)為5人以上的單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。
第十二條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付業(yè)主使用的房屋建筑面積達(dá)50％以上的，或者已達(dá)30％以上不足50％，但首個(gè)房屋單元出售并實(shí)際交付使用已滿兩年的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。物業(yè)管理區(qū)域的劃分，由房地產(chǎn)行政主管部門征求街道辦、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及相關(guān)業(yè)主意見后，根據(jù)該物業(yè)的區(qū)域規(guī)劃、建筑物規(guī)模、物業(yè)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線范圍、結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、共用場(chǎng)地通道、社區(qū)建設(shè)等因素進(jìn)行劃定；只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
第十三條下列事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)共同決定：
（一）制訂、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）選舉業(yè)主委員會(huì)或更換業(yè)主委員會(huì)成員；
（三）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
（四）籌集和使用專項(xiàng)維修資金，專項(xiàng)維修資金總額不足時(shí)決定續(xù)籌方案，授權(quán)業(yè)主委員會(huì)或委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)合理使用專項(xiàng)維修資金；
（五）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（六）決定有關(guān)業(yè)主共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)；
第十四條業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
業(yè)主大會(huì)決定本辦法第十三條第（四）和第（五）規(guī)定的事項(xiàng)，必須經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本辦法第十二條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定內(nèi)容應(yīng)當(dāng)公布，決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。
決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受害業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。
第十五條業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)在接到業(yè)主提議后15日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。
第十六條召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開前15日通知全體業(yè)主。業(yè)主大會(huì)應(yīng)同時(shí)告知社區(qū)居民委員會(huì)和人大代表列席會(huì)議，以便監(jiān)督，防止出現(xiàn)錯(cuò)誤決定。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。
第十七條業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)。業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：
（一）召集和主持業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況；
（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并與之簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
（三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；
（五）督促業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；
（六）組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；
（七）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；
（八）接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督；
（九）法律、法規(guī)規(guī)定以及業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第十八條業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)組成人數(shù)應(yīng)當(dāng)是5-11名的單數(shù)，其組成人員不得在物業(yè)服務(wù)企業(yè)中兼職。業(yè)主委員會(huì)委員每屆任期5年，可以連選連任。
業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、公正廉潔、具有社會(huì)公信力、身體健康，具備一定的組織能力的業(yè)主擔(dān)任。
業(yè)主委員會(huì)可以通過選舉產(chǎn)生主任1名和副主任1-2名，業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任或者主任委托的副主任召集，召開會(huì)議必須有過半數(shù)委員出席，所做決定須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)全體委員半數(shù)以上同意。
業(yè)主委員會(huì)不得從事經(jīng)營性活動(dòng)。
第十九條業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)，自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會(huì)的成立情況、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會(huì)委員名單等材料向物業(yè)所在地的縣區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并由縣區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門出具備案證明。
第二十條業(yè)主委員會(huì)任期屆滿3個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉。
原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在其任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案、文件、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)，并做好交接手續(xù)。
第二十一條管理規(guī)約是業(yè)主共同訂立的有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理及業(yè)主的共同權(quán)益等方面的行為守則，對(duì)全體業(yè)主和使用人具有約束力。管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得損害社會(huì)公共利益和第三人利益或者違反法律、法規(guī)的規(guī)定。
第二十二條業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期等事項(xiàng)做出約定。
第二十三條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得做出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。
第二十四條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)做出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，物業(yè)所在地的縣區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
第二十五條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行各自的職責(zé)，密切配合，共同做好物業(yè)管理和社區(qū)建設(shè)工作。
第二十六條業(yè)主委員會(huì)接受業(yè)主大會(huì)的委托，監(jiān)督、配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)活動(dòng)；協(xié)助公安機(jī)關(guān)、社區(qū)居民委員會(huì)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安、社區(qū)建設(shè)等工作。
第二十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)依法經(jīng)營，接受業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督，按照合同約定為業(yè)主提供服務(wù)；聽取社區(qū)居民委員會(huì)的有關(guān)意見，改進(jìn)服務(wù)方式，提高服務(wù)質(zhì)量和水平。
社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作，引導(dǎo)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合。
第二十八條首次業(yè)主大會(huì)工作經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位或原產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)。
業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)�？梢詮漠a(chǎn)權(quán)屬業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施經(jīng)營收益中列支。
業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用等具體事項(xiàng)，由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。
業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的使用情況應(yīng)當(dāng)定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督和質(zhì)詢。
第三章物業(yè)服務(wù)企業(yè)
第二十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)是指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格、獨(dú)立核算、自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧，并以從事物業(yè)服務(wù)為主業(yè)的企業(yè)實(shí)體。
第三十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。
市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本市三級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的認(rèn)定審核工作，對(duì)符合條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)頒發(fā)相應(yīng)的資質(zhì)證書。并接受省建設(shè)行政主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。
第三十一條從事物業(yè)管理活動(dòng)的人員應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書，并報(bào)市房地產(chǎn)行政主管部門登記備案。
第三十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有下列權(quán)利：
（一）依照法律、法規(guī)、規(guī)章和合同的約定，制訂物業(yè)管理工作制度；
（二）按照等價(jià)有償?shù)脑瓌t，收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和按規(guī)定應(yīng)收取的其他費(fèi)用；
（三）選聘專業(yè)公司委托專項(xiàng)經(jīng)營業(yè)務(wù)；
（四）立足物業(yè)管理活動(dòng)，開展其他多種經(jīng)營服務(wù)項(xiàng)目，增強(qiáng)企業(yè)實(shí)力，以滿足業(yè)主的需求；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)還應(yīng)享受支持現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的稅收優(yōu)惠政策。物業(yè)服務(wù)企業(yè)代業(yè)主支付的水、電、燃?xì)庖约按�承租者支付的水、電、燃�(xì)�、房屋租金不�?jì)征營業(yè)稅。住宅小區(qū)內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理、保潔、綠化等物業(yè)服務(wù)過程中的用水、用電、用氣價(jià)格，按照當(dāng)?shù)鼐用袷褂脙r(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收。涉及向物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取的行政事業(yè)性收費(fèi)和經(jīng)營服務(wù)性收費(fèi)，根據(jù)相關(guān)規(guī)定能免繳的免繳，不能免繳的按最低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。配合城市美化亮化用電，按公益電價(jià)計(jì)收。各級(jí)政府要積極支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過實(shí)施設(shè)施設(shè)備改造、節(jié)能減排項(xiàng)目降低服務(wù)成本。
第三十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)履行下列義務(wù)：
（一）執(zhí)行物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；
（二）履行物業(yè)服務(wù)合同，提供等價(jià)有償?shù)奈飿I(yè)服務(wù)，維護(hù)業(yè)主權(quán)益；
（三）接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督；
（四）公示物業(yè)管理收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)和收支情況，以及經(jīng)營共用配套設(shè)施的收支情況，接受有關(guān)部門的質(zhì)詢和審計(jì)；
（五）勸阻違章搭建等其他侵害業(yè)主公共利益的行為，勸阻不聽的，及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政管理部門；
（六）接受政府有關(guān)行政主管部門的工作監(jiān)督和行業(yè)協(xié)會(huì)的自律管理；
（七）協(xié)助有關(guān)行政管理部門制止違法、違規(guī)行為，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序；
（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第四章前期物業(yè)管理
第三十四條新建住宅小區(qū)在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)服務(wù)，并簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。
住宅物業(yè)規(guī)劃總建筑面積5萬平方米以上項(xiàng)目，實(shí)行公開招投標(biāo)；3萬平方米以上5萬平方米以下（含5萬）項(xiàng)目，可以采用邀請(qǐng)招標(biāo)的方式；3萬平方米以下（含3萬）或投標(biāo)人少于3個(gè)的項(xiàng)目，在市房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督下，經(jīng)物業(yè)所在地縣區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議招標(biāo)的方式。
非住宅物業(yè)在縣區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下，可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第三十五條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督下，按照以下規(guī)定時(shí)限完成前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作：
（一） 預(yù)售住宅商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；
（二） 新建現(xiàn)售住宅商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日內(nèi)完成；
（三） 非出售的新建住宅應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日內(nèi)完成。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)之日起30日內(nèi)，與中標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同，并報(bào)物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門備案。
前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同。
第三十六條前期物業(yè)管理的主要內(nèi)容是：
（一）建立與業(yè)主、物業(yè)使用人的聯(lián)絡(luò)關(guān)系；
（二）設(shè)計(jì)服務(wù)模式，草擬管理制度，編寫管理規(guī)約建議書；
（三）建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)；
（四）辦理移交承接驗(yàn)收事宜；
（五）在業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，按照《前期物業(yè)服務(wù)合同》的約定實(shí)施物業(yè)服務(wù)。
（六）合同期限，違約責(zé)任等法律法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng);
建設(shè)單位根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)，給予物業(yè)服務(wù)企業(yè)相應(yīng)的經(jīng)費(fèi)，具體內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)由雙方在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第三十七條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法做出約定，但不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。
物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。
第三十八條建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。
建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)買受人簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議。
第三十九條業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。
建設(shè)單位必須按照不低于住宅小區(qū)總建筑面積2‰-3‰的比例配置物業(yè)服務(wù)用房，但最低不能低于40平方米。物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)在地面以上，具備使用功能，其產(chǎn)權(quán)屬該住宅小區(qū)全體業(yè)主共有。
建設(shè)單位配置的物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段予以確定，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)的辦公用房、業(yè)主委員會(huì)辦公用房、業(yè)主公共活動(dòng)用房和物業(yè)管理商業(yè)用房等，建設(shè)行政主管部門在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收時(shí)應(yīng)列入驗(yàn)收范圍。
第四十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與委托方按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)的《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》進(jìn)行承接驗(yàn)收。
第四十一條在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)權(quán)屬文件及工程技術(shù)資料，包括：
（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；
（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；
（三）物業(yè)質(zhì)量保修和物業(yè)使用說明資料；
（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)起30日內(nèi)將以上資料移交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。
第四十二條物業(yè)管理活動(dòng)必須實(shí)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位相互獨(dú)立、建管分離、自主經(jīng)營的制度。
建設(shè)單位不得干預(yù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)，不得擅自向物業(yè)買受人承諾減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)等侵犯物業(yè)服務(wù)企業(yè)權(quán)益的相關(guān)條件以及前期物業(yè)服務(wù)合同中沒有約定的服務(wù)項(xiàng)目。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)移交物業(yè)的保修責(zé)任。在保修期限內(nèi)，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)不承擔(dān)物業(yè)保修范圍內(nèi)的維修責(zé)任。
第五章 物業(yè)服務(wù)與收費(fèi)
第四十三條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。其中分期建設(shè)的物業(yè)，只能委托同一物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理。
第四十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)委托專業(yè)公司實(shí)施，但不得將物業(yè)的整體或者主要服務(wù)項(xiàng)目委托給他人，如因委托造成的損失由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。
第四十五條物業(yè)交付使用后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)與業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，參照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)一印制的示范文本，訂立物業(yè)服務(wù)合同，并在物管區(qū)域內(nèi)公示。
合同的主要內(nèi)容包括：
（一）當(dāng)事人和物業(yè)的基本情況；
（二）物業(yè)管理事項(xiàng)和服務(wù)質(zhì)量；
（三）物業(yè)服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法；
（四）雙方的權(quán)利和義務(wù)；
（五）物業(yè)管理用房的使用、管理和收入分配辦法；
（六）專項(xiàng)維修資金的管理和使用；
（七）合同的有效期限、合同終止和解除的約定；
（八）違約責(zé)任及解決糾紛的途徑；
（九）合同約定的其他事項(xiàng)。
第四十六條物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)主要包括：
（一）物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)和管理；
（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生、綠化的日常管理；
（三）協(xié)助管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、安全防范、消防、交通等事項(xiàng)；
（四）物業(yè)裝飾裝修管理；
（五）業(yè)主要求進(jìn)行的特約服務(wù)；
（六）物業(yè)檔案資料的管理；
（七）物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。
第四十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供等價(jià)有償服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第四十八條舊老住宅小區(qū)經(jīng)綜合整治實(shí)行物業(yè)管理的，可根據(jù)住宅小區(qū)的實(shí)際情況和業(yè)主的需求訂立物業(yè)服務(wù)合同，明確相應(yīng)的服務(wù)事項(xiàng)。
第四十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限滿前90日，以書面形式告知業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)接到告知書起30日內(nèi)，組織召開業(yè)主大會(huì)討論決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等事項(xiàng)。
業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會(huì)在業(yè)主大會(huì)會(huì)議結(jié)束后7日內(nèi)，與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。
第五十條業(yè)主大會(huì)決定重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會(huì)在業(yè)主大會(huì)會(huì)議結(jié)束后7日內(nèi)以書面形式告知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同期滿后7日內(nèi)，與業(yè)主委員會(huì)或新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理移交手續(xù)，移交物業(yè)管理用房、經(jīng)審計(jì)后的費(fèi)用賬冊(cè)以及本辦法第四十一條規(guī)定的有關(guān)資料等。
第五十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)經(jīng)過雙方協(xié)商達(dá)成一致的，可以提前解除物業(yè)服務(wù)合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件，解除合同的條件出現(xiàn)時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。但應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方，并按上款規(guī)定辦理移交手續(xù)。
第五十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)單方提出解除物業(yè)服務(wù)合同，另一方持有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。
第五十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)之間在辦理移交手續(xù)時(shí)，應(yīng)本著實(shí)事求是、客觀公正、相互尊重、互諒互讓的原則，妥善處理相關(guān)事宜，平穩(wěn)過渡，不應(yīng)給業(yè)主帶來不應(yīng)有的損害，給當(dāng)事人雙方造成不必要的損失。
第五十四條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公平、公開、服務(wù)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相適應(yīng)的的原則。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
保障性住房物業(yè)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，其他物業(yè)收費(fèi)一律實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
第五十五條按價(jià)格管理權(quán)限由政府價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)的硬件設(shè)施、環(huán)境和物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)規(guī)模等因素制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)，并定期公布。實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度，原則上3年調(diào)整一次。
通過前期物業(yè)管理招投標(biāo)方式確定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，應(yīng)按價(jià)格管理權(quán)限報(bào)政府價(jià)格行政主管部門備案，并作為前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的依據(jù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)買賣合同中與物業(yè)買受人預(yù)先約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
第五十六條非保障性住房服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)行服務(wù)，強(qiáng)行收費(fèi)。
第五十七條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金，且不得以物業(yè)服務(wù)合同約定以外的事項(xiàng)為理由，遲交或拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，使用人違約的，業(yè)主負(fù)連帶責(zé)任。
第五十八條納入物業(yè)管理范圍的竣工物業(yè)，尚未出售或者因開發(fā)建設(shè)單位的原因，未按時(shí)交給物業(yè)買受人的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位全額繳納；已交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用自物業(yè)交付次月起計(jì)收。業(yè)主或者物業(yè)使用人未入住或入住后不使用連續(xù)超過六個(gè)月的物業(yè)，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記確認(rèn)后，從第七個(gè)月開始，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的70%繳納。
第五十九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共照明、智能化、景觀設(shè)施等其他共用水、電的費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)單獨(dú)計(jì)量，嚴(yán)格按照政府價(jià)格主管部門規(guī)定的水、電價(jià)格政策，據(jù)實(shí)向業(yè)主分?jǐn)偸杖〔⒍ㄆ诠�布�?br/>第六十條納入物業(yè)管理范圍的物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，原業(yè)主或者原物業(yè)使用人應(yīng)到物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和其它費(fèi)用，買受人或者現(xiàn)物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議后，方可到房地產(chǎn)行政主管部門辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。
第六十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用主要用于以下事項(xiàng)：
（一）物業(yè)服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)用；
（二）物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；
（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)費(fèi)用；
（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公費(fèi)用；
（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；
（六）物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。
第六十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)的項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)和收支情況，應(yīng)當(dāng)定期公布，接受業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督和質(zhì)詢。
第六十三條政府價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督。
第六十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的代辦、特約服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用由雙方另行約定。
第六十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向終端用戶收取有關(guān)費(fèi)用，且以該用戶計(jì)量器具顯示的量值為收費(fèi)依據(jù)。
終端用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱以及通信、有線電視等服務(wù)的具有最終合法分戶產(chǎn)權(quán)的使用業(yè)主。水、電、暖、氣等在業(yè)主專有部分以外的管網(wǎng)的損耗由供應(yīng)單位承擔(dān)，不得向業(yè)主分?jǐn)偂?br/>上述有關(guān)行業(yè)，未收費(fèi)到終端用戶所產(chǎn)生的損耗由供應(yīng)單位承擔(dān)，供應(yīng)單位不得借壟斷行業(yè)的優(yōu)勢(shì)，將產(chǎn)生的損耗強(qiáng)加于物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，可向委托方收取手續(xù)費(fèi)，具體標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商約定，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕承擔(dān)損耗費(fèi)用或拒絕代收有關(guān)費(fèi)用而停止提供服務(wù)。
第六十六條對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修等方面法律、法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。
有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后，必須依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。
第六十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助有關(guān)部門共同做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)的公共秩序維護(hù)人員，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政審、培訓(xùn)后方可上崗。在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)積極履行職責(zé)，不得侵害業(yè)主的合法權(quán)益。
第六十八條物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定和管理規(guī)約的約定。
物業(yè)使用人違反本辦法規(guī)定和管理規(guī)約約定的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。
第六章物業(yè)的使用和維護(hù)
第六十九條新建住宅小區(qū)內(nèi)的公共配套設(shè)施應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃部門核定的內(nèi)容實(shí)施，不得擅自更改規(guī)劃及其使用功能和建筑布局。
已列入住宅小區(qū)商品房建設(shè)成本的公共配套設(shè)施，屬于非營利性公共配套設(shè)施，除社會(huì)公益性配套設(shè)施以外，產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有，由房屋登記機(jī)構(gòu)代為登記，開發(fā)建設(shè)單位不得銷售或以其它方式處置其使用權(quán)。
未列入住宅小區(qū)商品房建設(shè)成本的公共配套設(shè)施，屬于營利性公共配套設(shè)施，產(chǎn)權(quán)歸投資人所有，但交付使用后應(yīng)納入住宅小區(qū)統(tǒng)一管理。
第七十條新建住宅小區(qū)的車庫（含機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車）屬住宅小區(qū)規(guī)劃停車位控制指標(biāo)以內(nèi)的，按非營利性公共配套設(shè)施認(rèn)定，列入住宅小區(qū)商品房建設(shè)成本，不得對(duì)外銷售，交付使用后，由業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一管理。
第七十一條 業(yè)主確需改變公共配套設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共配套設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主委員會(huì)依法辦理有關(guān)手續(xù)。
第七十二條新建住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)、銷售單位在商品房銷售中，應(yīng)將公共配套設(shè)施實(shí)施計(jì)劃在銷售場(chǎng)所公示，并告知購房人。辦理權(quán)屬初始登記時(shí)，應(yīng)按公共配套設(shè)施的性質(zhì)進(jìn)行區(qū)分登記。
舊老住宅小區(qū)經(jīng)綜合整治實(shí)施物業(yè)管理的，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定對(duì)被占用或閑置的公共配套設(shè)施進(jìn)行清理、清退或調(diào)整；根據(jù)規(guī)劃和小區(qū)服務(wù)與管理的需要，補(bǔ)建必要的配套設(shè)施，用于物業(yè)管理。
第七十三條業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主利益。
因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意。
業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場(chǎng)地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。
第七十四條供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等單位，承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)、更新責(zé)任。委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為維修、養(yǎng)護(hù)的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托合同，并支付維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。
前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)事前通知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并及時(shí)恢復(fù)原狀。造成損失的，應(yīng)當(dāng)予以賠償。
第七十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
（一）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共有設(shè)施用途的；
（二）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的；
（三）擅自利用物業(yè)共用部位，公用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的；
（四）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，擅自改變房屋用途；
（五）私搭亂建，侵占綠地、毀壞綠化；
（六）隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物；
（七）存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)物品，或者超標(biāo)準(zhǔn)排放污染物、發(fā)出超標(biāo)準(zhǔn)的噪聲和振動(dòng)；
（八）未經(jīng)批準(zhǔn)擺設(shè)攤點(diǎn)，無序停放車輛；
（九）在建筑物或者構(gòu)筑物上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；
（十）利用物業(yè)從事危害公共利益或者侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動(dòng)；
（十一）在消防通道上設(shè)置路障，損壞或者挪用消防設(shè)施；
（十二）法律、法規(guī)禁止的其他行為。
第七十六條業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋時(shí)，應(yīng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主和使用人。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、使用人擅自損壞房屋結(jié)構(gòu)行為的，必須及時(shí)勸阻，并及時(shí)向房地產(chǎn)行政管理部門報(bào)告。
第七十七條物業(yè)出現(xiàn)危及安全、影響觀瞻、侵害公共利益或者影響他人正常使用等情況時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)時(shí)，相關(guān)業(yè)主和使用人必須給予配合。因阻撓維修養(yǎng)護(hù)造成物業(yè)損壞或者財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人必須負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。
第七十八條房屋在國家規(guī)定的保修期滿以后的維修責(zé)任，按照下列規(guī)定承擔(dān)：
（一）房屋專有部分和專有設(shè)施設(shè)備，由業(yè)主自行維修；
（二）房屋的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，由業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他專業(yè)維修單位進(jìn)行維修，費(fèi)用由全體業(yè)主共同承擔(dān)。
第七十九條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定繳納專項(xiàng)維修資金。
專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有。如遇房屋拆遷，整體改造或因不可抗力等因素致使房屋毀壞、滅失的，尚未支付使用的，應(yīng)當(dāng)全額退還業(yè)主，部分支付使用的，將剩余部分退還業(yè)主。如遇有房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓等變更情形的，專項(xiàng)維修資金則隨房屋所有權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)移，負(fù)責(zé)管理專項(xiàng)維修資金的部門應(yīng)及時(shí)辦理相關(guān)手續(xù)。
第八十條專項(xiàng)維修資金用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，其儲(chǔ)蓄利息應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入專項(xiàng)維修資金滾存使用，不得挪作他用。
未歸集專項(xiàng)維修資金的住宅小區(qū)，成立業(yè)主委員會(huì)的，由業(yè)主委員會(huì)委托相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收歸集；尚未成立業(yè)主委員會(huì)的，房地產(chǎn)行政管理部門在征得占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后，委托相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)國家、省市的相關(guān)規(guī)定收取。
委托相關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收歸集到的專項(xiàng)維修資金，嚴(yán)格按照建設(shè)部和財(cái)政部聯(lián)合發(fā)布的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》的有關(guān)規(guī)定管理和使用。
市、縣區(qū)人民政府應(yīng)設(shè)立物業(yè)應(yīng)急專項(xiàng)資金，專門用于物業(yè)應(yīng)急維修和管理。
第八十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用業(yè)主共有的公共配套設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的書面同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用，但合同另有約定的除外。
第七章法律責(zé)任
第八十二條違法本辦法規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十七條規(guī)定，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。
第八十三條違法本辦法規(guī)定， 建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十八條規(guī)定，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第八十四條違法本辦法規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十九條規(guī)定，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令其限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報(bào)，處1萬元以上10萬元以下的罰款。
第八十五條違法本辦法規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十條規(guī)定，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令其停止活動(dòng)，沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，依照本條第一款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)的部門吊銷資質(zhì)證書。
第八十六條違法本辦法第七十五條（一）、（二）、(三)規(guī)定的禁止行為之一的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款，所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按業(yè)主大會(huì)的決定使用。
個(gè)人違反本辦法第七十五條（一）、（二）、(三)規(guī)定的禁止行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款，單位違反本辦法第七十五條（一）、（二）、(三)規(guī)定的禁止行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。
第八十七條根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十三條規(guī)定，挪用專項(xiàng)維修資金的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項(xiàng)維修資金，給予警告，沒收違法所得，可并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款；物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用專項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，可以吊銷其資質(zhì)證書；構(gòu)成法罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他責(zé)任人員的刑事責(zé)任。
第八十八條違法本辦法規(guī)定， 建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十四條規(guī)定，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令其限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下罰款。
第八十九條違反本辦法的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房用途的，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十五條規(guī)定，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
第九十條違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)督促其限期繳納；逾期仍不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向人民法院提起訴訟。
第九十一條業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義，從事違反法律、法規(guī)規(guī)定的活動(dòng)，構(gòu)成法罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
第九十二條縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者其他行政管理部門的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予以查處的，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十九條規(guī)定，構(gòu)成法罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。
第八章附 則
第九十三條本辦法有效期5年，有效期滿自動(dòng)失效。
第九十四條本辦法自發(fā)布之日起施行，原《白銀市物業(yè)管理暫行辦法》同時(shí)廢止。