居民的生活質(zhì)量與物業(yè)管理工作的水平是有很大的聯(lián)系的，現(xiàn)今人民對(duì)居住環(huán)境的質(zhì)量有了更高的要求，所以更加要不斷提高物業(yè)管理工作的水平。現(xiàn)今的城市管理工作中物業(yè)管理是重要的一項(xiàng)工作，與人們的日常生活息息相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)的飛速進(jìn)步發(fā)展為物業(yè)管理的發(fā)展創(chuàng)造了契機(jī)。不過(guò)必須認(rèn)識(shí)到現(xiàn)今我國(guó)的物業(yè)管理工作還很不完善，所以，眼前非常迫切的一項(xiàng)工作是解決好物業(yè)管理中的各種問(wèn)題。該文探究了物業(yè)管理中的常見(jiàn)問(wèn)題，并針對(duì)問(wèn)題制定了解決方案。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 問(wèn)題 對(duì)策

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1672-3791（2015）02（a）-0145-01

1 物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀

物業(yè)管理隨建筑業(yè)的進(jìn)步有了飛速的發(fā)展，但這個(gè)發(fā)展過(guò)程中也暴露出了很多問(wèn)題，例如：物業(yè)管理的相關(guān)法規(guī)還不夠健全、物業(yè)管理制度缺乏科學(xué)性等，這使得管理人員不能與業(yè)主協(xié)調(diào)起來(lái)高效的開(kāi)展物業(yè)管理工作。物業(yè)管理行業(yè)的綜合服務(wù)水平還很低，業(yè)主和管理人員之間可能會(huì)經(jīng)常爆發(fā)沖突；先前的物業(yè)管理單位所未解決的問(wèn)題可能由于企業(yè)的轉(zhuǎn)換而得不到很好的處理。但是，要想提高物業(yè)管理工作的水平，就一定要將這些問(wèn)題都處理好。

2 物業(yè)管理中存在的問(wèn)題

（1）物業(yè)管理工作的制度不夠完善。中國(guó)物業(yè)管理的法規(guī)與行業(yè)發(fā)展的協(xié)調(diào)性差，層次性差并且未建立一套健全的物業(yè)管理法律法規(guī)。制度的不健全性使物業(yè)管理工作中遇到的一些問(wèn)題無(wú)法得到科學(xué)高效的解決，一般都只給予了業(yè)主承諾但卻無(wú)法落實(shí)到位，這進(jìn)一步激化了物業(yè)管理單位與業(yè)主間的矛盾。此外，很多住宅的產(chǎn)權(quán)劃分的不夠清楚，物業(yè)管理單位自身的權(quán)責(zé)也不夠清晰，物業(yè)管理收費(fèi)方面也未設(shè)立統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，這大大增加了物業(yè)管理工作的難度。

（2）物業(yè)管理專業(yè)人才缺乏�！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》中第33條規(guī)定：從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書�？墒�，實(shí)際的物業(yè)管理工作中，只有極少一部分人擁有物業(yè)管理職業(yè)資格證書，很多人都是無(wú)證工作。擁有高級(jí)管理水平的物業(yè)管理者更是鳳毛麟角。物業(yè)管理人員專業(yè)能力的低下制約了行業(yè)工作水平的提高。

（3）物業(yè)管理的覆蓋面太小。物業(yè)管理工作的水平高低關(guān)系著該城市的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平和社會(huì)的穩(wěn)定程度�？墒欠治霈F(xiàn)今的物業(yè)管理狀況不難發(fā)現(xiàn)，進(jìn)行物業(yè)管理工作期間，并未使用先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)，甚至有很多物業(yè)管理單位的經(jīng)營(yíng)規(guī)模都不滿足要求，且業(yè)主的收入較少，物業(yè)管理單位收取不到足夠的工作經(jīng)費(fèi)，這一現(xiàn)象的存在使我國(guó)物業(yè)管理的覆蓋面很小。

（4）開(kāi)發(fā)商不能履行諾言。大多數(shù)的開(kāi)發(fā)商都是以獲取高額經(jīng)濟(jì)收益為目標(biāo)的，于是在房屋銷售過(guò)程中，他們制定了一套有關(guān)周邊設(shè)施及物業(yè)管理的完善方案來(lái)吸引購(gòu)買者。由于開(kāi)發(fā)商的這一舉措，使很多購(gòu)房者都對(duì)自己購(gòu)買的房屋抱有很高的期望�？墒歉犊钊胱≈�后，一旦房屋出現(xiàn)質(zhì)量等各方面的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商便是能躲則躲，不予理會(huì)。開(kāi)發(fā)商不解決業(yè)主的問(wèn)題，業(yè)主便會(huì)找上物業(yè)管理部門，雖然這并不是其份內(nèi)責(zé)任。面對(duì)這種情況，物業(yè)管理單位若無(wú)法進(jìn)行有效的處理，就會(huì)加劇業(yè)主與管理單位的矛盾，使業(yè)主對(duì)管理單位抱有成見(jiàn)。

3 物業(yè)管理問(wèn)題成因

（1）政府重視不夠。房地產(chǎn)竣工以后，便需要物業(yè)管理單位來(lái)保障售后服務(wù)，但政府從未給予物業(yè)管理工作足夠的重視，政府出臺(tái)的一些法規(guī)可能也沒(méi)有考慮到物業(yè)管理服務(wù)種類和機(jī)構(gòu)較多的特征，因此無(wú)法真正促進(jìn)物業(yè)管理的發(fā)展�，F(xiàn)今，物業(yè)管理行業(yè)亟需政府出臺(tái)一系列法規(guī)來(lái)規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)。

（2）業(yè)主認(rèn)識(shí)方面的錯(cuò)誤。很長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，我國(guó)的城市居民都是由單位來(lái)分配住房的，人們的潛意識(shí)里認(rèn)為只要房屋出現(xiàn)了問(wèn)題就該交由國(guó)家去解決。所以，人們未能正確意識(shí)到物業(yè)管理的真正作用，甚至覺(jué)得所交的物業(yè)管理費(fèi)是毫無(wú)意義的。并且，大部分居民的法律意識(shí)薄弱，不能真正認(rèn)清房屋質(zhì)量問(wèn)題的負(fù)責(zé)人，對(duì)物業(yè)管理人員沒(méi)有丁點(diǎn)信任，不管他們給出的解釋合理與否都不予理睬。除此之外，若物業(yè)管理單位解決問(wèn)題的方式用戶不夠滿意，他們還會(huì)拒交物業(yè)管理費(fèi)。

（3）物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部存在問(wèn)題。首先，物業(yè)管理方面的制度規(guī)定不夠健全，也沒(méi)有很好的明確各項(xiàng)工作任務(wù)。企業(yè)內(nèi)部管理制度的不夠健全和科學(xué)，便給企業(yè)的日常運(yùn)營(yíng)帶來(lái)了很大的難度；其次，物業(yè)管理企業(yè)中不能高效的利用人才資源，管理不夠科學(xué)。企業(yè)內(nèi)部缺乏專業(yè)水平高的人才，并且企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量很差。在物業(yè)管理市場(chǎng)中，很多人都將獲取利益當(dāng)做最終目標(biāo)，不考慮如何促進(jìn)企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展；最后，物業(yè)管理單位的經(jīng)費(fèi)不夠充足，這使得提高物業(yè)管理服務(wù)水平的難度很大。

4 妥善處理物業(yè)管理問(wèn)題的對(duì)策方法

（1）完善物業(yè)管理行業(yè)法律法規(guī)。物業(yè)管理關(guān)系范圍非常廣泛，涉及方面較多：供水、供電、綠化、煤氣、交通、公安等。要協(xié)調(diào)好這眾多關(guān)系，并依據(jù)有關(guān)法規(guī)規(guī)范的開(kāi)展工作。所以，企業(yè)要重視物業(yè)管理方面法律法規(guī)的制定，這樣才能保證企業(yè)的良性發(fā)展。在確定物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，也必須按照相關(guān)法律規(guī)定科學(xué)的確定，要將業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)現(xiàn)象發(fā)生的可能性降到最低。

（2）注重專業(yè)工作者的培養(yǎng)。物業(yè)管理工作中專業(yè)管理人才的匱乏制約了企業(yè)管理水平的提高，要想使物業(yè)管理企業(yè)有豐富的人才資源，提高管理人員的專業(yè)化程度，就必須定期組織物業(yè)管理人員進(jìn)行培訓(xùn)工作，使其能掌握最先近的物業(yè)管理理念。在人才培養(yǎng)期間，還要將人才的思想培養(yǎng)和作風(fēng)培養(yǎng)結(jié)合起來(lái)，這樣才能真正提高物業(yè)管理人員的專業(yè)能力。

（3）在物業(yè)管理工作中要善于引入先進(jìn)科技�，F(xiàn)今，各行各業(yè)都在朝著智能化的方向發(fā)展，物業(yè)管理也不例外。所以，企業(yè)決策層必須掌握先進(jìn)的專業(yè)管理技術(shù)和知識(shí)，提高自身的專業(yè)化管理水平的同時(shí)跟上科技發(fā)展的步伐。物業(yè)管理中引入現(xiàn)代高科技管理方式能夠更好的為業(yè)主服務(wù)，促進(jìn)物業(yè)管理工作的規(guī)范化，實(shí)現(xiàn)簡(jiǎn)捷、高效的物業(yè)管理目標(biāo)。

（4）規(guī)范開(kāi)發(fā)商行為。很多開(kāi)發(fā)商在移交工作時(shí)，早已把車庫(kù)等配套物業(yè)設(shè)施賣出，這使物業(yè)管理的難度更大。為解決這一問(wèn)題，政府必須出臺(tái)相關(guān)法規(guī)，把各種配套物業(yè)的分配權(quán)交由小區(qū)的業(yè)務(wù)委員會(huì)，讓它們代替企業(yè)行使經(jīng)營(yíng)權(quán)，并把大多數(shù)收入劃為小區(qū)的物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)，剩下的才是物業(yè)單位的利潤(rùn)，這有助于物業(yè)管理企業(yè)的健康發(fā)展。

5 結(jié)語(yǔ)

現(xiàn)今我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭一片良好，人們也越來(lái)越關(guān)注小區(qū)的物業(yè)管理問(wèn)題。我國(guó)現(xiàn)今的物業(yè)管理尚處于起步階段，各方面都還很不成熟，發(fā)展過(guò)程中暴露出的一系列問(wèn)題也要盡快解決。研究者先描述了我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，然后指出了其中的一些關(guān)鍵性問(wèn)題，針對(duì)這些問(wèn)題建立了五點(diǎn)解決對(duì)策，其主要目標(biāo)是促進(jìn)我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。