物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。物業(yè)可大可小，一個單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項物業(yè)，同一建筑物還可按權屬的不同分割為若干物業(yè)。

小區(qū)停車難、物業(yè)經(jīng)營行為不規(guī)范、小區(qū)業(yè)主大會成立運行難等問題有望得到解決。7月24日，廣西壯族自治區(qū)十三屆人大常委會第十七次會議以全票審議通過新修訂的《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理條例》。新版《條例》將于2021 年1 月1 日起正式施行。

新版《條例》共8章109條，較舊版《條例》增加了45條，章節(jié)結構為：總則、業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務、物業(yè)使用與維護、監(jiān)督管理、法律責任和附則。其中，“前期物業(yè)管理”和“監(jiān)督管理”章節(jié)為新增章節(jié)，并將舊版《條例》中的“物業(yè)的使用”和“物業(yè)的維護”兩個章節(jié)合并為“物業(yè)使用與維護”章節(jié)。

《條例》部分亮點：

10人以上聯(lián)名可申請成立業(yè)主大會

籌備成立業(yè)主大會，不再要求業(yè)主收集、提供相關資料

新建物業(yè)的首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費由建設單位承擔

電動自行車禁止上樓入戶充電

小區(qū)公共收益存入銀行專戶，接受政府監(jiān)管

50%以上公共收益優(yōu)先用于補充專項維修資金

小區(qū)車位禁止“只售不租”

舊物業(yè)拒絕退出，將按日連續(xù)罰

電梯壞、爆水管等緊急情形動用維修資金，可走綠色通道

不在小區(qū)實際居住，不能參選業(yè)委會

業(yè)委會成員交物業(yè)費、停車費等情況需公示

業(yè)主大會可以委托居（村）民委員會代管業(yè)主大會印章

禁止采取停水停電方式催交物業(yè)費

專項維修資金、公共收益收支情況須公示

亮點多多，一起來看看

01

業(yè)主大會

10人以上聯(lián)名可申請成立業(yè)主大會

現(xiàn)狀：目前，我區(qū)業(yè)主大會成立的比例不到30%。業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立難有多種原因，如達不到聯(lián)名申請的法定數(shù)量；業(yè)主自己來完成申請、籌備召開業(yè)主大會的全過程，經(jīng)常碰到物業(yè)和開發(fā)商不配合提供相關材料等。

《條例》：

修訂后的《條例》規(guī)定：在符合召開首次業(yè)主大會會議條件前提下，“已交付專有部分百分之二十以上的業(yè)主可以聯(lián)名”修改為“十人以上的業(yè)主聯(lián)名”可以提出成立業(yè)主大會的申請。

《條例》明確，業(yè)主獲取資料的途徑，能夠由有關主管部門提供的，不再要求業(yè)主收集、提供。

例如，物業(yè)共有部位、共用設施設備信息、規(guī)劃車位信息等資料，業(yè)主可向住建主管部門等有關主管部門申請查詢；籌備召開首次業(yè)主大會會議所需要的規(guī)劃總平面圖、業(yè)主及房屋、建筑物面積清冊等，直接由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要求有關主管部門免費提供。

《條例》明確規(guī)定，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應在收到書面申請的60日內(nèi)組建首次業(yè)主大會會議籌備組；在原條例規(guī)定籌備組成立之日起90日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議的基礎上，增加規(guī)定“特殊情況可以延長不超過60日”。

在解決召集難、投票難問題上，增加了業(yè)主小組和業(yè)主代表的制度，明確由設區(qū)的市住建部門建立物業(yè)管理公共事務電子投票系統(tǒng)。

《條例》明確了業(yè)主大會的成立條件為“自首次業(yè)主大會會議審議通過管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則之日起成立”；同時規(guī)定，業(yè)主大會可以委托居（村）民委員會代管業(yè)主大會印章。即使業(yè)主無法選舉出業(yè)主委員會，也不影響業(yè)主大會的成立。

《條例》還明確，新建物業(yè)的首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費由建設單位承擔。

分期開發(fā)的小區(qū)允許成立業(yè)主大會

現(xiàn)狀：目前，廣西部分大型小區(qū)已劃為一個物業(yè)管理區(qū)域，一期的水、電、管道與二期、三期共用，不能算“相對獨立小區(qū)”。但因小區(qū)分期開發(fā)建設，后期尚未建設完成，業(yè)主入住幾年，小區(qū)成立業(yè)主大會依然遙遙無期。

《條例》

修訂后的《條例》對已分期開發(fā)的項目作出原則性規(guī)定，允許同一個物業(yè)管理區(qū)域在分期開發(fā)期間成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會，同時要求分期開發(fā)期間成立的業(yè)主大會、選舉的業(yè)主委員會，作出的決定不能損害后期開發(fā)物業(yè)業(yè)主的合法權益。

02

業(yè)委會

業(yè)委會成員交物業(yè)費情況需公示

現(xiàn)狀：目前，針對部分業(yè)主委員會不作為、不敢為、亂作為，監(jiān)管比較薄弱。

《條例》：

修訂后的《條例》規(guī)定了業(yè)主委員會委員應當符合的條件和不得擔任業(yè)主委員會委員的情形；規(guī)定了居（村）民委員會可以推薦業(yè)主人選參選業(yè)主委員會委員，同時鼓勵共產(chǎn)黨員以及法律、財務、工程等專業(yè)人員和符合條件的居（村）民委員會參選業(yè)主委員會委員。

《條例》列舉業(yè)主委員會應該公開的信息，如公示委員支付物業(yè)費、停車費等相關費用及停車位使用情況；明確規(guī)定9項業(yè)主委員會委員和候補委員行為禁止，如挪用、侵占專項維修資金、公共收益，換屆時拒絕交還業(yè)主共有的檔案、資料和印章等。針對違法禁止性行為設定相應的處罰，包括給予警告，并處1萬元以上3萬元以下罰款，有違法所得的，沒收違法所得；業(yè)主委員會作出的決定要過半數(shù)簽字，并公示簽字同意委員名單。

針對不依法履職的業(yè)主委員會、業(yè)主委員會委員，在調(diào)查核實后，《條例》還規(guī)定鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處可介入并組織業(yè)主委員會提前換屆、責令罷免業(yè)主委員會委員。鼓勵業(yè)主大會建立業(yè)主委員會委員任中審計和離任審計制度。

03

物業(yè)管理

舊物管拒不退出，每日罰款1萬元

現(xiàn)狀：近年來，小區(qū)新舊物管在交接過程中引發(fā)的矛盾不斷，舊物管拒絕退出，新物管無法進駐，嚴重影響小區(qū)的正常生活秩序。

《條例》：

《條例》規(guī)定原物業(yè)服務人不得以業(yè)主欠交物業(yè)費、對業(yè)主共同決定有異議、與業(yè)主大會或者業(yè)主委員會有其他糾紛等為由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓新物業(yè)服務人進場服務。

在法律責任部分，《條例》規(guī)定，對合同終止拒不退出的，由住建部門責令限期改正；逾期未改正的，對物業(yè)服務人予以通報，對拒不移交規(guī)定事項的，處1萬元以上10萬元以下罰款；拒絕退出物業(yè)管理區(qū)域的，自規(guī)定時間屆滿次日起按照每日1萬元的數(shù)額按日連續(xù)罰款，并可以依法申請人民法院強制執(zhí)行。造成業(yè)主損失的，應當賠償損失。

小區(qū)車位“只售不租”最高罰50萬元

現(xiàn)狀：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停車的車庫、車位，一些開發(fā)商“只售不租”，為此引發(fā)物業(yè)矛盾。

《條例》：

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停車的車庫、車位應首先滿足業(yè)主的需要。不出售或者尚未出售的，應當出租給本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主、物業(yè)使用人停放車輛，且不得以只售不租為由拒絕出租，租金按照自治區(qū)、設區(qū)的市有關規(guī)定執(zhí)行。

《條例》明確，建設單位未首先滿足業(yè)主的需要，將車庫、車位出售給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主外的單位或者個人的，責令限期改正，按每個違法出售車庫、車位處5萬元以上15萬元以下罰款。

建設單位以只售不租為由拒絕向業(yè)主或者物業(yè)使用人出租尚未出售的車位、車庫的，由住建主管部門責令限期改正；逾期未改正的，處10萬元以上50萬元以下罰款。

建設單位未首先滿足業(yè)主的需要，將尚未出售的車位、車庫出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的單位和個人的，責令限期改正，按每個違法出租車位、車庫處5000元以上1萬元以下罰款；拒不改正的，按每個違法出租車位、車庫處每月1000元罰款。

電動自行車禁止上樓入戶充電

現(xiàn)狀：電動車進樓入戶充電存在重大安全隱患，由此引發(fā)的爆炸事故時有發(fā)生。

《條例》：

建住宅小區(qū)應當規(guī)劃和配套建設電動汽車、電動自行車集中停放和集中充電設施。已投入使用的住宅小區(qū)，根據(jù)實際情況增建、改建電動汽車、電動自行車集中停放場所，完善集中充電等配套設施。

禁止在建筑物內(nèi)的首層門廳、疏散通道、安全出口、樓梯間等影響消防通道暢通的區(qū)域停放電動自行車，為電動自行車充電；

禁止在標準層二樓以上建筑物專有部分為電動自行車、電動自行車蓄電池充電；

禁止違反安全用電要求亂拉電線和插座為電動自行車、電動自行車蓄電池充電。

04

公共收益

存入銀行專戶接受政府監(jiān)管

現(xiàn)狀：小區(qū)內(nèi)隨處可見的商業(yè)廣告、露天停車位的收費等都是公共收益，但收益有多少、怎么花，許多業(yè)主卻不知情。

《條例》：

進一步完善利用共有部分從事經(jīng)營活動以及經(jīng)營收益的分配與使用。明確公共收益應當單獨列賬，存入銀行專戶，接受政府監(jiān)管。

對業(yè)主大會成立前扣除的經(jīng)營管理成本比例確定為30%。要求50%以上的公共收益優(yōu)先用于補充物業(yè)專項維修資金。同時，明確業(yè)主有權查詢與公共收益相關的收支明細、合同、協(xié)議等材料。

修訂后的條例還專門針對侵害業(yè)主公共收益的行為設置了法律責任。規(guī)定挪用、侵占公共收益的，由物業(yè)所在地的縣級以上住建主管部門責令限期歸還，沒收違法所得，并處挪用、侵占金額兩倍以下罰款。造成損失的，依法承擔賠償責任。挪用、侵占公共收益構成犯罪的，依法追究刑事責任。

未將公共收益存入銀行專戶的，由物業(yè)所在地的縣級以上人民政府住房城鄉(xiāng)建設主管部門責令限期改正；逾期未改正的，處5萬元以上10萬元以下的罰款。

《條例》規(guī)定物業(yè)服務人應當公示并及時更新物業(yè)專項維修資金使用情況、物業(yè)管理區(qū)域公共收益收支情況、水、電等公共能耗總量、明細及費用分攤情況等信息。不按規(guī)定公示的，由物業(yè)所在地的縣級以上住建主管部門責令限期改正；逾期未改正的，處1萬元以上3萬元以下罰款。

05

物業(yè)費

禁止以停水停電方式催交物業(yè)費

現(xiàn)狀：一方面，業(yè)主投訴物業(yè)服務質(zhì)量差亂收費；另一方面，物業(yè)服務人訴苦成本高調(diào)價難，物業(yè)服務質(zhì)量差與物業(yè)服務收費低，形成惡性循環(huán)。

《條例》：

針對前期物業(yè)費調(diào)價難問題，《條例》明確規(guī)定了政府指導價應當每三年調(diào)整一次并向社會公布。同時規(guī)定，因政府指導價變動需要調(diào)整前期物業(yè)費標準的，應按照前期物業(yè)服務合同約定，根據(jù)自治區(qū)物業(yè)服務等級評定的有關規(guī)定先行核定物業(yè)服務等級后，按照核定的物業(yè)服務等級在政府指導價的范圍內(nèi)調(diào)整。

針對物業(yè)收費難，《條例》規(guī)定，業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務人可催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿后仍不支付的，物業(yè)服務人、業(yè)主委員會可采用公告方式催費。同時明確，業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，應當與物業(yè)服務人結清物業(yè)費；未結清的，買賣雙方應當對物業(yè)費的結算作出約定，并告知物業(yè)服務人；約定由買受方支付的，業(yè)主負有連帶責任。

此外，《條例》規(guī)定了12項物業(yè)服務人的禁止行為。

如禁止以部分業(yè)主拖欠物業(yè)費、不配合管理等為由減少服務內(nèi)容、降低服務質(zhì)量；

禁止采取停止供電、供水、供燃氣等方式催交物業(yè)費，違反該規(guī)定的，由住建部門責令改正，處2萬元以上5萬元以下罰款；

禁止物業(yè)服務人擅自利用、許可或者默許他人在公共場地、共用部位從事經(jīng)營活動，或者利用公共場地、共用部位、共用設施設備進行廣告宣傳等。

據(jù)了解，新修訂的《條例》進一步明確了物業(yè)管理中各行政主管部門的責任，完善了政府和部門監(jiān)督管理體制；優(yōu)化了業(yè)主大會成立及運行的規(guī)定和業(yè)主委員會工作機制，明確了物業(yè)服務企業(yè)的權利和義務；并針對當前小區(qū)車輛停放、老舊小區(qū)管理、物業(yè)裝飾裝修、公共收益和專項維修資金管理使用等熱點問題作出了專門規(guī)定。

為進一步提高小區(qū)居住品質(zhì)、提升人民群眾生活質(zhì)量，自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設廳于初開始開展《條例》的修訂工作，經(jīng)過近一年半的調(diào)研、征求意見和修改，通過立足廣西實際創(chuàng)新舉措，借鑒先進地區(qū)的優(yōu)秀經(jīng)驗，并融入新頒布的《民法典》相關內(nèi)容，《條例》更加符合當前社會發(fā)展和百姓需求，進一步完善和優(yōu)化了廣西物業(yè)行業(yè)法規(guī)體系。