物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。物業(yè)可大可小，一個(gè)單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項(xiàng)物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。

第一章　總　　則

第一條【立法目的】為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理各方合法權(quán)益，營造良好的居住和工作環(huán)境,促進(jìn)文明城市建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條【適用范圍】本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)。

本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋以及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

第三條【基本原則】物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持屬地管理、業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的原則。

提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第四條【保障機(jī)制】市、縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的組織和領(lǐng)導(dǎo)，將物業(yè)管理服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)規(guī)劃和社區(qū)治理體系，建立和完善社會(huì)化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理機(jī)制，并將物業(yè)管理工作經(jīng)費(fèi)納入財(cái)政預(yù)算。

第五條【信用體系】市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)開展物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章以及相關(guān)政策的宣傳、培訓(xùn)，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評(píng)價(jià)體系，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展。

第六條【第三方評(píng)估】鼓勵(lì)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，開展物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量等內(nèi)容的評(píng)估活動(dòng)。

物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)真實(shí)、客觀、全面。

第二章　監(jiān)督管理

第七條【市房管局】市物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，履行以下職責(zé)：

（一）研究制定本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理相關(guān)政策；

（二）指導(dǎo)和監(jiān)督縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門的物業(yè)管理工作；

（三）負(fù)責(zé)住宅專項(xiàng)維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督；

（四）負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用管理；

（五）負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)管；

（六）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。

第八條【縣房管局】縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，履行以下職責(zé)：

（一）指導(dǎo)和監(jiān)督鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處的物業(yè)管理工作；

（二）負(fù)責(zé)住宅專項(xiàng)維修資金的歸集、使用和監(jiān)管；

（三）負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用信息征集、核查和監(jiān)管；

（四）負(fù)責(zé)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)備案和采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的審批工作；

（五）負(fù)責(zé)物業(yè)承接查驗(yàn)備案；

（六）負(fù)責(zé)建立物業(yè)管理糾紛調(diào)解機(jī)制，處理物業(yè)管理投訴；

（七）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。

第九條【鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道】鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作具體負(fù)責(zé)，履行以下職責(zé)：

（一）指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé);

（二）協(xié)助縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門做好物業(yè)承接查驗(yàn)備案、住宅專項(xiàng)維修資金監(jiān)管、物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息征集等工作；

（三）召集物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議，調(diào)解物業(yè)管理糾紛，協(xié)助處理物業(yè)管理投訴；

（四）協(xié)調(diào)和指導(dǎo)未實(shí)施物業(yè)管理住宅小區(qū)的管理服務(wù)工作；

（五）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。

居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處做好物業(yè)管理的相關(guān)工作。

第十條【有關(guān)部門】市、縣（市、區(qū)）人民政府的下列有關(guān)部門按照各自職責(zé)做好物業(yè)管理的相關(guān)工作：

（一）公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安、消防安全監(jiān)督管理工作，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行治安、消防安全職責(zé)情況實(shí)施監(jiān)督檢查，依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)影響公共安全、公共秩序的違法行為；

（二）城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門應(yīng)當(dāng)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)用房等配套設(shè)施規(guī)劃審查監(jiān)督工作；

（三）價(jià)格行政主管部門應(yīng)當(dāng)做好物業(yè)服務(wù)收費(fèi)監(jiān)督管理工作，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，受理價(jià)格政策咨詢和投訴舉報(bào)，依法查處各類價(jià)格違法行為；

（四）建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋建筑工程質(zhì)量保修、供水、供氣、供熱的監(jiān)督管理，依法查處擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的違法行為；

（五）城市綜合管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)擅自改變建筑物、構(gòu)筑物以及其他設(shè)施的用途、形式、色彩或者材質(zhì)，違法搭建建筑物、構(gòu)筑物，占用和損壞綠地等違法行為；

（六）特種設(shè)備安全監(jiān)督管理部門應(yīng)當(dāng)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯、鍋爐、壓力容器等特種設(shè)備的安全監(jiān)察,依法查處特種設(shè)備安裝、改造、維修和使用中的違法行為；

（七）人防部門應(yīng)當(dāng)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人防工程的維護(hù)監(jiān)督管理工作。

其他有關(guān)行政主管部門按照各自職責(zé)，共同做好物業(yè)管理的相關(guān)工作。

第十一條【聯(lián)席會(huì)議】市、縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，實(shí)行物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度。物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議應(yīng)當(dāng)由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處負(fù)責(zé)召集，縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門、公安派出所、居民委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等單位以及業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表參加，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中遇到的問題。

第十二條【物業(yè)協(xié)會(huì)】物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)行業(yè)自律管理，協(xié)助物業(yè)管理行政主管部門開展監(jiān)督管理工作，制定物業(yè)服務(wù)行業(yè)行為規(guī)范，調(diào)解物業(yè)服務(wù)行業(yè)內(nèi)部糾紛，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展。

第三章　業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)

第十三條【業(yè)主定義】房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。依法登記取得或者根據(jù)法律規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主�；�于房屋買賣等民事法律行為,已經(jīng)合法占有建筑物專有部分,但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人,可以認(rèn)定為業(yè)主。

業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，依法享有權(quán)利，履行義務(wù)。

第十四條【業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)】業(yè)主依法成立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。

業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。

業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定事項(xiàng)，接受業(yè)主監(jiān)督。

第十五條【申請(qǐng)業(yè)主大會(huì)】物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分超過建筑物總面積百分之五十時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處的要求，報(bào)送有關(guān)籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，專有部分占建筑總面積百分之五以上且占總?cè)藬?shù)百分之五以上的業(yè)主，可以聯(lián)名向物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處提出成立業(yè)主大會(huì)的書面申請(qǐng)。

第十六條【籌備組成立】符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)在收到書面申請(qǐng)后六十日內(nèi)，組織成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表、街道辦事處代表和居民委員會(huì)代表組成。

籌備組成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù),其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一,籌備組組長由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處代表擔(dān)任。

籌備組應(yīng)當(dāng)將成員名單和工作職責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時(shí)間不少于七日。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處協(xié)調(diào)解決。

建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助籌備組開展工作。

第十七條【業(yè)主大會(huì)成立】籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起九十日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起成立。

第十八條【業(yè)主大會(huì)會(huì)議】業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)決定籌集和使用住宅專項(xiàng)維修資金、改建或者重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他有關(guān)共有和共同管理權(quán)利重大事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論、書面征求意見或者網(wǎng)絡(luò)實(shí)名投票等記名投票方式進(jìn)行表決。

第十九條【業(yè)委會(huì)成立】業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,并符合下列條件:

（一）具有完全民事行為能力;

（二）遵守有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；

（三）熱心公益事業(yè),責(zé)任心強(qiáng),公正廉潔，具有較強(qiáng)的社會(huì)公信力和組織能力；

（四）具備必要的工作時(shí)間；

（五）本人及其近親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)及其下屬企業(yè)任職；

（六）無索取、非法收受開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)物及利益的行為;

（七）無泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關(guān)活動(dòng)的行為;

（八）無因違法犯罪被追究刑事責(zé)任的情形；

（九）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他條件。

業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行任期制，每屆任期不超過五年，可連選連任。

第二十條【業(yè)委會(huì)備案】業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持以下材料向物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處備案：

（一）業(yè)主委員會(huì)備案申請(qǐng)表;

（二）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約;

（三）業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定;

（四）業(yè)主委員會(huì)委員（含候補(bǔ)委員）名單及基本情況;

（五）業(yè)主大會(huì)表決匯總結(jié)果公示照片;

（六）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他資料。

備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報(bào)告?zhèn)浒覆块T。

第二十一條【業(yè)委會(huì)職責(zé)】業(yè)主委員會(huì)履行以下職責(zé)，并接受業(yè)主和物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處的監(jiān)督：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；

（二）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況；

（三）與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（四）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；

（六）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；

（七）組織和監(jiān)督住宅專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；

（八）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；

（九）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第二十二條【業(yè)委會(huì)換屆】業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在任期屆滿前三個(gè)月，書面告知物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、居民委員會(huì)。物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、協(xié)助組成換屆選舉籌備組，由換屆選舉籌備組組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。

新一屆業(yè)主委員會(huì)換屆選舉期間，業(yè)主委員會(huì)不得就選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等共同管理事項(xiàng)，組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，但發(fā)生危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即使用住宅專項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修、更新和改造的除外。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自換屆選舉籌備組成立之日起十日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交居民委員會(huì)保管。業(yè)主委員會(huì)不按時(shí)移交的，物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期移交；拒不移交的，必要時(shí)可以請(qǐng)求公安機(jī)關(guān)給予協(xié)助。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法需要使用上述物品的，居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)提供。

第二十三條【業(yè)委會(huì)交接】新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生并辦理換屆備案手續(xù)后十日內(nèi)，居民委員會(huì)將其保管的物品移交新一屆業(yè)主委員會(huì)。

業(yè)主委員會(huì)任期屆滿未能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)的，在新一屆業(yè)主委員會(huì)成立前，可以由居民委員會(huì)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。

第二十四條【特殊情況】未成立業(yè)主大會(huì)的物業(yè)管理區(qū)域，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他事項(xiàng)的，由物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處指導(dǎo)并協(xié)助業(yè)主共同決定有關(guān)事項(xiàng)。

第四章　前期物業(yè)管理

第二十五條【前期物業(yè)定義】前期物業(yè)管理，是指業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)所開展的物業(yè)管理。

建設(shè)單位負(fù)責(zé)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行前期物業(yè)管理，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并按規(guī)定進(jìn)行備案。

第二十六條【物業(yè)招投標(biāo)】住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)在辦理房屋預(yù)(銷)售許可證前依法通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。投標(biāo)人少于三個(gè)或者總建筑面積不超過三萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第二十七條【前期物業(yè)收費(fèi)】住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，由市、縣（市、區(qū)）價(jià)格主管部門會(huì)同物業(yè)行政主管部門制定，并定期公布。

第二十八條【臨時(shí)管理規(guī)約】建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定，并在物業(yè)銷售前向物業(yè)買受人明示，予以說明。

臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人合法權(quán)益。

臨時(shí)管理規(guī)約的效力至首次業(yè)主大會(huì)審議通過的管理規(guī)約生效時(shí)終止。

第二十九條【物業(yè)服務(wù)用房】建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)服務(wù)用房，用于物業(yè)管理活動(dòng)，不得擅自改變用途。

物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定配置：

（一）建設(shè)工程項(xiàng)目地上總建筑面積不足三萬平方米的，物業(yè)服務(wù)用房按不低于九十平方米配置；三萬平方米以上二十萬平方米以下的，按不低于千分之三配置；超過二十萬平方米的，按不低于六百平方米配置。

（二）物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上獨(dú)立成套房屋，且具備水、電、通風(fēng)、采光等使用功能。

城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門在規(guī)劃許可、驗(yàn)收過程中，應(yīng)當(dāng)審查物業(yè)服務(wù)用房建筑面積、位置、配置等是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)。

第三十條【承接查驗(yàn)條件】建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用十五日前,與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)承接查驗(yàn)工作。

實(shí)施承接查驗(yàn)的物業(yè),應(yīng)當(dāng)具備下列條件:

(一)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格,取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件,并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案;

(二)供水、排水、供電、供熱、供氣、公共照明、通信、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成,供水、供電、供熱、供氣已安裝獨(dú)立計(jì)量表具;

(三)教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)境衛(wèi)生、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成;

(四)道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成,并滿足使用功能要求;

(五)電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書;

(六)物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全;

(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第三十一條【承接查驗(yàn)資料】物業(yè)現(xiàn)場查驗(yàn)二十日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

(一)竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;

(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;

(三)供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件;

(四)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

(五)物業(yè)管理所必需的其他資料。

第三十二條【承接查驗(yàn)協(xié)議】物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議，作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議，與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力。

物業(yè)承接查驗(yàn)費(fèi)用的承擔(dān)，由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。沒有約定或者約定不明確的，由建設(shè)單位承擔(dān)。

第三十三條【承接查驗(yàn)備案】物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門辦理備案手續(xù)：

（一）前期物業(yè)服務(wù)合同；

（二）臨時(shí)管理規(guī)約；

（三）物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；

（四）建設(shè)單位移交資料清單；

（五）查驗(yàn)記錄；

（六）交接記錄；

（七）其他承接查驗(yàn)有關(guān)的文件。

第五章　物業(yè)管理服務(wù)

第三十四條【物業(yè)服務(wù)企業(yè)】從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)核準(zhǔn)登記之日起三日內(nèi)，將企業(yè)信息共享給同級(jí)物業(yè)管理行政主管部門。

第三十五條【物業(yè)服務(wù)合同】業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同，并按規(guī)定進(jìn)行備案。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：

（一）物業(yè)的基本情況；

（二）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和委托代收費(fèi)事項(xiàng)；

（三）物業(yè)服務(wù)用房、住宅專項(xiàng)維修資金的管理與使用；

（四）利用業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備開展經(jīng)營活動(dòng)所得收益的核算和分配辦法；

（五）雙方的權(quán)利義務(wù)；

（六）違約責(zé)任、履約保證措施、合同期限及合同解除的條件；

（七）與物業(yè)服務(wù)有關(guān)的其他事項(xiàng)。

第三十六條【物業(yè)服務(wù)規(guī)定】物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)的服務(wù)，并遵守下列規(guī)定：

（一）遵守有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定；

（二）符合國家、省和本市規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范；

（三）及時(shí)向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全、合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng)；

（四）接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督，定期聽取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，改進(jìn)和完善服務(wù)；

（五）協(xié)助有關(guān)部門開展社區(qū)文化和精神文明建設(shè)活動(dòng)，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作；

（六）接受居民委員會(huì)的指導(dǎo)，配合做好社區(qū)管理相關(guān)工作。

第三十七條【物業(yè)公示】物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示并及時(shí)更新：

（一）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和各項(xiàng)服務(wù)主管人員的基本情況、服務(wù)投訴電話；

（二）物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式；

（三）電梯、消防等設(shè)施設(shè)備日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案等；

（四）住宅專項(xiàng)維修資金使用情況、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益；

（五）房屋裝飾裝修和使用過程中的安全事項(xiàng)；

（六）應(yīng)當(dāng)公示的其他信息。

第三十八條【物業(yè)收費(fèi)】物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循質(zhì)價(jià)相符、公平公開、合理誠信的原則，可以采取包干制或者酬金制等方式收取，具體標(biāo)準(zhǔn)和方式由物業(yè)服務(wù)合同約定；實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，應(yīng)當(dāng)在指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)確定。

物業(yè)服務(wù)合同期內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。如需提高的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按幢公示擬調(diào)價(jià)方案、調(diào)價(jià)理由、成本變動(dòng)情況等相關(guān)資料，與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意；沒有成立業(yè)主大會(huì)的，需經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第三十九條【交費(fèi)義務(wù)】物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不得以物業(yè)空置、存在開發(fā)建設(shè)遺留問題或者放棄共有權(quán)利等為由拒絕交納。

業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)可以通過上門催交、電話催交等形式，督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法提起訴訟。經(jīng)生效司法判決確認(rèn)后仍不履行的，可以申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行并按照個(gè)人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個(gè)人信用檔案。

第四十條【專營單位】物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。

專業(yè)經(jīng)營單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂委托協(xié)議，明確委托的主要事項(xiàng)和費(fèi)用支付的標(biāo)準(zhǔn)和方式。

專業(yè)經(jīng)營單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)用，不得因部分最終用戶未履行交費(fèi)義務(wù)停止已交費(fèi)用戶和共用部位的服務(wù)。

第四十一條【物業(yè)退出】終止或者解除物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同約定期限書面告知業(yè)主委員會(huì)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處和縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門；合同未約定告知期限的，應(yīng)當(dāng)在終止或者解除物業(yè)服務(wù)合同前九十日內(nèi)告知。

第四十二條【物業(yè)交接】物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同終止或者解除之日起十日內(nèi)撤出物業(yè)管理區(qū)域，向業(yè)主委員會(huì)移交其合法占有的以下資料和財(cái)物，并配合做好交接工作：

（一）本辦法第三十一條規(guī)定的資料；

（二）業(yè)主和物業(yè)的基礎(chǔ)檔案以及物業(yè)服務(wù)中形成的物業(yè)服務(wù)檔案；

（三）物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備及其改造、維修、運(yùn)行、保養(yǎng)的有關(guān)資料；

（四）利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的相關(guān)資料、預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用交納記錄等資料；

（五）其他應(yīng)當(dāng)移交的資料。

因特殊原因不能將上述資料和財(cái)物移交給業(yè)主委員會(huì)的，由居民委員會(huì)代為保管。

第四十三條【應(yīng)急管理】物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤離后，尚未選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì)可以申請(qǐng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處進(jìn)行應(yīng)急管理；尚未成立業(yè)主大會(huì)的，十名以上業(yè)主可以聯(lián)名申請(qǐng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處進(jìn)行應(yīng)急管理。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)根據(jù)應(yīng)急管理的需要提供基本保潔、秩序維護(hù)等服務(wù)，服務(wù)期限協(xié)商確定，費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。

第六章　物業(yè)的使用和維護(hù)

第四十四條【物業(yè)保修】建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的物業(yè)保修范圍和保修期限，承擔(dān)保修責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主專有部分和共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量問題，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知建設(shè)單位。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)立即通知施工單位到現(xiàn)場核查情況，予以保修。建設(shè)單位無法通知施工單位或者施工單位未按照約定進(jìn)行保修的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)另行委托其他單位保修。

建設(shè)單位不履行保修義務(wù)或者拖延履行保修義務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主可以向建設(shè)行政主管部門反映，由建設(shè)行政主管部門依法處置。

第四十五條【物業(yè)裝修】業(yè)主和裝飾裝修企業(yè)在住宅裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，并遵守裝飾裝修有關(guān)規(guī)定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)裝飾裝修現(xiàn)場巡查，發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)勸阻、制止，并及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政管理部門。

第四十六條【禁止行為】物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）擅自改變建筑物及其附屬設(shè)施用途；

（二）擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；

（三）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物，擅自改變住宅外立面、在非承重外墻上開門窗；

（四）侵占或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，擅自移動(dòng)共用設(shè)施設(shè)備；

（五）擅自拆改供暖、燃?xì)獾裙艿篮驮O(shè)施；

（六）破壞、擅自占用消防設(shè)施、公共疏散通道、消防通道，破壞消防安全標(biāo)志，擅自改變消防通道；

（七）破壞公共環(huán)境保護(hù)設(shè)施或者造成環(huán)境污染的其他行為；

（八）法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約禁止的其他行為。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生上述行為時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同或者臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約予以勸阻、制止，并及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政管理部門。

第四十七條【設(shè)備維護(hù)】物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)健全物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備管理養(yǎng)護(hù)制度，加強(qiáng)對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況的日常檢查、維護(hù)、保養(yǎng)，并做好記錄。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)服務(wù)單位負(fù)責(zé)電梯、集體采暖爐等特種設(shè)備和自動(dòng)消防設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)工作。

第四十八條【規(guī)劃車位】物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人的需要，對(duì)車位、車庫的處分情況應(yīng)當(dāng)予以公布。尚未出售的車位、車庫，業(yè)主、物業(yè)使用人需要承租的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)出租，不得以只售不租為由拒絕出租。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車位、車庫尚有空余的，不得新辟規(guī)劃以外的車位。車位、車庫不足，利用業(yè)主共有的道路或者其他公共場地停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有，其收費(fèi)、管理等事項(xiàng)，由業(yè)主大會(huì)決定。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得影響道路通行、阻礙特種車輛執(zhí)行任務(wù)或者損壞共用設(shè)施設(shè)備。

第四十九條【共有收益】利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營收益，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

業(yè)主對(duì)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益的收支情況有異議的，有權(quán)查詢財(cái)務(wù)賬簿。

第五十條【維修資金交存】住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交存專項(xiàng)維修資金。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶。房屋竣工后尚未售出和建設(shè)單位自留的物業(yè)，由建設(shè)單位在辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記時(shí)存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶。

第五十一條【維修資金使用】住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，不得挪作他用。住宅專項(xiàng)維修資金使用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主按照規(guī)定申請(qǐng)辦理。

物業(yè)保修期滿后，發(fā)生危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全等緊急情況，需要立即對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、更新和改造的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主可以向住宅專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)列支應(yīng)急住宅專項(xiàng)維修資金。緊急情況處置后，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行公示，接受監(jiān)督。

第七章　法律責(zé)任

第五十二條【一般規(guī)定】違反本辦法規(guī)定的行為，法律、法規(guī)、規(guī)章已規(guī)定處罰的，按照其規(guī)定執(zhí)行。

第五十三條【建設(shè)單位】建設(shè)單位違反本辦法規(guī)定，有下列情形之一的，由市、縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，按照下列規(guī)定進(jìn)行處罰：

（一）未報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料的，處兩千元以上一萬元以下罰款；

（二）未履行承接查驗(yàn)義務(wù)的，處五千元以上三萬元以下罰款；

（三）未公布物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車位、車庫的處分情況或者對(duì)尚未出售的車位、車庫只售不租的，處五千元以上三萬元以下罰款。

第五十四條【物業(yè)服務(wù)企業(yè)】物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列情形之一的，由市、縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正，并錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案；逾期不改正的，按照下列規(guī)定進(jìn)行處罰：

（一）未履行承接查驗(yàn)備案義務(wù)的，處五千元以上三萬元以下罰款；

（二）未在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示有關(guān)信息或者公示的有關(guān)信息失實(shí)的，處五千元以上三萬元以下罰款；

（三）拒不移交有關(guān)資料、拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，處五千元以上十萬元以下罰款；

（四）對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生本辦法第四十六條的禁止行為，未進(jìn)行勸阻、制止和報(bào)告的，處兩千元以上一萬元以下罰款；

（五）對(duì)電梯、消防等共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)不當(dāng)導(dǎo)致存在安全隱患或者無法正常使用的，處五千元以上五萬元以下罰款。