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珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例(征求意見稿)的說明

更新:2023-09-14 11:35:48 高考升學(xué)網(wǎng)

《珠海市物業(yè)管理?xiàng)l例》自2008年4月1日起頒布施行以來,對規(guī)范我市物業(yè)管理市場,推動(dòng)我市物業(yè)管理工作起到了積極的作用。但隨著《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、和《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布實(shí)施,以及物業(yè)管理實(shí)踐中出現(xiàn)的新情況、新問題,擬利用特區(qū)立法權(quán)重新制定《珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》,F(xiàn)就《珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例(征求意見稿)》的起草情況說明如下:

  一、立法必要性

  (一)銜接上位法、與相關(guān)政策法規(guī)配套完善的必然要求

  《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、和《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》以及最高人民法院司法解釋對業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的機(jī)構(gòu)性質(zhì)、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的成立條件、業(yè)主大會(huì)的投票權(quán)數(shù)和計(jì)票方式等內(nèi)容均與原條例的規(guī)定存在較大的差異。因此,為與上位法保持一致,更好地指導(dǎo)我市物業(yè)管理規(guī)范發(fā)展,保持立法的與時(shí)俱進(jìn),急需根據(jù)相關(guān)政策法規(guī)的規(guī)定情況,重新制定條例進(jìn)行相應(yīng)的修訂補(bǔ)充和完善。

  (二)適應(yīng)我市物業(yè)管理新情況的實(shí)際需要

  隨著我市物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展,物業(yè)管理新矛盾、新問題不斷產(chǎn)生,原條例已不能滿足目前實(shí)際的需要,對于某些物業(yè)管理糾紛的解決辦法存在法律空白,如業(yè)主委員會(huì)不按規(guī)定召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議;未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì),或者業(yè)主委員會(huì)集體辭職;業(yè)主委員會(huì)在任期屆滿仍未完成換屆選舉;發(fā)生合同期限內(nèi)經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定解除合同、物業(yè)服務(wù)企業(yè)因經(jīng)營不善或其他原因要求提前解除物業(yè)服務(wù)合同、撤離小區(qū),使小區(qū)管理出現(xiàn)“真空”等等情形。這些新情況、新問題,不僅涉及到和諧社會(huì)建設(shè),也關(guān)系到我市的建設(shè),想要妥善應(yīng)付、有效處置,必須加大工作力度,改進(jìn)工作方法,完善制度和法規(guī)建設(shè)。

  二、立法依據(jù)和參考資料

  (一)中華人民共和國物權(quán)法

  (二)物業(yè)管理?xiàng)l例

  (三)廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例

  (四)住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法

  (五)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例

  (六)重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例

  (七)南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例

  三、有關(guān)問題說明

  征求意見稿草案共九章一百三十二條,包括總則,物業(yè)管理區(qū)域,業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì),物業(yè)配套設(shè)施設(shè)備,物業(yè)管理服務(wù),物業(yè)的使用,物業(yè)的維修,法律責(zé)任以及附則。

  (一)物業(yè)管理區(qū)域劃定

  征求意見稿新增物業(yè)管理區(qū)域?qū)U,主要包括物業(yè)管理區(qū)域備案、現(xiàn)狀認(rèn)定、分割等內(nèi)容,主要解決目前我市大多數(shù)物業(yè)管理區(qū)域劃分不明,導(dǎo)致在設(shè)定業(yè)主大會(huì)時(shí)糾紛不斷的問題。

  (二)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè)

  征求意見稿將我市正在實(shí)施的《珠海市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主大會(huì)委員指導(dǎo)規(guī)則》進(jìn)行細(xì)化完善,明確了首次業(yè)主大會(huì)設(shè)定的基本程序、費(fèi)用分擔(dān)、業(yè)主委員會(huì)委員資格、業(yè)主大會(huì)社團(tuán)組織登記制度等,并明確了業(yè)主委員會(huì)備案職責(zé)由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府承擔(dān)等。

  (三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)管

  根據(jù)我市物業(yè)管理現(xiàn)狀,借鑒深圳市的經(jīng)驗(yàn),引入“業(yè)必歸會(huì)”的原則,加強(qiáng)行業(yè)自律管理;根據(jù)目前我省物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理現(xiàn)狀,引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)備案制度;加強(qiáng)政府部門工作機(jī)構(gòu)及人員的配置;建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)、從業(yè)人員的誠信系統(tǒng)建設(shè)等。

  (四)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)監(jiān)管

  根據(jù)我市物業(yè)管理實(shí)際,引入物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)管理辦法;建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)退機(jī)制;加強(qiáng)對業(yè)主及物業(yè)使用人欠交物業(yè)費(fèi)行為的懲處力度。

  (五)物業(yè)維修資金立法

  根據(jù)《物權(quán)法》以及《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》和我市實(shí)際,將現(xiàn)有法律文件落實(shí)到征求意見稿,為進(jìn)一步推進(jìn)我市物業(yè)專項(xiàng)維修資金工作創(chuàng)立法律依據(jù)。

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