全國(guó)在宅基地方面，在原來(lái)一戶一宅的基礎(chǔ)上增加了戶有所居的規(guī)定，同時(shí)允許已經(jīng)進(jìn)城落戶的村民自愿有償退出宅基地。改革還下放了宅基地的審批權(quán)，明確要求通過(guò)規(guī)劃合理安排農(nóng)村的宅基地，為改善農(nóng)村的居住條件提供便利。那么寧夏農(nóng)村宅基地新政策有哪些規(guī)定呢？本文小編為你解讀。

目前開(kāi)展的農(nóng)村宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)確權(quán)登記工作，是落實(shí)鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略、開(kāi)展農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革的基礎(chǔ)性工作，是維護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益、增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)收入的重大舉措。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記工作人員來(lái)說(shuō)，既要準(zhǔn)確地確認(rèn)和宣示既有的宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，厘清已登記權(quán)利的正當(dāng)性和合法性，又要調(diào)查未登記權(quán)利的狀況，補(bǔ)充完善登記依據(jù)，符合規(guī)定的予以登記發(fā)證，不符合規(guī)定的建立臺(tái)賬備案。從寧夏全區(qū)來(lái)看，主要存在主體資格認(rèn)定、農(nóng)民分戶、一戶多宅、超占面積、國(guó)有土地上的宅基地、大社區(qū)住房登記、房屋登記標(biāo)準(zhǔn)等問(wèn)題，制約著登記工作進(jìn)度和質(zhì)量，筆者試提供相應(yīng)解決方案以供參考。

現(xiàn)行農(nóng)村宅基地和住房制度

新中國(guó)成立以來(lái),我國(guó)農(nóng)村宅基地和住房制度歷經(jīng)了土地改革、合作化運(yùn)動(dòng)、人民公社、改革開(kāi)放時(shí)期的變遷。厘清不同歷史時(shí)期的農(nóng)村宅基地和住房制度，尊重歷史，維護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益，及時(shí)化解難題，是做好農(nóng)村宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)確權(quán)登記工作的基本要求。

改革開(kāi)放以后,我國(guó)土地管理工作逐漸步入法制化軌道,形成了現(xiàn)行農(nóng)村宅基地和住房制度體系：集體擁有宅基地所有權(quán)，農(nóng)戶擁有宅基地使用權(quán)，“一戶一宅”，農(nóng)戶擁有住房所有權(quán)，宅基地使用權(quán)的權(quán)利限制和主體限制性，無(wú)償取得宅基地及其程序。

2015年，辦公廳國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)了《深化農(nóng)村改革綜合性實(shí)施方案》，提出“探索宅基地有償使用制度和自愿有償退出機(jī)制，探索農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓的有效途徑”。2015年12月27日，全國(guó)人大常委會(huì)授權(quán)國(guó)務(wù)院在天津市薊縣等59個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）行政區(qū)域暫時(shí)調(diào)整實(shí)施《物權(quán)法》《擔(dān)保法》關(guān)于集體所有的宅基地使用權(quán)不得抵押的規(guī)定。

寧夏回族自治區(qū)平羅縣作為改革試點(diǎn)縣之一，宅基地改革取得了重要成果。一是探索建立了宅基地“超占有償使用”制度，以法定270平方米加200平方米庭院經(jīng)濟(jì)用地為基數(shù)，對(duì)超出470平方米的，按照超占面積村集體一次性收繳超占有償使用費(fèi)，村集體統(tǒng)一管理。二是建立了“新增有償取得”制度，對(duì)申請(qǐng)使用新增宅基地的，按30元/平方米標(biāo)準(zhǔn)一次性繳納有償使用費(fèi)。三是縣域統(tǒng)籌。打破鄉(xiāng)鎮(zhèn)村組界線，在全縣規(guī)劃范圍內(nèi)統(tǒng)籌使用存量或新審批宅基地。四是支持轉(zhuǎn)讓。鼓勵(lì)符合宅基地申請(qǐng)條件的農(nóng)戶，在村集體主導(dǎo)下，通過(guò)購(gòu)買(mǎi)其他農(nóng)戶閑置宅基地和房屋的方式取得宅基地使用權(quán)，縣政府按照每宗8100元的標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)貼。五是自愿有償退出機(jī)制，在充分尊重農(nóng)民意愿的前提下，提供三種退出方式供農(nóng)民選擇，對(duì)永久退出全部產(chǎn)權(quán)的，一次性享受村集體收益分配權(quán)。六是探索農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”，擴(kuò)展權(quán)能，允許農(nóng)民利用宅基地和房屋發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品加工、流通和餐飲、零售等，容許農(nóng)村宅基地使用權(quán)抵押，拓展農(nóng)民宅基地使用權(quán)的融資權(quán)能。

本集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格認(rèn)定

盡管目前法律尚未明確宅基地出租、轉(zhuǎn)讓和交易權(quán)利,但事實(shí)上宅基地和房屋進(jìn)入市場(chǎng)將呈普遍化趨勢(shì)。這就使得資格認(rèn)定存在很大困難。目前，對(duì)于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的認(rèn)定應(yīng)綜合考慮戶籍關(guān)系、農(nóng)村土地承包關(guān)系、對(duì)集體積累的貢獻(xiàn)、是否獲得其他替代性基本生活保障等因素予以認(rèn)定。

以戶籍信息標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)手段。戶籍信息可以直觀反映當(dāng)事人的戶籍所在地，可作為確定其集體組織成員資格的重要參考依據(jù)。但是因經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口流動(dòng)等導(dǎo)致戶籍所在地與實(shí)際居住地、工作地不一致的情況普遍存在。

以是否取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)為參考依據(jù)�！掇r(nóng)村土地承包法》規(guī)定：“家庭承包的承包方是本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)戶�！薄八幕牡亍笨梢圆扇≌袠�(biāo)、拍賣、公開(kāi)協(xié)商等方式承包。據(jù)此可知，以是否取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為是否具備集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的參考依據(jù)是有法律依據(jù)的。但是“四荒地”承包主體可以是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，也可以是本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人。

對(duì)于非本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，在調(diào)查了解清楚其是否屬于因地質(zhì)災(zāi)害防治、新農(nóng)村建設(shè)、移民安置等政府組織的移民搬遷，是否在其他農(nóng)民集體取得宅基地，是否獲得其他替代性生活保障來(lái)源等情況下，慎重、從嚴(yán)認(rèn)定集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的喪失。

此外，對(duì)于與本集體成員形成法定婚姻關(guān)系并落戶的人員、進(jìn)城落戶但沒(méi)有穩(wěn)定生活保障人員（沒(méi)有納入公務(wù)員行列或加入城鎮(zhèn)企業(yè)職工社會(huì)保障體系）、本集體成員所生育或合法收養(yǎng)且登記落戶在本集體所在地的子女、因國(guó)家政策性生態(tài)移民遷入或經(jīng)其他法定程序加入的人員、原本集體的刑滿釋放人員，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其具有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格。對(duì)于1999年《土地管理法》實(shí)施前，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員合法取得宅基地建造房屋的，也應(yīng)予以確權(quán)登記，并在登記簿附注欄注明。

一戶多宅

“戶”的認(rèn)定。

在宅基地確權(quán)中，要求原則上確權(quán)登記到戶，也就是說(shuō)“戶”的認(rèn)定是宅基地確權(quán)的前提。但這里的“戶”在嚴(yán)格意義上并不是我國(guó)《戶口登記條例》中所指的“戶”，即在宅基地確權(quán)登記中對(duì)“戶”的認(rèn)定應(yīng)該與戶口登記中的“戶”區(qū)分開(kāi)來(lái)。目前，一是以上一輪宅基地初始登記為主。該認(rèn)定方式簡(jiǎn)單快速，但是沒(méi)有考慮到初始登記后家庭成員因?qū)W習(xí)、工作、婚姻及出生死亡等事實(shí)行為而造成的成員變化情況。二是以戶籍信息為主。通過(guò)戶籍信息來(lái)認(rèn)定“戶”的方式方便高效，但沒(méi)有考慮“人戶分離”情況。三是以宅基地實(shí)際使用人為主。這種認(rèn)定方法比較符合人們的認(rèn)知，但“宅基地實(shí)際使用人”沒(méi)有明確的法律概念，認(rèn)定難度比較大。四是以婚姻關(guān)系為主的認(rèn)定方式。將婚姻關(guān)系作為“戶”的重要認(rèn)定因素符合人之常情，加上婚姻登記制度的保障作用，認(rèn)定時(shí)較為方便高效。

綜上所述，在確權(quán)登記工作中，筆者建議以戶籍登記信息為主，以上一輪宅基地初始登記、宅基地實(shí)際使用人及婚姻登記信息為重要參考來(lái)認(rèn)定“戶”。對(duì)于農(nóng)民要求分戶的，筆者認(rèn)為符合以下條件之一的，應(yīng)認(rèn)定為一“戶”：已婚且獨(dú)立居住生活的，未婚但年齡已到法定結(jié)婚年齡且單獨(dú)居住生活的，依法繼承宅基地上房屋的。

一戶多宅解決方案。

因非法轉(zhuǎn)讓導(dǎo)致“一戶多宅”的，只測(cè)繪調(diào)查備案，不確權(quán)登記。待以后按國(guó)家和自治區(qū)有關(guān)規(guī)定做出處理。

因繼承導(dǎo)致“一戶多宅”的，無(wú)論是本村集體成員、非本村集體成員，還是城鎮(zhèn)居民，繼承的房屋所有權(quán)及相對(duì)應(yīng)的宅基地使用權(quán)都應(yīng)確權(quán)登記，在附記欄注記“該權(quán)利人為本農(nóng)民集體原成員住宅的合法繼承人”。

因建新未拆舊導(dǎo)致“一戶多宅”的。原持有的舊宅基地使用權(quán)證繼續(xù)有效，對(duì)新建住宅只測(cè)繪調(diào)查，不登記頒證。

因設(shè)施農(nóng)業(yè)及“走耕”農(nóng)業(yè)造成“一戶多宅”的，屬臨時(shí)居住場(chǎng)所，只調(diào)查備案。

生態(tài)移民或自發(fā)移民導(dǎo)致的“一戶多宅”，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)和移民遷出區(qū)的登記機(jī)構(gòu)聯(lián)系，遷出區(qū)宅基地及房屋已拆除的，遷入?yún)^(qū)辦理確權(quán)登記，否則只調(diào)查不登記。

超占面積

《寧夏土地管理?xiàng)l例》第62條規(guī)定，農(nóng)村村民住宅用地面積標(biāo)準(zhǔn)為使用水澆地的，每戶不得超過(guò)270平方米；使用平川旱作耕地的，每戶不得超過(guò)400平方米；使用山坡地的，每戶不得超過(guò)540平方米。但實(shí)際情況中超占面積比較普遍。

據(jù)平羅縣統(tǒng)計(jì)，76%的宅基地超過(guò)了規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。針對(duì)這類情況，根據(jù)國(guó)家和自治區(qū)的文件要求，分不同的歷史階段依法處理宅基地超面積問(wèn)題。

1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施前，農(nóng)民集體成員建房占用的宅基地，范圍至今為擴(kuò)大的，無(wú)論是否超過(guò)寧夏宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)，均按實(shí)際使用面積予以確權(quán)登記。1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施起至1987年《土地管理法》實(shí)施時(shí)止，農(nóng)民集體成員建房占用的宅基地，超過(guò)面積按國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定處理的結(jié)果予以確權(quán)登記。1987年《土地管理法實(shí)施》以后新建的宅基地及布局整齊的規(guī)劃點(diǎn)、增減掛鉤安置區(qū)等宅基地，登記面積均統(tǒng)一不得超過(guò)寧夏宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)實(shí)際占用面積超過(guò)寧夏規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的，能實(shí)地確定超占范圍的，要在宗地圖上按照虛線繪制超占部分；實(shí)地?zé)o法確定超占用地界址的，按照實(shí)際占用情況確定界址，超出面積在登記簿和證書(shū)中予以標(biāo)注。

國(guó)有土地上宅基地及房屋登記

《物權(quán)法》152條規(guī)定，“宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施”，但在實(shí)踐中，寧夏回族自治區(qū)在二十世紀(jì)八九十年代組織的異地搬遷移民，如吳忠市紅寺堡區(qū)、永寧縣閩寧鎮(zhèn)等地，遷入地的土地大多為國(guó)有土地。政府當(dāng)時(shí)劃撥給移民居住用地，賦予的實(shí)際上是宅基地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)按照農(nóng)村宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)證確權(quán)登記的要求，予以登記，在登記簿附注欄記載；針對(duì)移民多次買(mǎi)賣轉(zhuǎn)移的情況，當(dāng)?shù)氐怯洐C(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)與遷出登記機(jī)構(gòu)聯(lián)系，按照“一戶一宅”的原則予以登記。

對(duì)自主遷徙在國(guó)有土地上形成的集中連片移民住宅，按照自治區(qū)黨委、政府辦公廳2017年印發(fā)的指導(dǎo)意見(jiàn)，結(jié)合農(nóng)村戶籍制度等綜合改革，由現(xiàn)住戶提供住宅用地（住房）來(lái)源手續(xù)（建房批文、住宅用地或住房交易合同以及單位、人員書(shū)面證明材料等）和交款憑證，經(jīng)審查核實(shí)后作為確權(quán)登記的基礎(chǔ)資料。逐戶進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量，與相關(guān)居民、職工現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)四鄰關(guān)系，并對(duì)實(shí)測(cè)結(jié)果簽字確認(rèn)。堅(jiān)持戶籍和集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份相分離，由自主遷徙居民自愿選擇。自愿選擇聚居區(qū)宅基地使用權(quán)的，須放棄原籍宅基地使用權(quán)，該用地參照農(nóng)村宅基地管理使用；自愿選擇原籍宅基地使用權(quán)的，在辦理土地出讓審批手續(xù)，補(bǔ)繳國(guó)有土地出讓金后，將聚居區(qū)住房性質(zhì)變?yōu)槌擎?zhèn)住房繼續(xù)使用。

中心村鎮(zhèn)住房確權(quán)發(fā)證

中心村鎮(zhèn)是拆除數(shù)個(gè)村分散的房屋，集中建設(shè)住宅樓房，將宅基地變?yōu)榫C合社區(qū)，讓農(nóng)民住進(jìn)樓房。建設(shè)中心村鎮(zhèn)能有效提升土地利用效率，但對(duì)如何把握“一戶一宅”造成了困難。按照農(nóng)村宅基地的相關(guān)法律法規(guī)及政策要求，農(nóng)村宅基地和房屋確權(quán)登記應(yīng)以戶為單位，并按“一戶一宅”的原則進(jìn)行確權(quán)登記發(fā)證，而中心小城鎮(zhèn)每戶居民都擁有多套住房，顯然與“一戶一宅”的確權(quán)登記規(guī)定相悖。

筆者認(rèn)為，若原集體村民經(jīng)濟(jì)組織成員按照安置政策，即使分配了多套房屋，應(yīng)依據(jù)拆遷安置協(xié)議以“戶”為單位登記多套住房，頒發(fā)多本不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)�？梢詫⒄�基地使用面積分?jǐn)偟矫刻追课�，進(jìn)行宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)的登記。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)收取房屋規(guī)劃的相關(guān)證明材料，建立完整的樓盤(pán)表，為具備原集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的“戶”依法確權(quán)登記。

若原住戶將房屋有償轉(zhuǎn)移給了其他人員，可以探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”模式，將資格權(quán)登記給原住戶，將使用權(quán)登記給實(shí)際使用人。若將安置農(nóng)村村民后剩余的房屋出售給了其他集體經(jīng)濟(jì)組織人員，可以參照平羅的做法，由房屋實(shí)際使用人與村集體簽訂宅基地使用權(quán)租賃合同、繳納租賃費(fèi)。但需要注意，這里的“實(shí)際使用人”應(yīng)當(dāng)是其他農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，不得給城鎮(zhèn)居民辦理登記，城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)的，只調(diào)查備案，不確權(quán)登記。

農(nóng)村房屋的登記標(biāo)準(zhǔn)

農(nóng)村各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、生活習(xí)慣差異很大，由于國(guó)家和各地也沒(méi)有出臺(tái)農(nóng)村住宅房屋建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，各地農(nóng)村的房屋結(jié)構(gòu)、材料、質(zhì)量等都不相同。另外，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村部周圍也建造了“營(yíng)業(yè)房”，出售給當(dāng)?shù)剞r(nóng)民從事二、三產(chǎn)業(yè)。哪些房屋應(yīng)該登記，怎么登記，也是困擾不動(dòng)產(chǎn)登記人員的一個(gè)難題。

《物權(quán)法》第9條規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”，第30條規(guī)定“因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力”，152條規(guī)定“宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施”。因此，農(nóng)民在合法獲得的宅基地上建造的用于居住、生活的房屋，如住房、廚房、存放糧食農(nóng)具的房屋等，無(wú)論何種建材、結(jié)構(gòu)，只要高度超過(guò)2.2米、圍護(hù)結(jié)構(gòu)完整、門(mén)窗齊全的，都應(yīng)該登記。

對(duì)于“前店后院”混合用途的房屋，應(yīng)該按照批準(zhǔn)的用途登記為宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)；對(duì)于農(nóng)村的“營(yíng)業(yè)房”，如果符合土地利用規(guī)劃和鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃，手續(xù)齊全的，應(yīng)當(dāng)?shù)怯洖榧�體建設(shè)用地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，房屋用途按照規(guī)劃登記。對(duì)于城市郊區(qū)農(nóng)民加蓋的多層建筑，用于出租倉(cāng)儲(chǔ)等，規(guī)劃手續(xù)不全的，只調(diào)查不登記。

在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記全面實(shí)施的背景下，農(nóng)村宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)確權(quán)登記工作的要求也日漸提升。由于各種歷史原因，工作中遇到的問(wèn)題也遠(yuǎn)不止本文所提到的，隨著工作推進(jìn)，可能還會(huì)出現(xiàn)新問(wèn)題。農(nóng)村宅基地及房屋的確權(quán)登記工作任重而道遠(yuǎn)，登記機(jī)構(gòu)在具體工作開(kāi)展過(guò)程中，要及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，既要嚴(yán)格按照國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定開(kāi)展工作，確保登記的嚴(yán)肅性和權(quán)威性，又要充分尊重歷史遺留相關(guān)問(wèn)題，維護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益，積極化解矛盾，維護(hù)社會(huì)和諧與穩(wěn)定，提高農(nóng)村宅基地使用權(quán)確權(quán)登記工作質(zhì)量。