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一些已經(jīng)取消限購的三四線城市,則可以考慮將首套房商貸的首付比例決定權(quán)交還給商業(yè)銀行,由商業(yè)銀行根據(jù)其對客戶的評估來確定放貸比例。
9月30日晚間,央行在其官方網(wǎng)站發(fā)布通知,決定在不實施住房限購政策的城市降低住房商業(yè)貸款首付比例,對居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人貸款,最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。這被視為央行為激活三四線城市日趨低迷的房地產(chǎn)市場、促進經(jīng)濟穩(wěn)增長的一個積極舉措。
央行的措施有相當?shù)姆e極意義,但同時也應考慮到一些現(xiàn)實中可能遇到的問題。一方面,在此次調(diào)低之前,首套房商貸首付已經(jīng)降到了最低為30%,在此基礎上再下降5個百分點,能夠激活的購買力其實是很有限的;另一方面,目前北上廣深等一線城市買盤雖然強勁,房價也在不斷上升之中,但這一政策改變并不涉及此類城市。而三四線城市由于市場活力窒塞,一些有購買力的當?shù)鼐用裾谟咳胍痪城市,而外地購買力也很難對其產(chǎn)生需求。
目前我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題,并不完全是消費者缺少購房資金所導致,而是有更復雜的因素。因此,激活房地產(chǎn)市場,僅僅依靠央行不斷釋放利好政策是不夠的。相反,作為央行來說,這種經(jīng)常性地對商業(yè)銀行的貸款品種在比例上作出規(guī)定是否有必要調(diào)整?在前幾年房價快速上漲的過程中,銀行的房貸曾經(jīng)起到了火上澆油的作用,房貸也被其視為賺取高額利潤的一個優(yōu)良品種。但經(jīng)過最近幾年的調(diào)控,我國的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生了很大的變化,首套住房的購買者通常都是經(jīng)濟能力并不很強的人群,他們在購房中對房貸的依賴很強,與此同時,對于商業(yè)銀行來說,房貸的風險因素也很大,這便是目前一些銀行對于投放房貸不夠積極的重要原因。
我國的商業(yè)銀行經(jīng)過多年的改革,已經(jīng)離市場化的目標越來越近。由于房地產(chǎn)市場曾經(jīng)長期被當作“經(jīng)濟龍頭”來使用,銀行也充當了政策工具,這對于它的市場化是不利的。就目前來說,一些已經(jīng)取消限購的三四線城市,則可以考慮將首套房商貸的首付比例決定權(quán)交還給商業(yè)銀行,由商業(yè)銀行根據(jù)其對客戶的評估來確定放貸比例。
這樣做的好處是,商業(yè)銀行可以擺脫其傳統(tǒng)的政策工具的角色定位,更好地適應市場化的要求,房貸需求者也可以通過“貨比三家”的選擇得到適合自己的房貸服務。當然,經(jīng)過這樣的改革,銀行對首套新購買者的房貸支持可能會有所減弱,政策面上對這部分人群的支持,應該更多地由公積金貸款來承擔
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