2017年對(duì)于張家口樓市而言，可以說(shuō)是一個(gè)漫長(zhǎng)的冬季，尤其是5月份之后，冬季的寒意越來(lái)越直逼人心，房?jī)r(jià)數(shù)月未有起落。

2017年，房產(chǎn)銷(xiāo)售管控越來(lái)越趨于嚴(yán)格，預(yù)售證發(fā)放緩慢，導(dǎo)致市場(chǎng)上可售房源量急速下降，部分縣區(qū)出臺(tái)限購(gòu)政策，部分人市區(qū)買(mǎi)房資格。就全國(guó)樓市而言，一二線城市開(kāi)始出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌現(xiàn)象，在這些原因的綜合考量下，使得張家口房?jī)r(jià)的未來(lái)越來(lái)越看不清，眼看2017年即將過(guò)去，2018年張家口房?jī)r(jià)走勢(shì)如何？未來(lái)房地產(chǎn)又將走向何方呢？

2018年張家口房?jī)r(jià)走勢(shì)如何需看三方博弈

目前，張家口房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)力還在，雖然房?jī)r(jià)之前一再高漲，但城市改造和新城計(jì)劃，使得大批的拆遷戶(hù)涌出，拆遷戶(hù)手中擁有大筆資金，完全有能力購(gòu)置新宅；其次，供求矛盾還在，拆遷不僅給拆遷戶(hù)帶來(lái)了大筆資金，也使得他們成為了剛需，此外還有本該立戶(hù)的年輕人，市場(chǎng)上需要大量的房源來(lái)解決這些人的居住需求。至于，房?jī)r(jià)走勢(shì)如何，地方政府、開(kāi)發(fā)商、國(guó)家三方之間的博弈尤為重要。

地方政府

現(xiàn)在，地方政府難受，需要政績(jī)，需要資金搞市政建設(shè)，財(cái)政收入單單指望稅收肯定不行，而賣(mài)地在“房住不炒”的基調(diào)下，誰(shuí)也不敢再出個(gè)地王。

開(kāi)發(fā)商

開(kāi)發(fā)商也難受。前年、去年拿的地王，今年明年就要出貨了，卻遇上限價(jià)。開(kāi)還是不開(kāi)呢？開(kāi)，利潤(rùn)受損。原本按照八萬(wàn)打造的項(xiàng)目，現(xiàn)在給你限到六萬(wàn)，誰(shuí)受得了？有的甚至限到和樓面價(jià)一樣，擺明讓你做虧本生意。不開(kāi)，那些高杠桿、高負(fù)債的激進(jìn)型房企，資金鏈如何解決？

國(guó)家

國(guó)家也左右為難。一邊是地方政府和開(kāi)發(fā)商都找上門(mén)訴苦，一邊是不能讓房?jī)r(jià)繼續(xù)瘋漲，夾在中間。

所以未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)，取決于這三方最后博弈的結(jié)果。但誰(shuí)能現(xiàn)在就預(yù)測(cè)到結(jié)果呢？

誰(shuí)都知道，最好的生意是低買(mǎi)高賣(mài)，然而何時(shí)是低點(diǎn)？何時(shí)又是高點(diǎn)呢？可行的做法就是進(jìn)行價(jià)值判斷，把它作為一個(gè)馬拉松比賽，這樣早跑或者晚跑幾步就顯得沒(méi)有那么重要了。真正能夠看準(zhǔn)的是一座城市的前景，以及自己的現(xiàn)金流。

所以，面對(duì)當(dāng)前波云詭譎的市場(chǎng)，最明智的做法是，什么時(shí)候攢夠首付什么時(shí)候就是買(mǎi)房的最佳時(shí)機(jī)，只要不執(zhí)著于追求短期的暴利，長(zhǎng)期來(lái)看，總不會(huì)錯(cuò)。

未來(lái)房地產(chǎn)又將走向何方呢？

像大家看到的一樣，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀是明朗的，很多人買(mǎi)不起房子，但是房子空置率又非常高，總體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)即將轉(zhuǎn)型。未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)如何改變？

其一，從過(guò)去“唯一的”土地供應(yīng)方變?yōu)椤倍嘀黧w”的供應(yīng)。即政府，集體，企業(yè)，個(gè)人，農(nóng)地再延長(zhǎng)30年，多主體供應(yīng)，這意味著未來(lái)中國(guó)大國(guó)企，中國(guó)大央企，中國(guó)安居集團(tuán)，各城市安居集團(tuán)將重新回到主場(chǎng)，他們講非常厲害，因?yàn)橘Y源太多了。

其二，未來(lái)土地市場(chǎng)會(huì)分化成兩個(gè)市場(chǎng)。一個(gè)是完全自由的土地財(cái)政的土地市場(chǎng)（英美到香港到中國(guó)的自由競(jìng)拍），一個(gè)是受控的土地基準(zhǔn)競(jìng)投的市場(chǎng)（德國(guó)，法國(guó)和歐洲大陸的基準(zhǔn)競(jìng)投）。

比如德國(guó)拍賣(mài)土地，機(jī)制就決定了德國(guó)沒(méi)有不能產(chǎn)生巨無(wú)霸房企，因?yàn)檫@種土地競(jìng)拍市場(chǎng)不可能，在德國(guó)，45%的土地是賣(mài)給當(dāng)?shù)貍�(gè)人。

其三，預(yù)計(jì)未來(lái)5年，中國(guó)將會(huì)誕生全球最大的REITS。要產(chǎn)生大量新增的租賃住宅，一個(gè)手段是盤(pán)活存量，另一個(gè)手段是加大租賃房源供給。今年中國(guó)最大的公寓已管理40萬(wàn)間房子，可謂十分的迅猛。

過(guò)去，開(kāi)發(fā)商一直不太愿意做自持，是因?yàn)檫@玩意是個(gè)重資產(chǎn)，沒(méi)法一下變現(xiàn)�？墒牵�隨著REITs的橫空出世，這一現(xiàn)狀正得到扭轉(zhuǎn)。