國家通過房產(chǎn)稅收的改革等措施對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控，以刺激內(nèi)需穩(wěn)定房價(jià)等。房產(chǎn)稅收的改革有利于對房產(chǎn)進(jìn)行管理，同時(shí)稅收再分配有利于社會(huì)的公平。積極了解房產(chǎn)稅收改革，有利于購房者合理選擇房產(chǎn)。近期對房產(chǎn)營業(yè)稅改增值稅的改革，對二手房和新房的購置造成了一定的影響，根據(jù)自身需求和經(jīng)濟(jì)情況合理選擇。

　　一、短期內(nèi)對房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅負(fù)影響可能較小

房地產(chǎn)業(yè)具有開發(fā)周期長、重資產(chǎn)、復(fù)雜化、資金占用量大等特點(diǎn)，相關(guān)政策制定部門在３６號(hào)文的制定過程中考慮到了房地產(chǎn)業(yè)的上述部分特點(diǎn)，對房地產(chǎn)老項(xiàng)目和老不動(dòng)產(chǎn)制定了相關(guān)過渡政策??一般納稅人銷售和出租房地產(chǎn)老項(xiàng)目和老不動(dòng)產(chǎn)可選擇適用５％征收率的簡易計(jì)稅方法。如果考慮到增值稅的價(jià)稅分離原則，在此過渡政策下，短期內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅負(fù)可能維持大致平衡或略有下降，符合政策制定部門力爭實(shí)現(xiàn)營改增平穩(wěn)過渡的要求。但從長期來看，房地產(chǎn)新項(xiàng)目適用１１％的稅率，且房地產(chǎn)開發(fā)成本中人工成本、融資成本的構(gòu)成占據(jù)一定比重，在人工、利息支出不能帶來進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的情況下，未來增值稅稅負(fù)可能有所增加。

　　二、不動(dòng)產(chǎn)抵扣政策有利于商業(yè)房地產(chǎn)的銷售

一般納稅人取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)，除特殊情況以外，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)自取得之日起分２年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為６０％，第二年抵扣比例為４０％。這一政策有望大幅度增加購進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅額，起到抵減銷項(xiàng)稅額和降低企業(yè)增值稅應(yīng)納稅額的作用。特別是對于缺乏進(jìn)項(xiàng)稅額的企業(yè)，這一效應(yīng)會(huì)更加明顯。考慮到目前房地產(chǎn)市場的走勢，以及不動(dòng)產(chǎn)投資帶來的保值增值效果，上述不動(dòng)產(chǎn)抵扣政策會(huì)在一定程度上促進(jìn)商業(yè)房地產(chǎn)的銷售。

　　三、明確土地價(jià)款可從銷售額中扣除

對于此前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍關(guān)注的土地價(jià)款處理問題，３６號(hào)文在附件２中加以了明確，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款可以從銷售價(jià)款中扣除以計(jì)算銷售額（選擇適用簡易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外）。

我們推測，這一處理的原因很可能是考慮到目前政府部門收取的土地價(jià)款不需要繳納增值稅，因此不會(huì)相應(yīng)帶來土地價(jià)款的進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣問題。然而，值得注意的是，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對房地產(chǎn)老項(xiàng)目選擇適用簡易計(jì)稅方法，那么雖然可以適用僅５％的征收率，但土地價(jià)款扣除的待遇則無法享受；在缺乏土地價(jià)款進(jìn)項(xiàng)稅款抵扣的情況下，相關(guān)企業(yè)需要關(guān)注計(jì)稅方法選擇對增值稅稅負(fù)的變化影響。

　　四、原有營業(yè)稅下的政策得以延續(xù)

在本次營改增的稅收制度設(shè)計(jì)上，原房地產(chǎn)業(yè)的部分營業(yè)稅政策在增值稅體系下得以延續(xù)，從而確保房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)營改增的平穩(wěn)過渡。這些政策舉例如下：

１、對個(gè)人售房的增值稅政策與營業(yè)稅保持基本一致。

２、資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，其中所涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，不征收增值稅。

３、房地產(chǎn)主管部門或者其指定機(jī)構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住宅專項(xiàng)維修資金，不征收增值稅。

４、無償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)將視同銷售，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對象的除外。

綜上所述，房產(chǎn)營業(yè)稅改增值稅的改革不僅使稅收更加合理，而且調(diào)控了新房和二手房的市場，有利于房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展。營業(yè)稅改增值稅刺激購房者可能去選擇新房，當(dāng)然二手房和新房的價(jià)格還是有一定的差距。不論是購房者還是銷售者都應(yīng)該積極了解稅收變化的具體內(nèi)容，學(xué)會(huì)稅收計(jì)算公式，這樣有利于購置房產(chǎn)或是銷售房產(chǎn)。