B

地域經(jīng)濟(jì)層面：

還是老樣子，動能轉(zhuǎn)換不足，人口導(dǎo)入乏力。人口導(dǎo)入的質(zhì)量和數(shù)量不理想，意味著新增購房需求不足，市場經(jīng)不起一輪又一輪的“割韭菜”。

結(jié)論：長期而言，在供應(yīng)源源不斷的情況下，需求跟不上會是大利空。

C

商品房潛在供應(yīng)層面：

目前市區(qū)的住宅庫存僅有40余萬?（其中許多是歷史遺留僵尸盤），但得益于“大拆大整”溫州地方政府對城市土地整合收儲能力的大幅提升，2017年溫州市區(qū)商品房開發(fā)土地供應(yīng)量大幅度提高。截止年底，2018年有條件形成供應(yīng)的住宅新房源量達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的400多萬?（包括甌江口區(qū)域）！

具體樓盤分布如下：

這個已出讓未上市的潛在房源供應(yīng)數(shù)據(jù)，在2017年初是180余萬?，今年同比大幅增長了230%以上！

今年的新房供應(yīng)量井噴已經(jīng)是板上釘釘?shù)氖聦崱?/p>

▲結(jié)論：從以上歷史數(shù)據(jù)推導(dǎo)，如果市場需求沒有發(fā)生相對應(yīng)的井噴，那么2018年新房的整體供應(yīng)量無疑是供過于求的，這將給房價走勢帶來較大的負(fù)面影響。

D

地方政府行為層面：

2017年的“大拆大整”成了溫州樓市的“救命稻草”和“定海神針”，從2017年的拆遷簽約時序（主要集中在上半年）和市場走勢來看，可以大致判斷：拆遷釋放的購買洪峰已經(jīng)過去。

但從一手房實際成交數(shù)據(jù)來看，去年新房供應(yīng)沒有放大（2017年同比2016年還下滑5.93%），而二手房成交則同比大幅增長23%，這可以推斷一手房在吸納“拆遷釋放需求”方面力有不逮，大量拆遷剛需外溢到二手房市場，并直接將二手房市場價格推高至“天花板”（下半年購房者對二手房價格抗性較大，成交量急劇萎縮），從而抑制了需求的進(jìn)一步釋放。

另外，據(jù)了解，目前市區(qū)的拆遷戶當(dāng)中，還有相當(dāng)一部分未領(lǐng)取貨幣補(bǔ)償款。

所以，拆遷購房需求（及其引發(fā)的梯度置換連鎖反應(yīng)）仍將是2018年溫州樓市倚重的中堅力量。

另一方面，按照鹿城區(qū)政府對市委市政府的述政報告，鹿城區(qū)2018年計劃啟動1萬戶以上的舊小區(qū)改造，如果順利實施，也將對樓市起到較大的正面支撐作用。?

▲來源于微信公眾號“溫州發(fā)布”

以上是地方政府行為對房價走勢構(gòu)成短期利好的因素。但政府行為也有對短期樓市構(gòu)成較大利空的因素，那就是鹿城區(qū)本月正式實施的“房票制度”。

關(guān)于房票對樓市的影響，之前房哥文章已經(jīng)詳細(xì)分析過，在此不贅述。（點擊鏈接：拆遷戶購房潮結(jié)束，市場轉(zhuǎn)向！大白話、全方位解讀“房票”對樓市影響�。�

4

2018年溫州樓市的主要影響變量，哥已經(jīng)將自己所知道的都列了出來了，利空利好交雜，但負(fù)面因素應(yīng)該是占據(jù)上風(fēng)。所以，哥判斷??

◆2018年溫州樓市的整體熱度將會弱于2017年；

◆所有樓盤“搶搶搶”的情況不太可能會發(fā)生；

◆因為產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和區(qū)域分布不同，市場的冷熱分化會更加明顯。

A

板塊不同，冷熱分化

在2018年市場整體供應(yīng)量井噴的狀況下，也存在區(qū)域分布極不均勻的特征，濱江商務(wù)區(qū)板塊、瑤溪板塊、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)板塊占據(jù)了供應(yīng)的大頭，而舊城區(qū)拆出來的土地基本都未形成供應(yīng)（只有恒達(dá)?鉑金灣3萬多?）。

所以上述供應(yīng)量大的地方（特別是瑤溪板塊），很可能會發(fā)生需求后勁不足轉(zhuǎn)冷的情況；供應(yīng)量不足的地方，熱銷的概率仍然很大。