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先簡(jiǎn)單回顧一下2017年的市場(chǎng)。
這三年來(lái)哥寫(xiě)了幾百篇稿子,對(duì)溫州樓市的大致脈絡(luò)還是能拎得清的,當(dāng)然也有打臉的時(shí)候,比如去年初的那一篇《溫州樓市,2017年會(huì)引來(lái)價(jià)格拐點(diǎn)嗎?》。
在這篇稿子中,基于以下幾個(gè)因素,哥對(duì)2017年樓市做出了不會(huì)太樂(lè)觀(guān)的判斷。?
---宏觀(guān)政策環(huán)境層面:銀根收緊;
---地域經(jīng)濟(jì)層面:實(shí)體經(jīng)濟(jì)不振、人口導(dǎo)入乏力(高質(zhì)量出、低質(zhì)量進(jìn));
---供應(yīng)層面:潛在房源供應(yīng)比較充足。
當(dāng)然,文章中也著重強(qiáng)調(diào)了溫州政府的最大籌碼:大拆大整和貨幣補(bǔ)償對(duì)樓市的支撐。?
去年初的這個(gè)時(shí)候,盡管看到了“大拆大整”對(duì)樓市的支撐,哥仍然做出了懷疑的判斷,是基于對(duì)溫州公共財(cái)政捉襟見(jiàn)肘的一貫認(rèn)知,“十個(gè)杯子七個(gè)蓋子”,認(rèn)為溫州政府沒(méi)有條件持續(xù)進(jìn)行運(yùn)動(dòng)式、大規(guī)模的拆遷改造。
事實(shí)證明哥的目光太落后,我們的政府,總是能創(chuàng)造一切條件,集中力量辦大事!
▲世紀(jì)公園航拍圖。鄭鵬/攝,圖據(jù)溫州日?qǐng)?bào)。
年初發(fā)完那篇稿子后,首先來(lái)打臉的,是三月份的土地拍賣(mài)市場(chǎng),那個(gè)真是“忽如一夜春風(fēng)來(lái)”!雨后春筍般一下子冒出了許多地產(chǎn)大鱷來(lái)溫州抬價(jià),綠軸、梧田成交樓面價(jià)創(chuàng)近年來(lái)歷史新高。
哥當(dāng)時(shí)還納悶,莫非大鱷們要重蹈2011年的覆轍,到三四線(xiàn)城市再留下一地雞毛才方休?
經(jīng)過(guò)打聽(tīng),哥發(fā)現(xiàn)錯(cuò)的不是大鱷而是自己,原來(lái)這些大鱷們,大多是政府經(jīng)過(guò)招商引資洽談而過(guò)來(lái)的,他們?cè)缇蛯?duì)2017年溫州政府雄心勃勃的拆遷計(jì)劃和貨幣補(bǔ)償力度一清二楚!
這種情況下,傻子都會(huì)知道,溫州的房地產(chǎn)市場(chǎng),又可以鼓搗好一陣子了。ǹ牲c(diǎn)擊鏈接查看:全國(guó)銀根在收,而溫州樓市在定向灌水)
根據(jù)前幾天的政府述政報(bào)告,2017年溫州市區(qū)全年拆遷簽約數(shù)量應(yīng)在5萬(wàn)戶(hù)以上(其中鹿城18000多戶(hù);龍灣17163戶(hù);甌海沒(méi)提,但之前的數(shù)據(jù)與鹿城龍灣差距不大)。
與此相對(duì)應(yīng)的是,2017年一手商品住宅開(kāi)發(fā)商共賣(mài)出16164套,也就是說(shuō),拆掉的戶(hù)數(shù)是新增商品房供應(yīng)戶(hù)數(shù)的3倍以上!
“拆遷”,成了左右2017年溫州樓市的最關(guān)鍵變量!!
2
對(duì)溫州樓市的漲跌看法,房哥后臺(tái)常常會(huì)收到朋友們各種留言。?
房哥,溫州有錢(qián)人還是很多啊,房?jī)r(jià)肯定漲!
縣里人都到市區(qū)買(mǎi)房,房?jī)r(jià)還會(huì)漲!
只要丈母娘需求不歇菜,房?jī)r(jià)就不會(huì)跌~
房鍋,現(xiàn)在的錢(qián)真不值錢(qián),所以房?jī)r(jià)肯定漲~
對(duì)于樓市的漲跌預(yù)測(cè),其實(shí)是一件很難把握的事,那是因?yàn)椋?/p>
---影響樓市的關(guān)鍵變量常常具有不確定性,特別是政府行為。如果預(yù)測(cè)不準(zhǔn),就會(huì)有方向性的誤判;
---影響房?jī)r(jià)漲跌的主要因素,比如貨幣政策、土地供應(yīng)、短期心理預(yù)期、地方政府行為等,與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系,很難做定量化分析。
但有一點(diǎn)可以肯定,前面朋友們羅列的那些因素,確能影響房?jī)r(jià)高低,也正是包含這些因素的共同作用,才形成溫州目前的房?jī)r(jià)水平。這反過(guò)來(lái)也說(shuō)明,溫州目前的房?jī)r(jià)水平,已經(jīng)充分反映了這些因素所施加的影響。
也就是說(shuō),看房?jī)r(jià)走勢(shì),不是看影響因素本身,而是要看這些影響因素在未來(lái)是如何變化的,比如“縣里人到市區(qū)買(mǎi)房是越來(lái)越多,還是越來(lái)越少?”“溫州人的錢(qián)是賺得越來(lái)越多,還是越來(lái)越少?”等等。
總之一句話(huà),判斷房?jī)r(jià)走勢(shì),要分析正在變化的因素。
3
那么,溫州樓市2018年的主要變量是什么?
A
宏觀(guān)環(huán)境層面:
銀根仍然是穩(wěn)中偏緊的趨勢(shì),房貸規(guī);鶖(shù)太大,居民桿杠已經(jīng)沒(méi)有多少往上的空間,特別在阻斷投資投機(jī)資金流入房市方面更是嚴(yán)控,另外種種跡象表明,2018年不排除小幅加息的可能。
結(jié)論:對(duì)房?jī)r(jià)短期利空!
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